Mietspiegel: Was ist das und wie liest man ihn?
Ob Mieterhöhung, Staffelmiete oder Indexmiete — fast jede Diskussion über die "richtige" Miethöhe landet früher oder später beim Mietspiegel. Er ist die zentrale Referenz für die ortsübliche Vergleichsmiete, wird aber häufig missverstanden.
Was ist ein Mietspiegel?
Nach § 558c BGB ist ein Mietspiegel eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder gemeinsam von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter erstellt oder anerkannt wurde. Er fasst zusammen, welche Mieten für vergleichbaren Wohnraum in einer Gemeinde tatsächlich üblich sind — gestaffelt nach Merkmalen wie Wohnlage, Baujahr, Wohnfläche und Ausstattung.
Mietspiegel können für eine einzelne Gemeinde, mehrere Gemeinden gemeinsam oder auch nur für Teile einer Gemeinde erstellt werden.
Einfacher vs. qualifizierter Mietspiegel
Das Gesetz unterscheidet zwei Qualitätsstufen:
Einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB): Eine von Behörde oder Interessenvertretern erstellte oder anerkannte Übersicht. Er dient als Indiz für die ortsübliche Vergleichsmiete, kann im Streitfall aber mit Gegenbeweisen entkräftet werden.
Qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB): Wird zusätzlich nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von Behörde oder Interessenvertretern ausdrücklich anerkannt. Der entscheidende Unterschied: Nach § 558d Abs. 3 BGB wird gesetzlich vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel ausgewiesenen Werte die ortsübliche Vergleichsmiete korrekt wiedergeben — wer das bestreiten will, muss diese Vermutung aktiv widerlegen. Gerichte ziehen einen qualifizierten Mietspiegel deshalb bevorzugt heran.
Pflicht zur Erstellung seit 2022
Durch das Mietspiegelreformgesetz (in Kraft seit 1. Juli 2022) sind Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern seither verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen und zu veröffentlichen. Kleinere Gemeinden sollen dies tun, wenn ein Bedarf besteht und der Aufwand vertretbar ist — eine Pflicht besteht für sie aber nicht. In der Praxis heißt das: Nicht jede Stadt und schon gar nicht jede Gemeinde hat einen eigenen Mietspiegel.
Wie liest man den Mietspiegel?
Mietspiegel sind in der Regel als Tabelle mit Spannen aufgebaut, nicht mit einem einzelnen Festwert. Zur Einordnung der eigenen Wohnung zählen üblicherweise:
- Wohnlage (einfach, mittel, gut — je nach örtlicher Einteilung)
- Baujahr bzw. Baualtersklasse
- Wohnfläche
- Ausstattung (z. B. Bad, Heizung, Balkon)
- Zustand der Wohnung
Aus der Kombination dieser Merkmale ergibt sich eine Spanne (z. B. 8,50 € bis 10,20 € pro Quadratmeter), innerhalb derer die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete für die eigene Wohnung liegt. Wo die Wohnung innerhalb dieser Spanne einzuordnen ist, hängt von zusätzlichen Zu- und Abschlagsmerkmalen ab, die viele Mietspiegel gesondert auflisten.
Wo findet man den Mietspiegel der eigenen Stadt?
Mietspiegel werden von der jeweiligen Gemeinde veröffentlicht — meist auf der Website des Bauamts, Stadtplanungsamts oder direkt über eine zentrale Wohnungs- bzw. Mietrechtsseite der Stadt. Eine bundesweit einheitliche Sammelstelle gibt es nicht; die Suche nach “Mietspiegel [Stadtname]” führt in der Regel direkt zur zuständigen Quelle. Die Einsicht ist normalerweise kostenlos.
Für einen regionalen Überblick über Wohnsituation und Wohnkosten über den eigenen Mietspiegel hinaus bietet der Deutschlandatlas der Bundesregierung interaktive Karten zum Themenbereich Wohnen.
Was gilt ohne Mietspiegel?
