Miteigentumsanteil
Der Miteigentumsanteil (MEA) ist der Bruchteil am gemeinschaftlichen Eigentum, der mit dem Sondereigentum an einer Einheit verbunden ist. Beides ist untrennbar: Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt Sondereigentum an der Wohnung und einen Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum — an Dach, Fassade, Treppenhaus und Grundstück.
Wie er ausgedrückt wird
Angegeben wird der MEA als Bruchteil, üblicherweise in Tausendsteln (etwa 87/1.000). Die Summe aller Anteile ergibt 1.000.
Wichtig für die Praxis: Wie hoch der Anteil einer Einheit ist, legt die Teilungserklärung fest. In der Regel wird er an der Wohnfläche orientiert, er muss ihr aber nicht entsprechen. Abweichungen sind rechtlich wirksam und kommen in älteren Teilungserklärungen häufig vor — wer nach Fläche rechnet, liegt deshalb nicht automatisch richtig.
Worüber der Anteil entscheidet
- Kostenverteilung: Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums werden nach MEA getragen, soweit nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist (§ 16 Abs. 2 WEG). Das betrifft Hausgeld, Erhaltungsmaßnahmen und Sanierungen.
- Stimmrecht: Gesetzlicher Regelfall ist seit der WEG-Reform 2020 das Kopfprinzip — eine Stimme je Eigentümer (§ 25 Abs. 2 WEG). Viele Teilungserklärungen bestimmen abweichend, dass sich das Stimmrecht nach den Miteigentumsanteilen richtet. Maßgeblich ist also der eigene Vertrag, nicht die Faustregel.
- Beteiligung an Erträgen des gemeinschaftlichen Eigentums, etwa aus vermieteten Gemeinschaftsflächen.
Rechtliche Grundlage
Die Bruchteilsgemeinschaft ist in §§ 1008 ff. BGB geregelt; das Wohnungseigentumsgesetz baut darauf auf und verbindet den Anteil mit dem Sondereigentum (§ 1 Abs. 5 WEG). Der Anteil ist eingetragen im Grundbuch und kann verkauft, vererbt und belastet werden — jedoch nie getrennt vom Sondereigentum.
Bezug zur Vermietung und zur Kaution
Für den Mieter ist der MEA ohne unmittelbare Bedeutung: Sein Vertragspartner ist der Eigentümer der Einheit, nicht die Gemeinschaft.
Relevant wird der Anteil, wenn eine Wohnung mehreren Personen gemeinsam gehört, etwa Ehepaaren oder einer Erbengemeinschaft. Dann sind alle Miteigentümer gemeinsam Vermieter: Die Kaution steht ihnen gemeinschaftlich zu, sie ist auf einen gemeinsam verfügungsberechtigten Zugang anzulegen, und die Rückzahlung muss abgestimmt erfolgen. Ein einzelner Miteigentümer kann weder allein über die Kaution verfügen noch allein wirksam abrechnen. Wer mehrere Einheiten verwaltet, findet die Kontovarianten unter Kautionssammelkonto.