Mieten oder Kaufen – Wann lohnt sich welche Variante?

Eine der Fragen, welche so gut wie jeden Menschen in Deutschland mindestens einmal beschäftigt ist die der Miete oder des Kaufs von Wohnraum. Die Frage wird getrieben durch Bewegungen am Finanzmarkt, Werbung von Immobilienverkäufern und Maklern sowie häufig subjektiven Empfindungen und Wünschen bzgl. dem eigenen Wohnraum.

Als Mieter stellt man sich ggf. die Frage des Mietens oder Kaufens, wenn es darum geht eine Mietkaution für eine gemietete Immobilie zu hinterlegen – eine Sicherheitsleistung, die zunächst einmal für mehrere Jahre in der Regel eine vierstellige Summe bindet. Und selbst wenn man einmal eine Wohnung oder ein Haus gekauft hat und dieses zu einem späteren Zeitpunkt vermietet, kommt man unweigerlich mit dem Thema Mietkaution in Berührung – hier aus der Perspektive des Vermieters, der eine Absicherung für die eigenen Werte verfolgt.

Kaufen oder Mieten? Wie man eine gute Entscheidung treffen kann

Das Buch, welches mittlerweile als deutsches Standardwerk zu dem Thema betrachtet werden kann, enthält historische Renditen und vergleicht die Investition einer Immobilie mit der Investition am Kapitalmarkt, bspw. in Form von passiven ETF-Fonds.

Vieles spricht laut Kommer für das Mieten, nicht zuletzt die Flexibilität, welche man als Mieter nutzen kann um an verschiedenen Orten zu wohnen und das Humankapital bestmöglich zu nutzen.

Gleichzeitig wird jedoch auch attestiert, dass das Kaufen einer Immobilie einer Zwangsansparung gleicht, denn die Raten des Kredits oder Darlehens an die Bank werden in der Regel durch Immobilienkäufer aufgrund der zuvor gesetzten Zielsetzung regelmäßig bezahlt. Nur wenige Mieter schaffen es, diese Disziplin aufzubringen und Jahr um Jahr, Monat für Monat zu investieren und somit Geld zur Seite zu legen.

Mieten und Investieren – wie fängt man an?

Ein weiterer Punkt, der in dem Buch aufgegriffen wird ist, dass sich viele Menschen nicht mit einem Investment am Kapitalmarkt auskennen und daher ggf. schlechte finanzielle Entscheidungen treffen. Da mag das Investment in eine Immobilie trotz Klumpenrisiko als sicherer Hafen verführend wirken.

Natürlich unterstützt Dr. Kommer bei der Finanzbildung und klärt den Leser über Aktien, Fonds – ob aktiv oder passiv auf und legt somit einen Grundstein um als Privatperson informiert und selbstbestimmt investieren zu können.

Die Mietkaution in ETF-Fonds investieren

Die Frage des Anfangs – also wie man anfängt Kapital aufzubauen und zu investieren kann schon mit kleinen Beträgen beginnen, bspw. auch mit der Mietkaution.

Die Mieten sind in den letzten Jahren gestiegen, dadurch wurde unweigerlich die Kaution höher, auch wenn diese auf 3 Monatskaltmieten gemäß §551 BGB für private Mietverhältnisse begrenzt ist. Für eine Wohnung in Frankfurt am Main kann bspw. man gut zwischen 8€ und 9€ je Quadratmeter zahlen (siehe Mietspiegel Frankfurt), für eine 3 Zimmer Wohnung mit 100qm kommt man somit auf 900€ Kaltmiete – je nach Ausstattung und Lage liegt die Kaltmiete häufig sogar darüber. Bei 3 Nettokaltmieten müsste demnach eine Mietkaution in Höhe von 2.700€ hinterlegt werden.

Dafür, dass die Kaution für mehrere Jahre (durchschnittlich 5 Jahre) hinterlegt wird, bedeutet dies relativ viel Geld, welches als „totes Kapital“ auf einem Sparbuch liegt und schlecht verzinst wird. Die Inflation tut Ihr Übriges um das Geld in der Kaufkraft zu verringern.

Eine naheliegende Lösung wäre demnach, dass man die Kaution anstatt auf einem Sparbuch in Form von Fonds, oder auch gleich kostengünstige ETF-Fonds hinterlegt. Eine Anlage, die mehrere Jahre andauert und aufgrund der Kaution nicht bewegt werden kann.

Welche Möglichkeiten gibt es die Kaution in Form von Fonds zu hinterlegen?

In Deutschland gibt es nur eine übersichtliche Anzahl an Depots, welche es ermöglichen Fonds zu kaufen und diese für die Mietkaution zu verpfänden. Wie eine Verpfändung bei dieser Art von Depot funktioniert wird hier beschrieben.

Die zwei populärsten Möglichkeiten eine Kaution in Form von ETF-Fonds zu hinterlegen bieten die DWS mit dem kostengünstigsten Kautionsdepot, welches aktuell (2022) auf dem Markt ist, sowie Growney mit einem Robo-Advisor, der ebenfalls eine Verpfändung in Form eines Mietkautionsdepots in Kooperation mit der Sutor Bank zulässt.

Die zwei Möglichkeiten in ETF-Fonds zu investieren richten sich an unterschiedliche Zielgruppen: Während das DWS Depot sich dafür eignet selber einen oder mehrere ETF-Fonds für die Investition zu wählen, werden beim Growney Kautionsdepot bereits eine Auswahl an ETF-Fonds je nach Anlagewunsch und Anlagestrategie vorausgewählt. Dadurch ergibt sich bei Growney ein Mix aus Aktien- und Anleihen ETF-Fonds, die eine höhere Rendite versprechen als dies auf einem Sparkonto aktuell möglich ist.

Hat man sich als Mieter und Investor bereits tiefer mit dem Thema ETF-Fonds beschäftigt, so eignen sich hierfür Kautionsdepots ohne Management, wie bspw. das von DWS oder Fidelity, welche es erlauben selber aus einer großen Auswahl an Fonds auszuwählen.