Existiert für eine Gemeinde kein Mietspiegel, muss die ortsübliche Vergleichsmiete auf andere Weise nachgewiesen werden. Als Nachweis anerkannt sind:
- Mindestens drei vergleichbare Wohnungen mit ihrer jeweiligen Miete
- Ein Sachverständigengutachten
Ein Mietspiegel ist also hilfreich, aber keine zwingende Voraussetzung, um eine Mieterhöhung zu begründen.
Rolle bei der Mieterhöhung
Der Mietspiegel ist die häufigste Grundlage, mit der Vermieter ein Erhöhungsverlangen auf die ortsübliche Vergleichsmiete begründen — die beiden anderen anerkannten Nachweismethoden (Vergleichswohnungen, Sachverständigengutachten) erklärt Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln im Detail. Wie hoch die Miete dabei tatsächlich steigen darf, hängt zusätzlich von der Kappungsgrenze und der Sperrfrist zwischen zwei Erhöhungen ab. Der vollständige Ablauf inklusive Fristen und Rechenbeispielen: Mieterhöhung verstehen: Rechte, Fristen und Tipps.
Rolle bei der Mietpreisbremse
Bei einer Neuvermietung gilt grundsätzlich Vertragsfreiheit — der Mietspiegel spielt hier normalerweise keine Rolle. Eine Ausnahme bildet die Mietpreisbremse: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die die Bundesländer per Verordnung ausweisen, darf die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel um höchstens 10 % übersteigen.
Wie hoch die ortsübliche Miete – und damit die maximal zulässige Kaution von drei Nettokaltmieten – in einzelnen Großstädten liegt, zeigen unsere Stadtseiten mit konkreten Beispielrechnungen, etwa für München, Köln oder Frankfurt am Main.
Häufige Fragen
Ist der Mietspiegel rechtlich bindend?
Ein einfacher Mietspiegel ist ein Indiz, das widerlegt werden kann. Ein qualifizierter Mietspiegel genießt dagegen eine gesetzliche Vermutungswirkung nach § 558d Abs. 3 BGB: Es wird vermutet, dass die dort ausgewiesenen Werte die ortsübliche Vergleichsmiete korrekt wiedergeben, solange nicht das Gegenteil bewiesen wird.
Muss jede Stadt einen Mietspiegel haben?
Seit dem Mietspiegelreformgesetz (gültig seit 1. Juli 2022) sind Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern zur Erstellung eines Mietspiegels verpflichtet. Kleinere Gemeinden sollen einen erstellen, wenn Bedarf besteht und es mit vertretbarem Aufwand möglich ist — eine Pflicht besteht dort nicht.
Was gilt, wenn die eigene Stadt keinen Mietspiegel hat?
Dann muss die ortsübliche Vergleichsmiete auf andere Weise nachgewiesen werden — meist durch mindestens drei vergleichbare Wohnungen oder ein Sachverständigengutachten.
Kostet der Mietspiegel etwas?
Die meisten Gemeinden veröffentlichen ihren Mietspiegel kostenlos online, oft auf der Website des Bauamts oder Stadtplanungsamts. Manche Städte verlangen für gedruckte Broschüren oder sehr detaillierte Auswertungen eine geringe Gebühr.
Gilt der Mietspiegel auch für die Miethöhe bei Neuvermietung?
Direkt nicht — bei Neuvermietung gilt grundsätzlich Vertragsfreiheit. Nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt greift die Mietpreisbremse: Dort darf die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel um höchstens 10 % übersteigen.
Wie oft wird der Mietspiegel aktualisiert?
Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren an die Marktentwicklung angepasst werden. Ein qualifizierter Mietspiegel muss spätestens nach vier Jahren komplett neu erstellt werden.
Quellen
- Primärquelle § 558c BGB – Mietspiegel; Verordnungsermächtigung — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 558d BGB – Qualifizierter Mietspiegel — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 556d BGB – Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn — Bundesministerium der Justiz