Eigenkapital für den Immobilienkauf: Was Vermieter wissen sollten

Eigenkapital bildet das Fundament jeder Immobilienfinanzierung. Wie viel wird tatsächlich benötigt, was zählt dazu, und wann kann zu viel Eigenkapital sogar nachteilig sein?

Warum Banken Eigenkapital verlangen

Eine Bank prüft vor jedem Immobiliendarlehen, ob der Kredit voraussichtlich vertragsgemäß zurückgezahlt wird (§ 505a BGB). Eigenkapital hilft ihr dabei doppelt: Es zeigt, dass Sie sparen können, und es senkt den Beleihungsauslauf — den Anteil des Kredits am Wert der Immobilie. Je niedriger er ist, desto weniger verliert die Bank im schlimmsten Fall bei einer Verwertung, und desto günstiger wird in der Regel der Zins.

Die Bundesbank veröffentlicht die Zinsen für neu vergebene Wohnungsbaukredite (Zinssätze für Wohnungsbaukredite). Im Sommer 2026 lagen die durchschnittlichen Konditionen für Zinsbindungen von über fünf bis zehn Jahren bei rund 3,7 %. Wie groß der Aufschlag bei hohem Beleihungsauslauf ausfällt, unterscheidet sich je Bank und Zeitpunkt; Vergleichsportale nennen für die Spanne von 60 % bis 100 % Beleihungsauslauf einige Zehntel Prozentpunkte. Die Zahlen ändern sich laufend — prüfen Sie den aktuellen Stand direkt bei der Bundesbank.

Was zählt als Eigenkapital?

• Ersparnisse auf Konten (Tagesgeld, Festgeld)
• Wertpapiere (Aktien, Fonds, ETFs) — sofern schnell verfügbar
• Lebensversicherungen oder Bausparverträge (mit Rückkaufswert bzw. Guthaben)
• Vorhandene Immobilienwerte (unbelastetes Grundstück/Haus)
• Private Darlehen von Familie oder Freunden — nur, wenn die Bank sie akzeptiert; oft gelten sie als Fremdkapital
• Eigenleistungen (Muskelhypothek) — von vielen Banken nur teilweise und mit Abschlag angerechnet

Wichtig: Eine Mietkaution, die Sie als Mieter hinterlegt haben, zählt nicht als Eigenkapital: Sie ist bis zur Abrechnung nach dem Auszug zweckgebunden. Ihre Rückzahlung können Sie erst dann einplanen.

Anforderungen der Banken

Faustregel: Mindestens 20 bis 30 % des Kaufpreises sollten aus Eigenmitteln stammen — zusätzlich zu den Kaufnebenkosten. Für Kapitalanleger gelten oft strengere Standards, da Banken neben Mieteinnahmen auch Risiken wie Leerstand berücksichtigen. Eine feste gesetzliche Mindestquote gibt es nicht; Banken entscheiden nach Bonität, Objekt und Beleihungswert im Einzelfall.

Beispielrechnung:

Wie viel Eigenkapital für die Kaufnebenkosten nötig ist, hängt stark vom Bundesland ab: Allein die Grunderwerbsteuer reicht von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in mehreren Ländern (§ 11 GrEStG in Verbindung mit den Landesgesetzen). Dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 1,5 % sowie beim Kauf über einen Makler die Courtage, die sich Käufer und Verkäufer bei Wohnungen und Einfamilienhäusern teilen müssen. Wie viel das in Euro ist, rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner für Ihr Bundesland aus. Wie stark die Nebenkosten die Rendite drücken, zeigt anschließend der Mietrendite-Rechner.

Vorteile hohen Eigenkapitals

1. Bessere Zinskonditionen durch niedrigeren Beleihungsauslauf
2. Höhere finanzielle Flexibilität
3. Schnellere Tilgung und geringere Gesamtzinskosten
4. Bessere Risikopufferung bei Mietausfällen
5. Mehr Spielraum bei der Anschlussfinanzierung, wenn der Zins dann höher liegt

Wann ist zu viel Eigenkapital nachteilig?

Übermäßiges Eigenkapital bindet liquide Mittel unnötig. Der Leverage-Effekt zeigt: Ein höherer Fremdkapitalanteil kann die Eigenkapitalrendite steigern — aber nur, solange die Rendite der Immobilie über dem Kreditzins liegt.

