Hausverwaltung Software: Vergleich für Vermieter

Hausverwaltungssoftware verspricht, die wiederkehrende Arbeit am Mietobjekt zu übernehmen: Zahlungseingänge überwachen, Betriebskosten abrechnen, Dokumente ablegen, Steuerunterlagen vorbereiten. Zwanzig Anbieter haben wir dafür entlang derselben sechs Funktionen verglichen — mit dem Preis, der bei der eigenen Einheitenzahl tatsächlich anfällt, und mit dem, was die Anbieter nicht leisten.

Die Anbieter nach Typ

Alle Anbieter sind nach Einsatzzweck gruppiert. Jede Karte führt zur Einzelprüfung mit Preisen, Funktionen und Quellen.

Alle Funktionen im Vergleich

Die Tabelle vergleicht alle Anbieter entlang derselben sechs Funktionen — jene, die im Verwaltungsalltag tatsächlich den Unterschied machen. Wo ein Anbieter zu einer Funktion nichts veröffentlicht, steht „k. A.” statt einer Vermutung.

Brauchen Sie überhaupt eine Software?

Laut einer Immoscout-Umfrage verwalten 63 % der befragten Vermieter ihre Immobilie selbst, 19 % nutzen eine professionelle Hausverwaltung, 18 % lassen sich teilweise unterstützen. Die Frage betrifft also die große Mehrheit.

Bei einer vermieteten Wohnung lässt sich fast alles mit einer Tabelle und einem Ordner erledigen — eine fertige Vorlage dafür steht unter Hausverwaltung mit Excel. Die Betriebskostenabrechnung hat einen einzigen Empfänger, die Zahlungseingänge sieht man im Kontoauszug, und die Anlage V füllt sich aus zwei Zahlenreihen.

Ab der zweiten Einheit kippt das. Kosten müssen je Objekt getrennt werden, die Abrechnung braucht Umlageschlüssel, und beim Mieterwechsel mitten im Abrechnungszeitraum wird die taggenaue Aufteilung zur Fleißarbeit. Bei der Heizkostenabrechnung kommt die Frage dazu, ob Software mit eigenen Funkzählern den Messdienst ersetzen kann, siehe Heizkostenabrechnung selbst erstellen oder Messdienst?. Das ist der Punkt, an dem eine Software beginnt, sich zu tragen.

Diese Schwelle ist allerdings weniger scharf, seit mehrere Anbieter nichts mehr kosten: Wenn der Einstieg kostenlos ist, muss sich die Software auch bei einer Wohnung gegen nichts rechnen — nur gegen den Einrichtungsaufwand.

Drei Modelle, die sich grundsätzlich unterscheiden

Die Wahl zwischen diesen drei Modellen entscheidet mehr als jede Feinheit im Funktionsumfang. Wer unterwegs Zählerstände erfassen will, braucht die Cloud. Wer seine Daten nicht beim Anbieter liegen haben möchte, das lokale Programm. Und wer die Arbeit ganz abgeben will, braucht überhaupt keine Software, sondern eine professionelle Hausverwaltung.

Ein viertes Modell bleibt hier bewusst außen vor: die Systeme, mit denen professionelle Verwaltungen fremde Bestände betreuen — Impower, Domus, Haufe PowerHaus, casavi, etg24 oder heytalo. Sie rechnen je verwalteter Einheit ab, verlangen Mandantentrennung und doppelte Buchführung und nennen bis auf eine Ausnahme keine Preise. Wer für Dritte verwaltet, findet die Einordnung unter Software für Hausverwaltungen. Zwei dieser Portale haben eigene Seiten: etg24 für WEG-Verwaltungen und hausify, das bis zehn Einheiten kostenlos ist — beide ohne Abrechnung und Buchhaltung.

Nicht im Vergleich

hausverwaltung.cloud — nicht mehr gelistet. hausverwaltung.cloud war bislang mit einem Preis ab rund 5 € je Einheit und Monat gelistet. Bei der Prüfung im August 2026 war die Website weder über HTTP noch über HTTPS erreichbar — die Domain löst zwar noch auf, ein Verbindungsaufbau kam aber nicht zustande. Solange sich die Konditionen nicht überprüfen lassen, führen wir den Anbieter nicht mehr in der Vergleichstabelle.

