Abnutzung oder Schaden: Der entscheidende Unterschied
Normale Abnutzung durch üblichen Gebrauch ist mit der Miete abgegolten und darf nicht von der Kaution abgezogen werden (§ 538 BGB). Dazu gehören Laufspuren im Boden, nachgedunkelte Wände und ein paar Dübellöcher. Nur was darüber hinausgeht, ist ein Schaden: tiefe Kratzer, Brandflecken, ein defekter Rahmen. Und auch dann zählt nicht der Neupreis, sondern der Zeitwert, wie ihn der Zeitwert-Rechner ermittelt.
Wie der Simulator rechnet
Die Kaution ist die gewählte Zahl an Monatsmieten, höchstens drei Nettokaltmieten (§ 551 BGB). Für jeden gewählten Schaden wird der Neupreis um den Altersanteil gemindert:
Zeitwert = Neupreis × (1 − Alter ÷ Lebensdauer), mindestens 0
Ein Anstrich für 300 € Neupreis bei sechs Jahren Lebensdauer und fünf Jahren Alter hat noch einen Zeitwert von 50 €. Ein Teppichboden, der älter als seine Lebensdauer ist, kostet nichts mehr. Bei Reinigung und Schlüsselverlust gibt es keinen Altersabzug, weil dort keine Sache altert, sondern eine Leistung oder ein Ersatzteil fällig wird.
Dazu kommen offene Monatsmieten und eine Nebenkostennachzahlung. Beides darf der Vermieter ebenfalls aus der Kaution bedienen. Die Summe wird der Kaution gegenübergestellt.
Was passiert, wenn die Kaution nicht ausreicht?
Die Kaution ist eine Sicherheit, keine Obergrenze. Übersteigen die berechtigten Forderungen den hinterlegten Betrag, kann der Vermieter den Rest direkt von Ihnen verlangen, mit Nachweis der tatsächlichen Kosten. Wer eine Kautionsbürgschaft statt Barkaution gestellt hat, muss zusätzlich bedenken, dass der Bürge zahlt und sich das Geld anschließend bei ihm zurückholt, mehr dazu bei der Mietkautionsbürgschaft.
So schützen Sie Ihre Kaution
Der beste Schutz entsteht bei der Übergabe. Ein sauberes Wohnungsübergabeprotokoll mit datierten Fotos hält fest, was schon beim Einzug beschädigt war. Beim Auszug hilft es, die Wohnung besenrein zu übergeben und Mängel gemeinsam mit dem Vermieter zu dokumentieren. Verlangt dieser später einen Abzug, fragen Sie nach Nachweisen: Foto, Kostenvoranschlag oder Rechnung. Pauschale Posten ohne Beleg müssen Sie nicht hinnehmen.
Beachten Sie die Fristen: Seine Ersatzansprüche wegen Schäden verjähren sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung (§ 548 BGB). Wie die Rückzahlung abläuft, steht unter Rückzahlung der Mietkaution.
Häufige Fragen
Darf der Vermieter für Schäden den Neupreis von der Kaution abziehen?
In der Regel nicht. Ersetzt wird der Schaden, nicht ein Neuzustand: Hatte der beschädigte Gegenstand schon Jahre an Nutzung hinter sich, wird der Altersverschleiß abgezogen und nur der Zeitwert berechnet. Ein zehn Jahre alter Teppichboden, der längst abgeschrieben wäre, kostet bei einem Fleck kaum noch etwas. Wie sich der Zeitwert ermitteln lässt, rechnet der Zeitwert-Rechner im Detail durch.
Was ist normale Abnutzung und was ein Schaden?
Normale Abnutzung entsteht durch den vertragsgemäßen Gebrauch: Laufspuren auf dem Boden, vergilbte Wände, einige Dübellöcher für Bilder und Regale. Sie ist mit der Miete abgegolten (§ 538 BGB). Ein Schaden geht darüber hinaus, etwa tiefe Kratzer, Brandlöcher, Wasserflecken durch Nachlässigkeit oder ein zerstörtes Fenster. Nur für diese Fälle kommt ein Abzug von der Kaution überhaupt in Betracht.
Reicht die Kaution als Obergrenze für meine Haftung?
Nein. Die Kaution ist eine Sicherheit, keine Haftungsgrenze. Übersteigen die berechtigten Forderungen die Kaution, kann der Vermieter den Rest zusätzlich verlangen. Umgekehrt muss er nicht die ganze Kaution ausschöpfen: Was nicht gebraucht wird, ist zurückzuzahlen. Der Simulator weist deshalb einen Fehlbetrag aus, wenn die Forderungen die Kaution übersteigen.
Wie muss der Vermieter einen Schaden belegen?
Er muss darlegen, dass ein Schaden besteht, dass er während Ihrer Mietzeit entstanden ist und was die Behebung kostet. Pauschale Abzüge ohne Nachweis sind nicht zulässig. Hilfreich sind für beide Seiten das Übergabeprotokoll bei Einzug und Auszug, Fotos mit Datum sowie Kostenvoranschläge oder Rechnungen. Was bei Einzug bereits im Protokoll stand, kann Ihnen später nicht angelastet werden.
Wie lange darf der Vermieter die Kaution nach dem Auszug einbehalten?
Er hat eine angemessene Prüffrist, in der er Schäden feststellen und Nebenkosten klären kann. In der Praxis werden dafür meist einige Monate akzeptiert, bis etwa sechs Monate. Seine Ersatzansprüche wegen Schäden verjähren sechs Monate nach der Rückgabe der Wohnung (§ 548 BGB). Eine offene Nebenkostenabrechnung darf ihn berechtigen, einen angemessenen Teil länger zurückzuhalten.
Gilt der Altersabzug auch bei Wänden und Anstrichen?
Ja, und hier wirkt er besonders stark, weil Anstriche nur wenige Jahre halten. Bei einem Anstrich von rund sechs Jahren Lebensdauer ist nach dieser Zeit praktisch kein Zeitwert mehr übrig. Ob Sie überhaupt renovieren müssen, hängt davon ab, ob die Klausel im Mietvertrag wirksam ist, was bei starren Fristen und bestimmten Farbvorgaben häufig nicht der Fall ist.
Übernimmt meine Haftpflichtversicherung solche Schäden?
Oft zumindest teilweise. Viele private Haftpflichtpolicen schließen Mietsachschäden an Wohnräumen ein, etwa den Wasserschaden oder das zerbrochene Fenster. Nicht abgedeckt sind in der Regel normale Abnutzung und Schönheitsreparaturen. Die Bedingungen unterscheiden sich stark, daher lohnt sich der Blick in die eigene Police, bevor Sie dem Vermieter einen Betrag zusagen.
Woher stammen die Lebensdauern im Simulator?
Es sind grobe Erfahrungswerte, die sich an den Nutzungsdauern aus AfA-Tabelle und BBSR-Tabelle orientieren: Anstriche etwa 6, Küche und Bad etwa 12, Bodenbeläge etwa 20 und Fenster und Türen etwa 25 Jahre. Verbindlich ist keine dieser Zahlen, im Streitfall entscheidet das Gericht im Einzelfall. Der Simulator soll die Größenordnung zeigen, nicht eine Abrechnung ersetzen.
