Eine Mietbürgschaft kann in unterschiedlichen Arten hinterlegt werden. Häufig werden die Vorteile für den Mieter beschrieben, hier sollen ebenfalls die Risiken und Nachteile einer Mietbürgschaft im Vergleich zu anderen Kautionsformen beschrieben werden und ebenfalls die rechtlichen Gegebenheiten beleuchtet werden, sodass sich Vermieter nicht unwissentlich strafbar machen.
Inhalt
Was ist eine Mietbürgschaft?
Gemäß § 765 BGB bedeutet eine Mietbürgschaft die Erfüllung aller Verbindlichkeiten, welche sich aus dem Mietvertrag ergeben. Im Mietvertrag sind bspw. Verbindlichkeiten zu einer Kaution aufgeführt, die bis zu 3 Netto-Monatsmieten betragen kann. Als Bürgschaft können jedoch unterschiedliche Arten zur Verwendung kommen:
- Mietkautionsversicherung / Mietkautionsbürgschaft / Kautionsschutzbrief
- Bankbürgschaft / Mietaval / Bankaval
- Elternbürgschaft / Private Bürgschaft
Mietkautionsversicherung
Eine Mietkautionsversicherung bietet die Option, dass eine Versicherung für die Kautionssumme gegenüber dem Vermieter bürgt, sollte der Vermieter die Kaution im Schadensfall einfordern ist die Versicherung der Ansprechpartner. Häufig werden auch die Begriffe Mietkautionsbürgschaft oder Kautionsschutzbrief synonym verwendet. In der Regel erfolgt eine Bonitätsabfrage des Mieters durch die Versicherung vor Abschluss des Schutzbriefes, entweder durch Infoscore oder aber die Schufa. Der Mieter zahlt eine vergleichsweise geringe jährliche Gebühr um diese Dienstleistung in Anspruch zu nehmen und hat dafür das Kautionsgeld zur freien Verfügung. Tritt der Schadensfall ein, so erfolgt jedoch trotzdem die Rückzahlung durch den Mieter an die Versicherung, jedoch nachgelagert. Der Vermieter erhält die Kaution nach Prüfung durch die Versicherung.
Bankbürgschaft
Eine Bankbürgschaft ist ein Äquivalent zu einer Mietkautionsversicherung, jedoch diesmal ausgestellt durch eine Bank. Viele Banken ermöglichen eine Bankbürgschaft häufig nur, wenn das Kundenverhältnis bereits über einen längeren Zeitraum besteht, sodass eine Risikoeinschätzung erfolgen kann auf Basis der Geldeingänge und Ausgänge sowie Vermögensverhältnisse des Mieters. Dafür ist die Bankbürgschaft für den Mieter häufig etwas günstiger als der Abschluss über ein Versicherung – bei Bankbürgschaften handelt es sich in der Regel um selbstschuldnerische Bürgschaften. Für den Vermieter bedeutet diese Konstellation, dass die Bank der Ansprechpartner ist, im Schadensfall. Ebenfalls werden hier die Vorfälle geprüft und erst anschließend erfolgt eine Kautionsauszahlung an den Vermieter.
Private Bürgschaft
Die Private Bürgschaft, häufig auch als Elternbürgschaft bekannt ist eine Option für Mieter die Kaution zu hinterlegen, ohne tatsächlich das Kautionsgeld initial aufbringen und hinterlegen zu müssen. Als Bürge dient ein Dritter, welcher möglichst eine hohe Solvenz aufweist und ebenfalls eine selbstschuldnerische Bürgschaft gegenüber dem Vermieter erstellt. Das bedeutet im Zweifelsfall, dass der Vermieter die Kautionssumme durch diese dritte Person erhalten kann, diese also in der Höhe der Kaution haftbar ist.
Diese Art der Bürgschaft wird auch häufig als Rettungsbürgschaft bezeichnet und die genauen Wortlaute und Verpflichtungen sind relevant. Es empfiehlt sich einen Vordruck zu nutzen und auch als Vermieter die rechtlichen Möglichkeiten dieser Art der Bürgschaft zu kennen.
Ein Vordruck für eine Mietbürgschaft kann man hier kostenlos herunterladen – ebenfalls wird in diesem Artikel auf die verschiedenen Formulierungen (bspw. Verzicht der Einrede der Vorausklage) innerhalb der Bürgschaft eingegangen und die Auswirkung erläutert.
Wie hoch ist eine Bürgschaft?
Eine Bürgschaft darf gemäß § 551 Abs. BGB 1 für private Mietverhältnisse maximal die Höhe von 3 Kaltmieten betragen. Die monatliche Miete ist daher ausschlaggebend für die maximale Höhe der Bürgschaft – wenn also jemand als Dritter bspw. eine Versicherung, eine Bank oder ein privater Bürge für die Kaution bürgt so ist die maximale Summe nicht zu überschreiten.
Am Beispiel dargestellt: Eine Wohnung wird für 1.000 Euro Kaltmiete vermietet (also ohne Nebenkosten), die maximale Kautionssumme beträgt daher 3x 1.000 Euro = 3.000 Euro.
Hingegen wurde in BGH, Urteil v. 10.4.2013, VIII ZR 379/12 geurteilt. dass eine Rettungsbürgschaft bzw. eine Bürgschaft zur Abwendung einer Kündigung in der Höhe unbegrenzt sein kann und nicht auf die Höhe der Kautionssumme begrenzt ist.
Freiwillige Bürgschaft
Zusätzlich zu einer bereits geleisteten Mietkaution gibt es die Möglichkeit eine freiwillige Bürgschaft gegenüber dem Vermieter zu leisten, welche durch die bisherige Kaution nicht unwirksam wird, auch wenn diese die maximale Kautionssumme übersteigt. (siehe BGH, Urteil v. 07.06.1990, IX ZR 16/90)
Allerdings muss man hierbei die Freiwilligkeit beachten, dann in der Rechtssprechung vom AG Lübeck, Urteil v. 17.08.11, 23 C 1448/11 wurde geurteilt, dass eine zusätzlich geforderte Bürgschaft durch den Vermieter unwirksam ist und nicht verlangt werden darf. Vermieter sollten diesen Unterschied demnach kennen und keine zusätzliche Bürgschaft einfordern, wenn bereits eine Kaution hinterlegt wird. Dies wurde in BGH, Urteil v. 30.06.2004, VIII ZR 243/03 zusätzlich noch einmal bestätigt, hierbei ist jedoch herausgehoben worden, dass die unfreiwillige zusätzliche Bürgschaft zwar unzulässig ist, die sonstige Kaution davon jedoch unberührt bliebt und weiterhin Ihre Gültigkeit hat.
Risiken für Vermieter
Rechtliche Risiken für Vermieter gibt es zu Genüge, beachtet man jedoch die Wichtigsten Punkte und hält sich an die regulären Prozesse und Abläufe, so ist man als Vermieter auf der sicheren Seite. Risiken bzgl. der Mietbürgschaft und Mietkaution sollten jedoch beachtet werden, sowohl aus der Perspektive dann tatsächlich auf die Kaution zugreifen zu können oder aber diese ohne Zwangsvollstreckung und Gerichtsverfahren zu erhalten, im Falle des Falles.
