Hypothekenzinsen
Hypothekenzinsen sind der Preis für ein grundpfandrechtlich gesichertes Immobiliendarlehen. Sie werden zusammen mit der Tilgung in der monatlichen Rate bezahlt.
Sollzins und Effektivzins
Beim Vergleich von Angeboten zählt nur eine Zahl: der effektive Jahreszins. Er enthält neben dem Sollzins auch die Nebenkosten des Darlehens und die Zahlungsweise. Zwei Angebote mit identischem Sollzins können unterschiedlich teuer sein — etwa wegen Bereitstellungszinsen, die anfallen, wenn das Darlehen abgerufen werden kann, aber noch nicht abgerufen ist.
Was den Zinssatz bestimmt
- Marktzinsniveau — die Grundlage. Baudarlehen folgen nicht dem Leitzins, sondern den langfristigen Kapitalmarktzinsen, insbesondere den Renditen von Bundesanleihen und Hypothekenpfandbriefen.
- Länge der Zinsbindung — eine lange Bindung kostet einen Aufschlag und kauft dafür Kalkulationssicherheit. Sie ist eine Wette auf die Zinsentwicklung, in beide Richtungen.
- Verhältnis von Darlehen zu Objektwert — der stärkste Hebel, den Eigentümer selbst beeinflussen können. Banken staffeln ihre Konditionen nach diesem Verhältnis; unterhalb der 60-Prozent-Marke wird es regelmäßig deutlich günstiger, weil das Darlehen dann als Deckung für Pfandbriefe taugt.
- Bonität des Kreditnehmers und die Art des Darlehens (fest oder variabel).
Steuerliche Behandlung
Bei vermieteten Immobilien sind Hypothekenzinsen als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung abziehbar — der Zinsanteil der Rate, nicht die Tilgung. Wo das in der Steuererklärung einzutragen ist, erklärt der Beitrag zur Anlage V.
Das hat eine Nebenwirkung, die bei der Planung oft fehlt: Sinkt die Zinslast durch Tilgung, sinkt auch der abziehbare Betrag. Die Belastung nach Steuern fällt daher langsamer als die Zinszahlung selbst. Wie sich das auf die laufenden Überschüsse auswirkt, zeigt der Cashflow-Rechner für Immobilien.
Praktische Empfehlungen
- Angebote überregional vergleichen und ausschließlich am Effektivzins messen.
- Tilgungssatz und kostenfreie Sondertilgungen getrennt verhandeln — beides wirkt stärker auf die Gesamtkosten als ein Zehntelprozent beim Zins.
- Ein Auslaufen der Zinsbindung früh einplanen, statt es abzuwarten.
- Einen Puffer für Leerstand und Instandsetzung einrechnen; die Mietkaution ist dafür nicht verfügbar.
Bezug zur Mietkaution
Die Zinsen auf ein Baudarlehen und die Zinsen auf eine Mietkaution haben denselben Ursprung — das Marktzinsniveau — und dennoch nichts miteinander zu tun. Was der Vermieter für seine Finanzierung zahlt, ist seine Sache; was auf dem Kautionskonto anfällt, steht nach § 551 Abs. 3 BGB dem Mieter zu und erhöht die Kaution. Wie hoch das aktuell ausfällt, zeigt die Übersicht der Kautionszinsen.