Wie viel Mietkaution darf der Vermieter verlangen?
Bei einer Wohnung sind es höchstens drei Nettokaltmieten. Mehr darf der Vermieter nicht verlangen, egal was im Mietvertrag steht. Hier steht, wie Sie den Betrag richtig berechnen, welche Sonderfälle es gibt und was Sie tun können, wenn die geforderte Kaution zu hoch ist.
Die gesetzliche Höchstgrenze
Nach § 551 BGB darf die Kaution bei Wohnraum maximal das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete betragen. Das gilt für jede Form der Sicherheit: Barkaution, Kautionskonto, Mietbürgschaft oder Kautionsversicherung.
So berechnen Sie die Höchstkaution
Nettokaltmiete × 3 = maximale Kaution
Beispiel:
- Nettokaltmiete: 635 €
- Nebenkosten-Vorauszahlung: 240 €
- Warmmiete: 875 €
- Maximale Kaution: 1.905 € (635 € × 3)
| Nettokaltmiete | Maximale Kaution (× 3) | Je Rate bei Ratenzahlung |
|---|---|---|
| 500 € | 1.500 € | 500 € |
| 750 € | 2.250 € | 750 € |
| 1.000 € | 3.000 € | 1.000 € |
| 1.250 € | 3.750 € | 1.250 € |
Mit dem Mietkautionsrechner können Sie Ihren eigenen Betrag ausrechnen, auch mit Zinsentwicklung.
Was zur Berechnungsgrundlage zählt, was nicht
- Zählt: die vereinbarte Grundmiete (Nettokaltmiete). Ein im Vertrag fest ausgewiesener Möblierungszuschlag ist in der Regel Teil der Miete und zählt mit.
- Zählt nicht: Betriebskosten, egal ob als Vorauszahlung oder als Pauschale ausgewiesen, außerdem Heizkosten-Vorauszahlungen.
- Zählt nicht: eine einmalige Ablöse für Möbel oder Einbauküche. Sie ist keine Miete.
- Pauschalmiete (Inklusivmiete): Sind die Nebenkosten im Vertrag nicht getrennt ausgewiesen, dient die gesamte Miete als Grundlage. Das ist der einzige Fall, in dem Nebenkosten indirekt mitzählen.
Spielraum nach unten: Der Vermieter kann auch weniger verlangen, zum Beispiel eine oder zwei Monatsmieten. Nur die Obergrenze ist gesetzlich fixiert.
Kaution und Bürgschaft: nur eine Gesamtgrenze
Die drei Monatsmieten sind eine Gesamtgrenze für alle Sicherheiten zusammen. Verlangt der Vermieter eine volle Barkaution und zusätzlich eine Bürgschaft, ist die Summe unwirksam, sobald sie drei Nettokaltmieten übersteigt. Dasselbe gilt für eine Kombination aus Kautionskonto und Kautionsversicherung.
Ratenzahlung: Sie müssen nicht alles auf einmal zahlen
Der Mieter darf die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten leisten. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren mit der zweiten und dritten Miete. Eine abweichende Regelung zum Nachteil des Mieters ist unwirksam. Alle Optionen finden Sie unter Ratenzahlung der Mietkaution.
Ausnahme: Gewerbemiete
Für Gewerbemietverträge gilt keine gesetzliche Obergrenze. Üblich sind drei bis sechs Monatsmieten, im Einzelfall auch mehr. Grenzen setzen hier nur Treu und Glauben und das Verbot sittenwidriger Vereinbarungen.
Mehrere Mieter: WG und Paare
Auch bei einer WG oder mehreren Hauptmietern gilt die Grenze pro Wohnung, nicht pro Person. Die Kaution ist insgesamt auf drei Nettokaltmieten der Wohnung begrenzt. Wie das gemeinsame Konto aussieht, erklärt Kautionskonto bei mehreren Mietern.
Was ist mit den Zinsen?
