Mietkautionsdepot: Die Mietkaution als Depot anlegen

Ein Mietkautionsdepot ist eine Alternative zum klassischen Sparkonto: Statt Bargeld zu Sparzinsen liegen zu lassen, die meist unter der Inflationsrate bleiben, werden Fondsanteile erworben und an den Vermieter verpfändet. Das bietet Renditechancen — und wirft zwei Fragen auf, die beim Sparkonto keine Rolle spielen: Wem gehört der Kursgewinn, und wie kommt der Vermieter im Schadensfall an sein Geld?

Vorteile und Nachteile

Vorteile:

• Höhere Renditechancen als beim klassischen Sparkonto
• Inflationsschutz durch Sachwertanlage
• Wertsteigerungen stehen vollständig dem Mieter zu
• Investition in reale Werte statt reinem Bargeld

Nachteile:

• Aufwendigere Einrichtung als bei einem klassischen Kautionskonto
• Kursverluste mindern die Sicherheit und können beim Mieter zu Nachforderungen außerhalb der Kaution führen
• Im Schadensfall werden Anteile zum Tageskurs verkauft — auch in einer Schwächephase
• Für Vermieter mit vielen Mietern eingeschränkte zentrale Verwaltbarkeit

Anbieter im Vergleich

Aktuell bieten vier Institute verpfändbare Fondsdepots in Deutschland an — darunter Morgenfund, das Mietkautionsdepot der DWS Group (Tochtergesellschaft der Deutschen Bank), sowie das Deka-Depot, das viele Sparkassen als Verpfändungslösung vermitteln:

Hinweis zu weiteren Depotbanken: Ein normales Wertpapierdepot bei Consorsbank oder vergleichbaren Direktbanken lässt sich in der Regel nicht anteilig verpfänden — möglich ist dort nur eine Komplettverpfändung des gesamten Depots über ein zusätzliches, eigens dafür eröffnetes Depot, ohne Vorlage für die Verpfändungserklärung. Für die reine Mietkaution ist das unpraktisch; die oben genannten vier Anbieter haben dagegen einen standardisierten Prozess dafür.

Wichtig zu Growney: Der Robo-Advisor Growney bot bis Anfang 2022 ebenfalls ein Mietkautionsdepot an und wurde damals unter anderem in Finanztest 10/2021 besprochen — das Produkt wurde inzwischen eingestellt. Wer bei einer Recherche noch auf Growney als Anbieter stößt, findet dort kein aktuelles Angebot mehr.

Welche Fonds eignen sich?

Empfohlen werden Fonds mit geringer Volatilität und breiter Streuung:

• ETF-basierte Fonds — Kosten von rund 0,45 % p. a.
• Aktiv gemanagte Alternativen — 2–3 % Gebühren, dafür ohne Ausgabeaufschlag
• Konservative Mischfonds — z. B. Arero-Fonds als Beispiel für breit gestreute, defensivere Positionierung

Wer das Kursrisiko weitgehend vermeiden will, aber trotzdem über ein Depot anlegen möchte, findet eine schwankungsarme Variante unter Geldmarktfonds als Mietkaution.

So richten Sie ein Mietkautionsdepot ein

1. Mit dem Vermieter abstimmen, ob die Depotform akzeptiert wird — und schriftlich festhalten, was bei Kursverlusten gilt.
2. Passende Fonds recherchieren, bevor das Depot eröffnet wird.
3. Anbieter wählen (FFB, Fondsdepot Bank oder Morgenfund, teils über Broker-Plattformen).
4. Fondsanteile übertragen oder neu kaufen in Höhe der Kautionssumme.
5. Verpfändungserklärung beantragen — online im Kundenkonto oder per PDF-Antrag.
6. Urkunde an den Vermieter übergeben oder direkt durch die Bank übermitteln lassen.

Was eine wirksame Verpfändung enthalten muss und warum die Anzeige an die Bank dazugehört, erklärt Abtretungserklärung oder Verpfändungserklärung.

