Im Rahmen der Interviews von und für Vermieter wurde Alexander Raue vom vermietertagebuch.com befragt. Alexander war so freundlich und hat umfangreiche Einblicke in seinen Alltag gegeben, wie er die Finanzen als Vermieter organisiert und welche Software bei Ihm zum Einsatz kommt. Und nicht zuletzt bietet er ebenfalls für Interessierte eine Möglichkeit mit Immobilien zu beginnen.

Das Interview wurde als Audio-Datei aufgezeichnet und für die einfache Lesbarkeit transkribiert. Für alle Vermieter und diejenigen die es werden möchten, hier nun das Interview:

Wer bist du und was machst du? Wie kannst du überhaupt zu dem Thema Immobilien?

Das ist eine interessante Frage. Wer bin ich? Was mache ich? Weil das Thema, was ich jetzt mache mit Immobilien, ist ja eigentlich noch ziemlich neu. Damit habe ich ja nicht angefangen.

Ich habe eine ganz normale Karriere gemacht, damals Wirtschaftsinformatik studiert. Dann war ich SAP Programmierer, habe aber irgendwann gemerkt, dass das doch keinen Spaß macht und habe mich dann nach Alternativen umgesehen bzw. ich bin damals erstmal von Deutschland in die Schweiz gegangen, um da mehr Geld zu verdienen. Konnte dann durch die wenigen Steuern und aber das doppelte Gehalt sehr viel Geld sparen, aber am Ende sehr viel Geld ausgegeben, verprasst und dann aber gemerkt – Okay, du brauchst irgendwas für die Zukunft. Doch man will ja nicht ewig lange im Hamsterrad weiter rennen, habe mich also mit dem Thema Vermögensaufbau beschäftigt und bin so dann zum Thema Immobilien gekommen. Also erstens weil ich plötzlich zu viel Geld übrig hatte und zweitens, weil ich gesehen habe, ich will nicht ewig im Hamsterrad rennen. Also ich hatte zwar den Job gewechselt, bin die Schweiz gegangen, aber da war es einfach nur ein anderer Arbeitgeber. Und deswegen hat das auch nicht wirklich viel mehr Spaß gemacht. Deswegen wusste ich – Okay, ich muss da raus und Immobilien in eine super Gelegenheit, weil man sich mit der Immobilie gut nebenbei ein Vermögen und einen Cashflow aufbauen kann.

Und das mache ich jetzt seit – lass mich überlegen – die erste Immobilie hab ich im März 2016 gekauft. Also 5 Jahren jetzt mittlerweile. Okay, wenn ich richtig zähle. Hab also dann die ersten drei Immobilien gekauft, hab dann Blut geleckt. Hab gesehen das Ganze funktioniert, ist auch kein Hexenwerk und hab dann Vollgas gegeben. Weil ich natürlich als Ziel hatte innerhalb von 10 Jahren 50 Immobilien zu kaufen und damit einen Cashflow von 5.000 Euro zu generieren. Weil ich wusste, wenn du 5000 Euro mit Immobilien nebenbei verdienst, dann kannst du den Hauptjob kündigen und so leben wie du halt willst und wo du willst. Und jetzt bin ich bei 74 Immobilien.

Ok, das ging ja besser als gedacht

Letzte Woche hab ich grad meine 74. gekauft. Zwischendurch hatte ich auch mal eine Immobilie wieder verkauft zum Doppelten des Einkaufspreis. Also im Immobiliensektor ist echt viel Musik drin und da kann man sehr schnell wachsen, wenn man das Risiko natürlich annimmt. Ich bin sehr sehr risiko affin und jetzt habe ich quasi das Immobilien Portfolio fertig und jetzt muss ich es bloß noch konsolidieren. Also die Anzahl der gewünschten Immobilien ist da und jetzt muss bloß auch der Cashflow her.

Das heißt, ich konsolidiere jetzt. Ich mache noch in zwei Mehrfamilienhäusern größere Sanierungen. In kleineren Wohnungen renoviere ich auch und wenn das dann durch ist, dann sollte das eigentlich ausreichen, um jeden Monat genügend Cashflow zu haben, um davon leben zu können. Auch wenn ich jetzt geplant, dann Ende des Jahres nach Costa Rica auswandere.

