Eine weitere Form der Mietkautionshinterlegung, neben dem klassischen Mietkautionskonto, ist die eines Mietkautionsdepots. Dabei lassen sich Fondsanteile an den Vermieter verpfänden, welche somit auch nicht in Form eines Kautionskontos als „totes Kapital“ auf der Bank liegen. Niedrigen Zinsen während der Mietzeit werden somit entgegengewirkt.

Was ist ein Mietkautionsdepot? – Das Depot als Mietkaution einrichten

Ein Mietkautionsdepot funktioniert nicht bei allen Banken und Brokern, allerdings gibt es Anbieter wie zum Beispiel Fidelity,  FFB, Deka, die Fondsbank oder DWS, die problemlos die Verpfändungsformulare für den Mieter bzw. Vermieter bereitstellen.

Es gibt immer wieder Anfragen um ein Mietkautionsdepot bei Depotanbieter wie ING, Consors oder Comdirect führen zu können, dies ist jedoch derzeit (2020) nicht möglich. Bei der Verpfändung eines Depots, muss dies durch einen Depotanbieter unterstützt werden, die Anbieter wie Consors oder Comdirect werden daher angefragt, da dort häufig bereits ein Depot mit Aktien und Fonds zum Einsatz kommt – jedoch ohne Mietkautionsverpfändung.

Bei einer Fondsverpfändung sollte man darauf achten, dies bei möglichst breit gestreuten Fonds ohne hohes Risiko bzw. Volatilität (z.B. Rentenfonds oder ETF Fonds wie den MSCI World) zu tun, da man damit den Vermieter am Ehesten von deren Sicherheit überzeugen kann. Letztendlich ist es jedoch der Vermieter, welcher entscheidet ob diese Kautionsform für Ihn/Sie als Sicherheit funktioniert. Hierfür eignen sich große Depotanbieter mit einer hohen Reputation sowie breit gestreute Fonds.

Derzeit (2020) ist es in Deutschland lediglich möglich ein Mietkautionsdepot bei der FFB (Fil Fondsbank) und bei der DWS einzurichten. Beide Depots kann man über Depotvermittler einrichten um sich Ausgabeaufschläge beim Kauf und Verkauf zu sparen.

Ein Mietkautionsdepot kann man online bei einem Fondsvermittler besonders günstig ohne Ausgabeaufschlag einrichten lassen. Ein FFB, Fondsbank oder DWS Mietkautionsdepot kann man somit einfach und unkompliziert bei den Fondsvermittlern „Fonds Supermarkt“ oder über Fondsdiscount direkt online beantragen.

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Aktien für die Mietkaution nutzen

Aktien von Unternehmen sind Unternehmensanteile und daher Sachwerte. Diese stehen auch in einer Inflation besser da, da ein Sachwert zu jeder Zeit einen inherrenten Wert darstellt und nicht von Währungsschwankungen abhängig ist.

Unabhängig davon schwankt jedoch der Preis für die einzelnen Unternehmensanteile, getrieben von Angebot und Nachfrage im Markt. Wenn man also bereits Aktien besitzt und diese für die Mietkaution nutzen möchte, weil das Kapital sowieso längerfristig gebunden ist und die Aktien nicht verkauft werden sollen, so ist dies derzeit leider nicht direkt möglich.

Eine Verpfändungserklärung für ein Depot erhält man bei Depotbanken bisher nur für reine Fondsdepots, also Depots in welchen bspw. lediglich Aktien gebündelt als Fondsanteil enthalten sind. Der Grund hierfür ist einfach: Risikominimierung. Als Vermieter möchte man auf eine Sicherheit zurück greifen, sollte es einen Schadensfall geben, bspw. wenn die Miete nicht gezahlt wurde, oder aber nach Auszug Schäden an der Immobilie sind und der Mieter diese nicht übernehmen möchte.

Für diese Fälle ist die Kautionshinterlegung gedacht. Tritt der Schadensfall ein, so sollte die hinterlegte Kaution auch die eigentliche Kautionssumme abdecken. Werden also bspw. die Fondsanteile verkauft und liquidiert um den Forderungen des Vermieters nachzukommen, so sollten diese zu möglichst allen Zeitunkten eine stabile und solide Anlage und Wert haben, um die Forderungen abzudecken.

