Hausverwaltung Software: Vergleich für Vermieter
Wer mehrere Mietobjekte verwaltet, kennt die wiederkehrenden Aufgaben: Mietersuche, jährliche Nebenkostenabrechnungen, Dokumentenverwaltung, Vertragsmanagement. Bei einer einzelnen Wohnung lässt sich das noch analog regeln — spätestens ab zwei oder mehr Einheiten wird eine spezialisierte Hausverwaltungssoftware zunehmend sinnvoller als Excel-Tabellen und Aktenordner.
Welches Programm eignet sich für die Hausverwaltung?
Grundsätzlich lässt sich nicht die eine Lösung für jeden empfehlen — die passende Wahl hängt vom gewünschten Digitalisierungsgrad, der Anzahl der Einheiten und den bereits genutzten Werkzeugen ab. Viele Anbieter positionieren sich mit unterschiedlichen Schwerpunkten: Manche Banken bündeln das Thema rund um Zahlungseingänge in einem eigenen Verwalterkonto, andere Anbieter wie Immoware24 sind schon seit 2008 am Markt und bieten eine umfassende Browser-Lösung inklusive Dokumentenmanagement und Anzeigenschaltung auf Immobilienportalen. Wieder andere setzen konsequent auf die App fürs Tablet oder Smartphone.
Grob unterscheiden sich zwei Modelle:
- Professionelle Hausverwaltung: Ein Dienstleister übernimmt die Aufgaben komplett gegen Gebühr.
- Software-as-a-Service: Der Eigentümer verwaltet selbst, unterstützt durch eine Plattform.
Da sich sehr viele Aufgaben rund um die Buchhaltung drehen, ist eine Integration der Software in das Onlinebanking nahezu unabdingbar.
Worauf sollte man bei der Auswahl achten?
- Automatische Überwachung von Mietzahlungen
- Kostenlose Immobilienbewertung
- Automatische Benachrichtigung bei Zahlungsverzug
- Verwaltung von Einheiten, Mietern und Verträgen
- Einnahmen-/Ausgaben-Tracking und Identifikation von Kostentreibern
- Zentrale Dokumentenablage für Verträge, Handwerker-Angebote und Rechnungen
- Erstellung von Nebenkostenabrechnungen
- Vorschläge für wertsteigernde Maßnahmen
Die Software sollte dabei nicht nur dem Vermieter, sondern auch den Mietern einen Mehrwert bieten — etwa durch eine vereinfachte Mietkautionsverwaltung oder eine nachvollziehbare, digitale Nebenkostenabrechnung.
Anbieter im Überblick
| Anbieter | Fokus | Preis |
|---|---|---|
| Smartmiete | Treuhandkonto für Kautionen, digitale Mietverträge, Mieterhöhungen, Übergabeprotokolle, Anlage V | kostenlos |
| Objego | Nebenkostenabrechnung, Anlage V, Kontoanbindung | Basis kostenlos, Zusatzmodule ab 0,95 €/Einheit/Monat |
| Immocloud | Mietverwaltung, Nebenkosten, Anlage V, Dashboard mit Cashflow/Rendite | ab 9,99 €/Monat (5 Einh., netto) bis 39,99 €/Monat (50 Einh., netto) |
| Immoscout Vermieten+ | Online-Verwaltung, automatische Buchungszuordnung, Umlageschlüssel | — |
| Immoware24 | Kontaktverwaltung, KI-Belegerkennung, DATEV-Schnittstelle | nur auf Anfrage (individuelles Angebot) |
| Hausio | Full-Service-Modell mit persönlichem Verwalter | ab 26 €/Monat |
| hausverwaltung.cloud | Automatischer Kontenabgleich, Mahnwesen | ab ca. 5 €/Einheit/Monat |
| Rentila | Über 30.000 Vermieter, ca. 100.000 Mietobjekte | — |
| Immolert | Nebenkosten, Objektverwaltung, deutsche Server | 59,99 €/Jahr |
Die folgenden Abschnitte gehen auf jeden Anbieter im Detail ein.
