Wenn von einer Demokratisierung geschrieben wird, so könnte man annehmen dass es bisher keine Ordnung im Bereich der Mietsicherheit gibt. Eines vorweg: Dem ist nicht so – das Mietrecht in Deutschland bietet aktuell bereits alle Möglichkeiten die Mietkaution sicher und modern zu hinterlegen. Es wird nur häufig nicht gemacht. Wieso ist das eigentlich so?
In diesem Artikel wird die Mietsicherheit aus verschiedenen Perspektiven betrachtet, dies ist sowohl für Mieter als auch Vermieter und Hausverwaltungen interessant. Es werden Hilfestellungen geboten, wie eine Mietsicherheit im Jahr 2021 in einer Phase von niedrigsten Zinsen sinnvoll und rechtssicher hinterlegt werden kann und warum dies allen Parteien bei einer Vermietung dienlich ist und daher genutzt werden sollte.
Inhalt
Was passiert eigentlich bei der Bank mit der hinterlegten Kaution?
Sobald eine Mietkaution auf einem Sparkonto hinterlegt wurde und dieses an den Vermieter verpfändet wurde, nutzt die Bank das hinterlegte Kapital um damit zu arbeiten. Erst wenn der Vermieter die Reserve benötigt, bspw. aufgrund von einem Schaden, dann wird dieses liquide gemacht und die Kaution ausgelöst. Oder aber das Mietverhältnis wird aufgelöst und der Mieter erhält die Kaution zurück, so wird diese dem Mieter zurück gezahlt.
Banken nutzen das Kapital häufig um bspw. Kredite oder Darlehen zu gewährleisten. Durch diese Finanzdienstleistungen verdient die Bank Geld, da die Sollzinsen gegenüber den Habenzinsen wesentlich höher sind. Aktuell, in der Niedrigzinsphase sind auch die Sollzinsen für Kredite deutlich gesunken – dies liegt auch daran, dass die Zinsvorgabe durch die EZB bestimmt wird, um die Währung langfristig stabil zu halten.
Als Mieter gibt man somit indirekt der Bank fast unverzinst ein Arbeitskapital. Haus & Grund schätzt diese Summe auf ca. 25 Milliarden Euro, welche in Deutschland aktuell als Mietkaution definiert ist und größtenteils auf Sparbüchern liegt.
Warum eine Demokratisierung der Mietkaution?
Die Mietkaution wird häufig in Deutschland von Hausverwaltungen und den Vermieter angelegt. Viele Vermieter orientieren sich dabei am Mietrecht, welches in §551 BGB besagt:
Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.
Eine Frage, welche regelmäßig gestellt wird, und zu welcher zahlreiche Gerichtsurteile bereits gefällt wurden lautet: Wer trägt die Kosten für die Mietkaution? Trotzdem schlagen Interessenträger in der Immobilienwirtschaft vor die Kosten der Kautionsverwaltung auf den Mieter zu übertragen.
Diese Frage müsste sich im Grunde genommen überhaupt nicht stellen, wenn man einmal davon ausgeht, dass nicht der Vermieter oder Verwalter die Mietkaution zu geringen Zinsen anlegt, sondern der Mieter dies selbstbestimmt investiert.
Laut Mietrecht ist die Anlage durch den Mieter kein Problem, denn die Vertragsparteien können ebenfalls eine andere Anlageform vereinbaren. Viele Mieter und Vermieter sind erstaunt, wenn es darum geht eine andere Anlageform zu wählen – jahrelang wurde die Kaution auf einem Sparbuch hinterlegt und dieses entweder dem Vermieter bei der Wohnungsübergabe in die Hand gedrückt, oder aber der Vermieter hat dieses Sparbuch in der Bankfiliale angelegt und anschließend in den Tresor oder das Bankschließfach gelegt.
Durch diese einseitige Anlage der Mietkaution besteht ein Powerplay, bzw. ein Ungleichgewicht, insbesondere wenn es darum geht die Mietkaution wieder auszulösen.
Warum besteht ein Ungleichgewicht bei der Mietkaution?
Viele Mieter empfinden ein Ungleichgewicht, wenn es um die Mietkaution geht. Dieses wird dadurch ausgelöst, dass der Vermieter die Kaution so lang einbehalten kann, wie keine Schäden bestehen oder noch Zahlungen, bspw. für Nebenkosten ausstehen. Eine genaue Beschreibung zu den Modalitäten der Rückzahlung kann man hier finden.
