Hypothek
Eine Hypothek ist ein Grundpfandrecht nach §§ 1113 ff. BGB: Das Grundstück haftet für eine bestimmte Forderung, und bei Zahlungsausfall kann der Gläubiger die Zwangsvollstreckung betreiben.
Warum die Hypothek in der Praxis kaum vorkommt
Umgangssprachlich heißt jeder Immobilienkredit „Hypothek”. Rechtlich ist die Hypothek aber etwas anderes als die Grundschuld — und sie ist in Deutschland weitgehend aus dem Gebrauch verschwunden. Der Grund ist die Akzessorietät (§ 1153 BGB): Die Hypothek ist fest an eine konkrete Forderung gekoppelt.
- Sie sinkt mit jeder Tilgungszahlung, weil die gesicherte Forderung sinkt.
- Ist das Darlehen zurückgezahlt, erlischt sie ihrem Sicherungszweck nach — für ein neues Darlehen muss ein neues Grundpfandrecht bestellt werden, mit erneuten Notar- und Grundbuchkosten.
- Bei einer Abtretung muss der Gläubiger die Forderung mitübertragen. Das macht Weiterverkauf und Umschuldung aufwendiger als bei der Grundschuld.
Für die Bank ist das unpraktisch, für den Eigentümer teuer. Anzutreffen ist die Hypothek deshalb fast nur noch in Altbeständen und bei einzelnen öffentlichen Förderdarlehen. Wer heute ein Baudarlehen aufnimmt, bestellt eine Grundschuld — auch wenn im Gespräch von einer Hypothek die Rede ist.
Was dennoch für den Eigentümer gilt
- Grundpfandrechtlich gesicherte Darlehen sind wegen der Sicherheit günstiger als unbesicherte Kredite.
- Der Zinsanteil der Rate ist bei vermieteten Immobilien als Werbungskosten abziehbar, der Tilgungsanteil nicht. Das ist der Unterschied, der die Nachsteuerrechnung eines Vermieters bestimmt — Einzelheiten in der Anlage V.
- Übliche Rückzahlungsformen sind Annuitätendarlehen, Darlehen mit Festzins und variabel verzinste Darlehen; siehe Hypothekendarlehen.
Bezug zur Mietkaution
Die Finanzierung der Immobilie und die Kaution des Mieters sind zwei getrennte Vermögenssphären. Die Kaution ist nach § 551 Abs. 3 BGB getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen; sie gehört damit nicht zur Haftungsmasse der finanzierenden Bank und fällt auch nicht in die Insolvenzmasse des Vermieters.
Umgekehrt gilt: Wird die Immobilie verwertet, tritt der Erwerber in den Mietvertrag ein und haftet dem Mieter nach § 566a BGB für die Kaution. Das Kreditrisiko des Vermieters verschiebt die Kaution also nicht, es verschiebt nur, wer sie zurückzahlen muss.