Mietkaution: Alle Möglichkeiten im Vergleich

Das Wort „Kaution" stammt vom lateinischen cautio — „Sicherheit". Bei der Mietkaution hinterlegt der Mieter eine finanzielle Sicherheit für den Vermieter, meist in Höhe von bis zu drei Nettokaltmieten. Diese Seite erklärt die rechtlichen Grundlagen, vergleicht alle gängigen Formen und hilft bei der Berechnung der eigenen Kautionssumme.

Die wichtigsten Artikel für Mieter

Wann darf der Vermieter auf die Mietkaution zugreifen?

In welchen Fällen darf ein Vermieter die Mietkaution einbehalten oder darauf zugreifen — und welche Nachweispflichten bestehen?

Vermieter zahlt Kaution nicht zurück: Was können Mieter tun?

Fristen, Musterschreiben und rechtliche Schritte, wenn der Vermieter die Mietkaution nach Auszug nicht zurückzahlt.

Schimmel in der Mietwohnung: Kann die Mietkaution genutzt werden?

Wer haftet für Schimmelschäden in der Mietwohnung — und darf der Vermieter die Beseitigungskosten von der Kaution abziehen?

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Ratenzahlung Mietkaution: Welche Optionen gibt es?

Gesetzliche Drei-Raten-Zahlung, digitales Treuhandkonto, Ratenkredit oder Bürgschaft — die Optionen für die Ratenzahlung der Mietkaution im Vergleich.

Abwohnen der Mietkaution: Geht das?

Dürfen Mieter die letzten Monatsmieten mit der Kaution verrechnen ("abmieten" der Kaution)? Die rechtliche Antwort und mögliche Zwischenlösungen.

Was ist die Mietkaution?

Die Mietkaution sichert den Vermieter gegen Zahlungsausfälle oder Schäden am Mietobjekt ab. Sie wird meist treuhänderisch verwaltet — zum Beispiel über ein eigenes Mietkautionskonto bei einer Bank — und nur in bestimmten Fällen in Anspruch genommen: bei ausbleibenden Mietzahlungen oder berechtigten Schadensersatzansprüchen nach Auszug.

§ 551 BGB: Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten

Das Gesetz regelt die Mietkaution in vier zentralen Punkten (den vollständigen Gesetzestext mit ausführlicher Erklärung gibt es unter § 551 BGB: Die gesetzliche Grundlage der Mietkaution einfach erklärt):

1. Höchstgrenze: Die Kaution darf höchstens das Dreifache der Nettokaltmiete (ohne Nebenkosten) betragen.
2. Ratenzahlung: Mieter dürfen die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste Rate ist zu Mietbeginn fällig.
3. Anlagepflicht: Der Vermieter muss die Kaution „zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz" anlegen — getrennt von seinem eigenen Vermögen. Andere Anlageformen sind per Vereinbarung möglich. Die Zinsen stehen dem Mieter zu. Was dieser Referenzzinssatz konkret bedeutet, erklärt Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist: Was Vermieter wissen sollten.
4. Unwirksamkeit benachteiligender Klauseln: Vereinbarungen, die den Mieter schlechterstellen, sind unwirksam.

Ergänzend gilt § 240 BGB: Wird eine geleistete Sicherheit ohne Verschulden des Mieters unzureichend, muss sie ergänzt werden.

Rechenbeispiel: So wird die Höchstgrenze berechnet

Maßgeblich ist ausschließlich die Nettokaltmiete — Betriebs- und Heizkosten zählen nicht mit:

Wichtig: Eine spätere Mieterhöhung erhöht die einmal vereinbarte Kaution nicht automatisch — die Höchstgrenze bezieht sich auf die Nettokaltmiete bei Vertragsabschluss.

Alle Formen der Mietkaution im Vergleich

Mietkautionskonto (Kautionssparbuch): Der Klassiker — ein separates Sparkonto, meist auf den Namen des Mieters, das bei Vertragsende samt Zinsen freigegeben wird.

Mietkautionsbürgschaft/-versicherung: Eine Versicherung stellt dem Vermieter eine Bürgschaftsurkunde aus. Der Mieter zahlt dafür einen jährlichen Beitrag statt die volle Summe zu hinterlegen — ideal, wenn das Kapital anderweitig gebraucht wird.

Bankbürgschaft (Mietaval): Eine der ältesten Sicherheitsformen. Die Bank bürgt gegenüber dem Vermieter, abhängig von Bonität und Kundenbeziehung.

Mietkautionsdepot: Statt Bargeld werden Fondsanteile hinterlegt und an den Vermieter verpfändet. Bietet bei langer Mietdauer die Chance auf höhere Rendite, ist aber Kursschwankungen ausgesetzt.