Außer Konkurrenz: Domus 1000 und Win-CASA. Beide sind wie der WISO Hausverwalter lokal installierte Windows-Programme mit langer Marktpräsenz. Da ihre Konditionen nicht öffentlich einsehbar sind, führen wir sie nicht in der Vergleichstabelle. Erwähnenswert außerdem: Der Cloud-Dienst myVerwalto wurde 2019 eingestellt — ein Beispiel dafür, dass auch in diesem Markt nicht jeder Anbieter dauerhaft Bestand hat.

WEG-Selbstverwaltung: eine andere Zielgruppe

Alle zwanzig Anbieter oben richten sich an private Vermieter, die eigene Mietverhältnisse verwalten — WEG-Verwaltung taucht dort höchstens als Zusatzmodul auf. Wer stattdessen einer Eigentümergemeinschaft ohne externen Verwalter angehört, hat andere Aufgaben: Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, eine fortlaufend nummerierte Beschlusssammlung (§ 24 Abs. 7 WEG) und die Eigentümerversammlung. Für diese Zielgruppe passen die sechs Kriterien von oben nicht — deshalb führen wir drei spezialisierte Anbieter hier separat, statt sie in dieselbe Tabelle zu zwingen.

Der Unterschied zwischen den ersten beiden ist der Support: dotega stellt einen zertifizierten Verwalter als persönlichen Ansprechpartner mit garantierten Antwortzeiten zur Seite — näher an einer Dienstleistung als an reiner Software. selbstverwalten.com ist der Gegenentwurf: vollständig in Eigenregie, dafür mit KI-gestützter Dokumentenauswertung und gestaffelten Mengenrabatten ab 11 Einheiten. dooyah house ist ebenfalls reine Software, rechnet aber pauschal je Gemeinschaft ab: Bei 10 Einheiten sind das 14,90 € im Monat gegenüber 98 € bei dotega und 81,60 € bei selbstverwalten.com (Basis-Tarif). Dafür gibt es keine Live-Bankanbindung (laut Anbieter bewusst nicht geplant), und das dauerhaft kostenlose Konto enthält weder Bankimport noch Jahresabrechnung.

dotega im Detail → · selbstverwalten.com im Detail → · dooyah house im Detail →

Was kostet eine Hausverwaltungssoftware wirklich?

Der Monatsbetrag allein sagt wenig. Aussagekräftig ist der Preis je Einheit — und der verschiebt die Rangfolge deutlich. Gerechnet auf fünf Einheiten:

Einige Zeilen dieser Tabelle brauchen eine Fußnote. Der WISO Vermieter ist der günstigste, lässt aber Mieterportal, WEG und Kaution weg. Der hellohousing-Starter gilt nur für ein Objekt und enthält keine Bankanbindung — verteilt sich der Bestand auf mehrere Adressen oder soll der Zahlungsabgleich automatisch laufen, sind es 9,50 €. Der WISO Hausverwalter ist ein Windows-Programm ohne Browser und ohne App. CIRO ist zwar der teurere Preis je Einheit, liefert dafür als einziger Anbieter in dieser Preisklasse die WEG-Verwaltung bereits im Einstiegstarif mit. ImmoApp rechnet statt über eine klassische Bankanbindung über virtuelle IBANs je Mieter ab — technisch ein anderes Modell, im Alltag aber ähnlich komfortabel. Und Immoly ist mit den übrigen Zeilen nur bedingt vergleichbar: Der Preis je Einheit ist der höchste im Vergleich, dafür deckt die Software weder Bankanbindung noch Anlage V oder WEG ab — der Schwerpunkt liegt auf Mieterkommunikation, nicht auf Buchhaltung.

Bei 25 Einheiten kippt das Bild zugunsten der Jahres- und Objektpreise: 95,99 € im Jahr sind beim WISO Hausverwalter 0,32 € je Einheit und Monat, hellohousing kommt im Premium-Tarif auf 0,38 €, vermieter1.de im Pro-Tarif auf 0,60 €, während Immocloud dann bei 25,99 € monatlich liegt (1,04 € je Einheit) und Immodio im Premium-Tarif bei 35 € (1,40 €). Wer bereit ist, an einem Windows-Rechner zu arbeiten oder seinen Bestand in wenigen Objekten gebündelt hat, zahlt für dieselbe Aufgabe einen Bruchteil.

