Kautionshöhe
Die Kautionshöhe ist der Betrag, den ein Mieter als Sicherheit für den Vermieter hinterlegt.
Die gesetzliche Obergrenze
Bei Wohnraum darf die Kaution nach § 551 Abs. 1 BGB maximal drei Monatsmieten betragen. Entscheidend ist die Bezugsgröße: Gerechnet wird mit der Nettokaltmiete, also der Miete ohne Betriebskosten- und Heizkostenvorauszahlungen. Wer von der Warmmiete ausgeht, landet regelmäßig über der zulässigen Grenze.
Den konkreten Betrag ermittelt der Mietkautionsrechner.
Was bei einer zu hohen Kaution gilt
Eine Vereinbarung über mehr als drei Nettokaltmieten ist nicht insgesamt unwirksam — unwirksam ist der übersteigende Teil. Der Mieter kann den zu viel gezahlten Betrag zurückverlangen, und zwar auch noch während des laufenden Mietverhältnisses. Eine Aufrechnung mit der Miete ist damit allerdings nicht automatisch zulässig.
Ratenzahlung ist ein Recht, keine Kulanz
Nach § 551 Abs. 2 BGB darf der Mieter die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren mit den folgenden Mietzahlungen. Dieses Recht besteht unabhängig davon, was im Mietvertrag steht; eine Klausel, die die volle Zahlung im Voraus verlangt, ist insoweit unwirksam (§ 551 Abs. 4 BGB).
Was die Höhe nicht verändert
- Eine Mieterhöhung erhöht die bereits vereinbarte Kaution nicht. Der Vermieter kann nicht nachfordern, nur weil die Miete gestiegen ist — auch nicht bei Staffel- oder Indexmiete.
- Zinsen erhöhen dagegen die Kautionssumme: Sie stehen dem Mieter zu und wachsen der Sicherheit zu (§ 551 Abs. 3 BGB). Wie viel dabei zusammenkommt, zeigt die Übersicht der Kautionszinsen.
- Eine Teilverwertung während der Mietzeit ist nur in engen Grenzen zulässig; die Kaution muss nicht laufend „aufgefüllt” werden.
Gewerbe: keine Obergrenze
§ 551 BGB gilt nur für Wohnraum. Bei der Gewerbemiete sind Höhe, Form und Verzinsung frei verhandelbar — sechs Monatsmieten sind dort nicht ungewöhnlich, und eine Verzinsungspflicht besteht nicht automatisch.
Formen der Hinterlegung
- Barkaution und Überweisung auf ein Mietkautionskonto
- Kautionssammelkonto bei mehreren Mietverhältnissen
- Bürgschaft oder Kautionsversicherung, bei der kein Geld gebunden wird