Der Verpfändungsprozess selbst unterscheidet sich spürbar je nach Anbieter: Bei der Fondsdepot Bank erfolgt keine Pfandreifeprüfung, und der Mieter wird nicht benachrichtigt, wenn der Vermieter im Sicherungsfall auf die Fondsanteile zugreift. Bei der FFB ist der Prozess am ausführlichsten dokumentiert — hier muss der Mieter vor einem Verkauf der Anteile benachrichtigt werden, mit einer Frist von vier Wochen. Bei Morgenfund (DWS) ist die Vorlage am knappsten gehalten, ohne Pfandreifeprüfung und ohne Änderungsmöglichkeit am Formular. Alle Vorlagen gelten dabei ausdrücklich ohne Gewähr für den Einzelfall — bei größeren Kautionssummen empfiehlt sich vorab eine kurze rechtliche Abstimmung.

Kurs- und Wertsteigerung: Wem gehört der Gewinn?

§ 551 Abs. 3 BGB erlaubt ausdrücklich, dass Mieter und Vermieter statt des Sparkontos „eine andere Anlageform vereinbaren”. Für beide Fälle gilt derselbe Satz: Die Anlage muss getrennt vom Vermögen des Vermieters erfolgen, und „die Erträge stehen dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit.”

Für das Depot heißt das dreierlei:

1. Der Gewinn gehört dem Mieter. Kursgewinne, Ausschüttungen und wieder angelegte Erträge thesaurierender Fonds stehen ihm zu — nicht dem Vermieter, und auch nicht nur bis zur Höhe der ursprünglich hinterlegten Summe. Eine Klausel, nach der der Vermieter am Ende wählen darf, ob er den Nominalbetrag oder das Depot zurückgibt, ist unwirksam. Das Amtsgericht Köln hat einer Mieterin deshalb ein Aktiendepot im Wert von rund 115.000 Euro zugesprochen, das aus einer Kaution von umgerechnet gut 400 Euro gewachsen war (AG Köln, Urteil vom 19.07.2022, 203 C 199/21).
2. Bis zum Mietende ist der Gewinn Teil der Sicherheit. Die Wertsteigerung wird nicht laufend ausgezahlt, sondern bleibt im Depot und ist mitverpfändet. Der Vermieter kann sich im Schadensfall aus dem gesamten Depotwert befriedigen — aber nur in Höhe seiner tatsächlichen Forderung.
3. Die Obergrenze von drei Monatsmieten steht dem nicht entgegen. § 551 Abs. 1 BGB begrenzt die Kaution „vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4” — die Erträge dürfen die Sicherheit also über drei Nettokaltmieten hinaus erhöhen. Die Grenze gilt für den hinterlegten Betrag, nicht für seine Entwicklung.

Die Gegenrichtung ist ebenso wichtig: Fällt der Kurs, sinkt die Sicherheit. Mehr dazu unter Was passiert bei fallenden Kursen genau?

Renditevergleich: Ein Rechenbeispiel

Bei 1.500 € auf einem klassischen Sparkonto mit 0,01 % Zinssatz ergibt sich über 3 Jahre eine Rendite von gerade einmal 0,45 €. Bei einer angenommenen durchschnittlichen Fondsrendite von 4 % p. a. stünden im selben Zeitraum nach Abzug der Depotgebühren rund 76,30 € Gewinn — ein deutlicher Unterschied. Der genaue Vergleich für die eigene Kautionssumme und Mietdauer, inklusive klassischem Kautionskonto und Kautionsbürgschaft, lässt sich direkt im Mietkautionsrechner berechnen.

Verwertung im Schadensfall: Wann und wie Fondsanteile verkauft werden

Beim Sparkonto überweist die Bank im Sicherungsfall einen Betrag. Beim Depot muss erst verkauft werden — und das wirft Fragen auf, die in vielen Mietverträgen nicht geregelt sind.

Wann der Vermieter verwerten darf

Der Vermieter darf sich aus dem Pfand befriedigen, sobald seine Forderung ganz oder teilweise fällig ist (§ 1228 Abs. 2 BGB, sogenannte Pfandreife). Welche Forderungen das sein können und ab wann, hat der Bundesgerichtshof für die Mietkaution in zwei Richtungen abgesteckt:

Beide Urteile betreffen die Barkaution; ihr Maßstab — die Kaution sichert den Vermieter, sie ist aber kein Selbstbedienungskonto während der Mietzeit — gilt für die verpfändete Depotkaution gleichermaßen.

