Die Barkaution zählt zu den ältesten Formen der Mietkaution in Deutschland: Der Mieter zahlt die Kaution direkt bar an den Vermieter, der sie anschließend auf einem getrennten, insolvenzsicheren Konto anlegen muss.
Wie funktioniert die Barkaution?
Bei der Barkaution zahlt der Mieter die vereinbarte Sicherheit als Geld an den Vermieter, statt eine Bürgschaft oder ein eigenes Kautionskonto zu stellen. „Bar“ meint dabei im Alltag oft auch die Überweisung auf das Konto des Vermieters: Entscheidend ist, dass das Geld beim Vermieter liegt und nicht auf einem für den Mieter eröffneten Konto.
Die gesetzlichen Eckpunkte stehen in § 551 BGB und gelten unabhängig davon, ob das Geld in Scheinen oder per Überweisung fließt:
- Obergrenze: höchstens drei Nettokaltmieten, ohne Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen
- Ratenzahlung: Der Mieter darf die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die erste Rate ist mit Beginn des Mietverhältnisses fällig
- Getrennte Anlage: Der Vermieter muss das Geld getrennt von seinem eigenen Vermögen bei einem Kreditinstitut anlegen, zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz
- Zinsen: Sie stehen dem Mieter zu und erhöhen die Kaution
Beispiel: Bei 800 € Nettokaltmiete darf die Kaution höchstens 2.400 € betragen. Der Mieter kann sie in drei Raten zu je 800 € zahlen. Wer 2.400 € auf einmal in bar übergibt, trägt das Risiko der Übergabe selbst — Verlust, Diebstahl oder Streit über den Erhalt.
Pflichten des Vermieters
- Eine Quittung über den Erhalt ausstellen
- Das Geld getrennt vom eigenen Vermögen und zu marktüblichen Konditionen anlegen
- Dem Mieter auf Nachfrage nachweisen, wo die Kaution liegt
- Die Kaution samt aufgelaufener Zinsen bei Mietende zurückzahlen, sobald keine berechtigten Forderungen mehr offen sind (siehe Rückzahlung der Mietkaution)
Wird die Wohnung verkauft, tritt der Erwerber nach § 566a BGB in die Pflicht zur Rückzahlung ein. Zahlt er nicht, bleibt auch der bisherige Vermieter verpflichtet.
Rechtliche Risiken für beide Seiten
Für Vermieter: Wird die Barkaution nicht getrennt vom eigenen Vermögen angelegt, sondern etwa auf das private Girokonto eingezahlt und dort verwendet, kann das als Untreue nach § 266 StGB gewertet werden — unabhängig davon, ob am Ende noch genug Geld für die Rückzahlung vorhanden ist. Im Insolvenzfall des Vermieters ist eine nicht getrennt geführte Kaution zudem nicht vor dem Zugriff anderer Gläubiger geschützt.
Für Mieter: Ohne Quittung oder Überweisungsbeleg lässt sich eine Barzahlung im Streitfall kaum nachweisen — zieht sich die Rückzahlung hin oder bestreitet der Vermieter den Erhalt, trägt der Mieter die Beweislast. Hinzu kommt: Der Mieter sieht nicht, ob und wo der Vermieter das Geld anlegt. Deshalb gilt: Kaution nie bar ohne Zeugen oder Quittung übergeben, eine Überweisung mit eindeutigem Verwendungszweck ist grundsätzlich vorzuziehen.
Quittungspflicht im Detail
Nach § 368 BGB hat jeder, der eine Zahlung leistet, einen einklagbaren Anspruch auf eine schriftliche Quittung — das gilt auch für die Barkaution. Eine ordnungsgemäße Quittung sollte enthalten:
- Namen von Mieter und Vermieter
- Den gezahlten Betrag in Ziffern und Worten
- Den Rechtsgrund der Zahlung (“Mietkaution gemäß § 551 BGB”)
- Datum und eigenhändige Unterschrift des Vermieters
Verweigert der Vermieter die Quittung, darf der Mieter die Zahlung nach § 273 BGB sogar zurückhalten, bis die Quittung vorliegt.
