Hypothekenpfandbrief
Ein Hypothekenpfandbrief ist eine gedeckte Schuldverschreibung: Eine Bank leiht sich am Kapitalmarkt Geld und stellt als Deckung ein Portfolio aus Immobiliendarlehen bereit, die durch Grundpfandrechte besichert sind. Aus diesem Geld vergibt sie neue Immobiliendarlehen.
Wer ihn ausgeben darf
Maßgeblich ist das Pfandbriefgesetz (PfandBG), das im Juli 2005 an die Stelle des aufgehobenen Hypothekenbankgesetzes getreten ist. Seitdem gilt nicht mehr das frühere Spezialbankprinzip: Eine Beschränkung auf private Hypothekenbanken besteht nicht. Jedes Kreditinstitut kann Pfandbriefe emittieren, wenn es von der BaFin dafür eine Erlaubnis nach § 2 PfandBG erhalten hat — heute also auch Sparkassen, Landesbanken und Genossenschaftsbanken.
Merkmale
- Getrennte Deckungsmasse: Die als Deckung eingetragenen Darlehen werden in einem Register geführt und sind im Insolvenzfall der Bank vom übrigen Vermögen getrennt. Ein Sachwalter verwaltet sie weiter zugunsten der Pfandbriefgläubiger.
- Beleihungsgrenze: Als Deckung zählt ein Darlehen nur bis zu 60 % des Beleihungswerts der Immobilie (§ 14 PfandBG). Der Beleihungswert ist bewusst konservativer angesetzt als der Marktwert.
- Feste Verzinsung mit festgelegten Laufzeiten.
- Deshalb gilt der Hypothekenpfandbrief als risikoarme Anlage — nicht weil Immobilien nicht fallen können, sondern weil der Sicherheitsabstand und die Trennung der Deckungsmasse gesetzlich vorgegeben sind.
Bezug zur Mietkaution
Der Zusammenhang ist indirekt, aber er erklärt die Zinsen auf beiden Seiten: Banken leiten ihre Konditionen aus den eigenen Refinanzierungskosten ab. Was der Pfandbriefmarkt kostet, zeigt sich deshalb sowohl in den Hypothekenzinsen für Vermieter als auch in dem, was eine Bank auf einem Kautionskonto noch vergütet. Wie niedrig das ausfallen kann, zeigt die Zinssatz-Tabelle für Mietkautionen.
Als Anlageform für die Kaution
Die Kaution ist nach § 551 Abs. 3 BGB auf einem Sparkonto zu den üblichen Zinsen anzulegen, sofern Mieter und Vermieter nichts anderes vereinbaren. Nur mit einer solchen Vereinbarung kommt eine andere Anlageform in Betracht — etwa ein Mietkautionsdepot mit Renten- oder Pfandbrieffonds, dessen Anteile per Verpfändungserklärung an den Vermieter gebunden werden.
Realistisch bleibt das ein Sonderfall: Vermieter stimmen selten zu, Depotgebühren zehren an der Rendite, und Kursschwankungen können den Kautionsbetrag zeitweise unter die vereinbarte Summe drücken. Die Abgrenzung zu anderen Formen behandelt der Beitrag zu Geldmarktfonds als Mietkaution.