Die Zinsen sind seit Beginn der Niedrigzinsphase auf Sparkonten dauerhaft niedrig. Sparer, die Ihre Sparguthaben auf regulären Sparkonten liegen haben, erhalten darauf aktuell keine Zinsen mehr – teilweise werden hierauf je nach Einlagenhöhe bereits Verwahrentgelte (Negativzinsen) erhoben. Viele Menschen sind daher auf der Suche nach einer Geldanlage, die unkompliziert ist und gleichzeitig eine Rendite ermöglicht. Für den Spargroschen auf der hohen Kante können hierbei auch Festgeldkonten oder Tagesgeldkonten dienen, für längerfristige Anlagen eignen sich Aktien und Fonds.

2017 wurde eine Wette beendet, die Warren Buffet mit einem befreundeten Hedge-Fonds-Manager 10 Jahre zuvor abgemacht hatte. Es ging dabei darum ob ein aktiv gemanagter Hedgefonds einen passiv investierenden Fonds (ETF) an Gewinnen innerhalb des Zeitraums überbieten würde. Warren Buffet hatte nach 10 Jahren gut Lachen – denn er hatte die Wette gewonnen.

ETF (Exchange Traded Funds) haben nicht erst seit der Wette stark an Zuspruch gewonnen, da die Kosten im Vergleich zu regulären aktiv gemanagten Fonds geringer sind und gleichzeitig die Verteilung des Kapitals auf unterschiedliche Assets eine höhere Sicherheit bietet als einzelne Aktien. Häufig werden Depots mit ETFs auch als Pantoffel Portfolio beschrieben, weil man während dem Halten der Fonds nicht viel beachten muss und ein ETF-Depot auch schon als das „neue Sparkonto“ beworben wird. So einfach wie ein Sparkonto bei dem einfach auf die Einlagen Zinsen gezahlt werden ist es nicht, aber auch nicht sonderlich kompliziert sobald man einmal die Basics und Begriffe verstanden hat. Genau aus diesem Grund nutzen auch immer mehr Mieter ein ETF-Depot als Mietkaution. Die Anlage ist relativ einfach, die Kosten überschaubar und die Rendite in der Regel langfristig höher als bei einem regulären Sparkonto. Ein einfacher Vergleich der Angebote kann dies bestätigen:

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Wie funktioniert jedoch die ETF Mietkaution?

Das Nutzen von Fonds-Anteilen für die Mietkaution ist nicht neu – es gibt in Deutschland aktuell 4 Depotanbieter, die es ermöglichen ein Depot ebenfalls für die Mietkaution zu verpfänden: Das FFB Depot, das DWS Depot, das Fondsbank Depot sowie das Growney Kautionsdepot. Letzteres gibt es tatsächlich erst seit 2020 – eine Besonderheit die hierbei auffällt ist der reine Fokus auf ETF-Fonds und einer Anlagestrategie die der Mieter auswählt.

Bei einem klassischen Kautionsdepot wird ein Fondsdepot eröffnet, anschließend ein oder mehrere Fonds gekauft in mindestens der Höhe der Mietkaution und anschließend diese Anteile oder das komplette Depot (je nach Anbieter) an den Vermieter verpfändet. Sollte für den Vermieter tatsächlich ein Schadensfall eintreten, so kann die Sicherheit liquidiert werden und der Vermieter kommt an seinen finanziellen Ausgleich.

  • Der Vorteil gegenüber einem klassischen Sparbuch: Die hinterlegte Kaution kann eine höhere Rendite erzielen als dies bisher auf einem Sparbuch mit geringen Zinsen möglich war.
  • Ein potentieller Nachteil: Aktien und Fonds schwanken im Buchwert – sollte ein Zugriff zu einem ungünstigen Zeitpunkt erfolgen, so könnte nicht mehr der ursprünglich eingezahlte Wert zum Zeitpunkt des Verkaufs der Fondsanteile erzielt werden.

Viele Mieter suchen jedoch nach Möglichkeiten das tote Kapital zu verwenden und das Mietrecht gibt hierzu die Möglichkeit in § 551:

Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.