Eine Kaution, bzw. eine Verpfändung soll doch genau das ermöglichen, mag man als Vermieter argumentieren und damit Recht haben. Im Schadensfall soll man als Vermieter eine Möglichkeit haben die Sicherheit zu nutzen um den Schaden an der eigenen Immobilie zu begleichen. Trotzdem gibt es häufig Streit um die Mietkaution – obwohl es bereits zahlreiche Urteile zu dem Thema gibt. In anderen Ländern wie bspw. England gibt es bspw. ein Schiedsgericht, welches sich nur mit dem Thema der Kaution beschäftigt und ebenfalls die Einlagen sichert.
Viele Vermieter bestehen in Deutschland darauf die Kaution selber anzulegen – eine Position, welche in der Regel nur deswegen funktioniert, da es in vielen Städten eine Wohnungsknappheit gibt. Als Mieter und Vermieter ist es jedoch sinnvoll einmal darüber nachzudenken, welche Alternativen es gibt die Mietkaution anzulegen. Schließlich ist es das hart verdiente Geld des Mieters, welches für mehrere Jahre angelegt wird, ohne tatsächlich genutzt zu werden. Der Schadensfall oder der Auszug durch den Mieter ist in den meisten Fällen nicht der Regel- sondern der Sonderfall.
Welche Möglichkeiten gibt es eine Kaution zu hinterlegen?
Der auf mietkautionskonto.info entwickelte Mietkautionsrechner ist einzigartig und ermöglicht es verschiedene Kautionsmöglichkeiten miteinander zu vergleichen. Beispielhaft wurde hier eine Mietkaution von 2.500€ gewählt, um die verschiedenen Arten der Kaution zu zeigen:
Die Zinsen, welche es auf Spareinlagen gibt, sind derzeit auf einem historischen Tiefpunkt angekommen. Es gibt als Alternative zu einem Sparkonto die Möglichkeit eines Mietkautionsdepots. Hierbei werden Fondsanteile als Sachwerte gekauft und verpfändet - diese Art der Investition bietet in der Regel eine höhere Rendite.
| Anlagesumme: | 2500,00€ |
| Gesamt: | 2500,00€ |
| 3 Jahre Zinsertrag: | 0,75€ |
| Nach 3 Jahren: | 2500,75€ |
Keine Mietkaution online
| Anlagesumme: | 2500,00€ |
| Gesamt: | 2515,00€ |
| 3 Jahre Zinsertrag: | 0,75€ |
| Nach 3 Jahren: | 2485,75€ |
Keine Mietkaution online
| Anlagesumme: | 2500,00€ |
| Gesamt: | 2559,00€ |
| 3 Jahre Zinsertrag: | 0,00€ |
| Nach 3 Jahren: | 2441,00€ |
| Anlagesumme: | 2500,00€ |
| Gesamt: | 2500,00€ |
| 3 Jahre Zinsertrag: | 0,75€ |
| Nach 3 Jahren: | 2500,75€ |
Keine Mietkaution online
| Anlagesumme: | 2500,00€ |
| Gesamt: | 2515,00€ |
| 3 Jahre Zinsertrag: | 0,75€ |
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Rechtliche Hinweise: Der Vergleich bietet keinen kompletten Marktüberblick. Hauptrankingfaktor ist das Gesamtergebnis, welches anhand der Filtereinstellungen und den jeweiligen Produktkonditionen berechnet wird. Die Listung beginnt mit den größten Erträgen und endet mit den höchsten Kosten. Bei ertrags-/kostengleichen Produkten wird zusätzlich die Abschlussquote berücksichtigt. D. h. Produkte, die im Verhältnis zu den Aufrufen hier öfter gewählt werden, sind höher platziert.
Stand: 25.04.2024
Es ist nicht verwunderlich, dass Growney, ein Mietkautionsdepot welches erst seit 2020 zur Verfügung steht, die aktuell häufigste Mieterwahl darstellt. Das Mietkautionsdepot demokratisiert die Kautionshinterlegung für den Mieter, indem dieser selbstbestimmt die Kaution hinterlegen kann. Growney macht dies so einfach, wie kein Kautionsdepot zuvor. Aber auch die anderen Mietkautionsdepots bieten eine Möglichkeit die Sicherheit als Mieter selbstbestimmt anzulegen und anschließend die Investition an den Vermieter zu verpfänden, bspw. das DWS Mietkautionsdepot, bei der man als Mieter selber die Fonds auswählt.