Oh ok, das wusste ich noch gar nicht so geht. Das hatte ich auch bisher nicht gelesen.

Nein, das habe ich auf meinem Blog auch nicht kommuniziert. Aber auf meinem YouTube Kanal. Genau, wir gehen Ende Oktober nach Costa Rica, wandern aus. Da kommt ja meine Frau her und ihre Familie. Wir hätten es auch gerne ein bisschen früher gemacht, aber wir hatten ein Mindestmietzeit in unserer jetzigen Mietwohnung. Deswegen zögert sich das Ganze noch ein bisschen raus. Aber so haben wir mehr Zeit, alles vorzubereiten, auch was die ganze Bürokratie angeht. Mit der Aufenthaltsgenehmigung, mit Firma da drüben anmelden, hier alles wieder abmelden und so weiter.

Aber in der guten Lage bin ich natürlich auch nur aufgrund von meinen Immobilien. Weil sowohl meine Immobilien jeden Monat einen gewissen Cashflow abwerfen als auch mein ganzes Unternehmen, was ich ja mittlerweile drumherum aufgebaut habe. Und ich bin ja mittlerweile Immobilien Coach und das wirft auch gutes Geld ab. Und insgesamt verdiene ich jetzt damit so viel Geld, dass ich sagen kann: Okay, ich wage den Schritt, ich gehe ins Abenteuer und wir gehen nach Costa Rica.

Ok, das ist sehr, sehr spannend. Das ist ja dann nochmal spannender, was eigentlich die nächste Frage angeht, was den Vermieter Alltag so ausmacht. Also wenn du sagst, du kannst das aus einem anderen Land auch managen.

Wie sieht denn so dein Alltag als Vermieter aus? Mit was beschäftigst du dich am Meisten?

Ich habe es ja vorhin schon gesagt ich komme zu spät, weil ich vorhin mit meiner Frau eine Partie Schach gespielt habe. Donnerstag Vormittag um 11 Uhr. Also ich muss sagen, eigentlich kann man es sehr entspannt angehen als Vermieter, wenn man es von Anfang an richtig aufstellt. Du hast im Endeffekt zwei Phasen: Du hast einmal die Phase des Portfolio Aufbaues; Wo Du Immobilien suchst, recherchierst, bewertet, mit der Bank redest und so weiter und so fort. Also eine Bestands-Aufbauphase. Und dann später ist die zweite Phase ja die Bestands-Pflege Phase, wo die Immobilien in deinem Portfolio hast. Und das sind so zwei unterschiedliche paar Schuhe.

Wenn du die Immobilie kauft, musst du sehr viel Zeit dafür aufwenden. Also ich habe teilweise, als ich angefangen habe Immobilien zu kaufen, jeden Tag 3-4 Stunde mit dem Immobilien Thema verbracht, um neue Immobilien zu finden und zu kaufen. Und jetzt, wo die Immobilien im Portfolio sind, ist der Arbeitsaufwand für die Immobilien sehr, sehr minimal, weil ich immer darauf geachtet habe, möglichst viel zu automatisieren, also gleich die richtigen Partner im Netzwerk zu haben was Banken, Makler, Verwalter, Handwerker, Architekten und Bauingenieure angeht.

Das sind die Sachen, die ich outsourcen kann. Ich hatte damals auch gar keine andere Wahl. Ich meine, ich hatte in der Schweiz gelebt und hab meine Immobilie in Deutschland gekauft. Die waren sowieso so weit weg, dass ich nicht mal hinfahren kann, wenn ich Mieterwechsel oder einen tropfenden Wasserhahn habe. Deswegen habe ich es von Anfang an so aufgebaut, dass ich direkt die Dienstleister habe, also outsourcen kann und somit ist die Zeit minimal. Natürlich habe ich auch mal Reparaturen und Mieterwechsel, aber wenn mir ein Mieter schreibt: „Herr Raue, ich kündige”, dann leite ich die Email meistens gleich an meinen Makler weiter. Der kümmert sich um alles. Und das war für mich dann 2 Minuten Aufwand – kostet mehr natürlich am Ende, denn die Makler Gebühren für den Neuvermietung. Aber das ist es mir einfach wert – weil ich ja diese Freiheit haben will und demzufolge jetzt in einer Bestandspflege – mal ausgenommen von meinen Kernsanierungen, die ich mache, die sind schon aufwendig, aber alles andere ist wirklich sehr, sehr wenig Zeit. Und da kann man schon ein sehr automatisiertes Einkommen haben.

