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Eine weitere Form der Mietkautionshinterlegung, neben dem klassischen Mietkautionskonto, ist die eines Mietkautionsdepots. Dabei lassen sich Fondsanteile an den Vermieter verpfänden, welche somit auch nicht in Form eines Kautionskontos als „totes Kapital“ auf der Bank liegen. Niedrigen Zinsen während der Mietzeit werden somit entgegengewirkt.

Was ist ein Mietkautionsdepot? Das Depot als Mietkaution einrichten

Eines vorweg: Im Vergleich zu einem Mietkautionskonto erfordert die Einrichtung eines Kautionsdepots ein klein wenig mehr Aufwand – dieser Aufwand wird dann jedoch in höheren Renditen entlohnt. In Zeiten von niedrigen Zinsen auf Sparkonten ist diese Art der Kautionshinterlegung eine der attraktivsten Möglichkeiten um die Mietkaution für eine gute Rendite zu nutzen.

Ein Mietkautionsdepot funktioniert nicht bei allen Banken und Brokern, allerdings gibt es Anbieter wie zum Beispiel Fidelity, FFB, Deka, Growney mit der Sutor Bank die Fondsbank oder Morgenfund, die problemlos die Verpfändungsformulare für den Mieter bzw. Vermieter bereitstellen.

Es gibt regelmäßig Anfragen um ein Mietkautionsdepot bei Depotanbieter wie ING, Consors oder Comdirect führen zu können, dies ist jedoch derzeit (2023) nicht möglich. Bei der Verpfändung eines Depots, muss dies durch einen Depotanbieter unterstützt werden, die Anbieter wie Consors oder Comdirect werden daher angefragt, da dort häufig bereits ein Depot mit Aktien und Fonds zum Einsatz kommt – jedoch ohne direkte Möglichkeit der Mietkautionsverpfändung.

Bei der Nutzung eines Mietkautionsdepot mit Fondsverpfändung sollte man darauf achten, dies mit möglichst breit gestreuten Fonds mit geringerem Risiko bzw. geringer Volatilität (z.B. Rentenfonds oder ETF Fonds wie den MSCI World) zu tun, da man damit den Vermieter am Ehesten von deren Sicherheit überzeugen kann.

Letztendlich ist es jedoch der Vermieter, welcher entscheidet ob diese Kautionsform für Ihn/Sie als Sicherheit funktioniert. Hierfür eignen sich große Depotbanken mit einer hohen Reputation sowie breit gestreute Fonds.

Derzeit (2023) ist es in Deutschland lediglich möglich offiziell ein Mietkautionsdepot bei der FFB (Fil Fondsbank), der Fondsdepotbank, bei der Sutor Bank mit dem Growney Mietkautionsdepot und bei der Morgenfund (vormals DWS) einzurichten. Alle 3 regulären Depots kann man über Depotvermittler einrichten um sich Ausgabeaufschläge beim Kauf und Verkauf zu sparen. Bei dem Robo Advisor Growney hat man eine Vorselektion der Fonds und übersichtliche Gebühren.

Ein Mietkautionsdepot kann der Mieter online bei einem Fondsvermittler besonders günstig ohne Ausgabeaufschlag einrichten lassen. Ein FFB, Fondsbank oder Morgenfund Mietkautionsdepot kann der Mieter somit einfach und unkompliziert bei dem Fondsvermittler „Fonds Supermarkt“ direkt online beantragen. Der Fondsvermittler unterstützt ebenfalls bei der Einrichtung der Kaution.

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Aktien für die Mietkaution nutzen

Aktien von Unternehmen sind Unternehmensanteile und daher Sachwerte. Diese stehen auch in einer Inflation besser da, da ein Sachwert zu jeder Zeit einen inhärenten Wert darstellt und nicht von Währungsschwankungen abhängig ist.

Unabhängig davon schwankt jedoch der Preis für die einzelnen Unternehmensanteile, getrieben von Angebot und Nachfrage im Markt. Wenn man also bereits Aktien besitzt und diese für die Mietkaution nutzen möchte, weil das Kapital sowieso längerfristig gebunden ist und die Aktien nicht verkauft werden sollen, so ist dies derzeit leider nicht direkt möglich.

