objego: Preise, Funktionen und Grenzen der Vermieter-Software

objego ist die Vermieter-Software des Messdienstleisters ista — gedacht für private Vermieter, die ihre Nebenkostenabrechnung selbst machen. Die Basisversion kostet nichts, die eigentliche Arbeit steckt aber in zwei kostenpflichtigen Modulen. Was sie kosten, für welche Häuser die Heizkostenabrechnung überhaupt funktioniert und wo die Software aufhört, steht auf dieser Seite.

Wer hinter objego steht

objego wird laut Impressum von der ista SE mit Sitz in Essen betrieben. ista ist einer der großen Messdienstleister für Heiz- und Wasserkosten — also das Unternehmen, das in vielen Mehrfamilienhäusern Heizkostenverteiler abliest und die Heizkostenabrechnung erstellt. objego richtet sich an die andere Gruppe: Vermieter, die selbst ablesen und selbst abrechnen. Einen Abrechnungsservice bietet objego ausdrücklich nicht an; die Software liefert die Werkzeuge, die Arbeit bleibt beim Vermieter.

Nach eigenen Angaben wurden mit objego mehr als 45.000 Betriebskostenabrechnungen erstellt. Die Daten liegen in einem nach ISO 27001 zertifizierten Rechenzentrum in den Niederlanden.

Preise und Module

Beide Module lassen sich unabhängig voneinander buchen. Bezahlt wird per Kreditkarte, PayPal oder SEPA-Lastschrift. Die Preise sind Bruttopreise — die Fußnote auf der Preisseite nennt ausdrücklich „inkl. 19 % MwSt.”. Das ist ein Punkt zugunsten von objego: Immocloud oder ViVi weisen ihre Beträge als Nettopreise aus, dort kommt die Umsatzsteuer noch hinzu.

Stand der Preise: September 2026 — maßgeblich ist das aktuelle Angebot des Anbieters.

Was das bei verschiedenen Bestandsgrößen kostet

Weil das Verwaltungsmodul je Account, das Nebenkostenmodul aber je Einheit berechnet wird, kippt das Verhältnis mit der Größe des Bestands. Pro Jahr, beide Module gebucht, inklusive Mehrwertsteuer:

Bei einer einzelnen Wohnung macht das Verwaltungsmodul fast neun Zehntel der Kosten aus. Wer nur die Nebenkostenabrechnung braucht, kann es weglassen und zahlt dann 11,40 € im Jahr je Einheit — das ist im Vergleich sehr günstig. Ab neun Einheiten wird das Nebenkostenmodul der größere Posten. Als Werbungskosten aus Vermietung sind die Beträge steuerlich absetzbar — Einzelheiten unter Anlage V ausfüllen.

Laufzeit und Kündigung: die Angaben widersprechen sich

Jedes Modul läuft mindestens zwölf Monate und wird monatlich abgebucht. Gekündigt wird im Profil über „Vertrag kündigen”. Was danach passiert, beschreibt objego auf derselben Seite zweimal unterschiedlich:

• Die Fußnote zur Preistabelle spricht von einer „unbefristeten Verlängerung mit monatlicher Kündigungsfrist”.
• Die FAQ darunter schreibt, der Vertrag verlängere sich „automatisch um weitere 12 Monate”, wenn nicht innerhalb eines Monats vor Ablauf gekündigt wird; an anderer Stelle heißt es „bis zu 28 Tage vor Ende der Laufzeit”.

Wer nur einen Abrechnungszeitraum ausprobieren will, sollte deshalb spätestens einen Monat vor Ende der ersten Laufzeit kündigen und sich die Kündigung bestätigen lassen. Nach Ablauf fällt das Konto auf die kostenlose Basisversion zurück; die Daten bleiben erhalten, solange das Konto besteht.

Die Nebenkostenabrechnung

Die Abrechnung ist der Kern des Angebots und läuft in vier Schritten: Objekt, Mieter und Verträge anlegen, umlagefähige Kosten erfassen und einen Umlageschlüssel wählen, die Daten prüfen, dann die Abrechnung als PDF erzeugen. Zwei Funktionen verdienen Erwähnung:

• Belegerkennung: Rechnungen lassen sich hochladen oder mit dem Handy fotografieren; die relevanten Daten werden automatisch ausgelesen. Die Funktion gehört zum Verwaltungsmodul.
• Daten-Check: Vor dem Erstellen prüft objego die Eingaben auf Sinnhaftigkeit, Abweichungen und auffällige Werte. Das ersetzt keine eigene Kontrolle, fängt aber typische Tippfehler ab.

