Mit Stefanie Schädel gab es eines der ersten Interviews, welche auf mietkautionskonto.info veröffentlicht wurden – bei diesem Interview hat Stefanie Ihren Zuhörern und Youtube-Followern ein Video produziert, in welchem es nur um das Thema Mietkaution geht. Nun, in diesem zweiten Interview war Stefanie so nett und hat Rede und Antwort gestanden, wenn es darum ging Ihre Aufgaben als Vermieterin und Immobilienexpertin zu beschreiben.

Für viele angehende Vermieter sind diese Tipps und Hinweise sehr viel wert, es nimmt die Angst oder Sorgen, die ggf. bestehen können wenn es darum geht ein passives Vermögen mit Immobilien zu erreichen und gibt einen Einblick worauf es ankommt um selber Vermieter zu werden.

Wer bist Du und wie kam es, dass Du zur Immobilien Expertin geworden bist?

Mein Name ist Stefanie Schädel und ich bin „Immobilienexperte des Jahres 2019“, langjährige Investorin, Unternehmerin, YouTuberin, Autorin, Speakerin und Coach. Mit „Jeder-kann-Immobilien“ unterstütze ich vor allem Einsteiger dabei, sich ein passives Einkommen mit Immobilien aufzubauen. Mein Wissen rund um das Thema Immobilien und Finanzierungen vermittle ich in zahlreichen Videos, Videokursen, Vorträgen, Interviews, Coachings und Büchern.

Mein Vater ist Architekt und ich bin auf Baustellen groß geworden. So lag es nahe, dass ich nach meinem Abitur im Jahr 2000 eine Ausbildung zur Immobilienkauffrau absolvierte. Gleich im Anschluss machte ich eine Weiterbildung zum Immobilienfachwirt IHK und studierte schließlich neben meinem Vollzeitjob in der Immobilienbranche Diplom-Betriebswirtschaft mit dem Schwerpunkt Finanzdienstleistungen. Im Jahr 2010 begann ich, als selbständige Immobilienmaklerin und Finanzierungsspezialistin zu arbeiten und kurz darauf tätigte ich meine ersten Immobilien-Investments. 2014 hing ich meine bisherigen Tätigkeiten an den Nagel und begann mit dem Aufbau meiner Firma „Jeder-kann-Immobilien“, da ich erkannt hatte, dass es viel einfacher ist, in Immobilien zu investieren, als die Meisten denken. Dieses Wissen wollte ich den Menschen auf möglichst einfache und verständliche Art und Weise vermitteln.

Ab Ende 2016 war ich auf zahlreichen Online- und Offline-Veranstaltungen als Speaker eingeladen und 2019 wurde ich schließlich von über 30.000 Teilnehmern des Finanzkongresses mit dem Black Bull Award als Immobilienexperte des Jahres ausgezeichnet. 2020 war ich schließlich Keynote Speaker neben meinem großen Idol und Vorbild Robert Kiyosaki, was für mich eine besondere Ehre war.

Was macht Dir am Vermieten am meisten Spaß, welche Bereiche würdest Du lieber outsourcen?

Ich habe gern mit Menschen zu tun. Viele Leute denken, als Vermieter hast du in erster Linie mit Immobilien zu tun – meine Erfahrung ist, dass man in erster Linie mit Menschen zu tun hat. Wobei ich sagen muss, dass ich ausschließlich anständige, ordentliche Mieter habe und Ärger und Streit mit Mietern nicht kenne. Daher macht es mir natürlich auch Spaß, mit ihnen zu kommunizieren, wobei das sowieso eher selten erforderlich ist. Das macht das Einkommen auch deutlich passiver als wenn man sich ständig mit Problemmietern herumschlagen muss.

Zudem mag ich Zahlen, Tabellen, Kalkulationen usw. Die Zahlen im Blick zu behalten macht mir also sehr viel Spaß und belastet mich in keiner Weise. Außerdem ist das Meiste so organisiert, dass ich mit wenigen Handgriffen alles parat habe.

Wenn es allerdings um bautechnische Dinge geht, dann komme ich an meine Grenzen. Ich kann einfache Reparaturen durchführen, Malern oder Laminat verlegen – und dann hört es schon langsam auf. Meine Objekte sind zudem teilweise recht weit weg, so dass ich dann lieber zum Hörer greife und eine Firma beauftrage, die Arbeiten auszuführen. Dann ist es für mich auch völlig okay, dass mich das Geld kostet. Außerdem finde ich, dass meine Mieter ein Anrecht auf ein ordentliches Objekt haben. Ich besitze ausschließlich solide Objekte, für die ich anständige Mieter und recht hohe Mietzahlungen habe, so dass ich mich in der Pflicht sehe, die Wohnungen auch in Schuss zu halten.