Eine Verpfändungserklärung für ein Depot erhält man bei Depotbanken bisher nur für reine Fondsdepots, also Depots in welchen bspw. lediglich Aktien gebündelt als Fondsanteil enthalten sind. Der Grund hierfür ist einfach: Risikominimierung. Als Vermieter möchte man auf eine Sicherheit zurück greifen, sollte es einen Schadensfall geben, bspw. wenn die Miete nicht gezahlt wurde, oder aber nach Auszug Schäden an der Immobilie sind und der Mieter diese nicht übernehmen möchte.

Für diese Fälle ist die Kautionshinterlegung gedacht. Tritt der Schadensfall ein, so sollte die hinterlegte Kaution auch die eigentliche Kautionssumme abdecken. Werden also bspw. die Fondsanteile verkauft und liquidiert um den Forderungen des Vermieters nachzukommen, so sollten diese zu möglichst allen Zeitpunkten eine stabile und solide Anlage und Wert haben, um die Forderungen abzudecken.

Durch die breite Streuung der Investition in mehrere Unternehmen und Anleihen ist das Risiko der Volatilität minimiert und die Depotbank kann eher darauf setzen, die Forderungen erfüllen zu können. Sind die Buchwerte der hinterlegten Fonds gestiegen, so erhöht sich dadurch auch die Sicherheit für den Vermieter.

Für wen eignet sich ein Mietkautionsdepot?

Mietkaution DepotIn der Regel eignet sich ein Depot mit Mietkaution für jeden, der bereit ist, in Fonds zu investieren und dies als Geldanlage zu nutzen. Hierbei ist ein ausschlaggebender Faktor in der Regel die geringe Verzinsung auf den Kautionskonten für welche eine lukrativere Alternative gesucht wird.

Häufig nutzen Mieter auch ein Mietkautionsdepot, wenn diese bereits Fonds in einem Depot gekauft haben und diese für die Mietkaution nutzen möchten. Investmentfonds und Indexfonds sind in der Regel sicherer als einzelne Aktien Anlageformen, da das Risiko gestreut wird. Für die Mietkaution werden in der Regel keine Aktiendepots genutzt, in welchen Einzelaktien liegen sondern lediglich reine Fondsdepots.

Umzug als Anlass nehmen ein Kautionsdepot einzurichten

Wohnt man bereits in einer Wohnung und zieht um, so ist häufig eine zweite Mietkaution fällig, obwohl die erste von der bisherigen Wohnung noch nicht ausgezahlt wurde. In so einem Fall kann es sinnvoll sein, auf eine andere Form der Mietkaution umzusteigen und somit die Umschichtung der Kaution in lukrativere Arten einzuleiten.

Grundsätzlich ist es jedoch auch möglich zu jedem Zeitpunkt die Mietkaution umzuschichten und somit ein Mietkautionsdepot einzurichten und dieses zukünftig für eine lukrativere Kautionshinterlegung zu nutzen als vergleichbare Angebote wie bspw. eine Mietkautionsversicherung oder ein Kautionskonto.

Vorteile eines Mietkautionsdepots

Nachteile des Depots für die Mietkaution

  • Nicht so einfach einzurichten wie ein Kautionskonto
  • Für Vermieter bisher nicht geeignet wie dies bspw. im Vermieterpaket möglich ist
  • Investition in Einzelaktien nicht möglich

Mietkautionsdepot Anbieter im Vergleich

Im Vergleich zu Sparkonten gibt es bei Depots mehr Details in der Kostenstruktur und auch aufgrund des Produkts mehr Dinge, die man als Anleger beachten muss. Derzeit (2023) gibt es leider nur 4 Banken, welche ein Fondsdepot anbieten, dass man als Mietkautionsdepot verpfänden kann. Aufgrund der starken Unterschiede der Konditionen und Möglichkeiten, hier eine Übersicht im Vergleich:

