Keine Indexmiete, sondern eine reguläre Mieterhöhung nach Kappungsgrenze und Mietspiegel? Nutzen Sie den Kappungsgrenze-Rechner und anschließend den Mieterhöhungsrechner für Vermieter. Feste Erhöhungsschritte statt Index rechnet der Staffelmiete-Rechner.
Wie funktioniert die Indexmiete?
Bei einer Indexmiete nach § 557b BGB wird im Mietvertrag vereinbart, dass sich die Miete an den Verbraucherpreisindex (VPI) für Deutschland koppelt. Steigen die Preise insgesamt, steigt die Miete im gleichen Verhältnis — sinken sie, kann die Miete theoretisch auch sinken. Ein Spielraum für Verhandlungen oder eine Prüfung gegen den Mietspiegel gibt es dabei nicht: Maßgeblich ist allein die Entwicklung des Index. Die Indexmiete ist deshalb besonders transparent, aber nicht automatisch günstig. Wie sie im Vergleich zur Staffelmiete abschneidet, zeigt der Artikel Indexmietvertrag: Vorteile und Nachteile.
Berechnungsformel
Neue Miete = Basis-Miete × (Neuer Index ÷ Basis-Index)
Der Rechner liefert ausschließlich das mathematische Ergebnis anhand der amtlichen Indexwerte. Ankündigungsfristen, Schriftform oder Rundungsregeln sind je nach individuellem Vertrag und geltendem Recht eigenständig zu prüfen.
Rechenbeispiel
Eine Wohnung kostet 900 € Nettokaltmiete, die Indexmiete wurde im Januar 2025 vereinbart (VPI 120,3). Im August 2026 liegt der VPI bei 125,8. Daraus ergibt sich:
900 € × (125,8 ÷ 120,3) = 941,15 € — eine Erhöhung um 41,15 € oder 4,57 %.
Wichtig ist der Unterschied zwischen Prozent und Indexpunkten: Der Index ist um 5,5 Punkte gestiegen, aber nur um 4,57 % — die Miete folgt der prozentualen Veränderung, nicht der Punktzahl.
So läuft die Mieterhöhung bei einer Indexmiete ab
- Jahresfrist abwarten: Die Miete muss nach § 557b Abs. 2 BGB jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Maßgeblich ist der Zeitpunkt, zu dem die letzte Anpassung wirksam wurde — bei der ersten Anpassung der Vertragsbeginn.
- Indexwerte ermitteln: Verglichen werden der Indexstand zum Zeitpunkt der letzten Mietfestsetzung und der aktuelle Stand. Beides übernimmt der Rechner aus den amtlichen Werten.
- Erklärung in Textform: Der Vermieter muss die Änderung des Index und die neue Miete oder den Erhöhungsbetrag als Geldbetrag nennen. Ohne diese Angaben ist die Erklärung unwirksam.
- Zahlung ab dem übernächsten Monat: Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu zahlen.
Eine Zustimmung des Mieters ist nicht nötig, die Erhöhung wird durch die Erklärung wirksam. Fristen für mehrere Wohnungen behalten Sie mit dem Vermieter-Cockpit im Blick.
Was bei der Indexmiete anders ist als bei der Vergleichsmiete
| Merkmal | Indexmiete | Erhöhung bis zur Vergleichsmiete | Staffelmiete |
|---|---|---|---|
| Maßstab | Verbraucherpreisindex | Ortsübliche Vergleichsmiete | Im Vertrag festgelegte Beträge |
| Kappungsgrenze | Nicht anwendbar | 15 bzw. 20 % in drei Jahren | Nicht anwendbar |
| Mindestabstand | 12 Monate | 12 Monate (Sperrfrist), 15 Monate bis Wirksamwerden | 12 Monate je Staffel |
| Zustimmung des Mieters | Nicht erforderlich | Erforderlich | Nicht erforderlich |
| Kombination möglich | Indexmiete und Staffelmiete schließen sich gegenseitig aus. | ||
Neben der Indexanpassung sind nur Erhöhungen möglich, die nicht vom Index abhängen: Betriebskosten nach § 560 BGB und — eingeschränkt — Modernisierungen nach § 559 BGB. Letztere zählen nur, wenn der Vermieter die Maßnahme nicht selbst zu vertreten hat, etwa bei gesetzlichen Pflichten. Mehr dazu im Artikel Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB. Für Neuverträge in Gebieten mit Mietpreisbremse gilt diese bei der Anfangsmiete weiterhin, siehe Mietpreisbremse einfach erklärt; die spätere Indexanpassung richtet sich dann nach dem Index.