Durch die breite Streuung der Investition in mehrere Unternehmen ist das Risiko der Volatilität minimiert und die Depotbank kann eher darauf setzen, die Forderungen erfüllen zu können.

Für wen eignet sich ein Mietkautionsdepot?

Mietkaution DepotIn der Regel eignet sich ein Depot mit Mietkaution für jeden, der bereit ist, in Fonds zu investieren und dies als Geldanlage zu nutzen.Hierbei ist ein ausschlaggebender Faktor in der Regel die geringe Verzinsung auf den Kautionskonten für welche eine lukrativere Alternative gesucht wird.

Häufig nutzen Mieter auch ein Mietkautionsdepot, wenn diese bereits Fonds in einem Depot liegen haben und diese für die Mietkaution nutzen möchten. Investmentfonds und Indexfonds sind in der Regel sicherer als einzelne Aktienanlageformen, da das Risiko gestreut wird. Für die Mietkaution werden in der Regel keine Aktiendepots genutzt, in welchen Einzelaktien liegen sondern lediglich reine Fondsdepots.

Umzug als Anlass nehmen ein Kautionsdepot einzurichten

Hat man bereits eine Wohnung und zieht um, so ist häufig eine zweite Mietkaution fällig, obwohl die erste noch nicht ausgezahlt wurde. In so einem Fall kann es sinnvoll sein, auf eine andere Form der Mietkaution umzusteigen und somit die Umschichtung der Kaution in lukrativere Arten einzuleiten.

Grundsätzlich ist es jedoch auch möglich zu jedem Zeitpunkt die Mietkaution umzuschichten und somit ein Mietkautionsdepot einzurichten und dieses zukünftig für eine lukrativere Kautionshinterlegung zu nutzen als vergleichbare Angebote wie bspw. eine Mietkautiosbürgschaft oder ein Kautionskonto.

Vorteile eines Mietkautionsdepots

  • Höhere Rendite als bei einem Kautionskonto
  • Ausgleich der Inflation
  • Negativzinsen werden vermieden
  • Sachwertanlage statt Geldanlage

Nachteile des Depots für die Mietkaution

  • Nicht so einfach einzurichten wie ein Kautionskonto
  • Für Vermieter bisher nicht geeignet wie dies bspw. im Vermieterpaket möglich ist
  • Investition in Einzelaktien nicht möglich

Mietkautionsdepot Anbieter im Vergleich

Im Vergleich zu Sparkonten gibt es bei Depots mehr Details in der Kostenstruktur und auch aufgrund des Produkts mehr Dinge, die man als Anleger beachten muss. Derzeit (2020) gibt es leider nur 3 Banken, welche ein Fondsdepot anbieten, dass man als Mietkautionsdepot verpfänden kann. Aufgrund der starken Unterschiede der Konditionen und Möglichkeiten, hier eine Übersicht im Vergleich:

 DWSFIL Fondsbank (FFB)Fondsdepot Bank
Depotgebühren pro Jahr0 € ab 20.000 € Depotwert aktiv gemanagter Fonds12 €0 € ab 1.500 € Depotwert aktiv gemanagter Fonds
Depotgebühren unterhalb Depotwert8 €12 €30 €
Gebühr (einmalig) für die Verpfändung0 €30 €25 €
Transaktionskosten (Kauf und Verkauf)0 €5 €0 €
ETF Transaktionskosten (Kauf und Verkauf)ETF-Fonds nicht möglichje 5 € zzgl. ATC0,2% - 0,8 % zzgl. ATC
Legitimation des Vermieters notwendigNeinvia PostIdentvia PostIdent
Weitere Fonds mit gleichem Zugang kaufenIm selben DepotGetrennt, im ZweitdepotGetrennt, im Zweitdepot
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Lohnt sich ein Mietkautionsdepot im Vergleich zu anderen Anlageformen?

Investmentfonds haben in der Regel höhere Renditen als Sparkonten und können dadurch mehr Gewinn erzielen. So haben Rentenfonds durchschnittlich ca. 4% Rendite p.a. (per annum/pro Jahr), Immobilienfonds durschschnittlich 5,5% Rendite p.a. und Aktienfonds ca. 9% Rendite p.a.