Die Zählerstandserfassung nimmt Wasser-, Strom-, Gas- und Heizölzähler je Objekt und Einheit auf und übernimmt die Verbräuche direkt in die Abrechnung. Welche Fehler bei der Abrechnung am häufigsten passieren — auch mit Software — steht unter Häufigste Fehler in der Nebenkostenabrechnung.

Heizkostenabrechnung: nur für Gaszentralheizungen

Hier liegt die wichtigste Einschränkung, und sie steht nur in der FAQ des Anbieters. Die Heizkostenabrechnung für Selbstableser funktioniert nur, wenn alle Bedingungen erfüllt sind:

• Mehrfamilienhaus mit mindestens zwei Einheiten
• Gaszentralheizung mit leitungsgebundenem Gas (Erdgas in Kubikmetern oder Kilowattstunden) — andere Heizungsarten werden nach Anbieterangabe „aktuell noch nicht unterstützt”
• Raumwärme entweder über Heizkostenverteiler oder über Wärmemengenzähler, nicht gemischt
• Warmwasser nach Wassermenge in Kubikmetern
• Abrechnungszeitraum 1. Januar bis 31. Dezember
• keine gewerbliche Vermietung mit ausgewiesener Umsatzsteuer im Haus

Wer mit Öl, Fernwärme, Pellets oder Wärmepumpe heizt, kann die Heizkosten in objego also nicht verbrauchsabhängig abrechnen und braucht dafür einen Messdienst oder eine andere Software. Die CO2-Kosten werden bei unterstützten Anlagen über vorgegebene Kostenarten erfasst. Heizkosten- und Betriebskostenabrechnung entstehen als getrennte PDF-Dokumente, das Ergebnis der Heizkosten fließt in die Betriebskostenabrechnung ein.

Ob die Heizkostenabrechnung zum Nebenkosten-Modul gehört oder schon in der Basisversion nutzbar ist, sagt objego nicht einheitlich: Die Preisübersicht führt sie im Nebenkosten-Modul, die FAQ spricht vom „Basic-Paket”. Für die Abrechnung selbst braucht es das Nebenkosten-Modul ohnehin.

Eine Heizkostenabrechnung bieten auch hellohousing und vermieter1.de — ob die eigene Heizungsart dort unterstützt wird, lohnt sich vor dem Wechsel beim Anbieter zu prüfen.

Finanzen, Mieteingänge und Anlage V

Über die Bankanbindung importiert objego die Umsätze des verknüpften Kontos; welche Buchungen übernommen werden, wählt der Nutzer selbst aus. Die Mieteingangskontrolle ordnet Zahlungen anhand von Betrag, IBAN und Verwendungszweck dem Mietverhältnis zu, verbucht sie künftig selbstständig und schickt eine monatliche Statusmail. Mietzahlungen lassen sich auf Einnahmearten oder Monate aufteilen, etwa bei einer Nachzahlung für mehrere Monate. Die automatische Kontrolle gehört zum Verwaltungsmodul.

Für die Anlage V bündelt objego Einnahmen, Ausgaben und Mietverhältnisse je Objekt in einer Tabelle, die sich als Excel-Datei exportieren und dort weiterbearbeiten lässt. Eine direkte Übertragung an ELSTER nennt objego nicht — die Tabelle ist die Grundlage zum Ausfüllen oder für den Steuerberater.

Der Mietpreisrechner im Nebenkosten-Modul schätzt die marktübliche Miete. Für eine Mieterhöhung reicht eine solche Schätzung nicht als Begründung; welche Nachweise tragen, steht unter Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln.

Wie sicher ist die Bankanbindung?

Die Kontoverbindung ist der häufigste Vorbehalt. Sie läuft nicht über objego selbst, sondern über finAPI: Der Nutzer wird zu finAPI weitergeleitet und gibt dort die gewünschten Konten frei. finAPI ist von der BaFin als Kontoinformations- und Zahlungsauslösedienst im Sinne der europäischen Zahlungsdiensterichtlinie (PSD2) zugelassen. objego nutzt die Verbindung nach eigener Beschreibung nur zum Import von Umsätzen — eine Überweisungsfunktion bietet die Software nicht an. Die Freigabe lässt sich widerrufen.

Das beseitigt nicht jeden Vorbehalt: Umsatzdaten eines Kontos verraten viel, und wer sein privates Girokonto anbindet, gibt auch private Buchungen frei. Die naheliegende Lösung ist ein separates Konto für die Mieteingänge — das ist ohnehin sinnvoll, weil es Buchhaltung und Steuererklärung vereinfacht. Wie ein solches Konto aussieht, steht unter Vermieterkonto.

