Grundschuld

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Rechtliche Basis der Grundschuld

Unter einer Grundschuld versteht man nach geltendem Deutschen Sachrecht das Recht, Zahlungen aus Grundstücken oder dem Eigentum von Wohnraum fordern zu können.

Gültigkeit erlangt die Grundschuld durch die Eintragung im Grundbuch. Rechtlich ist die Grundschuld dergestalt geregelt, dass diese Schulden anders als bei der Hypothek auch einzeln übertragen werden. Grundschulden können auch für Verbindlichkeiten in der Zukunft als Sicherheiten genutzt werden. Außer der Grundschuld werden auch Nebenleistungen und Zinsen eingetragen.

Zwar bleiben Schuldner bei der Grundschuld die Eigentümer, üblicherweise verpflichtet sich ein Eigentümer bei Bankgeschäften allerdings zur Zustimmung zu einer Vollstreckung, man spricht hierbei von einer Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung, die sich auf die jeweilige Höhe der Grundschuld mitsamt ihrer Nebenleistungen bezieht.

Dies wird urkundlich festgehalten und richtet sich gegen die Person, die für die Vollstreckung haftet. Die Zwangsvollstreckung kann im diesem Fall etwa bei Verletzung festgelegter Zahlungsfristen ohne Urteil schnell vollzogen werden.

Im Falle eines Eigentümerwechsels oder des Grundschuldübergangs muss die erwähnte Vollstreckungsunterwerfung nicht grundsätzlich auf den neuen Eigentümer übergehen.

Obwohl die Grundschuld rechtlich nicht direkt in Abhängigkeit zu einem Darlehen steht, werden Grundschulden bei Bankgeschäften gerne und oft als Sicherheiten bei der Kredit- und Darlehensvergabe eingesetzt. In diesem Fall wird eine so genannte Sicherungsabrede als zur Verknüpfung von Grundschuld und Kredit aufgesetzt.

Trennung zwischen Grundbuchschuld und Briefgrundschuld

Unterschieden wird heute in die Grundbuchschuld, die lediglich im Grundbuch festgehalten wird, und die Briefgrundschuld. Bei dieser wird neben dem Grundbucheintrag zusätzlich ein Grundschuldbrief notwendig. Dabei handelt sich um ein Wertpapier, dessen vertraglich festgehaltene Aushändigung in den meisten Fällen ausreicht im Falle einer Abtretung.

Merkmale der Gesamtgrundschuld und der Eigentümergrundschuld

Weiterhin wird rechtlich einerseits von der Gesamtgrundschuld und andererseits von der Eigentümergrundschuld gesprochen. Erstere findet Verwendung, wenn eine Grundschuld auf mehreren Grundstücken besteht, ohne dass diese zwangsläufig Eigentum derselben Person sein müssen.

Jedes der belasteten Grundstücke kann einzeln oder in der Gesamtheit vom Gläubiger in juristischen Ernstfall in Anspruch genommen werden.

Sinnvoll ist eine Gesamtgrundschuld etwa dann, wenn die Gebäude wirtschaftlich verbunden genutzt werden wie bei Landwirtschaftsbetrieben und ähnlichen Unternehmen. Bei einer Zwangsversteigerung hat der Gläubiger die Möglichkeit, den Antrag auf Versteigerung aller Grundstücke einer Grundschuld anstelle der Veräußerung einzelner Gebäude zu beantragen, um so die wahrscheinlichen Erträge zu erhöhen. Wird ein Grundstück in Wohneigentum umgewandelt, wird die Grundschuld in voller Höhe in den Grundbuchblätter der neu entstandenen Wohnungen vermerkt.

Die zweite Grundschuld, die Eigentümergrundschuld, wird im Grundbuch auf den jeweiligen Grundstückseigentümer eingetragen. Möglicher Grund für die Eintragung der Eigentümergrundschuld kann der Blick auf zukünftige Kredite sein, der nicht selten mit der Hoffnung auf resultierende bessere Konditionen bei Krediten und Darlehen einhergeht. Im Besonderen die angesprochene Briefgrundschuld kann für Eigentümer dazu führen, dass gewünschte Kredite rasch bewilligt werden.

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