Zinserträge auf dem Kautionskonto erhöhen die Sicherheit. Sie stehen dem Vermieter im Schadensfall zusätzlich zur Verfügung, gehören aber rechtlich weiterhin dem Mieter, bis sie tatsächlich für berechtigte Forderungen verwendet werden. Der Vermieter darf deshalb nicht mehr als drei Nettokaltmieten verlangen mit der Begründung, die Zinsen würden das ausgleichen.
Berechnungsgrundlage bei Staffel- und Indexmietverträgen
Bei Mietverträgen mit vertraglich vereinbarten Staffel- oder Indexerhöhungen zählt immer die zu Mietbeginn vereinbarte Nettokaltmiete, nicht ein späterer, bereits im Vertrag festgelegter Erhöhungsschritt. Steigt die Staffelmiete etwa nach zwei Jahren von 800 € auf 850 €, bleibt die Kaution (basierend auf den ursprünglichen 800 €) unverändert. Eine automatische Anpassung findet nicht statt. Mehr zur Staffelmiete: Staffelmietvertrag erklärt.
Wie hoch die maximal zulässige Kaution bei ortsüblichen Mieten konkret ausfällt, zeigen die Beispielrechnungen auf unseren Stadtseiten, etwa für München, Stuttgart oder Berlin.
Kaution zu hoch? So gehen Sie vor
- Betrag prüfen: Nettokaltmiete laut Vertrag mal drei. Liegt die Forderung darüber, ist nur der Mehrbetrag unwirksam, der Rest bleibt gültig.
- Schriftlich reagieren: Den Vermieter freundlich auf § 551 BGB hinweisen und die korrigierte Summe nennen.
- Nur den zulässigen Betrag zahlen: Eine Kündigung wegen des überhöhten Teils ist nicht gerechtfertigt.
- Bereits zu viel gezahlt? Der überzahlte Betrag kann zurückverlangt werden, am besten mit Fristsetzung. Bei Streit hilft ein Mieterverein oder eine Rechtsberatung.
Wichtiger Hinweis zur Verwahrung
Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Privatvermögen auf einem Treuhandkonto anlegen, mit den Erträgen zugunsten des Mieters. Mehr dazu: Mietkaution: Alle Möglichkeiten im Vergleich.
Häufige Fragen
Was passiert, wenn der Vermieter mehr als drei Nettokaltmieten verlangt?
Die Vereinbarung ist in diesem Punkt unwirksam — der Mieter muss nur den gesetzlich zulässigen Höchstbetrag zahlen und kann bereits zu viel gezahlte Beträge zurückfordern.
Zählen Möbel oder eine Einbauküche zur Kautionsberechnung mit?
Nein, ausschließlich die vereinbarte Nettokaltmiete ist maßgeblich — separate Vereinbarungen wie eine Ablöse für Möbel oder Küche zählen nicht zur Kautionsberechnung.
Darf die Kaution nachträglich erhöht werden?
Nur bei einem neuen Mietvertrag oder einer einvernehmlichen Vereinbarung — eine einseitige nachträgliche Erhöhung ist nicht zulässig, auch nicht bei einer späteren Mieterhöhung. Details: Steigt die Mietkaution bei Mieterhöhung?
Darf der Vermieter Kaution und Bürgschaft gleichzeitig verlangen?
Ja, aber nur innerhalb der Gesamtgrenze: Alle Sicherheiten für Wohnraum zusammen dürfen drei Nettokaltmieten nicht übersteigen. Eine Bürgschaft zusätzlich zu einer vollen Kaution wäre in diesem Umfang unwirksam.
Muss ich die Kaution auf einmal zahlen?
Nein. Nach § 551 Abs. 2 BGB darf der Mieter die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren folgen mit den nächsten beiden Mieten.
Welche Nettokaltmiete gilt bei Staffel- oder Indexmietverträgen für die Kautionsberechnung?
Maßgeblich ist die zu Mietbeginn vereinbarte Nettokaltmiete, nicht eine später vertraglich vorgesehene Staffel- oder Indexerhöhung — die Kaution bleibt also auch dann unverändert, wenn die Miete im Lauf der Zeit automatisch steigt.