Gespeichert bleiben die Daten, solange das Nutzerkonto besteht. Wer aussteigt, muss die Löschung beim Anbieter anfordern. Vorher lohnt der Export der Finanzdaten als Excel-Datei.

Was objego nicht abdeckt

Mieterportal. Eine Plattform, über die Mieter Dokumente abrufen oder Schäden melden, nennt objego nicht. Die Abrechnung wird als PDF erzeugt und vom Vermieter selbst verschickt.

WEG-Verwaltung. Hausgeldabrechnung, Wirtschaftsplan und Beschlusssammlung kommen in den Funktionen nicht vor. Wer eine vermietete Eigentumswohnung hat, kann sie anlegen und die umlagefähigen Kosten aus der Hausgeldabrechnung übernehmen — die Verwaltung der Gemeinschaft selbst leistet objego nicht.

Immobilien im Ausland. objego ist nur für Objekte in Deutschland nutzbar, weil die Abrechnung auf deutschem Recht aufbaut.

Große Bestände. Die Zahl der Einheiten ist nicht begrenzt, der Anbieter empfiehlt aber höchstens 70 Nutzeinheiten. Darüber hinaus sind Lösungen für Hausverwaltungen die bessere Wahl.

objego und die Mietkaution

Eine Verwaltungssoftware ersetzt kein Kautionskonto. Nach § 551 Abs. 3 BGB muss die Kaution getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden — auf einem verpfändeten Konto des Mieters oder einem Treuhandkonto des Vermieters. objego kann die Kaution als Vorgang und im Dokumentenarchiv festhalten, das Geld selbst gehört aber auf ein eigenes Konto, nicht auf das Konto für die Mieteingänge. Wer mehrere Kautionen verwaltet, findet die Kontovarianten unter Kautionssammelkonto.

objego im Vergleich

objego gehört zu den Werkzeugen für private Vermieter mit kleinem bis mittlerem Bestand. Die wichtigsten Alternativen, jeweils mit eigenem Schwerpunkt:

• immocloud — ebenfalls cloudbasiert mit Bankanbindung und Nebenkostenabrechnung, zusätzlich mit Mieterportal
• hellohousing — Preis je Immobilie statt je Einheit, Heizkostenabrechnung mit Funkzähler-Anbindung
• WISO Vermieter — Jahreslizenz statt Monatsmodell
• vermieter1 — für eine Einheit kostenlos, mit Heizkostenabrechnung
• Immolert und Rentila — kostenlose Einstiegsmodelle

Welches Werkzeug zur eigenen Bestandsgröße passt, ermittelt der Hausverwaltungssoftware-Finder; die Gesamtübersicht steht unter Hausverwaltung Software im Vergleich, die Gratisangebote unter Hausverwaltungssoftware kostenlos.

Für wen sich objego eignet

Für private Vermieter mit einer Handvoll Wohnungen, die die Nebenkostenabrechnung selbst erstellen und dafür eine geführte Eingabe mit Plausibilitätsprüfung wollen. Wer nur die Abrechnung braucht, bucht allein das Nebenkosten-Modul und zahlt 0,95 € im Monat je Einheit — das ist einer der günstigsten Wege zu einer software-gestützten Abrechnung.

Gut passend für Mehrfamilienhäuser mit Gaszentralheizung, in denen der Vermieter die Heizkostenverteiler selbst abliest.

Weniger passend für Häuser mit Öl-, Fernwärme- oder Wärmepumpenheizung, für Vermieter mit gewerblichen Mietern im selben Haus und für alle, die ein Mieterportal oder eine WEG-Verwaltung brauchen. Bei nur einer Wohnung lohnt das Verwaltungsmodul selten: 95,40 € im Jahr für Vorlagen und Mieteingangskontrolle stehen dann in keinem guten Verhältnis zum Aufwand, den sie sparen.

Quelle: Preisübersicht, Funktionsseiten (Nebenkostenabrechnung, Heizkostenabrechnung für Selbstableser, Finanzen, Anlage V, Zählerstandserfassung), Sicherheitsseite, FAQ und Impressum auf objego.de, abgerufen am 18. September 2026. Anbieter: ista SE, Luxemburger Straße 1, 45131 Essen, Amtsgericht Essen HRB 33073.

Häufige Fragen

Weiterführende Themen

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