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Bei der eigenen Geldanlage in Form von Fonds, kommt das zuvor erwähnte Thema der Kostenübernahme bei einer Mietkaution gar nicht mehr zum Tragen. Wieso? Da der Mieter selber wählen kann, welche Rendite mit der Investition erzielt werden soll und in welchen Bereichen investiert wird, ist es ebenfalls klar dass durch die eigene Anlage auch die Gebühren dafür durch den Mieter getragen werden. Dieser profitiert durch die höhere Rendite der investieren Mietsicherheit. Die selbstbestimmte Geldanlage kann somit ebenfalls genutzt werden, um nachhaltig nach ESG Kriterien zu investieren, ohne der Bank ein zinsloses Darlehen geben zu müssen.
Anstatt über Kosten und ein Race-To-Bottom zu streiten, sollte man eher die Vorteile der fondsbasierten Kaution betrachten – welche ebenfalls für den Vermieter interessant sind.
Was hat der Vermieter davon, wenn der Mieter die Kaution selbstbestimmt anlegt?
Eine fondsbasierte Mietkaution – kann das funktionieren? Viele Vermieter sind der selbstbestimmten Kautionshinterlegung in Form von ETF-Fonds noch skeptisch gegenüber. Das ist nicht verwunderlich, denn es passiert eine Verschiebung der Aufgaben. Anstatt dass der Vermieter die Kaution für den Vermieter anlegt, legt der Mieter diese selbst an und händigt dem Vermieter lediglich eine Verpfändungsurkunde aus.
Der größte Malus bei der fondsbasierten Kaution liegt darin, dass die Werte an der Börse schwanken können. Sollte ein Zugriff zu einem ungünstigen Zeitpunkt erfolgen, so wäre nicht mehr der initial hinterlegte Wert vorhanden. Gleichzeitig kann man argumentieren, dass bei einer Inflation von 3,8%, die im Juli 2021 bekannt gemacht wurde, ebenfalls eine Mietkaution auf dem Sparbuch von Jahr zu Jahr an Kaufkraft verliert. Und es gibt Möglichkeiten, wie man mit dieser Unsicherheit umgehen kann:
- Sehr breit gestreute Welt-Fonds oder Anleihen-Fonds verwenden, die wenig Volatilität aufweisen
- Eine höhere Mietkaution vereinbaren, die den maximalen Drawdown eines Fonds ausgleichen können
- In den Mietvertrag eine Nachschusspflicht des Mieters im tatsächlichen Schadensfalls bei ungenügender Deckung aufnehmen
Die Vorteile wiegen bei einer fondsbasierten Mietkaution jedoch umso stärker und sollten ebenfalls für Vermieter mehr als attraktiv erscheinen:
- Durch die Anlage in Sachwerte, spielt die Inflation keine Rolle mehr. Die Kaufkraft bleibt über mehrere Jahre bei hoher Inflation erhalten.
- Die Kostenfrage ist geklärt – der Mieter übernimmt die Gebühren, er erhält dafür natürlich auch eine höhere Rendite auf die Investition
- Die Steigerung der am Kapitalmarkt hinterlegten Kaution erhöht die Sicherheit für den Vermieter. Steigt der Wert der Fondsanteile, so hat der Vermieter im Schadensfall ebenfalls ein Anrecht auf die nun erhöhte Kaution. Bei Kautionskonten mit 0% Zinsen wird die Sicherheit niemals mehr werden und ist auf 3 Monatskaltmieten gedeckelt. Sollte einmal der Schadensfall eintreten und die Kosten übersteigen die initial hinterlegte Kaution, so kann man als Vermieter auf die volle Mietkaution zum Zeitpunkt der Entnahme zugreifen
Wieso Vermieter immer noch darauf bestehen, die Mietkaution selber anzulegen, hierfür ggf. sogar Kosten bzw. Gebühren für die Anlage in Kauf nehmen ist unverständlich. In Zeiten von Negativzinsen, erfordert es ein Umdenken der Kautionshinterlegung und eine Demokratisierung zum selbstbestimmten Investieren der Mietsicherheit als Mieter.
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