Hausverwaltung Software: Vergleich für Vermieter

Hausverwaltungssoftware verspricht, die wiederkehrende Arbeit am Mietobjekt zu übernehmen: Zahlungseingänge überwachen, Betriebskosten abrechnen, Dokumente ablegen, Steuerunterlagen vorbereiten. Zehn Anbieter haben wir dafür entlang derselben sechs Funktionen verglichen — mit dem Preis, der bei der eigenen Einheitenzahl tatsächlich anfällt, und mit dem, was die Anbieter nicht leisten.

Die Anbieter im Überblick

Die Tabelle vergleicht alle Anbieter entlang derselben sechs Funktionen — jene, die im Verwaltungsalltag tatsächlich den Unterschied machen. Wo ein Anbieter zu einer Funktion nichts veröffentlicht, steht „k. A.” statt einer Vermutung.

Brauchen Sie überhaupt eine Software?

Laut einer Immoscout-Umfrage verwalten 63 % der befragten Vermieter ihre Immobilie selbst, 19 % nutzen eine professionelle Hausverwaltung, 18 % lassen sich teilweise unterstützen. Die Frage betrifft also die große Mehrheit.

Bei einer vermieteten Wohnung lässt sich fast alles mit einer Tabelle und einem Ordner erledigen — eine fertige Vorlage dafür steht unter Hausverwaltung mit Excel. Die Betriebskostenabrechnung hat einen einzigen Empfänger, die Zahlungseingänge sieht man im Kontoauszug, und die Anlage V füllt sich aus zwei Zahlenreihen.

Ab der zweiten Einheit kippt das. Kosten müssen je Objekt getrennt werden, die Abrechnung braucht Umlageschlüssel, und beim Mieterwechsel mitten im Abrechnungszeitraum wird die taggenaue Aufteilung zur Fleißarbeit. Das ist der Punkt, an dem eine Software beginnt, sich zu tragen.

Diese Schwelle ist allerdings weniger scharf, seit mehrere Anbieter nichts mehr kosten: Wenn der Einstieg kostenlos ist, muss sich die Software auch bei einer Wohnung gegen nichts rechnen — nur gegen den Einrichtungsaufwand.

Drei Modelle, die sich grundsätzlich unterscheiden

Die Wahl zwischen diesen drei Modellen entscheidet mehr als jede Feinheit im Funktionsumfang. Wer unterwegs Zählerstände erfassen will, braucht die Cloud. Wer seine Daten nicht beim Anbieter liegen haben möchte, das lokale Programm. Und wer die Arbeit ganz abgeben will, braucht überhaupt keine Software, sondern eine professionelle Hausverwaltung.

Die Anbieter im Detail

Immocloud

Seit 2019 am Markt und der rundeste Zuschnitt für private Vermieter mit kleineren Beständen: Die Nebenkostenabrechnung ist in allen Tarifen enthalten, Bankkonten lassen sich nach PSD2 anbinden, Mieter bekommen einen eigenen Zugang. Die Preise sind offen ausgewiesen und gestaffelt — 9,99 € im Monat für fünf Einheiten bis 39,99 € für 50. Getestet wird 45 Tage ohne Zahlungsdaten, die längste Testphase im Vergleich. Ein Detail lohnt Beachtung: Stellplätze und Garagen zählen als eigene Einheiten, die nächste Preisstufe ist also schneller erreicht als die Wohnungszahl vermuten lässt.

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Immodio

Der einzige Anbieter, der beim Vermietungsprozess beginnt statt beim bestehenden Mietverhältnis: Besichtigungstermine per Link vergeben, Selbstauskunft und Bonitätsnachweise digital anfordern, Mietvertrag erstellen (9 € einmalig), Übergabeprotokoll am Tablet. Danach folgen Betriebs- und Heizkostenabrechnung, Mieterportal sowie Zähler-, Mängel- und Schlüsselverwaltung. Die Tarife starten bei 5 €/Monat für fünf Einheiten und sind monatlich kündbar — beides Bestwerte im Vergleich. Über den Partner heykaution ist zudem ein kostenloses Kautionskonto eingebunden. Offen bleibt die Bankanbindung: Der Anbieter führt sie unter den geplanten Funktionen.