Größere Portfolios verlassen den Bereich der Listenpreise: Ab etwa 50 Einheiten kalkulieren die meisten Anbieter nur noch auf Anfrage. Diese Rechnung für die eigene Einheitenzahl übernimmt der Software-Finder.

Worauf es bei der Auswahl ankommt

Sechs Funktionen entscheiden im Alltag, ob sich eine Software trägt:

1. Bankanbindung — ohne automatischen Abgleich der Mieteingänge verlagert sich die Arbeit in die Handeingabe.
2. Nebenkostenabrechnung — und vor allem die Frage, ob sie im Grundpreis enthalten ist oder als Modul dazukommt.
3. Anlage V — ob Einnahmen und Ausgaben so aufbereitet werden, dass sie sich übertragen lassen.
4. Mieterportal — ab einer Handvoll Einheiten ein spürbarer Unterschied, bei einer Wohnung verzichtbar.
5. Kautionsverwaltung — genauer: ob überhaupt ein passendes Konto angebunden wird.
6. WEG-Verwaltung — der härteste Filter, den die meisten Anbieter nicht passieren.

Warum genau diese sechs, woher die Angaben stammen und warum es hier keine Punktzahl und keinen Testsieger gibt, steht unter Wie wir Hausverwaltungssoftware bewerten.

Für Verwaltungen: Beratung bei der Umstellung

Dieser Vergleich richtet sich vor allem an Eigentümer, die ihren eigenen Bestand verwalten. Wer als Verwalter oder Makler mit Verwaltungsgeschäft die Software wechseln oder die Abläufe neu ordnen will, braucht meist mehr als ein Programm: eine Bestandsaufnahme der Prozesse und einen Plan für die Umstellung.

Werkzeuge für die eigene Verwaltung

Nicht jede Aufgabe rechtfertigt ein Abo. Wer ein oder zwei Einheiten verwaltet, kommt mit einzelnen Werkzeugen oft weiter als mit einer Komplettlösung — und wer eine Software nutzt, will deren Ergebnisse gelegentlich gegenrechnen. Die folgenden Rechner und Vorlagen decken die Aufgaben ab, die im Verwaltungsjahr regelmäßig wiederkehren; alle sind kostenlos und ohne Anmeldung nutzbar.

Jahresabrechnung

• Nebenkostenabrechnung-Rechner — Umlage nach Wohnfläche, Personen, Einheiten oder Prozentanteil
• Nebenkosten-Umlage-Check — welche Kostenart umlagefähig ist und welche nicht
• Wohnflächenrechner nach WoFlV — Grundlage für den häufigsten Umlageschlüssel
• CO2-Kosten-Rechner — Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Mieter und Vermieter

Steuer und Wirtschaftlichkeit

• AfA-Rechner — Gebäudeabschreibung für die Anlage V
• Cashflow-Rechner — was nach Zins, Tilgung und Steuern übrig bleibt
• Mietrendite-Rechner — Brutto- und Nettorendite samt Kaufpreisfaktor

Mietanpassung

• Mieterhöhungsschreiben-Generator — Kappungsgrenze und Sperrfrist prüfen, Schreiben erzeugen
• Indexmietvertrag-Rechner — Erhöhung anhand des Verbraucherpreisindex

Mieterwechsel

• Wohnungsübergabeprotokoll — was bei Ein- und Auszug ins Protokoll gehört
• Zeitwert-Rechner — normale Abnutzung von Schäden abgrenzen
• Anschreiben zur Mietkautionsabrechnung — Schlussabrechnung formulieren
• Excel-Vorlage Mietkautionsabrechnung — mit automatischer Zinsberechnung

Die Mietkaution gehört nicht in die Software

Ein Punkt fällt grundsätzlich aus dem Softwarevergleich heraus. Die Kaution muss nach § 551 BGB getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden — das leistet ein Konto, keine Software. Entsprechend machen die meisten Anbieter dazu gar keine Angaben, und das ist folgerichtig.