Barkaution: Bargeld oder Überweisung direkt an den Vermieter, der die Anlagepflicht dann selbst erfüllen muss. Wird aus Transparenzgründen zunehmend seltener empfohlen.

Wann muss die Kaution bezahlt werden?

Die Kaution ist erst nach Unterzeichnung des Mietvertrags fällig — niemals davor. Üblicher Ablauf:

1. Besichtigung der Wohnung
2. Zusage durch den Vermieter
3. Unterzeichnung des Mietvertrags
4. Vereinbarung von Einzugstermin und Schlüsselübergabe
5. Einrichtung der Mietsicherheit (Konto, Bürgschaft o. Ä.)
6. Zahlung — als Einmalbetrag oder in bis zu drei Monatsraten

Was passiert mit der Kaution bei Auszug?

Nach Mietende darf der Vermieter die Kaution nur einbehalten, wenn dokumentierte Vertragsverletzungen oder offene Forderungen vorliegen. Bestehen keine weiteren Ansprüche, muss die volle Kaution zurückgezahlt werden — bei ausstehender Nebenkostenabrechnung ist eine anteilige Rückbehaltung bis zur finalen Abrechnung üblich. Details dazu:Rückzahlung der Mietkaution.

Häufige Fehler bei der Mietkaution

Die meisten Streitfälle rund um die Mietkaution lassen sich durch eine transparente, gesetzeskonforme Kontoführung von vornherein vermeiden. Die häufigsten Fehler:

• Kein Treuhandkonto genutzt — landet die Kaution auf dem privaten Konto des Vermieters statt auf einem separaten Konto, verstößt das gegen § 551 BGB.
• Fehlende Quittung bei Barkaution — ohne Quittung fehlt der Zahlungsnachweis, siehe Quittung, Beleg oder Nachweis für die Barkaution.
• Zusätzliche Sicherheiten gefordert — über die reguläre Kaution hinaus unzulässig.
• Zinsen vorenthalten — die Zinsen stehen immer dem Mieter zu, unabhängig davon, wer das Konto eröffnet hat.
• Unbegründete Zurückhaltung — ohne konkrete, belegte Forderungen darf die Kaution nicht einbehalten werden.

Ausführlich mit allen Details: Die 7 häufigsten Fehler bei der Mietkaution und Die 10 größten Fehler beim Auszug.

Mietkaution in besonderen Situationen

Nicht jede Mietkaution folgt dem einfachen Standardfall — einige Konstellationen werfen zusätzliche Fragen auf:

• Untermiete: Auch bei einem Untermietverhältnis kann eine Kaution verlangt werden — mit eigenen Besonderheiten bei Höhe und Rückzahlung. Details: Mietkaution beim Untermietvertrag.
• Mieterhöhung: Eine spätere Mieterhöhung wirkt sich nicht automatisch auf die bereits vereinbarte Kaution aus. Details: Steigt die Mietkaution bei Mieterhöhung?
• Erbfall als neuer Vermieter: Wer eine vermietete Immobilie erbt, übernimmt auch die Pflichten aus bestehenden Kautionsvereinbarungen. Details: Plötzlich Vermieter durch Erbe.

Mietkaution sinnvoll anlegen: Worauf kommt es an?

Je nach Priorität eignen sich unterschiedliche Formen:

• Maximale Sicherheit: Klassisches Mietkautionskonto oder Bausparvertrag — beide unterliegen der gesetzlichen Einlagensicherung.
• Maximale Liquidität: Mietkautionsbürgschaft — das Kapital bleibt für Umzug, Möbel oder andere Investitionen verfügbar.
• Maximale Rendite: Mietkautionsdepot — höhere Renditechancen bei längerer Mietdauer, aber mit Marktrisiko verbunden.

Wer die passende Option für die eigene Situation nicht kennt, kann den Rechner oben nutzen: Kautionssumme und Mietdauer eingeben, alle Optionen direkt vergleichen. Wer lieber drei kurze Fragen statt Zahlen beantwortet, findet hier eine geführte Alternative:

Sonderfälle: Studenten und Gewerbe

• Studierende haben oft kein ausreichendes Budget für die volle Kautionssumme auf einmal. Neben der gesetzlichen Ratenzahlung gibt es spezielle Kontomodelle und Bürgschaften für diese Zielgruppe — siehe Mietkaution für Studenten.
• Bei Gewerbeimmobilien gilt die Deckelung auf drei Nettokaltmieten nicht — hier haben Vermieter deutlich mehr Spielraum bei Höhe und Ausgestaltung der Sicherheit. Details unter Mietkaution für Gewerbe.

Häufige Fragen

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