Das sind nur Richtwerte, es kommt hierbei immer auf die entsprechenden Fonds an. Die Gewinne, welche voraussichtlich tatsächlich erzielt werden, kann man daher nicht mit Gewissheit wie bei einem Sparkonto definieren, diese werden je nach Performance des Gesamtmarktes erzielt.

Vergleicht man dies mit regulären Sparkonten, so ist die Differenz enorm. Gleichzeitig gibt es jedoch auch Gebühren, die einmalig sind, wie die Einrichtungsgebühren, Fondsgebühren von 0,3-3% p.a. welche man in die Kalkulation mit einbeziehen sollte sowie Depotgebühren, die zusätzlich anfallen. So lohnt sich ein Mietkautionsdepot erst ab einer bestimmten Kautionshöhe, dies kann man individuell im Mietkautionsrechner berechnen.

Ein Beispiel:

Es soll eine Kaution in Höhe von 1.500€ für eine Mietimmobilie hinterlegt werden. Legt man diese 1.500€ auf ein Sparkonto mit einem Zinssatz von 0,01%, so ergibt sich über einen Zeitraum von 3 Jahren eine Rendite von 0,45€. Nimmt man bei einem Investment in einem Depot eine durchschnittliche Rendite von 4% an, so ergibt sich in dem gleichen Zeitraum nach Abzug der Gebühren ein Gewinn von 76,30€. Hiervon sollten die Depotgebühren noch abgezogen werden, jedoch ist der Unterschied für die 3 Jahre deutlich erkennbar.

Ob die Mietkaution für Sie in Frage kommt, kommt auch maßgeblich auf die Höhe der Mietkaution (Summe des anzulegenden Geldes) und der Laufzeit drauf an. Dies können Sie individuell hier für sich selber berechnen:

Hypothekenanleihen, Immobilienanleihen und REITs als Mietkaution

Es gibt außerdem Anbieter, welche eine Hypothekenanleihen bzw. Immobilienanleihe als Anlageform empfehlen. In der Vergangenheit gab es hierzu Anbieter, welches es ermöglichten direkt eine Hypothekenanleihe oder Immobilienanleihe zu kaufen und diese anschließend als Mietkaution zu verpfänden.

Möchte man die Form von Immobilieninvestitionen nutzen, so bietet es sich an, ein Mietkautionsdepot zu eröffnen und anschließend in REITs oder Fonds mit Immobilienaktien zu investieren. Der Fondsanbieter bietet anschließend die Möglichkeit eine Verpfändungserklärung auf das Depot auszustellen. Dies ist bspw. bei einem FFB Depot oder DWS Depot möglich.

Wertmetall als Anlageform

Gold als MietkautionEs ist ebenfalls möglich ein Wertmetall in einem Depot anzulegen. So wird beispielweise Gold als Mietkaution verwendet, welches über einen längeren Zeitraum wertbeständiger als Währungen ist oder teilweise eine höhere Rendite erzielt. In der Regel orientiert sich dies an der Weltwirtschaft und Auf- bzw. Abschwünge sowie Krisen, welche somit eine Nachfrage nach Gold erhöhen. Physisches Edelmetall ist bei einem Depot nicht gemeint, jedoch gibt es die Möglichkeit in Edelmetalle über ETF-Fonds oder generell in Minenaktien zu investieren, sofern die Anlageart gewünscht ist. Es gibt einige Gold ETFs oder auch Gold Fonds, welche sich ebenfalls innerhalb einer Mietkautionsdepots anlegen lassen.

Tipp: Die Mietkaution mit Robo-Advisor anlegen

Der Autopilot: Möchte man eine Mieter eine Anlagemöglichkeit mit höherer Rendite, ohne sich mit der Auswahl von geeigneten Fonds zu beschäftigen, so lohnt sich ein Robo-Advisor als Mietkaution.

