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Wohnflächenberechnung

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Die Wohnflächenberechnung ist die gesetzlich geregelte Methode zur Ermittlung der nutzbaren Wohnfläche einer Mietwohnung — maßgeblich ist in Deutschland die Wohnflächenverordnung (WoFlV).

Grundprinzip

Die WoFlV legt fest, welche Flächen voll, anteilig oder gar nicht angerechnet werden. Entscheidend ist bei Räumen die lichte Höhe, bei Außenflächen die Art der Fläche. Ausführlich erklärt das der Ratgeber Wohnflächenberechnung nach WoFlV, nachrechnen lässt sich das eigene Aufmaß mit dem Wohnflächenrechner.

Praktische Anrechnungsregeln

  • Räume ab 2 m lichter Höhe: 100 %
  • Flächen von 1 m bis unter 2 m (typisch unter Dachschrägen): 50 %
  • Flächen unter 1 m lichter Höhe: 0 %
  • Balkone und Terrassen: in der Regel 25 % der tatsächlichen Fläche, höchstens 50 %
  • Unbeheizbare Wintergärten: 50 %, beheizbare dagegen voll
  • Keller und Abstellräume: üblicherweise nicht Teil der Wohnfläche

Bezug zur Mietkaution

Die Wohnfläche wirkt sich direkt auf die Miethöhe und damit auch auf die maximale Kautionshöhe aus — diese ist gesetzlich auf drei Nettokaltmieten begrenzt (siehe Kautionshöhe). Eine falsch berechnete Wohnfläche kann daher dazu führen, dass die Kaution zu hoch oder zu niedrig angesetzt wird.

Risiken bei fehlerhafter Angabe

Eine fehlerhafte Flächenangabe im Mietvertrag kann zu einer unzulässig hohen Kaution führen und im Streitfall vor Gericht relevant werden. Liegt die tatsächliche Fläche mehr als 10 % unter der vereinbarten, ist die Wohnung mangelhaft und die Miete entsprechend gemindert (BGH, Urteil vom 24.03.2004, VIII ZR 295/03). Für Mieterhöhungen und die Nebenkostenabrechnung kommt es dagegen ohne jede Toleranz auf die tatsächliche Fläche an.

Empfehlungen

  • Mieter sollten die angegebene Wohnfläche mit der tatsächlichen Fläche abgleichen.
  • Vermieter sollten die Berechnung transparent dokumentieren, um eine rechtskonforme Kautionsforderung sicherzustellen.

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