Grundschuld
Eine Grundschuld ist das Recht, Zahlung aus einem Grundstück oder aus Wohneigentum zu fordern (§§ 1191 ff. BGB). Sie wird zur Kreditsicherung genutzt und muss im Grundbuch eingetragen sein, um zu entstehen.
Der entscheidende Unterschied zur Hypothek
Die Grundschuld ist nicht akzessorisch: Sie hängt nicht an einer bestimmten Forderung. Genau das macht sie in der Praxis zum Standard und hat die Hypothek fast vollständig verdrängt.
- Sie sinkt nicht automatisch mit der Tilgung des Darlehens. Wer nach zehn Jahren ein neues Darlehen aufnimmt, kann dieselbe Grundschuld weiterverwenden — ohne neue Eintragung und ohne neue Notar- und Grundbuchkosten.
- Welche Forderung sie tatsächlich sichert, steht nicht im Grundbuch, sondern in der Sicherungszweckerklärung zwischen Bank und Eigentümer. Das ist das Dokument, auf das es ankommt.
- Nach vollständiger Tilgung bleibt die Grundschuld eingetragen, bis sie gelöscht wird. Die Bank erteilt dafür eine Löschungsbewilligung — die Löschung kostet erneut Notar- und Grundbuchgebühren. Wer eine Anschlussfinanzierung plant, lässt sie deshalb oft stehen.
Rechtliche Grundlagen
- Die Eintragung im Grundbuch ist Voraussetzung für die Entstehung.
- Sie kann auch künftige Verbindlichkeiten sowie Zinsen und Nebenleistungen absichern.
- Der Rang der Eintragung entscheidet, wer bei einer Zwangsverwertung zuerst bedient wird. Eine Grundschuld im zweiten Rang ist für die Bank schlechter besichert und wird typischerweise teurer bepreist.
- In der Praxis unterwirft sich der Eigentümer in der Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung. Das ist keine gesetzliche Pflicht, aber von den Banken durchgängig verlangt.
Arten der Grundschuld
Buchgrundschuld oder Briefgrundschuld: Die Buchgrundschuld wird nur im Grundbuch eingetragen. Bei der Briefgrundschuld stellt das Grundbuchamt zusätzlich einen Grundschuldbrief aus — er muss bei einer Übertragung oder Löschung vorgelegt werden, und sein Verlust macht ein Aufgebotsverfahren nötig. Die Buchgrundschuld ist heute der Regelfall.
Gesamtgrundschuld: Sie erstreckt sich über mehrere Grundstücke, die jeweils für den vollen Betrag haften.
Eigentümergrundschuld: Eine Grundschuld, die der Eigentümer nach § 1196 BGB für sich selbst eintragen lässt, ohne dass ihr eine Forderung zugrunde liegt. Sie dient als Rangreserve für eine künftige Finanzierung — die Rangstelle ist damit belegt, bevor ein anderer Gläubiger sie beansprucht.
Bezug zur Mietkaution
Eine eingetragene Grundschuld ändert nichts daran, wie die Kaution zu behandeln ist: Sie bleibt nach § 551 Abs. 3 BGB getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen und ist damit kein Haftungsobjekt der finanzierenden Bank.
Praktisch relevant wird die Grundschuld erst, wenn sie verwertet wird. Wird die Immobilie zwangsversteigert, tritt der Erwerber in das Mietverhältnis ein und haftet dem Mieter nach § 566a BGB auch für die Rückzahlung der Kaution — selbst dann, wenn der frühere Eigentümer sie nie ordnungsgemäß angelegt hat. Wer eine vermietete Immobilie erwirbt, sollte sich die Kautionskonten deshalb nachweisen lassen; die Einzelheiten stehen unter Mietkaution bei Eigentümerwechsel.