Smartmiete
Smartmiete bietet in Kooperation mit der Instabank kostenlose Treuhandkonten für die Mietkaution an — gerade für private Vermieter eine erhebliche Vereinfachung, um die Kaution für eine oder mehrere Immobilien zentral zu verwalten. Neben diesem Kernfeature unterstützt die Plattform beim digitalen Mietvertrag, bei der Mieterhöhung, bei der Wohnungsübergabe mit einem digitalen Übergabeprotokoll, bei der Nebenkostenabrechnung und bei der Vorbereitung der Anlage V.
Objego Immobilienverwaltung
Seit 2020 bietet Objego eine cloudbasierte Hausverwaltung speziell für private Vermieter an — mit Fokus auf Betriebskostenabrechnung, Vorbereitung der Anlage V und einer verschlüsselten Bankanbindung über finAPI. Die Basisversion (unbegrenzt viele Immobilien, 1 GB Dokumentenspeicher) ist kostenlos; wer Vorlagen, automatische Belegerkennung oder die Nebenkostenabrechnung nutzen will, bucht die kostenpflichtigen Module “Verwaltung” (7,95 €/Monat je Account) und “Nebenkosten” (0,95 €/Monat je Einheit) hinzu. Mehr dazu im ausführlichen Test: Objego Hausverwaltung im Detail.
Immocloud
Seit 2019 verwaltet Immocloud Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen und die Mieteingangskontrolle, seit 2022 unterstützt die Software zusätzlich bei der Anlage V für die Einkommensteuererklärung. Besonders bei mehreren Wohnungen, Wohneinheiten und Gebäuden zeigt Immocloud seine Stärken: Vermieter erhalten Kennzahlen zu Cashflow, Rendite und Leerstandsquote, Mieter einen eigenen Online-Zugang für die Kommunikation. Verträge, Rechnungen und Bescheinigungen lassen sich digital ablegen und bei Bedarf direkt mit dem Mieter teilen. Viele Vermieter nutzen den 45-tägigen Probezeitraum; die Preise richten sich nach der Anzahl verwalteter Einheiten (netto zzgl. 19 % USt., bei 12 Monaten Laufzeit): 9,99 €/Monat für 5 Einheiten, 15,99 €/Monat für 15 Einheiten, 25,99 €/Monat für 30 Einheiten und 39,99 €/Monat für 50 Einheiten.
Alle Tarife, die Zählweise der Einheiten und die Testbedingungen im Detail: Immocloud Hausverwaltung im Überblick.
Immoscout Vermieten+ (vormals vermietet.de)
Die Software-as-a-Service-Lösung von Immoscout bietet eine Online-Hausverwaltung mit Schnittstelle zum Vermieterkonto — Buchungen lassen sich dadurch weitgehend automatisch zuordnen. Abgedeckt werden Nebenkostenabrechnung inklusive passender Umlageschlüssel, Online-Dokumentenverwaltung sowie der Zugriff auf Konto und Bankbewegungen mit automatischer Zuordnung der Buchungen.
Hausverwaltung Software Immoware24
Immoware24 ist bereits seit 2008 am Markt und wird entsprechend von vielen Vermietern produktiv genutzt. Das System deckt Kontaktverwaltung, KI-basierte Dokumentenerkennung samt Weiterverarbeitung, Buchhaltung mit Onlinebanking-Integration und einer DATEV-Schnittstelle sowie die Exposé-Veröffentlichung auf Immobilienportalen ab. Ein kostenfreier 30-Tage-Testzeitraum erlaubt es, die Software vor dem Kauf ausgiebig zu prüfen.