Sinnvoll ist nur, dass eine Lösung ein passendes Konto anbindet oder vermittelt. Smartmiete tut das mit einem kostenlosen Treuhandkonto — sonst niemand im Vergleich. Für alle anderen Fälle führt der Weg über ein eigenes Konto:

• Vermieterkonto im Vergleich — Mieteingänge und Kautionen getrennt verwalten
• Konten für die Immobilienverwaltung — Verwalter- und Treuhandkonten mit Buchungsimport
• Kautionssammelkonto für mehrere Mietobjekte

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Was sich zuletzt am Markt geändert hat

Der Markt bewegt sich schneller, als Vergleichsartikel üblicherweise nachziehen. Bei den Prüfungen von August bis Oktober 2026 haben wir acht Veränderungen festgestellt:

• Drei neue Anbieter im Vergleich. hellohousing rechnet nach Immobilien statt nach Einheiten ab und bindet als einziger Funkzähler samt monatlicher Verbrauchsinformation ein. vermieter1.de bietet als einziger Cloud-Anbieter einen Einmalkauf statt eines Abos und deckt bis auf die Kaution alle Vergleichskriterien ab. WISO Vermieter 365 unterbietet mit 34,99 € im Jahr alle anderen kostenpflichtigen Tarife.
• Drei weitere neue Anbieter, alle 2026 geprüft. CIRO bringt als jüngster Anbieter im Vergleich KI-gestützte Belegerkennung und WEG-Verwaltung bereits im Einstiegstarif mit. ImmoApp rechnet über virtuelle IBANs je Mieter statt einer klassischen Bankanbindung ab. Immoly setzt als Spezialist auf automatisierte Mieterkommunikation und lässt die erste Einheit dauerhaft kostenlos — Bankanbindung, Anlage V und WEG fehlen dort noch.
• Smartmiete richtet sich neu aus. Laut Anbieter (Oktober 2026) liegt der Fokus auf dem Start eines Mietverhältnisses: Kautionskonto, Mietvertrag, Übergabeprotokoll und Mieteingangscheck. Die übrigen Module wurden eingestellt oder laufen aus; die Anbieterseite listet sie teils noch.
• Verwaltio ist neu im Vergleich. Ein Tarif ohne Funktionsstufen: 24,90 € netto im Monat für zehn Einheiten, 1,30 € je weitere. Hosting bei Hetzner in Nürnberg, KI über Mistral AI; WEG gibt es nur im Tarif Hausverwaltung, die Kaution nur als Teil der Mieterakte.
• ImmoFluss ist neu im Vergleich. Der Anbieter lässt die erste Immobilie dauerhaft kostenlos, setzt auf einen KI-Assistenten auch per WhatsApp und rechnet im Jahrestarif ab 99 €. Kaution und WEG fehlen, die Daten liegen laut Datenschutzerklärung teils in den USA.
• Immolert ist kostenlos geworden. Zuvor rief der Anbieter 59,99 € im Jahr auf.
• hausverwaltung.cloud antwortet nicht mehr. Die Domain löst zwar noch auf, ein Verbindungsaufbau kam weder über HTTP noch über HTTPS zustande.
• Hausio steht nicht mehr im Vergleich. mein-hausio.de leitet dauerhaft auf geo.io weiter, die früheren Paketpreise sind dort nicht mehr nachvollziehbar — und ein Full-Service-Dienstleister ist ohnehin keine Software, die sich entlang derselben Funktionen vergleichen ließe.
• Rentila nennt neue Zahlen: über 50.000 Vermieter und knapp 200.000 Immobilien statt zuvor 30.000 beziehungsweise 100.000.

Preise ziehen wir vierteljährlich nach, den Funktionsumfang halbjährlich. Unter der Vergleichstabelle steht der älteste Prüfstand über alle gelisteten Anbieter — nicht der jüngste.

Häufige Fragen

Weiterführende Themen

• Software für Vermieter: die acht Bausteine im Überblick — die Ebene über diesem Vergleich: welche Softwarekategorie für welchen Schritt der Vermietung zuständig ist
• Hausverwaltungssoftware-Finder: Welche Software passt zu Ihrem Bestand?
• Hausverwaltungssoftware kostenlos: Was es wirklich gratis gibt
• Software für Hausverwaltungen: die Profi-Systeme im Überblick
• Hausverwaltung mit Excel — kostenlose Vorlage
• Digitale WEG-Verwaltung
• Wie wir Hausverwaltungssoftware bewerten
• Immobilienverwaltung Konto: Treuhand, Verwalterkonto & Kontointegration
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