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WISO Hausverwalter 365

Der Preis-Leistungs-Ausreißer — und der einzige Anbieter, der nicht im Browser läuft. Für 75,99 € im Jahr (bis 10 Einheiten) beziehungsweise 95,99 € (bis 25, ausbaubar auf 400) bekommt man integriertes Online-Banking, Betriebs- und Heizkostenabrechnung, WEG-Verwaltung samt Rücklagen und die Vorbereitung des Formulars V. Im Plus-Tarif sind das rund 0,32 € je Einheit und Monat. Der Preis dafür: Windows 10 oder 11, lokal installiert, keine Mac-Version, keine App.

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ViVi

Der jüngste Anbieter: Die ViVi GmbH aus Darmstadt entwickelt seit Oktober 2025 eine KI-gestützte Verwaltung für private Vermieter und Investoren. Das Preismodell weicht vom Üblichen ab — jeder Tarif enthält den vollen Funktionsumfang, unterschiedlich sind nur Einheitenzahl, Speicher und KI-Kontingent. Abgedeckt sind Mieten-Tracker mit Bankanbindung, Nebenkosten- und Heizkostenabrechnung, Mieterportal, Belegerfassung per Foto und Kennzahlen zu Cashflow und Leerstand; der Assistent lässt sich per Chat und WhatsApp bedienen. Ab 12 €/Monat bei jährlicher Zahlung, 7 Tage Test ohne Zahlungsdaten.

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Objego

Seit 2020 eine cloudbasierte Verwaltung speziell für private Vermieter, mit verschlüsselter Bankanbindung über finAPI und Vorbereitung der Anlage V. Die Basisversion ist dauerhaft kostenlos — unbegrenzt viele Immobilien, 1 GB Dokumentenspeicher. Wer die Nebenkostenabrechnung braucht, bucht die Module „Verwaltung” (7,95 €/Monat) und „Nebenkosten” (0,95 €/Monat je Einheit) hinzu. Damit ist Objego der Anbieter, dessen Preis am stärksten davon abhängt, was man tatsächlich nutzt.

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ImmoScout24 Vermieten+

Hervorgegangen aus vermietet.de und inzwischen in die ImmoScout24-Umgebung überführt. Der Zuschnitt ist einzigartig im Vergleich, weil die Verwaltung mit der Neuvermietung verzahnt ist: Alle drei Monate ist ein kostenloses Inserat mit unbegrenzten Mieteranfragen enthalten. Abgerechnet wird mit 9,90 €/Monat für die erste und 0,99 € für jede weitere Wohneinheit — bei zehn Einheiten also 18,81 €. Dazu Nebenkostenabrechnung mit Assistent, automatischer Mieteingangscheck und Dokumenten-Upload mit Texterkennung. 30 Tage Test ohne Zahlungsdaten.

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Immoware24

Seit 2008 am Markt und als einziger Anbieter klar auf gewerbliche Verwaltungen zugeschnitten: Miet- und WEG-Verwaltung in einem System, Buchhaltung mit Onlinebanking-Integration und DATEV-Schnittstelle, KI-basierte Belegerkennung, Exposé-Veröffentlichung auf Immobilienportalen. Preise veröffentlicht der Anbieter nicht — kalkuliert wird nach Einheiten, Nutzern und Modulen, bei 12 Monaten Mindestlaufzeit. Für ein paar Wohnungen ist das überdimensioniert.

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Immolert

Cloudbasiert, in Deutschland gehostet und derzeit vollständig kostenlos — ohne Funktionsbeschränkung. Abgedeckt sind Immobilien- und Mieterverwaltung, Zählerstände, Betriebskostenabrechnung, Vorlagen und Dokumentenmanagement. Eine Bankanbindung gibt es nicht. Das Wort „derzeit” stammt vom Anbieter selbst und gehört in die Abwägung: Bis vor Kurzem kostete Immolert 59,99 € im Jahr.