Das klingt gut, wenn du sagst, du versuchst es zu automatisieren. Also was die Banken angeht, Verwalter, Makler, Handwerker etc.

Hast du auch bestimmte Tools, mit denen du arbeitest oder die du nutzt, die deinen Vermieter Alltag einfacher machen?

Also ich habe schon gewisse Tools, die mich gerade im Controlling unterstützen und am Anfang auch in der Recherche.

Weil in der Recherche, wenn Du Immobilien suchst. Da geht sehr, sehr viel Zeit drauf da brauchst Du erstens die richtigen Tools um Immobilien zu finden, weil sehr viel Schrott auf dem Markt ist. Den musst du aussortieren. Weil wenn du dann die ganze Zeit mit den Schrottimmobilien verschwendest, dann hast du keine Zeit mehr für die guten Immobilien. Also das muss sehr schnell gehen. Dann habe ich natürlich verschiedene Excel Kalkulationens-Tools, wo ich mir die Immobilien sehr schnell kalkulieren kann und sehr schnell sehe, ob die gut sind, ob die schlecht sind.

Wenn es denn zu einer Besichtigung gehe, habe ich direkt einen Gutachter Service parat, der deutschlandweit für mich Immobilien besichtigt. Der mir dann ein Feedback gibt, sodass ich halt nicht extra hinfahren muss und auch genau bei einer Neuvermietungen. Da habe ich mittlerweile meine Standard-Mietverträge.

Und mein Konten-Modell wo die Mieter mir dann die Miete zahlen. Das ist alles so automatisiert, dass wenn sowas eintrifft, ich einfach mit dem Makler oder dem Banker, oder dem Handwerker Bescheid sage. Auch wenn es mir ein Mieter sagt: „Herr Raue, der Wasserhahn ist kaputt“ – dann gebe ich ihm direkt die Kontaktdaten meines Klempners und sage „Hier rufe du den Klempner an. Macht mit dem einen Termin aus und schickt mir dann die Rechnung“ – weil die müssen ja sowieso einen Termin mit untereinander ausmachen. Würde ich als dazwischen funken, dann ist das ja Zeitverschwendung. Und so hab ich wirklich für alles Sachen aufgesetzt, die mir dabei helfen und das Ganze noch optimieren.

Mittlerweile habe ich auch noch jemanden in der Buchhaltung und bei den Steuern hilft. Also wirklich auch noch Personal eingestellt. Also meine Mutter arbeitet auch für mich in Teilzeit in dem Bereich, hilft mir in meiner Buchhaltung beim Controlling. Weil, ich meine jetzt bei den 74 Immobile bei denen ich bin, habe ich ja jeden Monat mindestens 200 Kontobewegungen. Also die Miete geht rein, das Hausgeld geht ab und der Kredit geht ab. Das ist für jede Immobilie schon mal 3 Kontobewegungen und dann kommen noch kleinere Reparaturen, Nebenkosten, den ganzen Kram dazu und das jeden Monat. Das ist natürlich alles automatisiert, weil wir auch eine Verwaltungs-Software haben, die direkt die Konten abgleicht. Aber trotzdem schauen wir da immer noch manuell drauf um zu gucken: sind alle Buchungen da oder sind vielleicht welche abgegangen, die gar nicht abgehen hätten dürfen? Und dieses Controlling nimmt dann einfach wirklich die meiste Zeit in Angriff, wenn man vor allem wirklich auf den Cent genau am Ende rechnen will. Aber auch das ist jetzt nicht die Welt und auch das ist kein Hexenwerk.

Also wirklich Immobilien – ich habe es früher immer so schwierig vorgestellt wie die meisten: Immobilien machen ja nur andere, nur die Reichen. Da hab ich ja keine Chance und so, aber das ist einfach alles so eine Kopfsache.

