Hypothekendarlehen
Ein Hypothekendarlehen ist ein langfristiges Darlehen, das durch ein Grundpfandrecht auf eine Immobilie gesichert ist. Der Name ist historisch: Gesichert wird heute praktisch immer über eine Grundschuld, nicht über eine Hypothek.
Formen
- Annuitätendarlehen — die Rate bleibt über die Zinsbindung konstant. Innerhalb der Rate verschiebt sich das Verhältnis: Der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt. Das ist der Regelfall.
- Darlehen mit Festzins und Tilgung am Ende — die Rate enthält nur Zinsen, die Rückzahlung erfolgt in einer Summe. Verbreitet in Verbindung mit einem Tilgungsersatz.
- Variabel verzinste Darlehen — der Zins folgt dem Marktzins und wird typischerweise vierteljährlich angepasst. Flexibel, aber ohne Kalkulationssicherheit.
Der Zinssatz hängt vom Marktzinsniveau, von der Bonität, von der Länge der Zinsbindung und vom Verhältnis zwischen Darlehen und Objektwert ab. Je höher dieses Verhältnis, desto höher der Zinsaufschlag.
Was Vermieter anders rechnen müssen als Selbstnutzer
Der Unterschied liegt in der Steuer, und er wird häufig übersehen:
- Der Zinsanteil der Rate ist bei einer vermieteten Immobilie als Werbungskosten abziehbar.
- Der Tilgungsanteil ist es nicht — er ist Vermögensbildung, keine Ausgabe im steuerlichen Sinn.
Daraus folgt: Wer schnell tilgt, senkt seine Zinslast und damit auch seinen Werbungskostenabzug. Eine hohe Anfangstilgung ist deshalb nicht automatisch die bessere Entscheidung, sondern eine Abwägung zwischen Entschuldung und Nachsteuer-Cashflow. Wie sich das auf die laufenden Zahlungen auswirkt, lässt sich im Cashflow-Rechner für Immobilien durchspielen; die steuerliche Erfassung erklärt der Beitrag zur Anlage V.
Risiken im Blick behalten
- Die Rate sollte auch dann tragbar sein, wenn eine Wohnung mehrere Monate leer steht. Mieteinnahmen sind keine garantierte Größe.
- Am Ende der Zinsbindung steht eine Anschlussfinanzierung zu dann gültigen Konditionen an. Das ist der Zeitpunkt, an dem eine knapp kalkulierte Finanzierung kippt.
- Werden die Kreditverpflichtungen nicht erfüllt, kann die Bank aus der Grundschuld vollstrecken.
Bezug zur Mietkaution
Die Mietkaution ist kein Liquiditätspuffer des Vermieters. Sie ist nach § 551 Abs. 3 BGB getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen und darf erst nach Mietende und nur für berechtigte Forderungen verwendet werden. Wer sie in die Finanzierungsrechnung einbezieht, kalkuliert mit Geld, das ihm nicht gehört — und haftet später auf Rückzahlung, auch wenn das Konto leer ist.