Verjährung: Ersatzansprüche wegen Schäden an der Wohnung verjähren sechs Monate nach Rückgabe (§ 548 BGB). Das hindert die Befriedigung aus einem Pfand aber nicht (§ 216 Abs. 1 BGB) — der Vermieter kann also auch nach Ablauf der Frist noch auf das verpfändete Depot zugreifen. Anders bei Betriebskosten: Als wiederkehrende Leistungen sind sie von dieser Ausnahme ausgenommen (§ 216 Abs. 3 BGB). Wegen verjährter Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen darf die Sicherheit nicht zurückgehalten werden (BGH, Urteil vom 20.07.2016, VIII ZR 263/14).

Wie der Verkauf abläuft

Rechtlich braucht der Pfandgläubiger für die Verwertung eines verpfändeten Rechts einen vollstreckbaren Titel, „sofern nicht ein anderes bestimmt ist” (§ 1277 BGB). Genau dieses „andere” regeln die Verpfändungsvorlagen der Depotbanken: Sie erlauben den Verkauf auf Anweisung des Vermieters, ohne dass er vorher vor Gericht ziehen muss. In der Praxis sieht das so aus:

1. Abrechnung gegenüber dem Mieter. Der Vermieter beziffert seine Forderungen — Schäden, Mietrückstand, Nachzahlung — und belegt sie. Ohne Abrechnung keine Grundlage für eine Verwertung.
2. Verwertungsauftrag an die Depotbank. Der Vermieter fordert die Bank schriftlich auf, Anteile in Höhe der Forderung zu verkaufen. Je nach Vorlage prüft die Bank die Pfandreife nicht (Fondsdepot Bank, Morgenfund) oder benachrichtigt den Mieter vorher mit einer Frist von vier Wochen (FFB).
3. Teilverkauf zum nächsten Kurs. Verkauft werden nur so viele Anteile, wie zur Deckung nötig sind — bei Investmentfonds zum nächsten Rücknahmepreis, bei ETFs zum Börsenkurs. Transaktionskosten und eine gegebenenfalls auf den realisierten Gewinn einbehaltene Abgeltungsteuer mindern den Erlös; entsprechend mehr Anteile werden verkauft.
4. Auszahlung an den Vermieter. Der Erlös geht an den Vermieter. Die übrigen Anteile bleiben verpfändet, bis er die Verpfändung freigibt.
5. Freigabe des Rests. Sind alle Forderungen erledigt, erteilt der Vermieter die Freigabe — das Pfandrecht erlischt ohnehin mit der gesicherten Forderung (§ 1252 BGB). Der Mieter erhält die restlichen Anteile samt aller Wertsteigerungen.

Für Mieter wichtig: Der Verkauf erfolgt zum Tageskurs. Ein Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, eine Erholung abzuwarten — fällt der Schadensfall in eine Schwächephase, wird der Verlust realisiert. Hält der Mieter die Forderung für unberechtigt, sollte er vor dem Verkauf schriftlich widersprechen und die Bank darüber informieren; bei einer Vorlage ohne Benachrichtigung bleibt ihm sonst nur, den Erlös anschließend zurückzufordern.

Rechenbeispiel

Kaution: 2.400 € (drei Nettokaltmieten von je 800 €), angelegt in einem breit gestreuten Fonds.

Kosten und Steuern sind der Übersicht halber nicht eingerechnet. Das Beispiel zeigt die Asymmetrie: Den Kursgewinn behält der Mieter, den Kursverlust trägt er ebenfalls — nicht als Nachschuss in die Kaution, aber als Forderung, die nicht mehr durch die Sicherheit gedeckt ist.

Allgemein — für Konto, Depot und Bürgschaft — erklärt Wann darf der Vermieter auf die Mietkaution zugreifen? die Voraussetzungen des Zugriffs.