Ablauf der Übergabe: Checkliste für Mieter
- Mietvertrag zuerst unterschreiben, erst danach Geld übergeben
- Betrag prüfen: nicht mehr als drei Nettokaltmieten, auf Wunsch in drei Raten
- Termin mit Zeugen vereinbaren oder die Übergabe in die Wohnung bzw. Bankfiliale legen
- Quittung vor Ort ausfüllen lassen und Gegenzeichnung abwarten — Vorlage und Generator: Kautionsquittung: Vorlage und Generator
- Foto der Quittung machen und das Original zusammen mit dem Mietvertrag aufbewahren
- Nachfragen, bei welcher Bank der Vermieter das Geld anlegt, und das schriftlich festhalten
Hinweise für Vermieter
- Eigenes, klar bezeichnetes Konto für die Kaution führen, am besten ein Treuhand- oder Sparkonto mit Bezug zum Mieter
- Bargeld nicht zu Hause lagern, sondern zeitnah einzahlen
- Zinsen jährlich gutschreiben lassen und für die Abrechnung dokumentieren
- Pro Mietverhältnis eine eigene Anlage führen, damit sich Rückzahlung und Zinsen sauber zuordnen lassen
Warum die Barkaution an Bedeutung verliert
Aufgrund von Inflationssorgen und eingeschränkter Kontrolle für den Mieter wird diese Form zunehmend seltener genutzt. Moderne Alternativen im Vergleich:
| Form | Liquidität für Mieter | Laufende Kosten | Aufwand |
|---|---|---|---|
| Barkaution | Kapital gebunden | Keine | Quittung selbst organisieren |
| Mietkautionskonto (z. B. Smartmiete über die Instabank, aktuell 0,10 % Zinsen) | Kapital gebunden | Keine | Gering, meist online |
| Mietkautionsdepot (fondsbasiert, z. B. Morgenfund) | Kapital gebunden, potenziell verzinst über Marktrendite | Keine (ggf. Fondskosten) | Mittel |
| Mietkautionsversicherung | Kapital bleibt beim Mieter | Laufender Beitrag ab 4,2–4,7 % pro Jahr | Gering, aber dauerhafte Zahlungspflicht |
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Häufige Fragen
Ist die Barkaution heute noch üblich?
Sie ist rechtlich weiterhin zulässig, wird in der Praxis aber zunehmend seltener genutzt. Die meisten Vermieter bevorzugen heute ein Mietkautionskonto oder Treuhandkonto, da sich die getrennte, verzinste Verwahrung dort automatisch und ohne eigenen Verwaltungsaufwand ergibt.
Was passiert, wenn der Vermieter keine Quittung ausstellt?
Der Mieter sollte auf einer schriftlichen Quittung bestehen, bevor er zahlt — ohne sie lässt sich die Zahlung im Streitfall nur schwer nachweisen. Wird sie verweigert, ist von einer Barzahlung ohne Zeugen grundsätzlich abzuraten; eine Überweisung mit klarem Verwendungszweck ist die sicherere Alternative.
Was passiert, wenn der Vermieter die Barkaution nicht getrennt vom eigenen Vermögen anlegt?
Das verstößt gegen § 551 BGB und kann bei Verwendung des Geldes als Untreue nach § 266 StGB strafbar sein. Zusätzlich ist die Kaution dann im Insolvenzfall des Vermieters nicht vor dem Zugriff anderer Gläubiger geschützt.
Kann ich die Zahlung zurückhalten, wenn der Vermieter keine Quittung ausstellt?
Ja. Nach § 273 BGB darf der Mieter die Zahlung zurückhalten, bis die nach § 368 BGB geschuldete Quittung vorliegt.
Darf der Vermieter Barzahlung verlangen?
Ob und in welcher Form die Kaution gezahlt wird, regelt der Mietvertrag. Besteht der Vermieter auf Bargeld, ist eine Überweisung auf sein Konto mit dem Verwendungszweck „Mietkaution“ die nachvollziehbarere Variante; sprechen Sie das offen an. Unabhängig von der Zahlform gilt: Obergrenze drei Nettokaltmieten und Anspruch auf drei Raten.
Wer bekommt die Zinsen bei der Barkaution?
Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Kaution. Der Vermieter muss das Geld getrennt von seinem Vermögen anlegen und bei Mietende samt Zinsen zurückzahlen.
Quellen
- Primärquelle § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 368 BGB – Quittung — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 273 BGB – Zurückbehaltungsrecht — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 266 StGB – Untreue — Bundesministerium der Justiz