Wann darf der Vermieter auf die Mietkaution zugreifen?

Die Mietkaution dient Vermietern als Sicherheit. Doch viele Mieter fragen sich: Wann genau darf ein Vermieter die Kaution einbehalten oder darauf zugreifen?
Die Antwort: Nur in klar definierten Fällen – und nie ohne nachvollziehbare Begründung.

In diesem Artikel erfährst Du im Detail, bei welchen Situationen ein Vermieter berechtigt ist, Teile oder die gesamte Kaution einzubehalten und was dabei rechtlich zu beachten ist.

Schäden in der Wohnung – wenn Reparaturen fällig sind

Schäden in der Wohnung gehören zu den häufigsten Gründen, warum Vermieter auf die Mietkaution zugreifen.

Was sind erstattungsfähige Schäden?

Eine stark abgenutzte Immobilie muss zunächst noch instand gesetzt werden, vor der kommenden Vermietung

Nur übermäßige oder mutwillige Beschädigungen sind relevant, zum Beispiel:

• zerstörte Türen oder Türrahmen
• große Löcher in den Wänden
• beschädigte Böden (Brandlöcher, Wasserschäden, tiefe Kratzer)
• kaputte Fenster
• defekte Einbauküche durch falsche Nutzung

Normale Abnutzung ist nicht ersatzpflichtig. Dazu gehören:

• verblasste Wandfarbe
• leichte Kratzer im Parkett
• Abnutzung des Teppichs
• Dübellöcher in normalem Umfang

Wann darf der Vermieter die Kaution nutzen?

Er darf darauf zugreifen, wenn…

• dokumentiert ist, dass der Schaden während der Mietzeit entstanden ist,
• der Mieter den Schaden nicht beseitigt hat,
• eine Reparatur tatsächlich angefallen ist (Kostenvoranschlag oder Rechnung).

Wichtig: Ein reiner Verdacht reicht niemals aus.

Offene Nebenkosten – Nachzahlung nach der Abrechnung

Auch offene oder zu erwartende Nebenkosten gehören zu den Gründen, warum Vermieter die Kaution zunächst zurückhalten dürfen.

Warum ist das so?

Nebenkostenabrechnungen werden oft erst Monate nach dem Auszug erstellt.
Daher darf der Vermieter:

• einen angemessenen Teil der Kaution bis zur nächsten Abrechnung einbehalten,
• insbesondere dann, wenn mit einer Nachzahlung zu rechnen ist (z. B. aufgrund hoher Verbrauchswerte).

Wichtig: Fristen

• Die Nebenkostenabrechnung muss dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen.
• Danach sind Nachforderungen ausgeschlossen – und die Kaution muss ausgezahlt werden.

Rückbaupflichten bei baulichen Veränderungen

Viele Mieter nehmen Veränderungen an der Wohnung vor – vom Austausch von Lampen bis hin zu größeren Umbauten.

Wann besteht eine Rückbaupflicht?

Wenn der Mieter bauliche Änderungen vorgenommen hat, ohne die Zustimmung des Vermieters, muss er:

• den ursprünglichen Zustand wiederherstellen,
• den Rückbau fachgerecht durchführen.

Dazu zählen z. B.:

• entfernte Wände
• fest montierte Einbauten
• farblich extreme Wandgestaltung (z. B. grelles Rot oder Schwarz)
• verlegte Fußböden, die nicht abgesprochen waren

Wenn der Mieter den Rückbau verweigert

Dann darf der Vermieter:

1. den Rückbau selbst durchführen,
2. die Kosten aus der Mietkaution decken.

Wichtig: Auch hier gilt der Grundsatz der schadensfreien Rückgabe der Wohnung gemäß Mietvertrag.

Mietrückstände – ausstehende Mietzahlungen

Ein klassischer Fall, in dem Vermieter berechtigt auf die Kaution zugreifen dürfen, sind offene Mietzahlungen.

Welche Mietschulden fallen darunter?

• offene Monatsmieten
• Teilmieten
• noch nicht gezahlte Erhöhungen (z. B. nach Modernisierung)
• ausstehende Nutzungsentschädigung bei verspäteter Rückgabe

Die Mietkaution dient hier als Sicherheit – aber:

Wichtig: Kaution ersetzt keine Miete während der Mietzeit

Der Vermieter darf nicht während des laufenden Mietverhältnisses eigenmächtig die Kaution zur Deckung ausstehender Mieten verwenden. Erst nach Beendigung des Mietverhältnisses ist das zulässig.

Verspäteter Auszug – Entschädigungen und Kosten

Wenn der Mieter die Wohnung nicht fristgerecht räumt, können dem Vermieter Kosten entstehen.

Wann entsteht ein Anspruch?

Wenn der Auszug sich verzögert und der Vermieter:

• schon neue Mieter eingeplant hatte,
• Renovierungen oder Umbauten geplant waren,
• finanzielle Einbußen durch die verspätete Übergabe hat.

Dann kann der Vermieter eine Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB verlangen.

Was bedeutet das?

Die Entschädigung kann höher sein als die ursprüngliche Miete, wenn dem Vermieter ein nachweisbarer Schaden entsteht.

Diese Kosten darf der Vermieter im Nachhinein über die Kaution abwickeln.

Die Mietkaution ist ein Schutz – aber kein Freibrief

Ein Vermieter darf die Mietkaution nicht willkürlich einbehalten. Er muss immer:

• einen konkreten, nachvollziehbaren Anspruch haben,
• diesen dokumentieren,
• und nach Ende des Mietverhältnisses abrechnen.

Für Mieter bedeutet das:

• Fotos beim Einzug und Auszug machen
• Schäden sofort melden und reparieren
• bauliche Veränderungen schriftlich genehmigen lassen

Wer diese Punkte beachtet, bekommt seine Mietkaution in der Regel vollständig zurück – und vermeidet unnötige Konflikte.