Indexmietvertrag: Vorteile, Nachteile und worauf Mieter und Vermieter achten sollten
Beim Indexmietvertrag ist die Miete an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt — statt an Mietspiegel oder individuell verlangte Erhöhungen. Das schafft klare Regeln, macht die Miete aber inflationsabhängig. Was das für Mieter und Vermieter bedeutet, und worauf Sie bei Vertrag und Erhöhung achten sollten.
So funktioniert eine Indexmiete (§ 557b BGB)
- Vereinbarung im Mietvertrag: Die Indexklausel muss ausdrücklich vereinbart sein. Sie kann nicht nachträglich einseitig eingeführt werden, und sie lässt sich nicht mit einer Staffelmiete kombinieren.
- Ausgangsmiete: Zu Vertragsbeginn wird die Miete festgelegt. In Gebieten mit Mietpreisbremse gelten für diese Ausgangsmiete die üblichen Grenzen (Näheres: Mietpreisbremse einfach erklärt).
- Anpassung nur über den Index: Die Miete ändert sich im gleichen Prozentsatz wie der Verbraucherpreisindex für Deutschland seit der letzten Mietanpassung. Eine Erhöhung nach Vergleichsmiete (§ 558 BGB) ist ausgeschlossen.
- Mindestens ein Jahr Abstand: Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
- Erklärung in Textform: Der Vermieter muss die Änderung des Index sowie die neue Miete oder den Erhöhungsbetrag als Geldbetrag angeben. Eine Unterschrift ist nicht nötig, Textform (z. B. E-Mail) genügt.
- Fälligkeit: Die geänderte Miete ist ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung zu zahlen.
Berechnungsbeispiel
Die neue Miete ergibt sich aus der alten Miete multipliziert mit dem Verhältnis von neuem zu altem Indexstand.
Bei einer Ausgangsmiete von 1.000 € und einer VPI-Veränderung von 115,0 auf 120,0 ergibt sich eine Erhöhung von 4,35 % — die neue Miete beträgt 1.043,50 €. Einen automatisierten Rechner mit den amtlichen Indexwerten finden Sie unter Indexmietvertrag-Rechner.
Aktueller Stand: Der Verbraucherpreisindex lag im August 2026 bei 125,8 Punkten (Basisjahr 2020 = 100, Quelle: Statistisches Bundesamt), im August 2025 bei 122,3. Das entspricht einer Steigerung von 2,9 %. Wer seine Miete zuletzt im August 2025 angepasst hat, könnte also 1.000 € auf 1.028,62 € anheben. Entscheidend ist immer der Indexstand zum Zeitpunkt der letzten Anpassung (bzw. bei Vertragsbeginn), nicht das Kalenderjahr.
Vor- und Nachteile
| Vorteile | Nachteile | |
|---|---|---|
| Vermieter | Die Miete hält mit der Inflation Schritt; kein Streit über Mietspiegel oder Begründungen; keine Zustimmung des Mieters nötig | Nur jährlich anpassbar; Anpassung nie über den Index hinaus; freiwillige Modernisierungen nicht umlegbar; formale Fehler machen die Erklärung unwirksam |
| Mieter | Nachvollziehbare, objektive Grundlage; keine Erhöhung nach Vergleichsmiete; bei sinkendem Index sinkt auch die Miete | Miete steigt gerade dann, wenn auch Energie und Lebensmittel teurer werden; kaum Planbarkeit; keine Obergrenze wie die Kappungsgrenze |
Faustregel: Für Vermieter lohnt sich die Indexmiete vor allem bei erwarteter Inflation und wenn keine größeren Modernisierungen geplant sind. Mieter sollten den Vertrag vor allem dann kritisch prüfen, wenn die Ausgangsmiete schon am oberen Rand liegt, denn die Indexerhöhungen kommen zusätzlich obendrauf.