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Rentila

Seit 2008 am Markt, nach eigenen Angaben über 50.000 Vermieter mit knapp 200.000 Immobilien — und kostenlos. Der Funktionsumfang ist dafür ungewöhnlich breit: Banksynchronisation, Nebenkostenabrechnung, Mietverträge, Nachrichtensystem zum Mieter, Reparaturverwaltung und sogar ein Reservierungssystem für Ferienvermietungen. Der Haken ist die europäische Herkunft: Die Mietanpassung rechnet mit den französischen Indizes IRL und ILC, nicht mit dem deutschen Verbraucherpreisindex.

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Smartmiete

Kein vollständiges Verwaltungspaket, sondern ein Spezialist: kostenlose Treuhandkonten für die Mietkaution in Kooperation mit der Instabank. Darum herum unterstützt die Plattform beim digitalen Mietvertrag, bei der Mieterhöhung, beim Übergabeprotokoll, bei der Nebenkostenabrechnung und bei der Anlage V. Wer vor allem mehrere Kautionen zentral verwalten will, ist hier richtiger als bei jeder Verwaltungssoftware.

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Nicht mehr im Vergleich: hausverwaltung.cloud

hausverwaltung.cloud war bislang mit einem Preis ab rund 5 € je Einheit und Monat gelistet. Bei der Prüfung im August 2026 war die Website weder über HTTP noch über HTTPS erreichbar — die Domain löst zwar noch auf, ein Verbindungsaufbau kam aber nicht zustande. Solange sich die Konditionen nicht überprüfen lassen, führen wir den Anbieter nicht mehr in der Vergleichstabelle.

Außer Konkurrenz: Domus 1000 und Win-CASA

Beide sind wie der WISO Hausverwalter lokal installierte Windows-Programme mit langer Marktpräsenz. Da ihre Konditionen nicht öffentlich einsehbar sind, führen wir sie nicht in der Vergleichstabelle. Erwähnenswert außerdem: Der Cloud-Dienst myVerwalto wurde 2019 eingestellt — ein Beispiel dafür, dass auch in diesem Markt nicht jeder Anbieter dauerhaft Bestand hat.

Was kostet eine Hausverwaltungssoftware wirklich?

Der Monatsbetrag allein sagt wenig. Aussagekräftig ist der Preis je Einheit — und der verschiebt die Rangfolge deutlich. Gerechnet auf fünf Einheiten:

Bei 25 Einheiten kippt das Bild zugunsten des WISO Hausverwalters: 95,99 € im Jahr sind 0,32 € je Einheit und Monat, während Immocloud dann bei 25,99 € monatlich liegt (1,04 € je Einheit) und Immodio im Premium-Tarif bei 35 € (1,40 €). Wer bereit ist, an einem Windows-Rechner zu arbeiten, zahlt für dieselbe Aufgabe einen Bruchteil.

Größere Portfolios verlassen den Bereich der Listenpreise: Ab etwa 50 Einheiten kalkulieren die meisten Anbieter nur noch auf Anfrage. Diese Rechnung für die eigene Einheitenzahl übernimmt der Software-Finder.

Worauf es bei der Auswahl ankommt

Sechs Funktionen entscheiden im Alltag, ob sich eine Software trägt:

1. Bankanbindung — ohne automatischen Abgleich der Mieteingänge verlagert sich die Arbeit in die Handeingabe.
2. Nebenkostenabrechnung — und vor allem die Frage, ob sie im Grundpreis enthalten ist oder als Modul dazukommt.
3. Anlage V — ob Einnahmen und Ausgaben so aufbereitet werden, dass sie sich übertragen lassen.
4. Mieterportal — ab einer Handvoll Einheiten ein spürbarer Unterschied, bei einer Wohnung verzichtbar.
5. Kautionsverwaltung — genauer: ob überhaupt ein passendes Konto angebunden wird.
6. WEG-Verwaltung — der härteste Filter, den die meisten Anbieter nicht passieren.

Warum genau diese sechs, woher die Angaben stammen und warum es hier keine Punktzahl und keinen Testsieger gibt, steht unter Wie wir Hausverwaltungssoftware bewerten.

