Wann darf der Vermieter auf die Mietkaution zugreifen?
Die Mietkaution sichert den Vermieter — sie ist aber kein Konto, von dem er sich nach Belieben bedienen darf. Ob ein Zugriff zulässig ist, hängt vor allem an einer Frage: Läuft das Mietverhältnis noch, oder ist es beendet? Dazu kommen die Art der Forderung, die Fristen und die Form, in der die Kaution hinterlegt ist.
Die Grundregel: laufendes oder beendetes Mietverhältnis
| Während des Mietverhältnisses | Nach Ende des Mietverhältnisses | |
|---|---|---|
| Zugriff wegen unstreitiger Forderungen | ja | ja |
| Zugriff wegen rechtskräftig festgestellter Forderungen | ja | ja |
| Zugriff wegen streitiger Forderungen | nein — auch nicht per Vertragsklausel | ja, nach Abrechnung |
| Pflicht des Mieters, die Kaution wieder aufzufüllen | nach zulässigem Zugriff grundsätzlich ja | — |
| Grundlage | BGH, Urteil vom 07.05.2014, VIII ZR 234/13 | BGH, Urteil vom 24.07.2019, VIII ZR 141/17 |
Warum die Unterscheidung? Während der Mietzeit soll die Kaution den Vermieter für das Ende des Mietverhältnisses absichern. Könnte er sie bei jedem Streit — etwa über eine Mietminderung — sofort aufbrauchen, stünde der Mieter ohne Sicherheit da und müsste die Kaution nachschießen, obwohl über die Forderung noch gar nicht entschieden ist. Nach Mietende hat sich dieser Zweck erledigt: Jetzt dient die Kaution dazu, die Ansprüche des Vermieters zu befriedigen.
Umgekehrt gilt übrigens dasselbe Prinzip: Der Mieter darf die Kaution nicht mit den letzten Monatsmieten verrechnen. Warum das „Abwohnen” unzulässig ist, erklärt Abwohnen der Mietkaution.
Wofür die Kaution eingesetzt werden darf
Die Kaution sichert nach § 551 Abs. 1 BGB „die Erfüllung seiner Pflichten” — gemeint sind alle Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung. In der Praxis sind das vor allem fünf Gruppen.
1. Schäden an der Wohnung
Der Vermieter darf die Kaution für Beschädigungen nutzen, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen — etwa zerbrochene Türen, große Löcher in der Wand oder beschädigte Böden. Normale Abnutzung wie verblasste Farbe, leichte Kratzer oder übliche Dübellöcher hat der Mieter nach § 538 BGB nicht zu vertreten. Ein besonders streitanfälliger Sonderfall sind Schönheitsreparaturen wie Streichen oder Tapezieren — dafür gelten eigene Regeln, die sich nicht eins zu eins mit „Schäden” gleichsetzen lassen: Was darf als Schönheitsreparatur mit der Mietkaution verrechnet werden?
2. Mietrückstand
Offene Mieten sind der klassische Sicherungsfall. Nach Mietende kann der Vermieter sie ohne Weiteres mit der Kaution verrechnen. Während der Mietzeit nur, wenn der Rückstand unstreitig ist — bestreitet der Mieter die Forderung, etwa weil er die Miete wegen eines Mangels gemindert hat, bleibt die Kaution unangetastet, bis das geklärt ist. Wie Vermieter bei Rückständen stattdessen vorgehen, steht unter Was tun bei Mietrückstand?
3. Betriebskostennachzahlung
Steht bei Auszug noch eine Betriebskostenabrechnung aus und ist eine Nachzahlung zu erwarten, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution bis zur Abrechnung zurückbehalten (BGH, Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05). Angemessen ist ein Betrag in der Größenordnung der realistisch zu erwartenden Nachforderung, die sich aus den Vorjahresabrechnungen abschätzen lässt — nicht die gesamte Kaution. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB); danach sind Nachforderungen grundsätzlich ausgeschlossen, und der Grund für den Einbehalt entfällt. Die Einzelheiten stehen unter Mietkaution wegen Nebenkostenabrechnung einbehalten.
4. Rückbau
Hat der Mieter bauliche Veränderungen vorgenommen — etwa eine Wand versetzt, feste Einbauten installiert oder eine nicht genehmigte Satellitenschüssel montiert — und entfernt er sie trotz Pflicht nicht, kann der Vermieter die Kosten des Rückbaus verrechnen.
5. Verspätete Rückgabe
Gibt der Mieter die Wohnung nach Vertragsende nicht zurück, schuldet er für die Dauer der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung mindestens in Höhe der vereinbarten Miete (§ 546a Abs. 1 BGB). Weitergehende Schäden — etwa ein geplatzter Anschlussmietvertrag — kann der Vermieter zusätzlich geltend machen (§ 546a Abs. 2 BGB). Beides ist durch die Kaution gesichert.