Wenn man es einmal durchgemacht hat, merkt man doch, wie einfach es ist. Und man muss einfach nur am Anfang die Angst ablegen, weil man einfach mit großen Summen zu tun hat. Du kaufst ja nicht jetzt die Aktie für 5.000 und 10.000 Euro, sondern gleich die Immobilie für 100.000 Euro. Aber du legst ja keine 100.000 Euro auf den Tisch und das ist am Anfang wirklich eine Sache, die sich nur in deinem Kopf abspielt. Und wenn man die einmal abgelegt hat, dann kann man da eigentlich Vollgas geben.

Ok. Lass uns bitte nochmal auf den Punkt Verwaltungs-Software und Controlling eingehen und das Kontenmodell hattest du vorhin angesprochen. Dass das für mich spannend.

Magst du da nochmal einen tieferen Einblick geben? Was für Software verwendest du und wie funktioniert das mit dem Kontenmodell?

Ja. Also als Software benutze ich aktuell Immocloud. Es gibt ja verschiedene Software. Wie heißen die andere? Diese vermietet.de gibt’s ja auch – alles online basierte Lösungen. Und der Clou an dieser Software ist, dass du die mit deinen Bankkonten verbinden kannst und die Software sich alle Konto-Umsätze, Eingänge, Ausgänge direkt in die Software reinzieht und sich dann bei dir anzeigt. Und wenn du vorher deine Immobilie in der Software hinterlegt hast, dann kannst du ja zum Beispiel sagen: „Okay, jeden Monat erwarte ich so viel Miete, so viel Kredite und so viel Hausgeld Abgänge“ – und die Software gleicht das gleich ab. Und dann am Anfang des Monats siehst du: Aha, von den 200 Buchungen, die wir erwarten, haben 190 genau gestimmt und die anderen 10 kannst du dann einfach im Nachgang manuell prüfen. Und somit wird Dir schon mal sehr sehr viel Arbeit abgenommen was den Abgleich angeht. Oder du siehst dann auch: Hey, so viele Mieten stehen noch aus oder so viel Leerstand hast du gerade oder hey, da hat jemand überzahlt, dann kannst du wirklich noch die Ausreisser anschauen. Also schon mal sehr sehr hilfreich.

Tipp von Mietkautionskonto.info: Eine Online Hausverwaltungs-Software erleichtert das Leben des Vermieters ungemein. Alexander benutzt Immocloud, diese Software ist ebenfalls im Test der Online Hausverwaltungs Softwares enthalten.

Und was die Kunden an sich angeht, muss man ein bisschen differenzieren zwischen Wohnung und Mehrfamilienhäuser. Ich hab ja bei mir auch 6 Mehrfamilienhäuser im Bestand und für jedes Mehrfamilienhaus habe ich ein Girokonto, wo auch mein Verwalter drauf Zugriff hat. Bei einem Mehrfamilienhaus hast du sehr sehr viele verschiedene Zu- und Abgänge. Gut, die Mieten sind meistens eigentlich gleich, aber die Versorger buchen ja mal unterschiedlich ab. Hier kommt mal Strom, da kommt eine Heizung, da kommt mal Wasser, hier kommt mal Versicherung, Hausmeister. Das sind ja manchmal immer unterschiedliche Beträge und deswegen hab ich das immer separat auf einem Girokonto, wo auch der Verwalter darauf Zugriff hat, der quasi dort auch Zu- und abbuchen kann und mir monatlich mal eine Reporting zur Verfügung stellt.

Und für meine Wohnungen habe ich ein Girokonto, respektive mittlerweile 2 weil eine Bank mal gesagt hatte, ich soll bei denen auch wenn ich eine Finanzierung benötige auch ein Girokonto bei denen eröffnen. Deswegen, habe ich das gemacht, aber ansonsten hätte ich eigentlich alle meine einzelnen Wohnungen über ein Girokonto laufen wollen. Und bei diesem Girokonto habe ich dann noch drei virtuelle Unterkonten. Ein Unterkonto für meine Instandhaltung Rücklage, wo jeden Monat quasi Geld draufgeht – gleich automatisiert. Von den Mieteingängen habe ich einen gewissen Betrag der darauf geht das der Bestand als Rücklage wächst und wenn ich Reparaturen habe, dass ich die davon zahlen kann, dann ein zweites virtuelles Konto wo die ganzen Kautionen drauf gehen, die ich dort halt sammle.