Hausio Hausverwaltung
Hausio gehört wie Immoscout Vermieten+ zu Zenhomes und nimmt Vermietern nahezu die komplette Verwaltung ab — im Kern also eine Dienstleistung statt reiner Software. Vermieter wählen zwischen drei Paketen; enthalten sind Vertragsverwaltung (Mietverträge, aber auch Verträge mit Behörden und Versorgern), Mahnwesen, die Kommunikation zwischen Mieter und Vermieter, das komplette Rechnungswesen inklusive Nebenkostenabrechnung und Mietkautionskonto sowie die Koordination von Instandhaltungsmaßnahmen. Hausio unterscheidet dabei nicht zwischen privater Vermietung und Gewerbeimmobilien.
hausverwaltung.cloud
Diese Software zeichnet sich durch ein besonders flexibles Preismodell aus und bietet wie die meisten Wettbewerber eine Schnittstelle zum Onlinebanking sowie die manuelle Zuordnung einzelner Zahlungen. Abgedeckt werden der automatische Kontoabgleich zur Erkennung von Mieten und Nachzahlungen, automatische Benachrichtigungen bei überfälligen Mietzahlungen sowie die Verwaltung von Kontaktdaten und Mietern.
Rentila
Rentila wird nach eigenen Angaben von mehr als 30.000 Vermietern zur Verwaltung von rund 100.000 Mietobjekten genutzt — ein Hinweis auf breite Marktdurchdringung, auch wenn die Plattform hierzulande weniger bekannt ist als die übrigen Anbieter in diesem Vergleich.
Immolert
Immolert vereinheitlicht Nebenkostenabrechnung, Gebäude- und Einheitenverwaltung sowie das Dokumentenmanagement an einer Stelle, inklusive Mahnwesen. Die Daten liegen in deutschen Rechenzentren. Es gibt eine 14-tägige Testphase, die Kosten liegen bei 59,99 € pro Jahr.
Außer Konkurrenz: WISO Hausverwalter, Domus 1000 und Win-CASA
Fairerweise gehören auch die klassischen Windows-Programme in diesen Vergleich: WISO Hausverwalter 365 Plus (Buhl Data Service) war bereits vor den modernen Proptech-Anbietern am Markt, ebenso Domus 1000 und Win-CASA. Alle drei installieren sich lokal auf einem Windows-Rechner statt in der Cloud zu laufen — dadurch fehlt es ihnen meist an moderner Online-Banking-Anbindung und mobilen Apps, wie sie bei den neueren SaaS-Lösungen selbstverständlich sind. Erwähnenswert außerdem: Der Cloud-Dienst myVerwalto wurde 2019 eingestellt — ein Beispiel dafür, dass auch in diesem noch jungen Markt nicht jeder Anbieter dauerhaft Bestand hat.
Welche Software eignet sich für die Nebenkostenabrechnung?
Laut einer Immoscout-Umfrage verwalten 63 % der befragten Vermieter ihre Immobilie selbst, 19 % nutzen eine professionelle Hausverwaltung, 18 % lassen sich teilweise unterstützen. Die jährliche Nebenkostenabrechnung betrifft also die meisten Vermieter mindestens einmal im Jahr — bei einem Mehrfamilienhaus gilt es, die Nebenkosten korrekt aufzuschlüsseln und die Heizkosten anhand der tatsächlichen Verbrauchswerte abzurechnen. Bei einer einzelnen Einheit reichen dafür oft schon ein oder zwei Excel-Tabellen. Wer mehr als eine Immobilie vermietet, profitiert dagegen von einer Software, die Heiz-, Wasser- und Gemeinschaftskosten automatisch über die passenden Umlageschlüssel den Betriebskostenabrechnungen zuordnet — etwa Immoscout Vermieten+ oder Immolert.
Wie teuer ist eine Hausverwaltung pro Wohnung?