 Morgenfund (vormals DWS)FIL Fondsbank (FFB)Fondsdepot BankGrowney (Sutor Bank)
Depotgebühren pro Jahr0 € ab 20.000 € Depotwert aktiv gemanagter Fonds12 €0 € ab 1.500 € Depotwert aktiv gemanagter Fonds0,38 % p.a. ab 50.000€
Depotgebühren unterhalb Depotwertab 12 € (1 Fonds)12 €30 €0,68% bis 50.000€
Gebühr (einmalig) für die Verpfändung20 €30 €25 €29,75 €
Transaktionskosten (Kauf und Verkauf)0 €5 €0 €0€
ETF Transaktionskosten (Kauf und Verkauf)0,2%, mindestens 5€, maximal 60€je 5 € zzgl. ATC0,2% - 0,8 % zzgl. ATC0,16 % - 0,23 % p.a.
Legitimation des Vermieters notwendigNeinvia PostIdentvia PostIdentNein
Weitere Fonds mit gleichem Zugang kaufenIm selben Depot, ggf. höhere DepotgebührenGetrennt, im ZweitdepotGetrennt, im ZweitdepotGetrennt, mit weiterer Anlagestrategie
Jetzt zum Morgenfund MietkautionsdepotJetzt zum FFB MietkautionsdepotJetzt zum Fondsdepot MietkautionsdepotJetzt zum Growney Mietkautionsdepot

Lohnt sich ein Mietkautionsdepot im Vergleich zu anderen Anlageformen?

Investmentfonds haben in der Regel höhere Renditen als Sparkonten und können dadurch mehr Gewinn erzielen. So haben Rentenfonds durchschnittlich ca. 4% Rendite p.a. (per annum/pro Jahr), Immobilienfonds durchschnittlich 5,5% Rendite p.a. und Aktienfonds ca. 9% Rendite p.a.

Das sind nur Richtwerte, es kommt hierbei immer auf die entsprechenden Fonds an. Die Gewinne, welche voraussichtlich tatsächlich erzielt werden, kann man daher nicht mit Gewissheit wie bei einem Sparkonto definieren, diese werden je nach Performance des Gesamtmarktes erzielt.

Vergleicht man dies mit regulären Sparkonten, so ist die Differenz enorm. Gleichzeitig gibt es jedoch auch Gebühren, die einmalig sind, wie die Einrichtungsgebühren, Fondsgebühren von 0,3-3% p.a. welche man in die Kalkulation mit einbeziehen sollte sowie Depotgebühren, die zusätzlich anfallen. So lohnt sich ein Mietkautionsdepot erst ab einer bestimmten Kautionshöhe, dies kann man individuell im Mietkautionsrechner berechnen.

Ein Beispiel:

Es soll eine Kaution in Höhe von 1.500€ für eine Mietimmobilie hinterlegt werden. Legt man diese 1.500€ auf ein Sparkonto mit einem Zinssatz von 0,01%, so ergibt sich über einen Zeitraum von 3 Jahren eine Rendite von 0,45€. Nimmt man bei einem Investment in einem Depot eine durchschnittliche Rendite von 4% an, so ergibt sich in dem gleichen Zeitraum nach Abzug der Gebühren ein Gewinn von 76,30€. Hiervon sollten die Depotgebühren noch abgezogen werden, jedoch ist der Unterschied für die 3 Jahre deutlich erkennbar.

Ob die Mietkaution für Sie in Frage kommt, kommt auch maßgeblich auf die Höhe der Mietkaution (Summe des anzulegenden Geldes) und der Laufzeit drauf an. Dies können Sie individuell hier für sich selber berechnen:

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Hypothekenanleihen, Immobilienanleihen und REITs als Mietkaution

Es gibt außerdem Anbieter, welche eine Hypothekenanleihen bzw. Immobilienanleihe als Anlageform empfehlen. In der Vergangenheit gab es hierzu Anbieter, welches es ermöglichten direkt eine Hypothekenanleihe oder Immobilienanleihe zu kaufen und diese anschließend als Mietkaution zu verpfänden.

Möchte man die Form von Immobilieninvestitionen nutzen, so bietet es sich an, ein Mietkautionsdepot zu eröffnen und anschließend in REITs oder Fonds mit Immobilienaktien zu investieren. Der Fondsanbieter bietet anschließend die Möglichkeit eine Verpfändungserklärung auf das Depot auszustellen. Dies ist bspw. in einem FFB Depot oder Morgenfund (vormals DWS) Depot möglich.