Rechenbeispiel: Eine vermietete Immobilie im Wert von 300.000 € erzielt eine Brutto-Mietrendite von 4 %, also 12.000 € Jahresertrag. Verglichen wird, wie sich der Kreditzins auf die Eigenkapitalrendite auswirkt (Kaufnebenkosten, Bewirtschaftungskosten und Tilgung sind der Übersicht halber ausgeklammert):

Bei 3 % Zins verdoppelt der Kredit die Eigenkapitalrendite, beim heutigen Zinsniveau von rund 3,7 % bleibt nur noch ein kleiner Hebel, und bei 4,5 % ist die Rendite sogar niedriger als ohne Kredit. Der Break-even liegt dort, wo der Kreditzins der Mietrendite entspricht. Wichtig ist außerdem, dass Ihre echte Rendite niedriger ist als die Brutto-Mietrendite, weil Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand abgehen — dann kippt der Hebel früher. Die Rechnung mit Ihren Zahlen erledigt der Cashflow-Rechner.

Steuerlich zählen bei vermieteten Objekten nur die Schuldzinsen als Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 EStG), nicht die Tilgung. Dazu kommt die Abschreibung auf das Gebäude (§ 7 Abs. 4 EStG). Das verbessert den Hebel etwas, hebt aber das Zinsrisiko nicht auf.

Risiken bei geringem Eigenkapital

• Zinsänderungsrisiko: Nach Ablauf der Zinsbindung gilt der dann aktuelle Zins — bei hoher Restschuld wirkt sich jeder Prozentpunkt stärker aus.
• Leerstand und Mietausfall: Die Rate läuft weiter, auch wenn keine Miete kommt. Planen Sie eine Liquiditätsreserve ein, unabhängig von der Kredithöhe.
• Instandhaltung: Größere Reparaturen und Modernisierungen trägt der Eigentümer und muss sie vorfinanzieren, oft aus Eigenkapital.
• Wertschwankung: Sinken die Preise, kann der Beleihungsauslauf bei der Anschlussfinanzierung über einer Schwelle liegen, ab der die Bank schlechtere Konditionen verlangt. Was sich bei den regulatorischen Puffern für Banken ändert, erklärt der Artikel zu den Kapitalpuffern ab 2027.

Strategien zum Eigenkapitalaufbau

1. Frühzeitig sparen durch Sparpläne in ETFs oder Fonds — mit Blick auf den Kaufzeitpunkt nicht zu risikoreich
2. Steuervorteile aus Vermietung nutzen (Anlage V)
3. Nicht benötigte Vermögenswerte verkaufen
4. Öffentliche Förderprogramme prüfen — etwa Angebote der KfW, die sich aber überwiegend an Selbstnutzer und energetische Maßnahmen richten und für reine Kapitalanlagen oft nicht infrage kommen
5. Kaufzeitpunkt und Kauf-Alternative gegeneinander abwägen: Mieten oder kaufen

Fazit

Eigenkapital ist das Fundament solider Immobilienfinanzierungen. Es reduziert Risiken, verbessert Kreditkonditionen und schafft Planungssicherheit — muss aber strategisch eingesetzt werden, um die Gesamtrendite nicht unnötig zu schmälern. Bei Zinsen um 3,7 % ist der Hebel für Vermieter deutlich kleiner als in der Niedrigzinsphase: Prüfen Sie Ihre Rechnung mit realistischen Bewirtschaftungskosten und einem Zinspuffer für die Anschlussfinanzierung. Dies ist eine allgemeine Information, keine Anlage- oder Finanzierungsberatung.

Quellen

• § 505a BGB – Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung, Bundesministerium der Justiz
• Deutsche Bundesbank: Zinssätze für Wohnungsbaukredite an private Haushalte (Stand 4. September 2026)
• § 11 GrEStG – Steuersatz sowie Landesgesetze zur Grunderwerbsteuer
• §§ 656c, 656d BGB – Teilung der Maklerprovision
• § 9 EStG – Werbungskosten
• § 7 EStG – Absetzung für Abnutzung
• KfW: Förderung für Privatpersonen

Häufige Fragen

Weiterführende Themen

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