Du hast 2 Bücher über Immobilien geschrieben – Welche Arten von Immobilien bevorzugst Du, und was ist Deine eigene Strategie bei Immobilien?

Inzwischen sind es schon 3 Bücher. Darin beschreibe ich, wie ich selber Geld mit Immobilien verdiene.

Mein Schwerpunkt liegt dabei auf vermieteten Eigentumswohnungen. Denn Eigentumswohnungen haben einige Vorteile: Da sie nicht so viel Kapital binden, wie beispielsweise Ein- oder Mehrfamilienhäuser, kann man durch den Kauf von Objekten in verschiedenen Regionen und Lagen das Risiko bestmöglich streuen. Und Wohnungen sind in der Handhabe aus meiner Sicht einfacher als Häuser. Der größte Vorteil ist jedoch, dass es für die Objekte eine Hausverwaltung gibt, die sich um alles rund um das Gebäude, das Grundstück usw. kümmert. Ich selber muss nur schauen, dass die Wohnung an sich in einem ordentlichen Zustand ist und dass ich einen solventen, zufriedenen Mieter habe. Die restlichen Aufgaben wie Nebenkostenabrechnungen usw. sind in kürzester Zeit erledigt, so dass Eigentumswohnungen für mich die passivste aller Varianten beim Immobilieninvestment sind. Und weil ich keine aktive Arbeit suche, sondern ausschließlich passives Einkommen, liegt für mich diese Strategie auf der Hand.

Da ich nur in Objekte investiere, bei denen die laufenden Einnahmen höher sind als die laufenden Ausgaben (inklusive Finanzierungsausgaben), verdiene ich damit Geld. Viele können sich nicht vorstellen, wie das klappen soll. Aber wenn man einige wichtige Faktoren beachtet, dann kann das nahezu jeder nachmachen. Und genau dieses Wissen vermittle ich mit Jeder-kann-Immobilien. Es haben sich schon so viele Menschen mit meiner Unterstützung ein passives Einkommen mit Immobilien aufgebaut, die vorher mit Immobilieninvestments gar keine Erfahrung hatten. Es funktioniert einfach, wenn man das richtige Basiswissen anwendet.

Kannst Du einen Einblick in Deinen Vermieter Alltag geben? Was benötigt die meiste Zeit und welche Aufgaben hast Du bereits mehr oder weniger automatisiert?

Einen richtigen Vermieter-Alltag habe ich gar nicht. Das hört sich nämlich so an, als wenn ich viel Zeit für die Immobilien aufwenden müsste. Das stimmt aber nicht, weil ich ja darauf achte, dass alles so weit wie möglich passiv und automatisiert läuft. Im Schnitt ist es ca. 1 Stunde pro Woche, die ich aufwende.

Einmal im Monat prüfe ich alle Zahlungsein- und -ausgänge und mache die Buchhaltung für den Steuerberater fertig. Das geht dank perfekt vorgefertigter Excel-Tabellen ruck zuck. Pro Quartal prüfe ich, ob Anschlussfinanzierungen, Mieterhöhungen oder andere Einzel-ToDos anstehen. Und einmal im Jahr befasse ich mich mit den Eigentümerversammlungen und erstelle die Nebenkostenabrechnungen für meine Mieter. Dies geht aber auch denkbar schnell, da ich lediglich die Zahlen aus den Hausgeldabrechnungen der Hausverwaltungen in meine Excel-Vorlagen übertragen muss. Dann muss ich diese noch schnell ausdrucken und in die Post geben.

Den größten Aufwand habe ich, wenn ein Mieterwechsel ansteht. Aber auch hier habe ich über die Jahre meinen Zeitaufwand optimiert. Zudem habe ich eher selten Mieterwechsel, so dass auch dieser zeitliche Aufwand bereits in die eine, durchschnittliche Stunde pro Woche hineingerechnet ist. Meistens schaffe ich die komplette Neuvermietung inklusive Besichtigungen, Wohnungsabnahme und -übergabe mit 2 Fahrten zum Objekt komplett fertigzumachen. Das bringt einfach die jahrelange Erfahrung mit sich.

Nutzt Du bereits digitale Tools um das Mieten und Vermieten zu vereinfachen? Gibt es ein Werkzeug, welches Dir noch fehlt oder welches Du unersetzbar findest?