Wann und wie der Zugriff erfolgt
Die Prüfungsfrist nach dem Auszug
Eine feste gesetzliche Frist, bis wann der Vermieter über die Kaution abrechnen muss, gibt es nicht. Die Rechtsprechung gewährt ihm eine angemessene Prüfungs- und Überlegungsfrist, die in der Praxis meist mit drei bis sechs Monaten angesetzt wird — je nach Umfang der zu klärenden Punkte auch länger oder kürzer. Innerhalb dieser Frist muss der Mieter mit der Rückzahlung warten. Nach ihrem Ablauf wird der Rückzahlungsanspruch fällig, soweit keine berechtigten Gegenforderungen bestehen.
Die Abrechnung
Der Vermieter muss offenlegen, welche Forderungen er mit der Kaution verrechnet. Das kann ausdrücklich geschehen — mit einer Aufstellung aller Positionen —, aber auch durch schlüssiges Verhalten, etwa indem er die Aufrechnung erklärt oder eine Forderung einklagt, ohne sich weitere Ansprüche vorzubehalten (BGH, VIII ZR 141/17). Ist abgerechnet und verwertet der Vermieter die Kaution nicht, kann der Mieter seinerseits mit seinem Rückzahlungsanspruch gegen die Forderungen des Vermieters aufrechnen.
Es kommt auf die Form der Kaution an
| Form der Kaution | Wie der Vermieter zugreift |
|---|---|
| Barkaution auf einem Konto des Vermieters oder Treuhandkonto | Aufrechnung bzw. Auszahlung vom Kautionskonto |
| Verpfändetes Sparkonto oder Sparbuch des Mieters | Auszahlungsverlangen an die Bank bei Pfandreife; die Bank verlangt in der Praxis meist Zustimmung des Mieters oder einen Titel |
| Verpfändetes Depot | Verkauf von Anteilen zum Tageskurs nach der Verpfändungsvorlage der Bank |
| Mietkautionsbürgschaft | Inanspruchnahme des Bürgen, der sich anschließend beim Mieter schadlos hält |
Bei verpfändeten Konten und Depots muss der Vermieter die Bank einschalten. Wie die Verpfändung aufgebaut ist, erklärt Abtretungserklärung oder Verpfändungserklärung. Wie der Verkauf von Fondsanteilen im Schadensfall abläuft und wem Kursgewinne gehören, steht unter Mietkautionsdepot.
Verjährung: Was nach sechs Monaten noch geht
Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren sechs Monate nach Rückgabe (§ 548 Abs. 1 BGB). Für die Kaution ist diese kurze Frist aber weniger scharf, als sie klingt:
- Barkaution: Der Vermieter kann mit verjährten Schadensersatzforderungen im Rahmen der Kautionsabrechnung regelmäßig trotzdem aufrechnen — auch wenn er innerhalb der sechs Monate noch nicht erklärt hatte, Geld statt Reparatur zu verlangen (BGH, Urteil vom 10.07.2024, VIII ZR 184/23).
- Verpfändetes Konto oder Depot: Die Verjährung einer Forderung, für die ein Pfandrecht besteht, hindert den Vermieter nicht, sich aus dem Pfand zu befriedigen (§ 216 Abs. 1 BGB).
- Ausnahme Betriebskosten: Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen sind wiederkehrende Leistungen. Für sie gilt die Pfand-Ausnahme nicht (§ 216 Abs. 3 BGB); wegen verjährter Betriebskosten darf die Sicherheit nicht zurückgehalten werden (BGH, Urteil vom 20.07.2016, VIII ZR 263/14).
Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung verjährt seinerseits in der regelmäßigen Frist von drei Jahren ab Ende des Jahres, in dem er fällig geworden ist. Details: Verjährung des Kautionsanspruchs
Zentrale Anforderung: konkreter Nachweis
In allen Fällen gilt: Der Vermieter muss einen konkreten, nachvollziehbaren Anspruch beziffern und im Streitfall beweisen. Bloßer Verdacht reicht nicht aus. Übliche Nachweise sind:
- ein Übergabeprotokoll bei Einzug und bei Auszug, das den Zustand dokumentiert (Wohnungsübergabeprotokoll)
- Fotos mit Datum
- Rechnungen oder Kostenvoranschläge von Handwerkern
- bei Mietrückständen das Mietkonto mit Soll und Ist
- bei Betriebskosten die Vorjahresabrechnungen als Grundlage für den Einbehalt
Ohne Einzugsprotokoll ist der Nachweis schwierig, dass ein Schaden aus der Mietzeit stammt und nicht schon vorher bestand.
Was, wenn der Mieter mit dem Einbehalt nicht einverstanden ist?
Nach Mietende darf der Vermieter auch wegen streitiger Forderungen verrechnen — der Streit verlagert sich dann auf die Frage, ob der Mieter sein Geld zurückbekommt. Mieter sollten in drei Schritten vorgehen:
- Schriftlich widersprechen und die einzelnen Positionen bestreiten.
