Sondereigentumsanteil
Der Sondereigentumsanteil bezeichnet das Alleineigentum an einer bestimmten Einheit innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Der gesetzliche Begriff lautet schlicht Sondereigentum (§ 3 WEG); die Form mit „Anteil” ist umgangssprachlich und wird häufig mit dem Miteigentumsanteil verwechselt. Die beiden sind verbunden, aber nicht dasselbe: Sondereigentum ist Alleineigentum, der Miteigentumsanteil ist ein Bruchteil am gemeinschaftlichen Eigentum.
Was Sondereigentum sein kann
- Wohnungen und Gewerbeeinheiten
- Nicht zu Wohnzwecken dienende Räume wie Keller oder Garagen
- Seit der WEG-Reform 2020 auch Stellplätze sowie Freiflächen wie Terrassen und Gartenteile, wenn sie in der Teilungserklärung entsprechend zugeordnet und im Aufteilungsplan vermessen sind (§ 3 Abs. 1 und 2 WEG). Vor der Reform war hierfür nur ein Sondernutzungsrecht möglich — in älteren Teilungserklärungen ist das deshalb noch die übliche Gestaltung.
Was zwingend Gemeinschaftseigentum bleibt
Nicht sondereigentumsfähig ist alles, was für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich ist: tragende Wände und Decken, Dach, Fassade, Treppenhaus, Versorgungsleitungen bis zum Abzweig in die Einheit. Auch Fenster gehören nach überwiegender Auffassung zum Gemeinschaftseigentum, selbst wenn sie nur von einer Wohnung aus genutzt werden — die Erhaltung ist damit Sache der Gemeinschaft, nicht des einzelnen Eigentümers.
Diese Abgrenzung entscheidet in der Praxis darüber, wer eine Reparatur bezahlt. Sie ist der häufigste Streitpunkt in Eigentümergemeinschaften.
Was das für die Vermietung bedeutet
Für Vermieter: Der Eigentümer des Sondereigentums vermietet seine Einheit selbstständig. Er braucht dafür keine Zustimmung der Gemeinschaft — wohl aber muss er die Zweckbestimmung und die Nutzungsregeln der Teilungserklärung einhalten. Mängel am Gemeinschaftseigentum, etwa ein undichtes Dach, muss er gegenüber dem Mieter dennoch vertreten: Der Mietvertrag bindet ihn, unabhängig davon, dass die Instandsetzung Sache der Gemeinschaft ist. Er kann hier in Vorleistung geraten und muss den Anspruch anschließend in der Gemeinschaft durchsetzen.
Für Mieter: Es ist sinnvoll zu prüfen, wer als Vermieter auftritt und ob diese Person Eigentümerin der Einheit ist. Für Mängel und für die Kaution ist ausschließlich der Vermieter zuständig, nicht die Verwaltung der Gemeinschaft.
Kein Einfluss auf die Mietkaution
Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat keinen Einfluss darauf, wie eine Mietkaution zu behandeln ist. Es gibt keine „Regeln der Eigentümergemeinschaft” für Kautionen: Maßgeblich ist allein § 551 BGB zwischen Vermieter und Mieter. Der Eigentümer legt die Kaution auf eigenen Namen getrennt von seinem Vermögen an — Hausgeld und Kaution sind zwei voneinander unabhängige Geldströme.