Wann darf der Vermieter auf die Mietkaution zugreifen?
Der Zugriff auf die Mietkaution ist an klar definierte Voraussetzungen geknüpft — pauschale Behauptungen reichen nicht aus. Diese Seite erklärt, in welchen Fällen ein Einbehalt zulässig ist.
1. Schäden an der Wohnung
Der Vermieter darf die Kaution für übermäßige oder mutwillige Beschädigungen nutzen — etwa zerbrochene Türen, große Löcher in der Wand oder beschädigte Böden. Normale Abnutzung wie verblasste Farbe oder leichte Kratzer zählt nicht dazu. Ein besonders streitanfälliger Sonderfall sind Schönheitsreparaturen wie Streichen oder Tapezieren — dafür gelten eigene Regeln, die sich nicht eins zu eins mit “Schäden” gleichsetzen lassen: Was darf als Schönheitsreparatur mit der Mietkaution verrechnet werden?
2. Offene Nebenkosten
Der Vermieter darf Teile der Kaution bis zur Nebenkostenabrechnung zurückhalten, die üblicherweise erst Monate nach Auszug vorliegt. Spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums muss die Kaution aber vollständig freigegeben werden.
3. Kosten für Rückbaumaßnahmen
Hat der Mieter ohne Genehmigung bauliche Veränderungen vorgenommen — etwa Wände entfernt oder feste Einbauten installiert — und verweigert den Rückbau, kann der Vermieter die entsprechenden Kosten von der Kaution abziehen.
4. Unbezahlte Miete
Die Kaution dient auch als Sicherheit für ausstehende Mietzahlungen. Ein einseitiger Zugriff während des laufenden Mietverhältnisses ist jedoch nicht zulässig — der Zugriff erfolgt erst nach Vertragsende.
5. Kosten durch verspätete Rückgabe
Verzögert sich der Auszug, kann der Vermieter bei nachweisbaren finanziellen Nachteilen — etwa durch geplante Renovierungen oder bereits vereinbarte Anschlussmieter — eine Entschädigung geltend machen.
Zentrale Anforderung: Konkreter Nachweis
In allen Fällen gilt: Der Vermieter muss einen konkreten, nachvollziehbaren Anspruch mit entsprechenden Belegen vorlegen. Bloßer Verdacht reicht nicht aus. Übliche Nachweise sind Rechnungen von Handwerkern, Kostenvoranschläge oder ein beim Auszug gemeinsam unterschriebenes Wohnungsübergabeprotokoll, das den Zustand der Wohnung dokumentiert.
Was, wenn der Mieter mit dem Einbehalt nicht einverstanden ist?
Widerspricht der Mieter dem Einbehalt, muss der Vermieter seinen Anspruch im Zweifel gerichtlich durchsetzen — die Kaution darf nicht einfach pauschal einbehalten werden, „weil man sich nicht einig ist”. Wer als Mieter Zweifel an einem Einbehalt hat, sollte schriftlich widersprechen und eine Fristsetzung zur vollständigen Abrechnung verlangen. Bleibt der Vermieter untätig oder rückt keine Belege heraus, kann der Mieter die Kaution gerichtlich einfordern. Mehr zum Vorgehen: Vermieter zahlt Kaution nicht zurück
Wie lange darf der Vermieter die Kaution insgesamt einbehalten?
Es gibt keine feste gesetzliche Frist, aber die Rechtsprechung orientiert sich an einer angemessenen Prüfungsfrist — üblicherweise drei bis sechs Monate nach Auszug, bei laufender Nebenkostenabrechnung auch länger. Der Anspruch auf Rückzahlung verjährt regulär nach drei Jahren. Details: Verjährung des Kautionsanspruchs
Rechenbeispiel: Teileinbehalt bei Schäden
Bei einer Kaution von 1.800 € und nachgewiesenen Schäden von 450 € (Handwerkerrechnung für die Reparatur eines beschädigten Bodens) darf der Vermieter genau diesen Betrag einbehalten — die restlichen 1.350 € (zuzüglich aufgelaufener Zinsen) müssen ausgezahlt werden, sobald keine weiteren berechtigten Forderungen mehr offen sind.
Häufige Fragen
Darf der Vermieter die Kaution schon während des laufenden Mietverhältnisses einbehalten?
Nein — ein einseitiger Zugriff ist erst nach Beendigung des Mietverhältnisses möglich, außer bei nachgewiesenen offenen Mietrückständen, für die die Kaution als Sicherheit dient.
Zählt normale Abnutzung als Schaden, für den die Kaution genutzt werden darf?
Nein. Verblasste Tapeten, leichte Gebrauchsspuren im Boden oder kleine Dübellöcher gelten als vertragsgemäßer Gebrauch und rechtfertigen keinen Einbehalt.
Muss der Vermieter die einbehaltenen Beträge einzeln auflisten?
Ja — eine pauschale Kürzung ohne nachvollziehbare Aufschlüsselung nach Position und Betrag hält einer rechtlichen Prüfung in der Regel nicht stand.
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