Steuerliche Behandlung der Fondserträge

Kursgewinne, Dividenden und Ausschüttungen aus dem Mietkautionsdepot unterliegen wie bei jedem anderen Wertpapierdepot der Abgeltungsteuer: 25 % zuzüglich 5,5 % Solidaritätszuschlag (sowie ggf. Kirchensteuer), automatisch einbehalten von der depotführenden Bank. Der jährliche Sparerpauschbetrag von 1.000 € pro Person (2.000 € bei gemeinsam veranlagten Ehepaaren) bleibt auch für Erträge aus dem Kautionsdepot steuerfrei — dafür muss bei der depotführenden Bank ein Freistellungsauftrag hinterlegt werden, sonst zieht die Bank die Steuer direkt ab, selbst wenn der Freibetrag im betreffenden Jahr gar nicht ausgeschöpft wäre.

Steuerpflichtig ist dabei diejenige Person, auf deren Namen das Depot läuft — bei einem Mieter-Depot mit Verpfändung an den Vermieter bleibt der Mieter also auch steuerlich Inhaber der Erträge, ganz unabhängig von der Verpfändung. Das gilt auch dann, wenn Anteile im Schadensfall für den Vermieter verkauft werden.

Was passiert bei fallenden Kursen genau?

Anders als beim klassischen Kautionskonto ist der Depotwert nicht garantiert. Fällt der Kurs der gehaltenen Fondsanteile unter die hinterlegte Summe, sinkt die Sicherheit des Vermieters entsprechend.

Eine Nachschusspflicht besteht nach überwiegender Auffassung nur, wenn sie vereinbart wurde. Das Gesetz sieht sie nicht vor, und die Rechtsprechung betont die Symmetrie des § 551 Abs. 3 BGB: Der Vermieter soll nicht die Gewinne der Anlage an sich ziehen und die Verluste auf den Mieter abwälzen können. Ob eine Vertragsklausel, die den Mieter zum Auffüllen verpflichtet, wirksam ist, ist nicht abschließend geklärt. Vermieter, die ein Depot akzeptieren, sollten die Frage deshalb vorab schriftlich regeln — Mieter sollten wissen, worauf sie sich einlassen.

Unabhängig von einer Nachschusspflicht gilt: Die Kaution ist eine Sicherheit, keine Haftungsgrenze. Reicht der gesunkene Depotwert für berechtigte Forderungen nicht aus, kann der Vermieter den Rest direkt vom Mieter verlangen (siehe Rechenbeispiel oben). Die Depotform eignet sich deshalb vor allem für Mieter mit einem gewissen finanziellen Polster und einer Mietdauer von mehreren Jahren, über die sich Kursschwankungen eher ausgleichen.

Und Gold als Kaution?

Wer an Sachwerte denkt, landet schnell beim Gold. Rechtlich gilt dasselbe wie beim Depot: Eine andere Anlageform ist nur mit Zustimmung des Vermieters möglich, und eine Wertsteigerung stünde dem Mieter zu und erhöhte die Sicherheit. Praktisch ist Gold als Kaution aber deutlich schwieriger — laufende Erträge gibt es nicht, für physisches Gold fehlen standardisierte Verpfändungswege, und im Schadensfall muss es erst bewertet und verkauft werden. Denkbarer ist ein Gold-Wertpapier in einem verpfändbaren Depot, sofern der Anbieter es zulässt; die oben genannten Fondsplattformen führen allerdings überwiegend Investmentfonds. Die Einzelheiten stehen unter Gold als Mietkaution: Chancen, Risiken und Alternativen.

Mietkautionsdepot oder doch lieber Konto oder Bürgschaft?

Das Depot ist nur eine von mehreren Möglichkeiten, die Mietkaution anzulegen — welche Variante sich lohnt, hängt stark von der individuellen Situation ab:

Wer lieber bei der eigenen Haus- oder Regionalbank bleiben möchte, findet unter Regionale Banken mit Mietkautionskonto eine durchsuchbare Übersicht aller deutschen Sparkassen und Volksbanken. Wie sich die Zinsen auf ein klassisches Kautionskonto historisch entwickelt haben — und warum sie aktuell so niedrig ausfallen — erklärt Mietkaution Zinsen: Was Mieter wirklich bekommen.

Häufige Fragen

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