Was darf als Schönheitsreparatur mit der Mietkaution verrechnet werden?
Bei der Kautionsabrechnung entstehen die meisten Streitigkeiten über Schönheitsreparaturen. Diese Seite klärt, was rechtlich dazuzählt und was der Vermieter tatsächlich von der Kaution abziehen darf.
Was zählt als Schönheitsreparatur?
Nach § 28 Abs. 4 S. 3 der II. Berechnungsverordnung umfassen Schönheitsreparaturen:
Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper, Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
Was der Vermieter abziehen darf
- Schönheitsreparaturen im oben genannten gesetzlichen Sinn
- Schäden durch nachweisliche Fahrlässigkeit des Mieters (z. B. Weinflecken auf dem Boden)
- Unbezahlte Miete
- Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands
Wichtige Einschränkung: Bodenschäden durch normale Abnutzung müssen individuell anhand des Zustands bei Auszug bewertet werden — ein automatischer Abzug ist nicht zulässig.
Rechte des Mieters: Teilauszahlung verlangen
Mieter können eine Teilauszahlung der Kaution verlangen, während offene Posten wie eine Nebenkostenabrechnung noch ausstehen. Der Vermieter kann dabei geschätzte Kosten zurückbehalten und den Rest sofort auszahlen — die endgültige Klärung erfolgt nach der finalen Abrechnung.
Praktischer Schutz: Das Übergabeprotokoll
Ein detailliertes Wohnungsübergabeprotokoll bei Ein- und Auszug ist das wichtigste Beweismittel, um Streitigkeiten über den Wohnungszustand von vornherein zu vermeiden.
Wann sind Schönheitsreparatur-Klauseln überhaupt wirksam?
Der BGH hat mehrere gängige Klauseln für unwirksam erklärt:
- Starre Fristenpläne (z. B. „Küche alle 3 Jahre streichen”) sind unwirksam, unabhängig vom tatsächlichen Zustand.
- Quotenabgeltungsklauseln, die Mieter bei vorzeitigem Auszug anteilig zur Kasse bitten, sind ebenfalls unwirksam.
- Farbvorgaben für die Rückgabe (z. B. „nur in Weiß”) sind unzulässig, sofern sie während der Mietzeit gelten.
Ist die vertragliche Klausel unwirksam, entfällt die Pflicht zur Schönheitsreparatur meist komplett — der Vermieter kann dann nichts von der Kaution abziehen.
Sonderfall: Unrenoviert übernommene Wohnung
Ein besonders häufiger Streitpunkt: Wurde die Wohnung bei Einzug bereits unrenoviert übergeben, ist eine Klausel, die den Mieter dennoch zur Renovierung beim Auszug verpflichtet, nach der BGH-Rechtsprechung in der Regel unwirksam — es sei denn, der Vermieter gewährt dafür einen angemessenen Ausgleich, etwa einen Kostenzuschuss oder eine spürbar reduzierte Miete zu Mietbeginn. Ohne einen solchen Ausgleich entfällt die Renovierungspflicht komplett, selbst wenn der Mietvertrag formal eine wirksame Klausel enthält. Für Mieter lohnt sich daher ein Blick ins Übergabeprotokoll vom Einzug: Wurde dort ein unrenovierter oder deutlich abgenutzter Zustand dokumentiert, ist das ein starkes Argument gegen spätere Abzüge.
Umgekehrter Fall: Renoviert übernommene Wohnung
Der Spiegelfall zum Abschnitt oben: Wurde die Wohnung bei Einzug renoviert übergeben — also frisch gestrichen und ohne mehr als geringfügige Gebrauchsspuren —, kann eine ansonsten wirksame Schönheitsreparaturklausel den Mieter grundsätzlich zur Renovierung beim Auszug verpflichten. Die übrigen Wirksamkeitsvoraussetzungen gelten aber unverändert: kein starrer Fristenplan, keine Farbvorgaben während der Mietzeit. Auch hier lohnt sich der Blick ins Übergabeprotokoll vom Einzug, um den Ausgangszustand im Streitfall belegen zu können.
Konkrete Beispiele aus der Praxis
| Fall | Abrechenbar? |
|---|---|
| Löcher von Dübeln in normaler Anzahl | Nein — normale Abnutzung |
| Übermäßig viele Bohrlöcher (z. B. durch Regale an jeder Wand) | Ja, als Schaden |
| Verblasste Wandfarbe nach mehreren Jahren | Nein — normale Abnutzung |
| Nikotinverfärbung durch starkes Rauchen | Ja, als Schaden |
| Normale Gebrauchsspuren im Parkett | Nein — normale Abnutzung |
Häufige Fragen
Muss ich als Mieter beim Auszug frisch streichen?
Nur, wenn eine wirksame vertragliche Klausel dazu verpflichtet — pauschale, starre Vorgaben sind seit mehreren BGH-Urteilen unwirksam. Ohne wirksame Klausel besteht keine Streichpflicht.
Was, wenn der Vermieter trotzdem Geld von der Kaution abzieht?
Der Mieter kann den Abzug schriftlich zurückfordern und auf die Unwirksamkeit der Klausel bzw. fehlende Nachweise verweisen — im Streitfall hilft eine Rechtsberatung oder der Mieterverein.
Gilt die Schönheitsreparaturklausel auch bei unrenoviert übernommener Wohnung?
Nein, nicht automatisch — der BGH hat entschieden, dass eine Renovierungspflicht des Mieters unwirksam ist, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde und der Vermieter keinen angemessenen Ausgleich dafür leistet, etwa einen Kostenzuschuss oder eine spürbar reduzierte Miete.
Muss ich renovieren, wenn ich die Wohnung renoviert übernommen habe?
Grundsätzlich ja, sofern die Wohnung bei Einzug tatsächlich renoviert übergeben wurde und die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag ansonsten wirksam ist — also keinen starren Fristenplan und keine Farbvorgaben während der Mietzeit enthält.