§ 551 BGB: Die gesetzliche Grundlage der Mietkaution einfach erklärt

Veröffentlicht am 12. Juli 2026Aktualisiert am 18. Juli 2026

Fast jede Frage rund um die Mietkaution — wie hoch sie sein darf, ob Ratenzahlung möglich ist, wie sie verzinst werden muss — lässt sich auf eine einzige Vorschrift zurückführen: § 551 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Diese Seite erklärt den Gesetzestext Absatz für Absatz.

Der Gesetzestext im Überblick

§ 551 BGB trägt die amtliche Überschrift „Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten” und umfasst vier Absätze:

(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten nicht übersteigen.

(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.

(3) Der Vermieter hat eine ihm zur Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz bei einem Kreditinstitut anzulegen. Die Vertragsparteien können auch eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen stehen die Erträge dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, 2 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Den vollständigen, jeweils aktuellen amtlichen Wortlaut liefert das Bundesjustizministerium unter gesetze-im-internet.de/bgb/__551.html.

Absatz 1: Wie hoch darf die Kaution sein?

Die Grenze liegt bei drei Nettokaltmieten — also der Miete ohne Betriebskosten-Pauschale oder -Vorauszahlung. Diese Obergrenze gilt unabhängig davon, ob die Kaution als Bargeld, Sparbuch, Bürgschaft oder Depot hinterlegt wird. Ausführlich erklärt: Wie viel Mietkaution darf der Vermieter verlangen?

Absatz 2: Das Recht auf Ratenzahlung

Mieter dürfen die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen, statt den gesamten Betrag auf einmal aufzubringen — die erste Rate ist bei Mietbeginn fällig, die beiden weiteren zusammen mit den folgenden Mietzahlungen. Details und Alternativen: Kaution in Raten: Darf der Vermieter das verbieten? und Ratenzahlung Mietkaution: Welche Optionen gibt es?

Absatz 3: Trennung vom Vermieter-Vermögen und Verzinsung

Der Vermieter darf die Kaution nicht einfach auf sein eigenes Konto legen. Sie muss getrennt vom übrigen Vermögen angelegt werden — insolvenzsicher für den Mieter — und zu dem Zinssatz verzinst werden, der für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblich ist. Die Zinsen gehören dem Mieter und erhöhen die Kaution automatisch. Mehr dazu: Mietkaution Zinsen: Was Mieter wirklich bekommen und Treuhandkonto & Anderkonto für die Mietkaution

Absatz 4: Zwingendes Recht — der Vermieter kann nicht davon abweichen

Das ist der praktisch wichtigste Absatz: Jede Vereinbarung, die einen Mieter bei Kautionshöhe, Ratenzahlung oder Verzinsung schlechterstellt als gesetzlich vorgesehen, ist unwirksam — und zwar automatisch, ohne dass der Mieter dagegen klagen müsste. Ein Mietvertrag, der die Ratenzahlung ausschließt oder eine höhere Kaution als drei Nettokaltmieten verlangt, ändert daran nichts: Die entsprechende Klausel gilt einfach nicht, der Rest des Mietvertrags bleibt bestehen.

Gilt § 551 BGB auch für Gewerbemieten?

Nein. § 551 BGB steht im Untertitel „Mietverhältnisse über Wohnraum” des BGB und gilt ausschließlich für Wohnraummietverhältnisse. Bei Gewerbemieten können Vermieter und Mieter die Kautionshöhe, Ratenzahlung und Anlageform frei vereinbaren — es gibt keine gesetzliche Obergrenze. Mehr dazu: Mietkaution für Gewerbe

Häufige Fragen

Kann ich mich als Mieter auf § 551 BGB berufen, auch wenn im Mietvertrag etwas anderes steht?

Ja. Nach Absatz 4 ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung automatisch unwirksam — unabhängig davon, was im Mietvertrag steht oder ob der Mieter beim Unterschreiben zugestimmt hat.

Was passiert, wenn der Vermieter die Kaution nicht wie vorgeschrieben anlegt?

Der Anspruch des Mieters auf die vorgeschriebene Verzinsung bleibt bestehen, unabhängig davon, ob der Vermieter die Kaution tatsächlich ordnungsgemäß angelegt hat. Bei vorsätzlicher Vermischung mit dem eigenen Vermögen drohen dem Vermieter zudem zivil- und im Einzelfall strafrechtliche Konsequenzen.

Kann der Vermieter eine höhere Kaution verlangen, wenn der Mieter einverstanden ist?

Nein — die Drei-Monatsmieten-Grenze aus Absatz 1 ist zwingendes Recht. Selbst eine ausdrückliche Zustimmung des Mieters macht eine höhere Kaution nicht wirksam.

Gilt § 551 BGB auch für Zeitmietverträge oder möblierte Wohnungen?

Ja, solange es sich um ein Wohnraummietverhältnis handelt, gilt § 551 BGB unabhängig von Vertragslaufzeit oder Möblierung.

Quellen

Primärquelle § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten — Bundesministerium der Justiz