Dass ich die im Überblick habe, weil ich kein Bock mehr habe von altmodischen Sparbücher hier irgendwo einzulagern. Dann hast du mal Umzug und dann gehen die verloren und dann ist immer blöd und das dritte runter Konto ist dann nochmal ein Überschuss Konto. Ich gucke dann immer Mitte des Monats wenn alle Mieteingänge da sind. Wie ist der aktuelle Saldo? Wieviel habe ich jetzt diesen Monat Plus gemacht, Minus gemacht? Und wenn ich Plus gemacht habe, tue ich die Überschüsse einfach auch mein Überschuss Konto umbuchen, sodass ich immer weiß da habe ich ein Konto, Überschuss Konto was hoffentlich mit der Zeit immer wächst und woraus ich dann weitere Investitionen tätigen kann.

Und das habe ich deswegen so gemacht, weil ich kenne auch Leute, die machen für jede Wohnung sogar ein Konto und Girokonto. Das finde ich aber blöd, weil dann bist du nur am Ausgleichen der Konten bei, wenn wir mal eine Reparatur hast. Bei einer Wohnung, die man vielleicht bisschen größer ist, ist dieses Konto ja meistens komplett im Minus und dann muss das ausgleichen und dann hast du woanders wieder eine Reparatur und gleichst du da aus und dann bist du nur noch am Hin- und Her, schieben – siehst nicht mehr durch und wenn du ein Konto hast, dann nivelliert sich das ein bisschen über die Masse, je mehr Immobilien du hast. Deswegen empfehle ich wirklich, da ein Girokonto für alle Immobilien zu haben.

Das klingt gut, auf jeden Fall. Zu dem Thema Mietkaution, das ist ja mein Thema. Da muss ich tatsächlich nochmal nachfragen. Und du meintest, du hast ein virtuelles Unterkonto? Wie funktioniert es denn? Das muss ja eigentlich rein mietrechtlich vom sonstigen Vermögen des Vermieters getrennt gehalten werden und es muss auch ersichtlich sein, dass das für die Kaution genutzt wird. Funktioniert es bei der Bank, die du da nutzt?

Natürlich, weil das Konto, das heißt erstens Mietkautionskonto. Du kannst dem ja einen Namen geben, das ist direkt ersichtlich und auf diesem Unterkonto sind nur die Kaution drauf. Also nichts anderes und demzufolge getrennt vom restlichen Vermögen. Also die Kriterien werden genau eingehalten. Macht mir das aber super einfach in der Pflege. Und ich verlange von meinem Mieter eigentlich immer, dass sie mir das Geld entweder in Bar geben oder überweisen als Kaution, dass das Geld bei mir liegt und ich später Kautionen nicht hinterherrennen muss, weil ich habe das auch schon oft gehabt mit Sparbüchern oder auch noch schlimmer mit Kautions-Versicherungen. Und dann hast du irgendwie Ansprüche als Vermieter, weil irgendwas kaputt ist oder Nebenkosten fehlen und dann rennst du dem Geld als Vermieter ewig hinterher. Das hab ich zweimal gemacht, da hab ich kein Bock mehr und jetzt mache ich es genau umgedreht, dass die Kaution bei mir liegt. Und wenn es Probleme gibt, dann muss der Mieter seinem Geld hinterher rennen.

Tipp von Mietkautionskonto.info: Wer dieses Kontenmodell ebenfalls abbilden möchte, dem ist das Vermieterpaket der DKB Bank zu empfehlen. Dieses ist sowohl für private als auch für gewerbliche Vermieter möglich zu nutzen.

Okay, das heißt so, Sonderlocken wie ein Kautionsdepot – das wäre überhaupt nichts für dich, da lässt Du Dich nicht drauf ein?

Nee, nee. Und kommt natürlich drauf an, in welcher Lage man ist. Wenn man in der Lage ist, wo man froh sein muss, wenn man einen Interessenten hat, wie zum Beispiel bei mir in Chemnitz, dann muss man eigentlich zu mehr Zugeständnissen bereit sein. Aber wenn ich zum Beispiel bei mir in Leipzig bin oder ich habe halt 10 Mietinteressenten auf einer Wohnung und einer besteht auf seinem Mietkautionskonto, dann sage ich: Ja gut, danke, dann kriegst du die Wohnung halt nicht.