Wird ein oder mehrere ETF-Fonds als Kaution somit zwischen Mieter und Vermieter ausgemacht, so empfiehlt sich ebenfalls eine Regelung für den Fall in den Mietvertrag aufzunehmen, sollte ein Zugriff auf die Kaution erfolgen und der initiale Wert ist nicht mehr Verfügbar. Zwar gibt es mit § 240 die Ergänzungspflicht, welche in diesem Fall jedoch nicht unbedingt greift, der Mieter ist also nicht gemäß Gesetz verpflichtet einen Betrag nachzuschießen oder die Kaution wieder aufzufüllen. Es gibt jedoch verschiedene Konstellationen um dies vorab zu klären:

  1. Im Mietvertrag aufnehmen, dass der Mieter einen Ausgleich auf das Kautionsdepot einzahlt, sofern dieses zum Zugriff nicht den ursprüngliche eingezahlten Wert darstellt
  2. Vorab regeln, dass man als Mieter vorab (bspw. regelmäßige) Einzahlungen durch einen Sparplan tätigt, sodass bereits vor einem Kursabrutsch potentielle Buchverluste ausgeglichen sind
  3. Im Schadensfall durch eine direkte Zahlung der offenen Posten eine Liquidierung des Kautionsdepots verhindern – dies setzt natürlich voraus, dass der Schadensfall nicht in einem Streit endet – genau für solche Fälle gibt es ja die Kaution

Bei der Wahl eines Kautionsdepot als Mietsicherheit gibt es Chancen und Risiken, denen man sich zuvor als Mieter und Vermieter bewusst sein sollte. Die Märkte sind nicht vorhersehbar und auch der Worst-Case in Form eines Börsencrashs sollte bedacht werden. Ein Kautionsdepot ist für ein langfristiges Mietverhältnis geeignet, bei dem der Mieter und Vermieter mit den Eventualitäten im Schadensfall zurecht kommen.

Welche Kautionsdepots eignen sich für ETF-Fonds?

Hat man sich als Mieter und Vermieter auf die Einrichtung eines Kautionsdepots geeinigt, geht es darum das passende Depot mit der Anlagestrategie zu wählen. Hierzu gibt es unterschiedliche Ansätze. Die Gebühren für ETF-Fonds sind hierbei sicherlich auch entscheidend. Hilfreich ist diese Tabelle der Anbieter mit den Konditionen im Vergleich. Hier die ETF Transaktionskosten für Kauf und Verkauf:

  • DWS: nur ETFs von Xtrackers handelbar, 0,5% zzgl. ATC
  • FIL Fondsbank (FFB): je 5 € zzgl. ATC
  • Fondsdepot Bank: 0,2% – 0,8 % zzgl. ATC
  • Growney: 0€

    Nun sind bei prozentuellen Angaben jeweils relevant wie hoch die eigentliche Kautionssumme und somit die Höhe der Fonds sein wird, an einem Beispiel für eine 3-Zimmer Wohnung mit einer Kaltmiete von 950€ und eine Kaution von 2.850€ (3 x 950) wären dies für den Kauf:

    • DWS: 14,25€,
    • FFB: 5€,
    • FDB: 22,80€,
    • Growney: 0€

    Bei Growney gibt es keine Kauf- oder Verkaufsgebühren, hier wird alles über die jährliche Gebühren abgerechnet

    Neben den Gebühren ist die Auswahl der Fonds relevant. Wie bereits bei den Kosten angedeutet sind bei DWS aktuell nur die ETFs von XTrackers handelbar. Die FFB und die Fondsdepotbank machen in diesem Punkt weniger Einschränkungen, bei Growney kann man sich die ETFs nicht einzeln raussuchen, hier kann man lediglich eine Anlagestrategie wählen in welcher verschiedene ETF mit einer zu erwartenden Rendite enthalten sind.

    Nicht zuletzt zählen sicherlich auch die Depotgebühren, die Einfachheit bei der Einrichtung und die Verpflichtung von Post-Ident für den Vermieter eine Rolle. Hier können Growney und DWS punkten. Bei der DWS benötigt man kein zusätzliches Post-Ident für den Vermieter. Bei Growney überzeugt einer der einfachsten Einrichtungsprozesse und es wird nur eine Kopie des Personalausweises des Vermieters benötigt.

    Wählt man ein Depot mit freier Auswahl der ETF-Fonds aus, wie bspw. das on FFB oder der Fondsdepotbank, so gilt noch zu beachten ob ein ETF Fonds thesaurierend oder ausschüttend ist. Selbstverständlich gehören die Gewinne dem Mieter – da eine thesaurierender Fonds langfristig die Sicherheit der Kaution erhöhen würde, ist dies häufig auch ein Kriterium welches mit dem Vermieter vorab abgesprochen wird.

    Fazit: Das Kautionsdepot und die Anlage in ETFs ist sicherlich etwas aufwändiger als ein reguläres Sparbuch. Wer diesen Aufwand nicht scheut hat dafür eine höhere Chance auf eine Rendite auf ansonsten totes Kapital. Voraussetzung hierfür ist natürlich das Einverständnis des Vermieters.