Werkzeuge für die eigene Verwaltung

Nicht jede Aufgabe rechtfertigt ein Abo. Wer ein oder zwei Einheiten verwaltet, kommt mit einzelnen Werkzeugen oft weiter als mit einer Komplettlösung — und wer eine Software nutzt, will deren Ergebnisse gelegentlich gegenrechnen. Die folgenden Rechner und Vorlagen decken die Aufgaben ab, die im Verwaltungsjahr regelmäßig wiederkehren; alle sind kostenlos und ohne Anmeldung nutzbar.

Jahresabrechnung

• Nebenkostenabrechnung-Rechner — Umlage nach Wohnfläche, Personen, Einheiten oder Prozentanteil
• Nebenkosten-Umlage-Check — welche Kostenart umlagefähig ist und welche nicht
• Wohnflächenrechner nach WoFlV — Grundlage für den häufigsten Umlageschlüssel
• CO2-Kosten-Rechner — Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Mieter und Vermieter

Steuer und Wirtschaftlichkeit

• AfA-Rechner — Gebäudeabschreibung für die Anlage V
• Cashflow-Rechner — was nach Zins, Tilgung und Steuern übrig bleibt
• Mietrendite-Rechner — Brutto- und Nettorendite samt Kaufpreisfaktor

Mietanpassung

• Mieterhöhungsschreiben-Generator — Kappungsgrenze und Sperrfrist prüfen, Schreiben erzeugen
• Indexmietvertrag-Rechner — Erhöhung anhand des Verbraucherpreisindex

Mieterwechsel

• Wohnungsübergabeprotokoll — was bei Ein- und Auszug ins Protokoll gehört
• Zeitwert-Rechner — normale Abnutzung von Schäden abgrenzen
• Anschreiben zur Mietkautionsabrechnung — Schlussabrechnung formulieren
• Excel-Vorlage Mietkautionsabrechnung — mit automatischer Zinsberechnung

Die Mietkaution gehört nicht in die Software

Ein Punkt fällt grundsätzlich aus dem Softwarevergleich heraus. Die Kaution muss nach § 551 BGB getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden — das leistet ein Konto, keine Software. Entsprechend machen die meisten Anbieter dazu gar keine Angaben, und das ist folgerichtig.

Sinnvoll ist nur, dass eine Lösung ein passendes Konto anbindet oder vermittelt. Smartmiete tut das mit einem kostenlosen Treuhandkonto — sonst niemand im Vergleich. Für alle anderen Fälle führt der Weg über ein eigenes Konto:

• Vermieterkonto im Vergleich — Mieteingänge und Kautionen getrennt verwalten
• Konten für die Immobilienverwaltung — Verwalter- und Treuhandkonten mit Buchungsimport
• Kautionssammelkonto für mehrere Mietobjekte

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• In 5 Minuten online eingerichtet – ohne Papierkram
• 100 % gesetzeskonform gemäß § 551 BGB
• Alle Mietkautionen zentral & übersichtlich verwalten
• Sofort einsatzbereit – kein Banktermin nötig
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Was sich zuletzt am Markt geändert hat

Der Markt bewegt sich schneller, als Vergleichsartikel üblicherweise nachziehen. Bei der Prüfung im August 2026 haben wir vier Veränderungen festgestellt:

• Immolert ist kostenlos geworden. Zuvor rief der Anbieter 59,99 € im Jahr auf.
• hausverwaltung.cloud antwortet nicht mehr. Die Domain löst zwar noch auf, ein Verbindungsaufbau kam weder über HTTP noch über HTTPS zustande.
• Hausio steht nicht mehr im Vergleich. mein-hausio.de leitet dauerhaft auf geo.io weiter, die früheren Paketpreise sind dort nicht mehr nachvollziehbar — und ein Full-Service-Dienstleister ist ohnehin keine Software, die sich entlang derselben Funktionen vergleichen ließe.
• Rentila nennt neue Zahlen: über 50.000 Vermieter und knapp 200.000 Immobilien statt zuvor 30.000 beziehungsweise 100.000.

Preise ziehen wir vierteljährlich nach, den Funktionsumfang halbjährlich. Unter der Vergleichstabelle steht der älteste Prüfstand über alle gelisteten Anbieter — nicht der jüngste.

Häufige Fragen

Weiterführende Themen

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