Klar, der Markt regelt das. Okay, nochmal eine Frage zu der Mietkosten. Weil das ist für mich persönlich interessant, die Mietkaution, die bringt ja “eigentlich” auch Zinsen, die dann zum Schluss dem Mieter wieder ausgezahlt werden. Ich glaube, momentan sind wir, wenn man es mal vergleicht, bei 0,01% Prozent. Wie machst du das mit der mit der Abrechnung? Wie funktioniert das bei dir?

Ja, wollte ich gerade sagen, dass Zinsen das war ja mal irgendwie im letzten Jahrhundert, das ist schon seit Ewigkeiten nicht mehr. Und du musst natürlich auch da die Kontoführungsgebühren gegen rechnen. Und demzufolge frisst sich das eigentlich immer gegenseitig auf. Also erstens bleibt da nicht wirklich was an Zinsen übrig, weil es aktuell gar keine mehr gibt. Und zweitens bei mir hat aber auch nie irgendein Mieter mal nachgefragt. Ja, wie viel Zinsen gibt’s denn da? Wenn ich die Kaution zurückgezahlt hab, dann waren die Mieter aber froh, dass sie ihre ganze Kaution zurückbekommen haben und nicht irgendwie Probleme mit Renovierung und Nebenkosten hatten. Und da hatte ich noch nie einen, der gesagt hat: Aber mir stehen doch jetzt noch 5 Cent Zinsen zu. Das hatte ich noch nie. Und wenn, dann wird es halt ausgerechnet, oder dann schenk ich dem halt noch einen Euro. Was hast du gesagt? 0,01% oder sowas. Das heißt, wenn jemand ein Tausender über ein Jahr anlegt, es kommt dabei rum um die 10 Cent oder so. Keine Ahnung. Und dann sage ich dem im Zweifel: Okay, gut, komm dann schenke ich nen Euro, statt dass ich das erst jetzt ausrechnen und dann ist gut. Ok. Das ich bin nicht jemand, der das super kompliziert macht, sondern da lasse ich mal lieber Fünfe gerade sein. Pragmatisch, und dann geht das einfacher.

Okay, da mich das Thema Mietkaution sehr interessiert, bin ich auch gespannt auf eine andere Sicht darauf: Wie für dich das Thema Corona und Mietausfall in Kombination mit Mietkaution zusammengespielt hat?

Gab’s da irgendwelche Probleme, weil der Mieter in Kurzarbeit kam oder hat seinen Job verloren hat und dann nicht mehr die Miete zahlen konnte und Du auf die Mietkaution zugreifen musstest?

Naja, es gab gar nichts in der Hinsicht. Ich hatte einen einzigen Mieter, der mal gesagt hat, wegen Corona kann er die Miete nicht mehr zahlen, aber der hatte sich dann auch von seiner Partnerin getrennt und konnte das allein nicht mehr bezahlen. Wobei ich auch glaube, der hat gelogen, weil er halt so wenig Miete gezahlt. Aber dann bei der Wohnungsübergabe kam er dann mit dem fetten Audi angefahren. Das hat vorne und hinten nicht zusammengepasst. Und da ist es jetzt ja eine ganz komische Geschichte. Aber wenn Corona hatte ich keinen einzigen Ausfall. Ich hatte einen Selbstständigen, der gesagt hat “Herr Raue ich weiß ich hab noch Nebenkosten-Nachzahlung – kann ich jetzt in Corona nicht bezahlen. Können wir das Raten-mäßig aufsplitten?” – Dann haben wir das gemacht, das lief auch super. Ansonsten gar nicht. Ich hab ja auch ein Restaurant im Bestand, also Vermieter an ein Restaurant. Die hatten eigentlich auch nie Probleme. Also da bin ich sehr, sehr gut durch die Zeit gekommen und musste da nie irgendwie nachhaken oder auf Kaution zurückgreifen oder sonst was.

Toi Toi toi. Das bedeutet ja quasi vorab die richtigen Mieter ausgewählt zu haben.