Tipp: Die Mietkaution mit Robo-Advisor anlegen

Der Autopilot: Möchte man eine Mieter eine Anlagemöglichkeit mit höherer Rendite, ohne sich mit der Auswahl von geeigneten Fonds zu beschäftigen, so lohnt sich ein Robo-Advisor als Mietkaution.

Wertmetall als Anlageform

Gold als MietkautionEs ist ebenfalls möglich ein Wertmetall in einem Depot anzulegen. So wird beispielsweise Gold als Mietkaution verwendet, welches über einen längeren Zeitraum wertbeständiger als Währungen ist oder teilweise eine höhere Rendite erzielt. In der Regel orientiert sich dies an der Weltwirtschaft und Auf- bzw. Abschwünge sowie Krisen, welche somit eine Nachfrage nach Gold erhöhen. Physisches Edelmetall ist bei einem Depot nicht gemeint, jedoch gibt es die Möglichkeit in Edelmetalle über ETF-Fonds oder generell in Minenaktien zu investieren, sofern die Anlageart gewünscht ist. Es gibt einige Gold ETFs oder auch Gold Fonds, welche sich ebenfalls innerhalb einer Mietkautionsdepots anlegen lassen.

Anleihen als Mietkaution

Die Tagesanleihe des Bundes war eine interessante Form der Mietkaution, die es lange Jahre gab. Die Tagesanleihe wurde dabei vom Mieter in Form eines Schuldbuchkontos gekauft und anschließend kostenfrei an den Vermieter verpfändet.

Tagesanleihe MietkautionJeden Tag änderte sich der Kurs für den Zinssatz. So wurde die Tagesanleihe im März 2010 noch mit 0,17% verzinst. Bei der Anleihe wird der Zins sofort angepasst, wenn sich die Marktzinsen ändern. Die eigentliche Verzinsung war im Jahr dann mit einem Sparkonto vergleichbar oder sogar noch besser. So hat die Stiftung Warentest 2007 die Tagesanleihe noch als die bessere Mietkaution bezeichnet. Genauere Informationen in welcher Form eine Tagesanleihe funktioniert finden Sie hier.

Langfristig konnte man im Schnitt dadurch manchmal besser fahren als mit einem Sparkonto, je nach Zinssatz und Laufzeit ist das Mietkautionskonto jedoch die solidere Lösung, da der Zinssatz festgelegt ist.

Anleihen sind Verpflichtungen Dritte, welche man finanzieren kann um somit eine Investitionsmöglichkeit zu nutzen. Je nach Art gibt es verschiedene Formen der Anleihe und somit auch Dinge, welche man dabei beachten muss. Bspw. wurden in der Vergangenheit auch Immobilienanleihen für die Mietkaution genutzt, welche endfällig sind. Dies ist keine geeignete Art der Mietkautionsnutzung.

Es ist ebenfalls möglich ein Mietkautionsdepot zu nutzen für die eigene Mietkaution. Hierbei investiert man in Fonds, welche anschließend verpfändet werden. Die gewählten Fonds können natürlich auch in Anleihen, bspw. auch in Staatsanleihen investieren. Somit hat man eine ähnliche Konstellation wie bei der direkten Anlage der Mietkaution in Tagesanleihen, jedoch mit einem Fondsdepot inbegriffen.

Aufgrund der Nullzinspolitik der EZB und der historisch tiefen Zinsen gibt es heute (2023) auch keine Zinsen mehr auf die Tagesanleihe und eine Mietkaution würde sich hierbei nicht mehr lohnen.