Vermietungen mache ich über die klassischen Onlineportale. Dort sind die Objekte samt Fotos noch hinterlegt und man braucht das Inserat nur kurz zu aktualisieren und zu veröffentlichen. Im Laufe der Jahre sammeln sich auf diese Art für fast alle Vorgänge und Aufgaben die passenden Vorlagen an, so dass mit jedem Mal der Zeitaufwand immer geringer wird.

Für Handwerkeraufträge nutze ich entweder bestehende Kontakte oder gerne auch mal MyHammer. Ich war überrascht, wie schnell und einfach das funktioniert. Gerade für Objekte in „neuen“ Regionen ist das eine große Erleichterung, wenn man dort noch keine Kontakte hat.

Ein bestimmtes Werkzeug fehlt mir bisher nicht. Es gibt sicherlich eine Menge toller Tools, aber da ich über die Jahre so gut organisiert bin, macht eine Umstellung für mich im ersten Moment so viel Arbeit, dass ich nicht sicher bin, ob mir das unter dem Strich wirklich Zeit erspart. Ich glaube, dass die Tools eher etwas für Leute sind, die große Mehrfamilienhäuser haben und sich auch um die gesamte Verwaltung des Hauses, Instandhaltungsmaßnahmen, Grundstücksangelegenheiten usw. kümmern müssen. Außerdem können die Tools interessant sein für Menschen, die erst beginnen und dann von Grund auf alles in dem jeweiligen Tool neu aufbauen.

Wie handhabst Du Deine Finanzen als Vermieter und wie behältst Du den Überblick?

Ich nutze seit ungefähr 1,5 Jahren die Vermieterplattform der DKB. Hier kann ich einfach und unkompliziert Bankkonten anlegen. So habe ich für jedes Objekt ein eigenes Konto und auch die Mietkautionen werden hierüber mit richtigen Kautionskonten rechtlich korrekt gesteuert. Das hat mir die Arbeit sehr erleichtert. Man kann sogar damit die Kontoumsätze buchen, aber das nutze ich nicht, da manche Kostenpositionen nicht vorhanden sind und ich dann lieber mit meinen speziellen Excel-Tabellen arbeite. Mit denen kann dann auch mein Steuerberater etwas anfangen. Und ich mag Excel einfach gerne – für mich eines der besten Tools.
Ich nutze Excel auch für die Renditeberechnung. Bei jeder Änderung passe ich die Kalkulation an und weiß jederzeit genau, wie hoch der monatliche Überschuss ist.

Deine Tipps für Vermieter: Welche Fehler hast Du gemacht, die Du anderen Vermietern und potentiellen Vermietern ersparen möchtest?

Zum Glück kann ich sagen, dass mir bisher keine großen Fehler passiert sind.
Einmal ist mir beispielsweise der Zeitpunkt für eine Anschlussfinanzierung untergegangen. Plötzlich habe ich durch den wesentlich höheren variablen Zinssatz fast doppelt so viele Zinsen für mein Darlehen bezahlt. Das ließ sich nicht mehr rückgängig machen, aber natürlich habe ich geschaut, dass ich die Anschlussfinanzierung schnell mit der Bank vereinbare, um nach ein paar Wochen wieder auf günstigere Zinsen zu kommen.

Ein anderes Mal habe ich vergessen, der zukünftigen Mieterin mitzuteilen, dass die Kaution vor der Wohnungsübergabe auf dem Konto gutgeschrieben sein soll. Sie hatte davor Wohneigentum und kannte sich mit den Gepflogenheiten nicht aus. Das fiel mir aber erst beim Übergabetermin auf und hatte zur Folge, dass ich ihr die Wohnung nicht wie vereinbart frühzeitig übergeben konnte und einmal völlig umsonst den Weg auf mich genommen habe. Sie war auch nicht in der Lage, vor Ort eine Überweisung zu veranlassen und die Banken hatten schon geschlossen. Erst nach der Überweisung ein paar Tage später konnte ich ihr dann die Wohnung in einem anderen Termin gerade noch rechtzeitig übergeben.

Das sind aber alles menschliche Fehler, die einfach mal passieren können und die zum Glück keine wirklich negativen Folgen haben. Ich rechne nicht damit, dass immer alles fehlerfrei verläuft, schließlich sind wir alle nur Menschen.

Herzlichen Dank, Steffi! Vielen Dank für Deine Zeit und die Einblicke in Deinen Vermieteralltag.


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Autor: Mietkaution Redaktion

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