Ja, erstens das und du musst aber auch sehen, bei meinen 74 Immobilien, die ich jetzt habe, sind genau 3 Gewerbe-Einheiten dabei: Ein Restaurant, ein Handy Shop und ein Makler Büro. Alles andere sind Wohnimmobilien und Wohnimmobilien sind ja deutlich weniger betroffen von Corona Mietausfall als Gewerbe Immobilien.

Richtig. Ich würde das Thema Mietkaution erst mal abhaken. 🙂 Du hast da schon wahnsinnig viel Einblick gegeben.

Hast du denn noch andere Tipps für Vermieter? Wenn man jetzt anfangen mit Immobilien anfangen möchte – Worauf sollte man achten oder welche Fehler sollte man vermeiden?

Naja, gut, Fehler vermeiden, das ist ein ziemlich großes Feld, weil Immobilien natürlich auch viele kleine Fettnäpfchen parat halten. Ich glaub, das Hauptproblem, was Anfänger immer haben, ist einfach, dass ein bisschen der Durchblick fehlt. Dass Ihnen Die Klarheit fehlt, was sie genau machen müssen, in welcher Reihenfolge und mit wem. Weil Wissen kann man sich natürlich über Immobile mittlerweile sehr, sehr viel aneignen. Hab ich damals ja auch gemacht, über Blogs, über YouTube-Kanäle, über Bücher. Aber dann so die praktische Umsetzung, da hapert es meistens und sehr oft wird man durch das zu viel Wissen sogar blockiert.

Ich meine, der Klassiker ist, wenn Anfänger zu mir kommen. Die wollen ihre erste Immobilie kaufen und dann fragen sie “Ja Alex, soll ich denn jetzt erst die GmbH oder erst die Holding gründen?” Da sag ich kauft doch erst eine Immobilie. Dabei ist man mit so viel Wissen zu gebombt, dass man sich selbst blockiert und nicht mehr genau weiß, was wirklich wichtige Schritte sind. Und das muss man wissen. Man braucht eine klare Struktur, um einfach Geschwindigkeit reinzubekommen. Weil wenn du eine Immobilie nicht innerhalb von einer Woche kaufst wenn die auf den Markt kommt, kauft sie einfach jemand anders. Und du kannst aber nur schnell sein, nur zuschlagen, wenn Du genau weiß – Okay, das sind die meinetwegen die 7 oder 10 Schritte, die muss ich durchgehen in der Reihenfolge. Das hat die höchste Priorität und dann kann ich Gas geben. Und wenn diese Klarheit fehlt, diese Struktur fehlt, dann kommt natürlich damit auch diese Unsicherheit. Dann weiß man nicht so Recht ist das der nächste Schritt oder ist diese Immobilie jetzt wirklich gut? Wie bewerte ich die? Wie schreibe ich die Bank richtig an? Und das ist so ein bisschen so ein Teufelskreislauf. Das weiß ich nicht mehr, blockiert man vorankommt und dann wird man frustriert und ja, dann kommt man wirklich nicht voran.

Und da gibt’s einfach nur zwei Möglichkeiten: Entweder man springt da wirklich ins kalte Wasser, probiert die Sachen mal aus, auch mit dem Risiko, dass man dann das eine oder andere Fettnäpfchen mitnimmt. Ist mir damals ja genauso gegangen.

Oder man nimmt sich halt jemand an die Hand, der einen dabei unterstützt, einmal durch den ersten Prozess durchgeht, sodass man alles dann von der Pike auf lernt und beim nächsten Mal dann fitter ist.

Ah, sehr schön. Da kommt dann quasi auch ein Unternehmen ins Spiel. Also du bietest sowas an. Bei dir kann man quasi das Begleiten machen, richtig?