In 6 Schritten zum Mietkautionsdepot

Ein Mietkautionsdepot einzurichten ist denkbar einfach. Hier wird in 6 einfachen Schritten erklärt wie die Mietkaution funktioniert und die Einrichtung reibungslos läuft:

  1. Sprechen Sie mit Ihrem Vermieter zu dem Thema. Schicken Sie Ihm bei Bedarf die Infos zu der Kautionsform zu und erklären Ihre Vorteile
  2. Bevor Sie ein Depot einrichten – recherchieren Sie, welche Fonds Sie kaufen und verpfänden möchten. Bspw. kostengünstige ETF-Fonds mit geringer Volatilität
  3. Ein FFB Depot bei Fondsdiscount einrichten, ein FFB Depot bei Fonds Supermarkt, ein Fondsbank Depot bei Fonds Supermarkt oder ein DWS Depot bei Fonds Supermarkt (hier ist es möglich eine Bürgschaftsurkunde/Verpfändungsurkunde zu erhalten)
  4. Fondsanteile von einem vorhandenen Depot übertragen, alternativ Fondsanteile in Höhe der Mietkaution kaufen (Es stehen über mehere tausend Fonds zur Auswahl)
  5. Mietkaution im Onlinekonto bei FFB, Fondsbank oder DWS beantragen oder per PDF-Antrag
  6. Bürgschaftsurkunde/Verpfändungsurkunde dem Vermieter überreichen

Optional: Freistellungsauftrag erstellen für Kapitaleinkünfte

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Welche Fonds eignen sich für die Mietkaution?

Nachdem das Depot eingerichtet wurde, geht es darum einen oder mehrere passende Fonds zu kaufen, welche sich für die Mietkaution eignen. Es kann hierbei unterschiedliche Kriterien geben. Bspw. die jährlichen Kosten - so gibt es Fonds bereits mit 0,45% jährliche Kosten wie bspw. World ETF Fonds, aber auch aktiv gemanagete Fonds, welche unterjährig höhere Gebühren (2-3%) haben, jedoch keine initialen Kaufgebühren aufweisen.

In unserem Rechner gehen wir von 1% Fondsgebühren und 4% Rendite aus. Hat man eine höhere Rendite und geringere Kosten (bspw. bei einem passiven ETF Fond), so erhöht sich die Rendite für die Mietkaution.

Grundsätzlich sind ETF-Fonds, ohne hohe Fonds Gebühren und breit gestreute Fonds, wie bspw. der Arero Fond eine solide Wahl für die Anlage der Mietkaution aufgrund der Diversifizierung, hierzu muss jedoch jeder selber für sich entscheiden mit welcher Anlage er oder sie über einen längeren Zeitraum (Mietdauer) leben kann.

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Ist ein Mietkautionsdepot auch bei gewerblichen Vermietungen möglich?

Die Mietart, also ob privat oder gewerblich vermietet wird, ist erst einmal unabhängig von der Art der Mietkaution. Auch unabhängig des Mietobjekts kann man als Mieter auswählen, welche Art der Mietkaution man wählen kann. Bei der Einrichtung von einem Konto oder einem Depot sollte man jedoch beachten ob dies auch für gewerbliche oder privater Nutzung möglich ist. Hier findet man unterschiedliche Produkte der Banken vor.

Tipp: Es gibt immer wieder Aktionen der Fondsanbieter, bspw. sind die Mietkautiongebühren bei DWS von Zeit zu Zeit kostenfrei bzw. in der Depotgebühr enthalten.

Weiterführende Informationen

Mietkautionsdepots sind eine interessante Alternative zum klassischen Sparbuch. Weitere Informationen zum Thema Mietkaution hier. Möchte man bspw. das Geld für eine Kaution anders nutzen, so bietet sich eine Mietkautionsbürgschaft an, wobei man dann jährlich einen prozentualen Anteil zahlt – die eigentliche Kautionssumme kann somit investiert werden.

Online bewirbt Fidelity International ebenfalls ein Mietkautionsdepot, welches man direkt online als Endkunde einrichten kann. Es lohnt sich hierbei ein ETF-Fond oder Fondsanteile mit geringer Volatilität im Depot zu halten und vorab eine Absprache mit der Vermieter zu halten. Weitere Informationen zum Depot für die Mietkaution gibt es hier, hier, hier und hier.

Sie möchten mehr erfahren zum Thema Mietkaution kombiniert mit einem Depot und welche Möglichkeiten in der Anlage ergeben? Mehr Informationen zu Fonds und mehr Informationen über ein Mietkautionsdepot gibt es unter https://mietkautionsdepot.com/