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Grundschuld

Veröffentlicht am Aktualisiert am 5 Min. Lesezeit

Eine Grundschuld belastet ein Grundstück oder Wohneigentum in der Weise, dass daraus eine bestimmte Geldsumme an den Berechtigten zu zahlen ist (§§ 1191 ff. BGB). Sie wird zur Kreditsicherung genutzt und muss im Grundbuch eingetragen sein, um zu entstehen (§ 873 BGB). Wird der Kredit nicht bedient, kann die Bank aus der Grundschuld die Zwangsvollstreckung in die Immobilie betreiben.

Der entscheidende Unterschied zur Hypothek

Die Grundschuld ist nicht akzessorisch: Sie hängt nicht an einer bestimmten Forderung. Genau das macht sie in der Praxis zum Standard und hat die Hypothek fast vollständig verdrängt.

  • Sie sinkt nicht automatisch mit der Tilgung des Darlehens. Wer nach zehn Jahren ein neues Darlehen aufnimmt, kann dieselbe Grundschuld weiterverwenden, ohne neue Eintragung und ohne neue Notar- und Grundbuchkosten.
  • Welche Forderung sie tatsächlich sichert, steht nicht im Grundbuch, sondern in der Sicherungszweckerklärung zwischen Bank und Eigentümer. Das ist das Dokument, auf das es ankommt.
  • Nach vollständiger Tilgung bleibt die Grundschuld eingetragen, bis sie gelöscht wird. Die Bank erteilt dafür auf Verlangen eine Löschungsbewilligung oder gibt die Grundschuld zurück. Die Löschung kostet erneut Notar- und Grundbuchgebühren. Wer eine Anschlussfinanzierung plant, lässt sie deshalb oft stehen.

Rechtliche Grundlagen

  • Die Eintragung im Grundbuch ist Voraussetzung für die Entstehung.
  • Sie kann auch künftige Verbindlichkeiten sowie Zinsen und Nebenleistungen absichern. Die Grundschuldzinsen sind dingliche Zinsen und nicht mit dem Darlehenszins zu verwechseln.
  • Der Rang der Eintragung (§ 879 BGB) entscheidet, wer bei einer Zwangsverwertung zuerst bedient wird. Eine Grundschuld im zweiten Rang ist für die Bank schlechter besichert und wird typischerweise teurer bepreist.
  • In der Praxis unterwirft sich der Eigentümer in der Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung und übernimmt zusätzlich die persönliche Haftung für den Grundschuldbetrag. Beides ist keine gesetzliche Pflicht, wird von Banken aber durchgängig verlangt. Die Bank haftet dann nicht nur mit der Immobilie, sondern kann auch auf das übrige Vermögen zugreifen.
  • Wird eine Grundschuld abgetreten, zum Beispiel beim Verkauf eines Darlehens, kann der Eigentümer dem neuen Gläubiger Einreden aus dem Sicherungsvertrag entgegenhalten (§ 1192 Abs. 1a BGB).

Arten der Grundschuld

Buchgrundschuld oder Briefgrundschuld: Gesetzlicher Regelfall ist die Briefgrundschuld, bei der das Grundbuchamt zusätzlich einen Grundschuldbrief ausstellt (§ 1116 BGB, über § 1192 BGB anwendbar). Er muss bei einer Übertragung oder Löschung vorgelegt werden, und sein Verlust macht ein Aufgebotsverfahren nötig. Bei der Buchgrundschuld wird die Brieferteilung ausgeschlossen, sie ist nur im Grundbuch eingetragen. In der Praxis wird die Brieferteilung bei Wohnbaufinanzierungen vielfach ausgeschlossen.

Gesamtgrundschuld: Sie erstreckt sich über mehrere Grundstücke, die jeweils für den vollen Betrag haften.

Eigentümergrundschuld: Eine Grundschuld, die der Eigentümer nach § 1196 BGB für sich selbst eintragen lässt, ohne dass ihr eine Forderung zugrunde liegt. Sie dient als Rangreserve für eine künftige Finanzierung, denn die Rangstelle ist damit belegt, bevor ein anderer Gläubiger sie beansprucht.

