Mietvertrag Kaution
Die Kaution im Mietvertrag ist die vereinbarte Sicherheitsleistung des Mieters für Schäden, offene Mieten oder Nebenkostennachforderungen nach Mietende.
Ohne Vereinbarung keine Kaution
Der wichtigste Punkt zuerst: Es gibt keinen gesetzlichen Anspruch des Vermieters auf eine Kaution. Sie muss vereinbart sein. Steht im Mietvertrag nichts dazu, kann der Vermieter sie nicht nachträglich einseitig verlangen — eine spätere Vereinbarung ist nur einvernehmlich möglich, und der Mieter muss ihr nicht zustimmen.
Was die Vereinbarung regeln sollte
- Betrag — bei Wohnraum höchstens drei Nettokaltmieten, siehe Kautionshöhe.
- Form der Sicherheit — Geldzahlung, Bürgschaft, Kautionsversicherung oder verpfändetes Sparguthaben.
- Fälligkeit — die erste von drei Raten zu Beginn des Mietverhältnisses.
- Anlage und Verzinsung — bei einer Geldkaution gesetzlich vorgegeben und nicht abdingbar.
- Empfänger und Kontoverbindung, wenn die Kaution auf ein Konto gezahlt werden soll.
Klauseln, die nicht wirken
Nach § 551 Abs. 4 BGB sind Abweichungen zum Nachteil des Mieters unwirksam. Praktisch heißt das:
- Verzicht auf die Verzinsung — unwirksam. Die Zinsen stehen dem Mieter zu, auch wenn der Vertrag etwas anderes sagt.
- Anlage auf dem normalen Geschäftskonto des Vermieters — unzulässig. Die Kaution ist getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen, damit sie bei einer Insolvenz nicht in die Masse fällt.
- Pflicht zur Zahlung des gesamten Betrags vor Einzug — unwirksam, soweit sie das Ratenrecht ausschließt.
- Verwertung während der Mietzeit für bloß behauptete Forderungen — in Wohnraummietverhältnissen grundsätzlich nicht zulässig.
Bei mehreren Mietern
Unterschreiben mehrere Personen, schulden sie die Kaution regelmäßig als Gesamtschuldner — jeder haftet für den gesamten Betrag. Beim Auszug eines einzelnen Mitbewohners entsteht daraus kein Anspruch auf eine Teilrückzahlung; die Rückzahlung erfolgt nach Ende des gesamten Mietverhältnisses. Für Wohngemeinschaften ist das der häufigste Streitpunkt, siehe WG-Kautionskonto.
Nachträgliche Änderungen
Änderungen an der Kautionsregelung setzen die Zustimmung beider Seiten voraus. Die Schriftform ist nicht zwingend, aber schon aus Beweisgründen der Regelfall — gerade wenn sich die Form der Sicherheit ändert, etwa von der Barkaution zur Bürgschaft.