Wie stark ist der Index zuletzt gestiegen?
Die Teuerung der vergangenen Jahre zeigt, wie unterschiedlich sich Indexmieten entwickeln können. Die Tabelle zeigt die Veränderung des VPI im Dezember gegenüber dem Dezember des Vorjahres (Basisjahr 2020 = 100).
| Dezember | VPI | Veränderung zum Vorjahr | Entspricht bei 900 € Miete |
|---|---|---|---|
| 2021 | 104,7 | 4,9 % | + 44,10 € |
| 2022 | 113,2 | 8,1 % | + 72,90 € |
| 2023 | 117,4 | 3,7 % | + 33,30 € |
| 2024 | 120,5 | 2,6 % | + 23,40 € |
| 2025 | 122,7 | 1,8 % | + 16,20 € |
Die Beträge in der letzten Spalte sind gerundete Orientierungswerte (Prozentwert × 900 €); die genaue Erhöhung hängt von den tatsächlichen Anpassungsmonaten Ihres Vertrags ab.
Hinweise für Vermieter
- Die Indexklausel muss im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart sein — ohne sie ist keine Anpassung nach Index möglich.
- Nennen Sie in der Erklärung beide Indexstände und den Geldbetrag der neuen Miete, sonst droht Unwirksamkeit.
- Setzen Sie sich eine Wiedervorlage ein Jahr nach der letzten Anpassung. Fristen und Prefill-Links dafür bietet das Vermieter-Cockpit.
- Die Anpassung ist kein Automatismus: Wer sie nicht erklärt, behält die bisherige Miete. Rückwirkend lässt sie sich nicht nachholen.
Hinweise für Mieter
- Prüfen Sie, ob seit der letzten Änderung mindestens ein Jahr vergangen ist.
- Vergleichen Sie die genannten Indexwerte mit den amtlichen Zahlen des Statistischen Bundesamts — der Rechner oben zeigt sie an.
- Die neue Miete wird erst ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung fällig, nicht rückwirkend.
- Eine Erhöhung über den Index hinaus müssen Sie nicht akzeptieren. Hinweise zur Kaution bei steigender Miete finden Sie unter Steigt die Mietkaution bei Mieterhöhung?
Häufige Fragen
Was ist ein Indexmietvertrag?
Bei einem Indexmietvertrag passt sich die Miete automatisch anhand der Entwicklung eines Preisindex an — meist des Verbraucherpreisindex — statt durch individuell verhandelte Mieterhöhungen.
Wie oft darf die Miete angepasst werden?
In der Regel jährlich. Das deutsche Recht beschränkt Anpassungen grundsätzlich auf einmal pro zwölf Monaten, um Mieter vor zu häufigen Erhöhungen zu schützen.
Welcher Index ist üblich?
Der Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts ist in Deutschland Standard. Andere Indizes sind zwar möglich, aber selten und müssen öffentlich zugänglich und überprüfbar sein.
Muss der Mieter der Erhöhung zustimmen?
Nein. Die Erhöhung wird durch die Erklärung des Vermieters in Textform wirksam, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind. Der Mieter kann sie aber auf formale und rechnerische Fehler prüfen.
Kann die Miete bei einer Indexmiete auch sinken?
Ja, wenn der Index fällt, ist auch eine Absenkung möglich. In der Praxis ist das selten, weil der VPI langfristig steigt.
Darf zusätzlich bis zur Vergleichsmiete erhöht werden?
Nein. Während einer Indexmiete ist eine Erhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen. Zulässig bleiben nur Betriebskostenanpassungen und — eingeschränkt — Modernisierungsumlagen.
Woher stammen die Indexwerte in diesem Rechner?
Alle hinterlegten Werte stammen direkt vom Statistischen Bundesamt (Verbraucherpreisindex für Deutschland, Basisjahr 2020 = 100). Der Rechner wählt den passenden Wert automatisch anhand des gewählten Monats aus — eine manuelle Eingabe oder Recherche ist nicht nötig.
Was mache ich, wenn mein Vergleichsmonat noch nicht hinterlegt ist?
Der Rechner enthält die Werte bis zum zuletzt veröffentlichten Monat des Statistischen Bundesamts. Für spätere Monate ergänzen wir die Liste nach Veröffentlichung der offiziellen Zahlen.
Quellen
- Primärquelle§ 557b BGB – Indexmiete— Bundesministerium der Justiz
- PrimärquelleVerbraucherpreisindex für Deutschland— Statistisches Bundesamt