Eine tolle Überleitung, die ich da gegeben habe 🙂 Also das stimmt. Nachdem ich ja jetzt schon so viele Immobilien gekauft haben und den Prozess immer und immer wieder durchgegangen bin, habe ich den natürlich auch perfektioniert und habe für mich die perfekte Struktur entwickelt. Und damit helfe ich jetzt natürlich hauptsächlich anderen Leuten, die in Immobilien anfangen, die Immobilien kaufen wollen. Ihre erste Immobilie, keine Ahnung – zur Altersvorsorge oder für ein zweites Standbein und auch die finanzielle Freiheit – wie auch immer. Die kommen zu mir, weil sie halt diese Unsicherheiten haben oder weil sie keinen Immobilien finden oder was auch immer. Oder auch keine Finanzierung kriegen. Ich habe ja auch viele Deutsche, die im Ausland wohnen, in Deutschland einkaufen wollen. So wie ich es damals gemacht habe aus der Schweiz heraus, einem Nicht-EU-Land in Deutschland – hat ja viele Komplikationen und so kommen die Leute zu mir und ich begleite sie dann. Ich nehme Sie wirklich an die Hand für den Kauf der ersten Immobilie. Wir machen das einmal durch, sodass die Personen wirklich alles lernen, was man braucht und nach dem Coaching dann auch ohne Stützräder weiterlaufen können.

Das Klingt gut – klingt auf jeden Fall nach einem sinnvollem Coaching, was man da mitnimmt, weil man langfristig dann somit Vermögen aufbauen kann. Ja, ich glaube, wir sind schon mit den Fragen durch.

Gibt’s da noch andere Themen, auf die Du noch eingehen möchtest oder die für dich spannend sind?

Also bei Immobilien gibt’s natürlich viele Sachen, wo man noch tiefer drauf eingehen kann. Und grundsätzlich hängt es bei den meisten aber trotzdem im Kopf. Wenn man halt, wenn diese Klarheit, diese Struktur fehlt oder auch noch viel weiter vorne, dass man sich überhaupt erstmal Gedanken macht, was will man?

In Deutschland sind wir natürlich hauptsächlich in einem Land, wo wir sehr viel fremdgesteuert sind. Wo wir alle im Hamsterrad Karriereweg hängen. Ja und dann sagt einmal am Anfang erstmal an die Eltern, was man machen muss. Dann die Lehrer, dann der Chef und es werden einem quasi immer alle Entscheidungen abgenommen. Und so werden wir quasi trainiert, nie selbst zu denken.

Und das führt natürlich dazu, dass wir gerade im Bereich Finanzen und Vermögen sehr schlecht aufgestellt sind im Vergleich zu anderen Ländern auf der Welt. Ich glaube, wir Deutschen haben mit das geringste pro Kopf Vermögen in Europa und das liegt einfach daran, weil wir uns sehr wenig Gedanken machen darum, wie verdiene ich denn richtig Geld wie verdiene ich ein Vermögen. Bei uns wird immer gesagt Du musst Karriere machen, studieren, du musst dich hocharbeiten, um Geld zu verdienen. Aber das ist ja Schwachsinn. Damit verdient man kein Geld. Wenn man Geld verdienen will, dann muss man investieren. Und das bedingt aber, dass man sich erst mal darüber Gedanken macht, dass man offen für diese Gedanken ist und dann natürlich auch die Selbstverantwortung übernimmt.

Aber wenn du immer nur Dir von anderen sagen lässt, was du machen sollst, dann wirst du es nie weit bringen, wenn du irgendwann begriffen hast, du musst die Kontrolle über dein Leben selber übernehmen. Wenn du also reich werden willst und du Vermögen aufbauen willst, Immobilien kaufen musst, dann musst du die Verantwortung dafür selbst übernehmen und das ganze in die Wege leiten. Die anderen werden das nicht für dich machen. Das ist ein ganz wichtiger Punkt. Übernimm die Kontrolle über dein Leben, auch wenn es mal Rückschläge gibt. Die gehören ganz normal dazu. Aber daraus lernt man und man bewegt sich danach in die richtige Richtung.

Klingt gut, sehr schön – prima. Und ich glaube, dass es fasst das Gespräch auch ganz gut zusammen. Also die Verantwortung übernehmen und in die in die richtige Richtung gehen als Vermieter. Vielen herzlichen Dank für deine Einblicke dazu!

Ja, Ulf, sehr gerne. Ich hoffe, ich kann Dir und deinen Zuhörern gut weiterhelfen und auch ein bisschen inspirieren, in Immobilien zu investieren und dann damit natürlich erfolgreich zu werden und Vermögen aufzubauen.

Herzlichen Dank, Alexander! Vielen Dank für Deine Zeit und die Einblicke in Deinen Vermieteralltag.


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Autor: Mietkaution Redaktion

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