Sondernutzungsrecht
Ein Sondernutzungsrecht gibt einem einzelnen Wohnungseigentümer das Recht, einen bestimmten Teil des gemeinschaftlichen Eigentums allein zu nutzen und die übrigen Eigentümer von der Nutzung auszuschließen. Typische Gegenstände sind Gartenflächen, Stellplätze, Dachterrassen und Kellerräume.
Wichtig ist die Einordnung: Die Fläche bleibt Gemeinschaftseigentum. Sie wird nicht zum Sondereigentum — nur die Nutzung wird zugewiesen.
Wie es entsteht
Ein Sondernutzungsrecht entsteht durch Vereinbarung — in der Teilungserklärung oder später durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer. Ein einfacher Mehrheitsbeschluss der Versammlung genügt dafür nicht, denn die anderen Eigentümer geben einen Teil ihres Nutzungsrechts auf.
Erst die Eintragung im Grundbuch bewirkt, dass das Recht auch gegenüber späteren Erwerbern gilt (§ 10 Abs. 3 WEG). Ohne Eintragung bindet die Vereinbarung nur die Eigentümer, die sie getroffen haben — ein neuer Eigentümer muss sie nicht gegen sich gelten lassen. Genau daran scheitern in der Praxis viele über Jahre gelebte Gartennutzungen.
Übertragbarkeit
Ein Sondernutzungsrecht ist nicht selbstständig handelbar. Es ist mit dem Wohnungseigentum verbunden und geht beim Verkauf der Einheit auf den Erwerber über. Eine Übertragung auf einen anderen Eigentümer der Gemeinschaft ist möglich, erfordert aber wieder eine Vereinbarung und deren Eintragung. Isoliert verpfänden oder belasten lässt es sich nicht.
Kosten und Erhaltung
Wer das Recht hat, trägt in der Regel auch die Pflege der Fläche — soweit die Gemeinschaftsordnung das so vorsieht. Kosten der Erhaltung des Bauteils selbst, etwa die Sanierung einer Dachterrasse, bleiben dagegen häufig Sache der Gemeinschaft, weil es sich um Gemeinschaftseigentum handelt. Wie die Kosten tatsächlich verteilt sind, ergibt sich aus der Gemeinschaftsordnung; seit der WEG-Reform 2020 kann die Versammlung eine abweichende Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 WEG).
Bezug zur Vermietung und zur Kaution
Der Vermieter kann eine Fläche nur mitvermieten, wenn ihm das Sondernutzungsrecht daran tatsächlich zusteht. Deshalb gilt:
- Die mitvermieteten Flächen — Garten, Stellplatz, Terrasse — gehören ausdrücklich in den Mietvertrag.
- Was nicht im Vertrag steht, ist nicht mitvermietet: Ein Mieter hat keinen Anspruch auf den Garten, nur weil die Wohnung im Erdgeschoss liegt.
- Für Schäden an mitvermieteten Flächen haftet der Mieter nach denselben Regeln wie für die Wohnung. Die Kaution kann dafür in Anspruch genommen werden — allerdings nur bei Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen, und nur wenn die Fläche überhaupt Vertragsgegenstand war.