Vermieterinterview mit Mark – Diese Tipps sind Gold wert für Vermieter

Als der Artikel über das nachhaltige Investieren der Mietkaution bei LinkedIn geteilt wurde, ist der nette Kontakt zu Mark entstanden – einem jungen Vermieter aus Emmendingen. Mark war so freundlich und hat einen Einblick in seinen Vermieteralltag gegeben, sodass andere Vermieter davon lernen können – herzlichen Dank dafür!

Wer bist Du und was machst Du?

Ich bin Mark, 33 Jahre alt, wohnhaft in Emmendingen und arbeite bei meiner Projektentwicklungs GmbH im Immobilienbereich. Meine erste Wohnung habe ich mit 22 gekauft, das Interesse zu Immobilien war schnell geweckt. Über die letzten 11 Jahre habe ich mir ein Bestand von insgesamt 17 Wohnungen aufgebaut.

Einblick in den Vermieteralltag – Womit verbringst Du die meiste Zeit?

Die meiste Zeit verbringe ich mit dem Regulieren der Schäden an den Objekten sowie mit dem Renovieren der Wohnungen. In den letzten 11 Jahren hatte ich zwei Wasser- und ein Feuerschaden. Bei den Wasserschäden wurde jeweils die Kellerwohnung stark beschädigt und musste zum Großteil renoviert werden.

Aktuell koordiniere ich eine Kernsanierung nach einem Brandschaden in einem meiner Objekte. Zwei Dachgeschosswohnungen wurden durch den Rauch vollständig unbewohnbar, die Abwicklung der Schäden mit der Versicherung, dem Gutachter und allen beteiligten Firmen hat mich ein gutes Jahr gekostet.

Meine Wohnungen sind insgesamt auf 6 Gebäude aufgeteilt, bei 3 davon mache ich die Abrechnungen selbst, dafür benötige ich auch etwas Zeit, dort will ich aber keine Hausverwaltung einschalten.

Mir ist ein gutes Verhältnis zu meinen Mietern wichtig, ich investiere daher auch regelmäßig Zeit, um den Kontakt aufrecht zu erhalten.

Welche digitalen Tools nutzt Du bereits um das Mieten und Vermieten zu vereinfachen?

Ich bin Oldschool, die paar Kleinigkeiten mache ich alle über Excel. Die Steuererklärungen habe ich bis letztes Jahr über WISO Steuer-Sparbuch gemacht, dieses Jahr Wechsel ich nun auf einen Steuerberater.

Holst Du vor Vermietung eine Bonitätsauskunft ein und wie wählst Du Deine Mieter aus?

Tatsächlich nicht, ich habe bis jetzt immer nach Bauchgefühl vermietet. Bis jetzt hatte ich auch nur ein Fall bei dem es ein paar Probleme mit dem Mieter gab, da hätte aber auch keine Bonitätsauskunft geholfen.

In den 11 Jahren hatte ich kein einziges Mal ein Mietausfall. Vermutlich bin ich daher auch unvorsichtig geworden.

Wie machst Du das mit Instandsetzungskosten, Mietkonten und Mietkautionskonten?

Ich bin kein Fan von Instandhaltungsrücklagen da ich mein Kapital lieber frei verfügbar haben möchte, verstehe aber die Notwendigkeit bei Wohnungseigentümergemeinschaften. Ich habe immer ein Puffer parat, falls eine höhere Investition anstehen würde. Alternativ gibt es auch noch Modernisierungskredite, die relativ unkompliziert abgerufen werden können.

Meine Miet- und Mietkautionskonten habe ich zum Großteil bei der DKB und nutze dort das Vermieterpaket. Am liebsten würde ich alles über meine Hausbank abwickeln (Sparkasse) aber die Gebühren für normale Konten stehen in keinem Verhältnis zu dem gewonnenen Komfort.

Deine Meinung zum Thema Mietkaution: Wie handhabst Du das und welche Probleme hattest Du schon damit?

Wie schon gesagt lege ich alle Mietkautionskonten bei der DKB an und hatte noch nie Probleme damit. Bis jetzt hatte ich nur Probleme mit der Übernahme von Mietkautionen, nachdem ich ein Objekt gekauft habe. Leider hat der ehemalige Eigentümer bis heute die Mietkautionen nicht auf meine Konten überwiesen, ein leidiges Thema.

Deine Meinung zu Corona, Mietausfall in Kombination mit der Mietkaution oder Leerstand

Von Corona habe ich glücklicherweise weder beruflich noch privat etwas gemerkt. In unserem Landkreis überwiegt die Nachfrage das Angebot bei weitem, ein Leerstand ist bei einer normalen Miete kaum möglich.

Deine Tipps für angehende Vermieter: Welche Fehler hast Du gemacht, die Du anderen ersparen möchtest?

Rückblickend fällt mir nicht wirklich viel ein was ich als Fehler abstempeln würde. Tatsächlich liegt es aber auch daran, dass der Marktpreis seitdem ich Immobilien habe, nur gestiegen ist. Dadurch konnte man zumindest aus der Investmentsicht nahezu nichts falsch machen. Als grobe Tipps hätte ich folgendes gesagt (vor allem bei den ersten Objekten):

• Lieber den Verkäufer/Makler zu viel fragen als zu wenig. Das zeigt auch, dass man großes Interesse am Objekt hat.
• Alle Unterlagen durchlesen, egal wie aufwendig es ist. Ein Bekannter hat den Mietvertrag nicht komplett durchgelesen und dort war ein Passus, der sehr zu seinem Nachteil war. Leider wurde das erst nach dem Kauf gemerkt.
• Nicht zu viel Eigenkapital einsetzen damit man für das nächste Objekt weiter flexibel bleibt.
• Gut vorbereiten, auch wenn man kein Objekt in Aussicht hat. Vor allem den Rahmen für die Finanzierung abklären. Ich habe meine Kaufzusagen bei allen Objekten während der Besichtigung oder unmittelbar danach gemacht. Die guten Objekte sind sofort verkauft!
• Ich kaufe lieber 2 Jahre kein Objekt als auf „Zwang“ etwas zu kaufen was eine schlechte Rendite abwirft oder bei dem ich kein gutes Bauchgefühl habe.
• Ich versuche nie über Faktor 20 zu kaufen (Kaufpreis/Nettojahreskaltmiete).
• Im Vorfeld über seine eigenen Strategien nachdenken. Was passt am besten zu einem? Viel/wenig Cashflow, Buy&Hold, Fix&Flip.
• KEINE Konsumkredite aufnehmen (Auto, Küche usw.), das sind absolute Killer für die Finanzierungsanfrage. Wenn möglich auch erst mit Investments starten und dann mit dem Eigenheim.
• Ich persönlich tilge relativ viel bei meinen Objekten da ich eher an Schuldenabbau als an Cashflow interessiert bin. Der Vorteil ist das die Objekte auch zur Sicherheit für den nächsten Deal verwendet werden können, sobald ein Großteil abbezahlt ist. Der Nachteil ist, dass man länger braucht, um wieder Eigenkapital aufzubauen.

Mark – herzlichen Dank für Deine Zeit und Deine Tipps für andere Vermieter!