- Belege anfordern und eine Frist zur vollständigen Abrechnung setzen.
- Rückzahlung verlangen und den einbehaltenen Betrag notfalls einklagen — bei kleineren Summen oft über das Mahnverfahren.
Bei verpfändeten Konten und Depots lohnt es sich, vor einer Verwertung auch die Bank über den Widerspruch zu informieren. Mehr zum Vorgehen: Vermieter zahlt Kaution nicht zurück
Rechenbeispiel: Teileinbehalt nach dem Auszug
Kaution 1.800 € plus 12 € aufgelaufene Zinsen. Der Mieter zieht Ende März aus; die Betriebskostenabrechnung für das laufende Jahr folgt erst im nächsten Frühjahr.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaution einschließlich Zinsen | 1.812 € |
| Belegter Bodenschaden (Handwerkerrechnung) | – 450 € |
| Einbehalt für erwartete Betriebskostennachzahlung (Vorjahr: 160 €) | – 200 € |
| Auszahlung nach der Prüfungsfrist | 1.162 € |
Ergibt die spätere Betriebskostenabrechnung eine Nachzahlung von 140 €, erhält der Mieter die übrigen 60 €. Hätte der Vermieter die ganzen 1.362 € bis zur Betriebskostenabrechnung zurückgehalten, wäre das zu viel gewesen: Zurückbehalten werden darf nur, was die offene Abrechnung voraussichtlich kostet.
Häufige Fragen
Darf der Vermieter die Kaution schon während des laufenden Mietverhältnisses verwenden?
Nur für Forderungen, die unstreitig oder rechtskräftig festgestellt sind — etwa eine Mietschuld, die der Mieter anerkennt, oder ein Betrag aus einem Urteil. Wegen streitiger Forderungen darf er während der Mietzeit nicht zugreifen, und eine Vertragsklausel, die das erlaubt, ist unwirksam (BGH, VIII ZR 234/13).
Darf der Vermieter nach dem Auszug auch wegen streitiger Forderungen zugreifen?
Ja. Nach Ende des Mietverhältnisses und nach einer angemessenen Prüfungsfrist darf der Vermieter die Kaution auch wegen Forderungen verwerten, die der Mieter bestreitet. Der Mieter ist dann darauf verwiesen, den einbehaltenen Betrag zurückzufordern und notfalls einzuklagen (BGH, VIII ZR 141/17).
Wie lange darf der Vermieter die Kaution nach dem Auszug behalten?
Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. Maßgeblich ist eine angemessene Prüfungsfrist, die in der Praxis meist mit drei bis sechs Monaten angesetzt wird. Steht noch eine Betriebskostenabrechnung mit zu erwartender Nachzahlung aus, darf ein angemessener Teilbetrag bis zu deren Erstellung zurückbehalten werden, der Rest ist auszuzahlen.
Darf der Vermieter nach Ablauf von sechs Monaten noch Schäden von der Kaution abziehen?
In der Regel ja. Ersatzansprüche wegen Schäden verjähren zwar sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung (§ 548 BGB). Der BGH hat aber entschieden, dass der Vermieter mit solchen verjährten Ansprüchen im Rahmen der Kautionsabrechnung regelmäßig trotzdem aufrechnen kann (VIII ZR 184/23). Bei verjährten Betriebskostennachforderungen gilt das nicht.
Zählt normale Abnutzung als Schaden, für den die Kaution genutzt werden darf?
Nein. Verblasste Tapeten, leichte Gebrauchsspuren im Boden oder kleine Dübellöcher gelten als vertragsgemäßer Gebrauch (§ 538 BGB) und rechtfertigen keinen Einbehalt.
Muss der Vermieter die einbehaltenen Beträge einzeln auflisten?
Ja. Der Mieter muss nachvollziehen können, welche Forderung in welcher Höhe mit der Kaution verrechnet wird. Eine pauschale Kürzung ohne Aufschlüsselung nach Position und Betrag hält einer Prüfung in der Regel nicht stand.
Quellen
- Primärquelle § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 548 BGB – Verjährung der Ersatzansprüche — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 216 BGB – Wirkung der Verjährung bei gesicherten Ansprüchen — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle BGH, Urteil vom 07.05.2014, VIII ZR 234/13 – Verwertung der Kaution während der Mietzeit — Bundesgerichtshof
- Primärquelle BGH, Urteil vom 10.07.2024, VIII ZR 184/23 – Aufrechnung mit verjährten Schadensersatzforderungen — Bundesgerichtshof, Pressemitteilung
- Sekundärquelle BGH, Urteil vom 24.07.2019, VIII ZR 141/17 – Verwertung wegen streitiger Forderungen nach Mietende — dejure.org
- Sekundärquelle BGH, Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05 – Einbehalt wegen ausstehender Betriebskostenabrechnung — dejure.org
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