Mieten oder Kaufen: Wann lohnt sich welche Variante?
Mieten oder Kaufen — eine Frage, die fast jeden in Deutschland irgendwann beschäftigt. Der Vergleich hängt weniger von Emotionen als von der eigenen finanziellen Disziplin ab.
Kaufen oder Mieten: Wie trifft man die richtige Entscheidung?
Der Vermögensberater Dr. Gerd Kommer vergleicht in seinen vielzitierten Analysen Immobilieninvestments mit Anlagen am Kapitalmarkt über ETF-Fonds — und kommt zu einem nüchternen Ergebnis: Rein rechnerisch schneidet langfristiges Mieten plus konsequentes Investieren oft nicht schlechter ab als der Immobilienkauf, wenn man Instandhaltungskosten, Grunderwerbsteuer, Zinsen und Opportunitätskosten des gebundenen Eigenkapitals mitrechnet. Zentrale Punkte aus dieser Debatte:
- Vorteile des Mietens: Flexibilität beim Wohnortwechsel (wichtig bei Jobwechseln oder Familienplanung), keine Instandhaltungsrücklage, keine Klumpenrisiko-Konzentration des Vermögens in einer einzigen Immobilie, bessere Nutzung des eigenen Humankapitals durch Mobilität.
- Vorteile des Kaufens: Funktioniert als eine Art Zwangssparen, da Kreditraten meist konsequenter bedient werden als freiwillige Sparpläne. Nach vollständiger Tilgung entfällt die Mietzahlung, was besonders im Rentenalter die Fixkosten senkt. Zusätzlich wirkt der Hebel durch Fremdkapital (Kreditfinanzierung) bei steigenden Immobilienpreisen renditesteigernd — bei fallenden Preisen jedoch genauso stark in die andere Richtung.
- Die entscheidende Schwachstelle beim Mieten: Kommers Modell funktioniert nur, wenn die Differenz zwischen Miete und hypothetischer Kreditrate tatsächlich diszipliniert investiert wird. In der Praxis fehlt vielen Mietern genau diese Konsequenz — das Geld wird stattdessen konsumiert statt angelegt.
Mieten und Investieren: Wie fängt man an?
Vielen Mietern fehlt schlicht das Wissen über Kapitalmarktanlagen — Immobilien erscheinen dadurch oft „sicherer” und greifbarer, obwohl ein einzelnes Objekt ein erhebliches Klumpenrisiko darstellt: Fällt der lokale Immobilienmarkt oder wird eine größere Sanierung nötig, lässt sich das Risiko anders als bei einem breit gestreuten ETF-Portfolio kaum abfedern.
Ein niedrigschwelliger erster Schritt bietet sich ausgerechnet bei einem Betrag, den ohnehin jeder Mieter aufbringen muss: der Mietkaution. Wer sie nicht auf einem klassischen, kaum verzinsten Kautionssparbuch liegen lässt, sondern in einem verpfändbaren ETF-Depot anlegt, sammelt erste praktische Erfahrung mit Kapitalmarktanlagen — ohne zusätzliches Kapital einzusetzen, das ohnehin für die Kaution reserviert ist.
Die Mietkaution in ETF-Fonds investieren
Statt die Kaution auf einem niedrig verzinsten Sparkonto verwahren zu lassen, können Mieter sie in ETF-Fonds investieren und dem gesetzlich vorgeschriebenen Kapitalerhalt (§ 551 BGB) trotzdem gerecht werden — die Fondsanteile werden dabei genauso an den Vermieter verpfändet wie ein klassisches Sparbuch.
Rechenbeispiel: Eine 100-m²-Wohnung in Frankfurt bei 8–9 €/m² Kaltmiete ergibt eine Kaution von rund 2.700 € (drei Monatsmieten). Auf einem klassischen Kautionskonto mit 0,01 % Zins bleibt dieser Betrag über 5 Jahre praktisch „totes Kapital”, das zusätzlich der Inflation ausgesetzt ist. Bei einer historisch üblichen ETF-Marktrendite (mit entsprechendem Kursrisiko) kann derselbe Betrag über denselben Zeitraum spürbar an Wert gewinnen — allerdings ohne Kapitalgarantie, anders als beim Sparkonto.
Anlageoptionen im Überblick
Morgenfund Mietkautionsdepot (DWS Group)
Das Mietkautionsdepot von Morgenfund — einem Angebot der DWS Group, die auch hinter der Deutschen Bank als Fondsgesellschaft steht — richtet sich an Mieter, die ihre ETF-Auswahl selbst treffen möchten. Aus mehreren tausend zur Verfügung stehenden Fonds wird eine Auswahl getroffen, die anschließend verpfändet wird. Diese Selbstbestimmung eignet sich vor allem für Mieter, die bereits Erfahrung mit Fondsanlagen haben oder sich aktiv einlesen möchten. Details zu Kosten und Ablauf: Mietkautionsdepot im Vergleich.
Robo-Advisor-Lösungen: nicht mehr für die Mietkaution verfügbar
Früher bot auch der Robo-Advisor Growney ein automatisiertes Kautionsdepot mit vorausgewähltem ETF-Mix an — praktisch für alle, die sich nicht selbst mit der Fondsauswahl beschäftigen wollten. Dieses Angebot ist inzwischen eingestellt; Growney konzentriert sich heute auf klassische Altersvorsorge-, Depot- und Sparprodukte ohne Mietkautions-Bezug. Wer eine automatisierte, vorausgewählte Lösung sucht, findet aktuell am ehesten bei den im Mietkautionsdepot-Vergleich gelisteten Anbietern eine Alternative.
Vor- und Nachteile im Überblick
Mietkaution im ETF-Depot
Vorteile: Höhere Renditechance als das klassische Kautionssparbuch, gleiche rechtliche Absicherung durch Verpfändung, sinnvoller Einstieg in die Kapitalmarktanlage ohne zusätzliches Kapital.
Nachteile: Kursschwankungen möglich, bei kurzfristigem Auszug ggf. ungünstiger Verkaufszeitpunkt, kein Kapitalerhalt garantiert.
Klassisches Kautionssparbuch
Vorteile: Kapitalerhalt garantiert, keine Kursschwankungen, einfache und vertraute Handhabung.
Nachteile: Verzinsung liegt strukturell unter der Inflationsrate, reale Kaufkraft sinkt über die Mietdauer.
Häufige Fragen
Ist ein ETF-Kautionsdepot rechtlich genauso zulässig wie ein Kautionssparbuch?
Ja. § 551 BGB schreibt keine bestimmte Anlageform vor — entscheidend ist, dass die Kaution getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt und über eine Verpfändungserklärung abgesichert wird. Das funktioniert bei einem Fondsdepot genauso wie bei einem Sparbuch.
Braucht der Vermieter der Anlage in ETF-Fonds zustimmen?
In der Praxis ja, da die konkrete Anlageform meist einvernehmlich vereinbart wird. Viele Vermieter kennen das Modell inzwischen, da es sich am Markt etabliert hat — dennoch lohnt sich die frühzeitige Abstimmung vor Vertragsunterzeichnung.
Was passiert bei fallenden Kursen kurz vor dem Auszug?
Das Kursrisiko trägt der Mieter als wirtschaftlich Berechtigter der Kaution. Bei ungünstigem Timing kann der Rückzahlungsbetrag unter der ursprünglichen Einzahlung liegen — ein Risiko, das beim klassischen Kautionssparbuch nicht besteht.