Teilungserklärung
Die Teilungserklärung teilt ein Gebäude in einzelne Einheiten auf: Sie legt fest, was Sondereigentum einzelner Eigentümer ist und was allen gemeinsam gehört. Sie ist notariell zu beurkunden.
Wann sie wirksam wird
Wirksam wird die Teilungserklärung mit der Eintragung im Grundbuch — konkret mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher für die einzelnen Einheiten (§ 8 WEG). Erst damit entsteht Wohnungseigentum.
Häufig falsch dargestellt wird die Rolle der Baubehörde: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird von der Bauaufsichtsbehörde erteilt und bestätigt zusammen mit dem Aufteilungsplan, dass die Einheiten baulich abgeschlossen sind. Sie ist eine Voraussetzung, die das Grundbuchamt verlangt — nicht der Moment, in dem die Erklärung wirksam wird.
Zwei Wege in das Wohnungseigentum
- Teilung nach § 8 WEG — ein einzelner Eigentümer teilt sein Gebäude auf, der Regelfall beim Bauträger.
- Einräumung nach § 3 WEG — mehrere Miteigentümer räumen sich vertraglich gegenseitig Sondereigentum ein.
Inhalte
Die Teilungserklärung enthält regelmäßig auch die Gemeinschaftsordnung, also das eigentliche Innenrecht der Gemeinschaft:
- Abgrenzung von Sondereigentum und gemeinschaftlichem Eigentum
- Miteigentumsanteile je Einheit
- Sondernutzungsrechte an Gärten, Stellplätzen oder Terrassen
- Verteilung der Kosten und Lasten
- Stimmrecht in der Eigentümerversammlung
- Zweckbestimmung der Einheiten — etwa „Wohnen” oder „Laden”
Warum Vermieter sie lesen sollten
Die Zweckbestimmung und die Nutzungsregelungen binden den Eigentümer und damit mittelbar jede Vermietung. Wer eine als „Wohnung” ausgewiesene Einheit gewerblich vermietet oder wer kurzzeitig an Feriengäste vermietet, kann gegen die Gemeinschaftsordnung verstoßen — unabhängig davon, was im Mietvertrag steht. Ebenso gilt: Was nicht als Sondernutzungsrecht eingetragen ist, darf nicht als Gartenanteil oder Stellplatz mitvermietet werden.
Vor dem Kauf einer vermieteten Wohnung gehört die Teilungserklärung deshalb zu den Unterlagen, die man vollständig anfordert — einschließlich aller späteren Änderungen.
Änderungen
Eine Änderung setzt grundsätzlich eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer voraus, notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Seit der WEG-Reform 2020 lassen sich einzelne Gegenstände — etwa die Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 WEG — auch durch Beschluss der Versammlung regeln, ohne die Teilungserklärung selbst zu ändern.
Kein Bezug zur Mietkaution
Anders als vielfach behauptet regelt die Teilungserklärung nicht, wer eine Mietkaution entgegennehmen darf. Die Kaution ist eine Angelegenheit zwischen Vermieter und Mieter und richtet sich nach § 551 BGB. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat darauf keinen Einfluss — Vermieter ist der Eigentümer der Einheit, und er legt die Kaution auf eigenen Namen getrennt von seinem Vermögen an.