Rechtlicher Rahmen im Überblick
- Erhöhung nur entsprechend der Indexänderung, mindestens ein Jahr Abstand
- Erklärung in Textform mit Angabe der Indexänderung und der neuen Miete bzw. des Erhöhungsbetrags
- Ausgangsmiete muss klar im Vertrag stehen, bei Mietpreisbremse gelten deren Grenzen
- Erhöhungen nach Vergleichsmiete (§ 558 BGB) sind ausgeschlossen
- Erhöhungen nach Modernisierung (§ 559 BGB) sind stark eingeschränkt
- Änderungen der Betriebskosten (§ 560 BGB) bleiben möglich
Ausnahme: Modernisierung trotz Indexmiete
Auch bei einem Indexmietvertrag darf der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 559 BGB nur verlangen, wenn er die baulichen Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat, etwa bei gesetzlichen Sanierungspflichten. Freiwillige Modernisierungen, mit denen der Vermieter Wohnwert oder Energieeffizienz auf eigene Initiative verbessert, sind beim Indexmietvertrag nicht umlagefähig. Das ist ein wichtiger Unterschied zum klassischen Mietvertrag. Mehr zur Modernisierungsumlage: Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB
Indexmiete vs. Staffelmiete
| Merkmal | Indexmiete | Staffelmiete |
|---|---|---|
| Berechnungsgrundlage | Verbraucherpreisindex (VPI) | Feste, vorab vereinbarte Beträge |
| Planbarkeit für Mieter | Abhängig von der Inflation | Von Anfang an exakt bekannt |
| Miete kann sinken | Ja, wenn der Index fällt | Nein |
| Kombinierbar | Nicht mit Staffelmiete | Nicht mit Indexmiete |
| Modernisierungsumlage | Nur bei nicht zu vertretenden Maßnahmen | Ausgeschlossen |
| Häufigkeit der Anpassung | Frühestens nach einem Jahr | Wie im Vertrag festgelegt |
Mehr zur Staffelmiete, inklusive Beispielrechnung und Kündigungsregeln: Staffelmietvertrag: Wie funktioniert die Staffelmiete?
Praxistipps
Für Mieter
- Prüfen Sie, ob die Erklärung Indexstände, Prozentsatz und den neuen Betrag nennt und ob der Abstand von einem Jahr eingehalten ist.
- Rechnen Sie nach, am besten mit dem Indexmietvertrag-Rechner.
- Zahlen Sie die höhere Miete erst ab dem Zeitpunkt, den das Gesetz vorsieht (übernächster Monat).
- Sinkt der Index, können Sie selbst eine Herabsetzung in Textform verlangen.
Für Vermieter
- Notieren Sie sich Datum und Indexstand der letzten Anpassung, um die Jahresfrist und die Vergleichswerte sauber zu belegen.
- Verwenden Sie den Verbraucherpreisindex für Deutschland des Statistischen Bundesamts und geben Sie beide Indexstände in der Erklärung an.
- Versenden Sie die Erklärung nachweisbar und so früh, dass die Erhöhung zum gewünschten Termin wirkt. Fristen behalten Sie im Vermieter-Cockpit im Blick.
Häufige Fragen
Kann die Miete auch sinken?
Ja. Fällt der Verbraucherpreisindex gegenüber dem Stand der letzten Anpassung, kann auch der Mieter eine Herabsetzung in Textform verlangen. In der Praxis kommt das selten vor, weil der Index über Jahre meist steigt.
Gilt die übliche Kappungsgrenze auch beim Indexmietvertrag?
Nein, die reguläre 15–20-%-Kappungsgrenze über drei Jahre gilt hier nicht. Die Miete darf jedoch nicht stärker steigen als der Index, und zwischen zwei Erhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen.
Muss der Mieter der Erhöhung zustimmen?
Nein. Eine Zustimmung ist bei einer korrekt berechneten Indexerhöhung nicht nötig. Es genügt die Erklärung des Vermieters in Textform mit den geforderten Angaben.
Ab wann muss ich die höhere Miete zahlen?
Die geänderte Miete ist ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung fällig. Geht sie also im Oktober zu, gilt die neue Miete ab 1. Dezember.
Was passiert, wenn der Vermieter die Erhöhung falsch berechnet?
Fehlt eine Pflichtangabe oder stimmt die Berechnung nicht, ist die Erhöhung nicht wirksam. Der Mieter zahlt dann weiter die bisherige Miete, bis eine korrekte Erklärung vorliegt. Im Zweifel lohnt ein Blick in den Indexmietvertrag-Rechner oder eine Beratung durch den Mieterverein.
Ändert sich die Mietkaution, wenn die Miete steigt?
Nein. Die Kaution bemisst sich nach der Nettokaltmiete bei Vertragsbeginn und darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Eine spätere Indexerhöhung erhöht sie nicht von selbst.