Entscheidend ist meist der Preis pro verwalteter Einheit, nicht die absolute Monatsgebühr — je mehr Verwaltungseinheiten vorhanden sind, desto eher lohnt sich eine Software. Viele Anbieter kombinieren einen monatlichen Fixpreis für die Cloud-Bereitstellung mit einem variablen Preis je Einheit. Die Spanne reicht von rund 5 €/Wohnung im Monat (hausverwaltung.cloud, Immoscout Vermieten+) über gestaffelte Pakete wie bei Immocloud (39,99 €/Monat für bis zu 50 Einheiten, also unter 0,80 € je Einheit im größten Paket) bis zu individuellen Angeboten für größere Portfolios — Immoware24 etwa kalkuliert erst auf Anfrage anhand der Einheiten-, Nutzer- und Modulanzahl. Hausio wirbt als Rundum-Sorglos-Dienstleistung mit rund 26 €/Monat. Nur mit dem Preis pro Einheit lässt sich der Softwareaufwand sinnvoll gegen die Mieteinnahmen rechnen.
Konto-Integration für die Hausverwaltung
Eine spezialisierte Kontostruktur ist für professionelle Verwaltung besonders wichtig: eigene Kontonummern je Objekt, automatischer Buchungsimport per API oder HBCI/FinTS. Mehr dazu: Immobilienverwaltung Konto.
Mietkaution gesetzeskonform & ohne Aufwand verwalten
Digitale Treuhandkonten für Vermieter – gesetzeskonform & schnell eingerichtet
- In 5 Minuten online eingerichtet – ohne Papierkram
- 100 % gesetzeskonform gemäß § 551 BGB
- Alle Mietkautionen zentral & übersichtlich verwalten
- Sofort einsatzbereit – kein Banktermin nötig
- Nach Mietende schnell & unkompliziert auflösen
Häufige Fragen
Lohnt sich eine Hausverwaltungssoftware schon bei nur einer Wohnung?
Meist nicht — bei einer einzelnen Einheit lässt sich die Verwaltung in der Regel noch gut mit Excel-Tabellen und einem Ordner erledigen. Der Nutzen einer Software steigt spürbar ab zwei oder mehr vermieteten Objekten.
Ist Objego wirklich kostenlos?
Die Basisversion mit unbegrenzt vielen Immobilien und 1 GB Dokumentenspeicher ist dauerhaft kostenlos. Wer Nebenkostenabrechnungen oder erweiterte Vorlagen nutzen möchte, benötigt die kostenpflichtigen Zusatzmodule ab 0,95 €/Monat je Einheit.
Was kostet eine Hausverwaltungssoftware im Durchschnitt?
Je nach Anbieter und Portfoliogröße zwischen rund 5 € und 15 € pro Einheit und Monat, oft gestaffelt nach Anzahl der verwalteten Einheiten. Größere Portfolios kalkulieren manche Anbieter wie Immoware24 nur auf individuelle Anfrage.
Ersetzt eine Hausverwaltungssoftware eine professionelle Hausverwaltung?
Nur teilweise. Software unterstützt bei Abrechnung, Dokumentation und Zahlungsüberwachung, übernimmt aber keine Mieterkommunikation vor Ort, Instandhaltungskoordination oder rechtliche Vertretung wie eine klassische Hausverwaltung — außer bei Full-Service-Modellen wie Hausio.
Welche Software eignet sich besonders für die Mietkautionsverwaltung?
Smartmiete ist auf kostenlose Treuhandkonten für die Mietkaution spezialisiert und dadurch besonders geeignet, wenn die zentrale Kautionsverwaltung im Vordergrund steht. Hausio bietet ein Mietkautionskonto zusätzlich zum Full-Service-Paket an.
Kann ich eine Hausverwaltungssoftware jederzeit kündigen?
Das hängt vom Anbieter ab. Kostenpflichtige Abonnements laufen häufig über eine Mindestlaufzeit von 12 Monaten mit anschließender Kündigungsfrist, während kostenlose Basisversionen meist jederzeit beendet werden können.