Das Mindern der Miete wird häufig falsch angewandt und zu hohe Minderungen gewählt, was zu Konsequenzen wie einer rechtmäßigen Kündigung des Mietverhältnisses führen kann. Um dies zu vermeiden und trotzdem als Mieter die Miete richtig zu mindern und korrekt zu handeln ist es sinnvoll sich ausgiebig zu Minderungsgründen und dem Thema Mietminderung zu informieren und gleichzeitig zu wissen wie man diese geltend machen kann.
Was man bei jedem Mietverhältnis bedenken sollte: Der Vermieter ist auch nur ein Mensch – man kann mit diesem als Mieter reden (bspw. auch über den Verwalter) und in vielen Fällen die Probleme klären. Sollte es trotzdem der proaktiven Kommunikation zu einer Lösung führen, so gibt es Dienstleister, welche kostengünstig eine Rechtsberatung ermöglichen.
Grundsätzlich gibt für einen Mietvertrag das BGB in § 535 bereits die Vorlage, in welchem Form eine Mietsache dem Mieter durch den Vermieter übergeben werden muss, § 536 BGB Abs. 1-4 betrachtet dann jedoch noch einmal explizit die Mietminderung und wann eine Mietminderung möglich ist.
Inhalt
- Wie funktioniert eine Mietminderung?
- Welche Mängel berechtigen zu einer Mietminderung?
- Welcher Mangel darf nicht als Mietminderung genutzt werden?
- Wie wird die Höhe der Mietminderung berechnet?
- Kann man die Mietkaution mindern wenn die Miete gemindert wird?
- Ab wann darf man als Mieter die Miete mindern?
- Onlineservice für Mietminderung als Unterstützung nutzen
Wie funktioniert eine Mietminderung?
Erst wenn der Mieter den Vermieter über den Sachmangel informiert hat, darf die Miete gekürzt werden. Zu den Sach und Rechtsmängeln gibt es eine grundlegende Auslegung in § 536 Mietminderung.
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.
(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.
(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.
(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.
Welche Mängel berechtigen zu einer Mietminderung?
Nicht alle Mängel berechtigen zu einer Mietminderung und können geltend gemacht werden. Hier ist eine Übersicht der möglichen Ursachen, die zu einer Mietminderung berechtigen können:
- Schimmel in der Wohnung
- Geruchs- oder Lärmbelästigung
- Heizungsausfall
- Warmwasserausfall
- Wasserschaden
Bei der Ursache ist nicht immer geklärt in welcher Höhe die Mietminderung möglich sein kann, klar ist jedoch dass die Ursache nicht selbstverschuldet sein darf, bspw. Schimmel durch falsches Lüften oder ein Warmwasser Boilerschaden durch unsachgemäße Nutzung.
Welcher Mangel darf nicht als Mietminderung genutzt werden?
Der Vermieter darf unerhebliche Mietmängel zurückweisen, bspw. ist gelegentliches Hundegebell z.B. nicht als Lärmbelästigung zu erkennen, hierzu gibt es auch bestimmte Richtwerte. So ist einer dauerhafte Überschreitung von 55 Dezibel am Tag und 35 Dezibel in der Nacht ein Grundfür eine Minderung - gelegentlicher Lärm jedoch nicht. Ebenso ist die Heizung lediglich in der Heizperiode zur Verfügung zu stellen und bei starken Temperaturschwankungen, im Sommer kann man eine Minderung bei hohen Temperaturen natürlich nicht geltend machen.
Auch gab es ein Rechtsspruch am BGH, so wird im Az.: VIII ZR 31/18 festgehalten, dass eine Lärmbelästigung durch Baulärm auf dem Nachbargrundstück nicht zur Minderung der Miete einen Anspruch gewährt.
Wie wird die Höhe der Mietminderung berechnet?
Nicht immer ist sofort klar, wie hoch eine Mietminderung ausfallen kann, dies kommt je nach Anwendung- und Schadensfall drauf an. Grundsätzlich kann man jedoch davon ausgehen, dass bei der Berechnung der Mietminderung die Bruttowarmmiete als Bemessungsgrundlage genommen wird, also die eigentliche Kaltmiete inklusive Heizkosten und Nebenkosten. Für eine Höhe der Minderung kann die aktuelle Mietminderungstabelle zu Rate gezogen werden, welche definiert, ob die Miete zu 100 Prozent, 50 Prozent, 25 Prozent, 20 Prozent oder lediglich 10 Prozent reduziert werden darf. Wichtig zu wissen: Die Miete kann nicht einfach willkürlich durch den Mieter herabgesetzt werden, es bedarf vorab einer Information des Vermieters mit entsprechender Ankündigung. Ist man sich nicht sicher, ob die Kürzung rechts ist helfen Mietervereine oder aber auch Onlinedienste.
Kann man die Mietkaution mindern wenn die Miete gemindert wird?
Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, welche zu Beginn des Mietverhältnisses eingerichtet wird. Eine Mietminderung findet in der Regel nur zu einem bestimmten Zeitpunkt während der Mietdauer statt und ist daher kein Dauerzustand. Daher kann man die Mietkaution, welche als Sicherheitsleistung für die komplette Mietdauer eingerichtet wird nicht an die reduzierte Miete anpassen.
Ab wann darf man als Mieter die Miete mindern?
Die Mietminderung darf ab dem Zeitpunkt des Mängels erfolgt, jedoch erst wenn der Vermieter informiert wurde und diesem eine Chance gegeben wurde, dem Mangel Abhilfe zu schaffen (BGH WuM 2010, 679). Die Abfolge ist daher z.B. so: In der Mietwohnung eines Mieters tritt ein Mangel auf, der zur Mietminderung berechtigt; Der Mieter informiert den Vermieter, welcher nun die Chance hat den Mangel zu beseitigen. Kann der Vermieter dies nicht, so ist der Mieter berechtigt die Miete so lange zu mindern wie der Mangel besteht. Die Höhe der Mietminderung kann sich dabei an der Mietminderungstabelle orientieren.
Onlineservice für Mietminderung als Unterstützung nutzen
Im einfachen Onlineantrag kann man in wenigen Schritten den Schaden melden
Ob und wieviel Mietminderung wegen Mängeln geltend gemacht werden kann, findet man relativ schnell über den Online Dienst heraus. Möchte man als Mieter die Miete mindern und hierbei schnell und einfach eine Mietminderung geltend machen, kam bei einem persönlichen Gespräch mit dem Vermieter oder Verwalter jedoch nicht weiter, so bietet sich ein Onlineservice wie der von Lawio an. Dieser erfasst in wenigen Schritten einfach und schnell welcher Mangel auftritt und regelt die rechtlichen Angelegenheiten, ohne dass der Mieter hiermit Aufwand hat. Für diese Dienstleistung wird eine Erfolgsvergütung in Höhe von 35% zzgl. MwSt. berechnet – jedoch nur, wenn die Minderung erfolgreich war.
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