 

In 6 Schritten zum Mietkautionsdepot

Ein Mietkautionsdepot einzurichten ist denkbar einfach. Hier wird in 6 einfachen Schritten erklärt wie die Mietkaution funktioniert und die Einrichtung reibungslos läuft:

  1. Sprechen Sie mit Ihrem Vermieter zu dem Thema. Schicken Sie Ihm bei Bedarf die Infos zu der Kautionsform zu und erklären Ihre Vorteile
  2. Bevor Sie ein Depot einrichten – recherchieren Sie, welche Fonds Sie kaufen und verpfänden möchten. Bspw. kostengünstige ETF-Fonds mit geringer Volatilität
  3. Ein Growney Depot, Ein FFB Depot bei Fonds Supermarkt, ein Fondsbank Depot bei Fonds Supermarkt oder ein Morgenfund Depot bei Fonds Supermarkt auswählen (bei diesen Anbietern ist es möglich eine Verpfändungserklärung zu erhalten)
  4. Fondsanteile von einem vorhandenen Depot übertragen, alternativ Fondsanteile in Höhe der Mietkaution kaufen (Es stehen über mehrere tausend Fonds zur Auswahl)
  5. Mietkaution im Onlinekonto bei Growney, FFB, Fondsbank oder Morgenfund (vormals DWS) beantragen oder per PDF-Antrag – Hier gibt es eine Anleitung wie die Verpfändung im Detail funktioniert
  6. Bürgschaftsurkunde/Verpfändungsurkunde dem Vermieter überreichen oder durch die Depotbank zuschicken lassen

Optional: Freistellungsauftrag erstellen für Kapitaleinkünfte

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Häufige Fragen zum Kautionsdepot

Welche Fonds eignen sich für die Mietkaution?

Nachdem das Depot eingerichtet wurde, geht es darum einen oder mehrere passende Fonds zu kaufen, welche sich für die Mietkaution eignen. Es kann hierbei unterschiedliche Kriterien geben. Bspw. die jährlichen Kosten - so gibt es Fonds bereits mit 0,45% jährliche Kosten wie bspw. World ETF Fonds, aber auch aktiv gemanagete Fonds, welche unterjährig höhere Gebühren (2-3%) haben, jedoch keine initialen Kaufgebühren aufweisen.

In unserem Rechner gehen wir von 1% Fondsgebühren und 4% Rendite aus. Hat man eine höhere Rendite und geringere Kosten (bspw. bei einem passiven ETF Fond), so erhöht sich die Rendite für die Mietkaution.

Grundsätzlich sind ETF-Fonds, ohne hohe Fonds Gebühren und breit gestreute Fonds, wie bspw. der Arero Fond eine solide Wahl für die Anlage der Mietkaution aufgrund der Diversifizierung, hierzu muss jedoch jeder selber für sich entscheiden mit welcher Anlage er oder sie über einen längeren Zeitraum (Mietdauer) leben kann.

Ist ein Mietkautionsdepot auch bei gewerblichen Vermietungen möglich?

Die Mietart, also ob privat oder gewerblich vermietet wird, ist erst einmal unabhängig von der Art der Mietkaution. Auch unabhängig des Mietobjekts kann man als Mieter auswählen, welche Art der Mietkaution man wählen kann. Bei der Einrichtung von einem Konto oder einem Depot sollte man jedoch beachten ob dies auch für gewerbliche oder privater Nutzung möglich ist. Hier findet man unterschiedliche Produkte der Banken vor. Growney bietet bspw. auch ein Firmendepot an, welches verpfändet werden kann.

Weiterführende Informationen

Mietkautionsdepots sind eine interessante Alternative zum klassischen Sparbuch. Weitere Informationen zum Thema Mietkaution hier. Möchte man bspw. das Geld für eine Kaution anders nutzen, so bietet sich eine Mietkautionsbürgschaft an, wobei man dann jährlich einen prozentualen Anteil zahlt – die eigentliche Kautionssumme kann somit investiert werden.

Online bewirbt Fidelity International ebenfalls ein Mietkautionsdepot, welches man direkt online als Endkunde einrichten kann. Es lohnt sich hierbei ein ETF-Fonds oder Fondsanteile mit geringer Volatilität im Depot zu halten, auch wenn die Rendite etwas geringer ist und vorab eine Absprache mit der Vermieter zu halten. Weitere Informationen zum Depot für die Mietkaution gibt es hier, hier, hier und hier.

Sie möchten mehr erfahren zum Thema Mietkaution kombiniert mit einem Depot und welche Möglichkeiten in der Anlage ergeben? Mehr Informationen zu Fonds und mehr Informationen über ein Mietkautionsdepot gibt es unter https://mietkautionsdepot.com/

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