Berechnungsformel
Zeitwert = Neupreis × (1 − Alter ÷ Lebensdauer)
Normale Abnutzung ist mit der Miete abgegolten. Schäden, die über den üblichen Gebrauch hinausgehen, müssen nur zum aktuellen Zeitwert erstattet werden — nicht zum vollen Wiederbeschaffungswert.
Welche Berechnungsgrundlage passt?
- AfA-Tabelle (BMF): amtlich veröffentlichte, steuerrechtliche Nutzungsdauern — meist längere Laufzeiten und damit höhere, für den Mieter günstigere Zeitwerte.
- Erfahrungswerte: praxisnahe Schätzungen aus der Wohnungswirtschaft, meist kürzere Laufzeiten und damit niedrigere Zeitwerte.
Eine allgemein verbindliche Lebensdauertabelle speziell für Mietverhältnisse gibt es in Deutschland nicht. Gerichte ziehen je nach Fall unterschiedliche Quellen als Orientierung heran und entscheiden im Einzelfall, welche Lebensdauer angemessen ist.
Die BBSR-Nutzungsdauertabelle als zusätzliche Quelle
Wer für Bauteile — Bodenbeläge, Tapeten, Anstriche, Fenster, Innentüren, Fliesen — eine amtliche Referenz braucht, findet sie in der BBSR-Nutzungsdauertabelle. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung veröffentlicht sie im Informationsportal Nachhaltiges Bauen; die aktuelle Fassung hat den Stand 13. März 2026 und umfasst rund 1.600 Datensätze zu Bauteilen (Kostengruppe 300) und technischen Anlagen (Kostengruppe 400). Einige Beispiele daraus:
| Bauteil | Nutzungsdauer laut BBSR |
|---|---|
| Textiler Bodenbelag (Teppichboden) | 15 Jahre |
| Laminat, Nutzungsklasse 31 | 15 Jahre |
| Laminat, Nutzungsklasse 32/33 | 20 Jahre |
| Linoleum, PVC homogen (geklebt) | 25 Jahre |
| Innenanstrich, Nassabriebklasse ≥ 3 | 10 Jahre |
| Innenanstrich, Nassabriebklasse 1 | 20 Jahre |
| Tapeten, nicht überstreichbar | 18 Jahre |
| Tapeten, überstreichbar | 25 Jahre |
| Mehrschichtparkett unter 3,5 mm | 45 Jahre |
| Keramische Fliesen und Platten | 50 Jahre und mehr |
Warum die Tabelle im Rechner trotzdem nicht als eigene Berechnungsgrundlage angeboten wird: Sie ist für Lebenszykluskosten und Ökobilanzen von Bundesbauten gemacht, nicht für Mietstreitigkeiten. Zwei Konsequenzen daraus fallen bei der Zeitwertberechnung ins Gewicht. Erstens deckt sie ausschließlich Bauteile ab — Einbauküche, Haushaltsgeräte und Möbel fehlen, also gut die Hälfte der Gegenstände, um die im Kautionsstreit gestritten wird. Zweitens sind die Werte für langlebige Bauteile bewusst hoch angesetzt und oft nur als „≥ 50 Jahre" ausgewiesen. Eine lange Nutzungsdauer führt zu einem hohen Zeitwert — die BBSR-Werte fallen für den Mieter also durchweg ungünstiger aus als AfA-Tabelle oder Erfahrungswerte. Das BBSR selbst weist darauf hin, dass die Angaben auf Literatur- und Erfahrungswerten beruhen und sich daraus keine verbindlichen Aussagen für Gutachten oder Verträge ableiten lassen.
Als Beleg für einzelne Bauteile ist sie damit gut brauchbar — etwa wenn ein Vermieter für einen Teppichboden eine ungewöhnlich kurze Lebensdauer ansetzt. Für die Berechnung selbst bleiben AfA-Tabelle und Erfahrungswerte die passenderen Grundlagen; alternativ lässt sich ein BBSR-Wert im Feld „Gewöhnliche Lebensdauer" von Hand eintragen.
Für wen ist der Rechner gedacht?
- Mieter, die Forderungen des Vermieters überprüfen möchten
- Vermieter, die fair und nachvollziehbar abrechnen möchten
- Hausverwaltungen zur Vermeidung von Streitigkeiten