Kautionshöhe
Die Kautionshöhe ist der Betrag, den ein Mieter als Mietsicherheit für den Vermieter hinterlegt. Bei Wohnraum liegt die Obergrenze bei drei Nettokaltmieten.
Die gesetzliche Obergrenze
Bei Wohnraum darf die Kaution nach § 551 Abs. 1 BGB höchstens das Dreifache der monatlichen Miete ohne Betriebskosten betragen. Bezugsgröße ist die Nettokaltmiete: Betriebskostenvorauszahlungen und Betriebskostenpauschalen bleiben außen vor. Wer von der Warmmiete ausgeht, landet regelmäßig über der zulässigen Grenze.
Beispiel: Bei 720 € Nettokaltmiete und 180 € Vorauszahlung auf Betriebskosten und Heizung (Warmmiete 900 €) sind höchstens 3 × 720 € = 2.160 € Kaution zulässig, nicht 2.700 €.
Den konkreten Betrag ermittelt der Mietkautionsrechner. Die Grenze gilt für die Mietsicherheit insgesamt, also auch dann, wenn Barkaution, Bürgschaft oder weitere Sicherheiten kombiniert werden.
Was bei einer zu hohen Kaution gilt
Eine Vereinbarung über mehr als drei Nettokaltmieten ist nicht insgesamt unwirksam, unwirksam ist der übersteigende Teil (§ 551 Abs. 4 BGB). Der Mieter kann den zu viel gezahlten Betrag zurückverlangen, auch noch während des laufenden Mietverhältnisses. Eine Aufrechnung mit der Miete ist damit allerdings nicht automatisch zulässig; sinnvoll ist eine schriftliche Rückforderung mit Fristsetzung.
Ratenzahlung ist ein Recht, keine Kulanz
Nach § 551 Abs. 2 BGB darf der Mieter die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren mit den folgenden Mietzahlungen. Dieses Recht besteht unabhängig davon, was im Mietvertrag steht; eine Klausel, die die volle Zahlung im Voraus verlangt, ist insoweit unwirksam. Mehr dazu: Ratenzahlung der Mietkaution.
Was die Höhe nicht verändert
- Eine Mieterhöhung erhöht die bereits vereinbarte Kaution nicht. Der Vermieter kann nicht nachfordern, nur weil die Miete gestiegen ist, auch nicht bei Staffel- oder Indexmiete.
- Zinsen erhöhen dagegen die Kautionssumme: Sie stehen dem Mieter zu und wachsen der Sicherheit zu (§ 551 Abs. 3 BGB). Wie viel dabei zusammenkommt, zeigt die Übersicht der Kautionszinsen.
- Ein Zugriff während der Mietzeit ist in der Regel nur bei unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen zulässig. Die Kaution muss nicht laufend „aufgefüllt” werden.
Wohngemeinschaft und mehrere Mieter
Bei mehreren Mietern gilt die Obergrenze für die Wohnung insgesamt, nicht pro Person. Wie die Mieter die Summe untereinander aufteilen, regeln sie selbst; gegenüber dem Vermieter haften sie meist als Gesamtschuldner.
Gewerbe: keine Obergrenze
§ 551 BGB gilt nur für Wohnraum. Bei der Gewerbemiete sind Höhe, Form und Verzinsung frei verhandelbar. Sechs Monatsmieten sind dort nicht ungewöhnlich, und eine Verzinsungspflicht besteht nicht automatisch.
Formen der Hinterlegung
- Barkaution und Überweisung auf ein Mietkautionskonto
- Kautionssammelkonto bei mehreren Mietverhältnissen
- Bürgschaft oder Kautionsversicherung, bei der kein Geld gebunden wird
Häufige Fragen
Wie hoch darf die Mietkaution höchstens sein?
Bei Wohnraum höchstens drei Nettokaltmieten. Betriebskostenvorauszahlungen und -pauschalen zählen nicht mit (§ 551 Abs. 1 BGB).
Darf der Vermieter die Kaution erhöhen, wenn die Miete steigt?
Nein. Eine Mieterhöhung ändert die vereinbarte Kautionssumme nicht, auch bei Staffel- oder Indexmiete. Die Grenze von drei Nettokaltmieten bleibt auf den Betrag bei Vertragsschluss bezogen.
Was kann ich tun, wenn ich zu viel Kaution gezahlt habe?
Den übersteigenden Teil zurückfordern, schriftlich und mit Fristsetzung. Das ist auch während des laufenden Mietverhältnisses möglich. Eigenmächtig mit der Miete aufrechnen sollte man nicht.
Gilt die Obergrenze auch für Bürgschaft und Kautionsversicherung?
Ja. Der Deckel von drei Nettokaltmieten gilt für die Mietsicherheit insgesamt, unabhängig von der Form, und auch dann, wenn mehrere Sicherheiten kombiniert werden.
Wie wird die Kaution in einer Wohngemeinschaft berechnet?
Maßgeblich ist die Nettokaltmiete der gesamten Wohnung. Die Kaution darf drei Nettokaltmieten insgesamt nicht übersteigen, egal wie viele Personen den Mietvertrag unterschrieben haben.
Quellen
- Primärquelle § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten — Bundesministerium der Justiz