Wie viel Mietkaution darf der Vermieter verlangen?
Eine der häufigsten Fragen rund um die Mietkaution: Wie hoch darf sie überhaupt sein? Die Antwort ist im BGB klar geregelt.
Die gesetzliche Höchstgrenze
Nach § 551 BGB darf die Kaution maximal das Dreifache der Nettokaltmiete (ohne Betriebskosten) betragen.
Berechnungsformel
Nettokaltmiete × 3 = maximale Kaution
Beispiel:
- Nettokaltmiete: 635 €
- Nebenkosten: 240 €
- Warmmiete: 875 €
- Maximale Kaution: 1.905 € (635 € × 3)
Wichtige Punkte
Berechnungsgrundlage: Nur die Nettokaltmiete zählt — Betriebskosten bleiben außen vor. Existiert nur eine Pauschalmiete ohne separat ausgewiesene Nebenkosten, wird diese Pauschale als Grundlage herangezogen.
Spielraum nach unten: Vermieter können auch weniger als das gesetzliche Maximum verlangen — Kautionen in Höhe von einer oder zwei Monatsmieten sind ebenfalls zulässig. Nur die Obergrenze ist gesetzlich fixiert.
Ausnahme: Gewerbemiete
Für Gewerbemietverträge gilt keine gesetzliche Obergrenze — hier können deutlich höhere Kautionen vereinbart werden als bei Wohnraummiete.
Was ist mit den Zinsen?
Zinserträge auf der Kaution kommen zur ursprünglichen Kautionssumme hinzu und stehen dem Vermieter im Schadensfall zusätzlich zur Verfügung — gehören aber rechtlich weiterhin dem Mieter, bis sie tatsächlich für berechtigte Forderungen verwendet werden.
Wichtiger Hinweis zur Verwahrung
Kautionskonten müssen strikt getrennt vom Privatvermögen des Vermieters geführt werden, mit den Erträgen zu Gunsten des Mieters. Mehr dazu: Mietkaution: Alle Möglichkeiten im Vergleich.
Berechnungsgrundlage bei Staffel- und Indexmietverträgen
Bei Mietverträgen mit vertraglich vereinbarten Staffel- oder Indexerhöhungen stellt sich häufig die Frage, welche Miete für die Kautionsberechnung zählt. Die Antwort: maßgeblich ist immer die zu Mietbeginn vereinbarte Nettokaltmiete — nicht ein späterer, bereits im Vertrag festgelegter Erhöhungsschritt. Steigt die Staffelmiete etwa nach zwei Jahren von 800 € auf 850 €, bleibt die einmal wirksam vereinbarte Kautionshöhe (basierend auf den ursprünglichen 800 €) unverändert bestehen — eine automatische Anpassung der Kaution an die gestiegene Miete findet nicht statt.
Wie hoch die maximal zulässige Kaution bei ortsüblichen Mieten konkret ausfällt, zeigen die Beispielrechnungen auf unseren Stadtseiten — etwa für München, Stuttgart oder Berlin.
Häufige Fragen
Was passiert, wenn der Vermieter mehr als drei Nettokaltmieten verlangt?
Die Vereinbarung ist in diesem Punkt unwirksam — der Mieter muss nur den gesetzlich zulässigen Höchstbetrag zahlen und kann bereits zu viel gezahlte Beträge zurückfordern.
Zählen Möbel oder eine Einbauküche zur Kautionsberechnung mit?
Nein, ausschließlich die vereinbarte Nettokaltmiete ist maßgeblich — separate Vereinbarungen wie eine Ablöse für Möbel oder Küche zählen nicht zur Kautionsberechnung.
Darf die Kaution nachträglich erhöht werden?
Nur bei einem neuen Mietvertrag oder einer einvernehmlichen Vereinbarung — eine einseitige nachträgliche Erhöhung ist nicht zulässig, auch nicht bei einer späteren Mieterhöhung. Details: Steigt die Mietkaution bei Mieterhöhung?
Welche Nettokaltmiete gilt bei Staffel- oder Indexmietverträgen für die Kautionsberechnung?
Maßgeblich ist die zu Mietbeginn vereinbarte Nettokaltmiete, nicht eine später vertraglich vorgesehene Staffel- oder Indexerhöhung — die Kaution bleibt also auch dann unverändert, wenn die Miete im Lauf der Zeit automatisch steigt.