Grundschuld bei vermieteten Immobilien

Wer eine Immobilie vermietet, hat die Grundschuld meist als Folge der Finanzierung. Folgendes sollten Vermieter wissen:

  • Kosten: Notar- und Grundbuchgebühren für die Bestellung gehören zu den Finanzierungskosten und sind bei Vermietung in der Regel als Werbungskosten absetzbar, im Gegensatz zu den Kaufnebenkosten, die zu den Anschaffungskosten zählen. Wie hoch die Nebenkosten insgesamt sind, zeigt der Kaufnebenkosten-Rechner.
  • Zwangsverwaltung: Betreibt die Bank die Zwangsverwaltung, geht die Miete an den Zwangsverwalter. Der Mieter zahlt dann an diesen, nicht mehr an den Eigentümer.
  • Verkauf: Beim Verkauf muss die Grundschuld meist gelöscht oder abgelöst werden, damit der Käufer sie nicht übernimmt. Wie der Kaufpreis dabei sicher abgewickelt wird, steht im Eintrag zum Notaranderkonto.

Bezug zur Mietkaution

Eine eingetragene Grundschuld ändert nichts daran, wie die Kaution zu behandeln ist: Sie bleibt nach § 551 Abs. 3 BGB getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen und ist damit kein Haftungsobjekt der finanzierenden Bank.

Praktisch relevant wird die Grundschuld erst, wenn sie verwertet wird. Wird die Immobilie zwangsversteigert, tritt der Ersteher in das Mietverhältnis ein (§ 57 ZVG) und haftet dem Mieter nach § 566a BGB auch für die Rückzahlung der Kaution. Der Vermieter bleibt daneben zur Rückgewähr verpflichtet, wenn der Mieter sie vom Erwerber nicht erlangt. Der Ersteher hat allerdings ein Sonderkündigungsrecht mit gesetzlicher Frist (§ 57a ZVG), das aber einen gesetzlichen Kündigungsgrund voraussetzt. Wer eine vermietete Immobilie erwirbt, sollte sich die Kautionskonten deshalb nachweisen lassen; die Einzelheiten stehen unter Mietkaution bei Eigentümerwechsel.

Häufige Fragen

Was passiert mit der Grundschuld, wenn das Darlehen getilgt ist?

Sie bleibt im Grundbuch eingetragen, bis sie gelöscht wird. Die Bank muss nach vollständiger Tilgung auf Verlangen eine Löschungsbewilligung erteilen oder die Grundschuld zurückgewähren. Die Löschung kostet Notar- und Grundbuchgebühren, deshalb lassen viele Eigentümer sie für eine Anschlussfinanzierung stehen.

Muss ich als Mieter einer Grundschuld zustimmen oder bin ich betroffen?

Nein. Eine Grundschuld auf dem Haus des Vermieters berührt den Mietvertrag nicht. Praktisch relevant wird sie nur, wenn die Bank die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung betreibt.

Verliere ich meine Mietkaution, wenn die Immobilie zwangsversteigert wird?

Nicht automatisch. Der Ersteher tritt in das Mietverhältnis ein und übernimmt die Rechte und Pflichten aus der Kaution (§ 57 ZVG i. V. m. § 566a BGB). Der Vermieter bleibt zur Rückgewähr verpflichtet, wenn der Mieter sie vom Erwerber nicht erlangen kann. Hat der Vermieter die Kaution getrennt angelegt, liegt sie zudem nicht in seiner Insolvenzmasse.

Kann der Ersteher dem Mieter nach einer Zwangsversteigerung kündigen?

Er hat ein Sonderkündigungsrecht mit gesetzlicher Frist (§ 57a ZVG), braucht dafür aber weiterhin einen gesetzlichen Kündigungsgrund. Der Mieterschutz bei Wohnraum bleibt bestehen; ein Eigenbedarf müsste also vorliegen.

Sind die Kosten einer Grundschuld bei vermieteten Immobilien steuerlich absetzbar?

In der Regel ja. Schuldzinsen und die Kosten der Darlehensbesicherung wie Notar- und Grundbuchgebühren für die Grundschuld können bei vermieteten Objekten als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgesetzt werden. Für die Einzelfallbewertung ist ein Steuerberater zuständig.

Quellen

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