Schneeräumpflicht im Winter: Was gilt für Mieter und Vermieter?

Sobald es schneit oder friert, stellt sich in vielen Häusern dieselbe Frage: Wer muss den Weg zur Haustür und den Gehweg räumen? Grundsätzlich ist das der Eigentümer. Mieter müssen nur ran, wenn es wirksam vereinbart ist. Wer die Pflicht vernachlässigt, haftet bei einem Sturz auf Schadensersatz und Schmerzensgeld.

Woher kommt die Räum- und Streupflicht?

Die Pflicht hat zwei Grundlagen, die man auseinanderhalten sollte:

1. Öffentlicher Gehweg: Eigentlich ist die Gemeinde für ihre Gehwege zuständig. Fast alle Städte und Gemeinden übertragen den Winterdienst auf Gehwegen aber per Straßenreinigungssatzung auf die Anlieger, also die Grundstückseigentümer. Die Satzung regelt Räumzeiten, Breite des Gehstreifens und erlaubte Streumittel. Sie richtet sich an den Eigentümer, nicht an den Mieter.
2. Wege auf dem Grundstück: Hauseingang, Zuwege, Treppen, Hof, Stellplätze und der Weg zu den Mülltonnen gehören zur Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers. Gegenüber den Mietern folgt die Pflicht außerdem direkt aus dem Mietvertrag: Der Vermieter muss den Zugang zur Wohnung in einem gefahrlosen Zustand erhalten (§ 535 BGB).

Ohne Satzung und ohne Übertragung muss der Vermieter nach dem Bundesgerichtshof nur die Wege auf seinem Grundstück räumen. Den öffentlichen Gehweg jenseits der Grundstücksgrenze schuldet er seinen Mietern grundsätzlich nicht, auch nicht einen schmalen Streifen direkt vor dem Grundstückszugang (BGH, Urteil vom 21.02.2018, Az. VIII ZR 255/16).

Wann muss geräumt und gestreut werden?

Zeiten: Nach ständiger Rechtsprechung besteht die Pflicht für die Zeit des normalen Tagesverkehrs. Als Richtwert gelten werktags 7 bis 20 Uhr und an Sonn- und Feiertagen 9 bis 20 Uhr (BGH, Urteil vom 20.11.1984, Az. VI ZR 169/83, und Urteil vom 12.06.2012, Az. VI ZR 138/11). Viele Satzungen legen ähnliche, teils abweichende Zeiten fest, etwa Beginn um 7 Uhr an Werktagen und 8 oder 9 Uhr am Wochenende. Maßgeblich ist die Satzung vor Ort.

Nachts muss grundsätzlich nicht geräumt werden. Wer um 22 Uhr auf einem vereisten Weg ausrutscht, hat in der Regel keinen Anspruch, es sei denn, vor Ort herrscht ausnahmsweise auch nachts starker Verkehr.

Anlass: Die Streupflicht setzt eine allgemeine Glättebildung voraus. Vereinzelte glatte Stellen reichen nach dem BGH nicht (Az. VI ZR 138/11). Hat es geschneit oder bildet sich Glatteis, muss innerhalb angemessener Zeit gehandelt werden. Bei anhaltendem Schneefall oder Eisregen muss nicht ununterbrochen geräumt werden. Sinnlose Maßnahmen, die sofort wieder zugeschneit werden, sind nicht geschuldet. Nach dem Ende des Niederschlags muss aber zügig, bei Bedarf auch mehrmals am Tag, nachgearbeitet werden.

Umfang: Es genügt ein Gehstreifen, auf dem zwei Fußgänger vorsichtig aneinander vorbeikommen, in der Praxis meist 1 bis 1,5 Meter breit. Die genaue Breite steht oft in der Satzung. Hauseingang, Treppen, Zugänge zu Mülltonnen und Briefkästen sowie die Zuwege zu Stellplätzen gehören dazu. Den geräumten Schnee darf man nicht auf die Fahrbahn, in Einfahrten oder auf Gullys schieben.

Kann die Pflicht auf Mieter übertragen werden?

Ja, aber nur durch eine vertragliche Vereinbarung. Möglich ist eine Klausel im Mietvertrag oder eine Hausordnung, die bei Vertragsschluss wirksam in den Mietvertrag einbezogen wurde. Nicht ausreichend sind:

• ein Aushang im Treppenhaus oder ein Rundschreiben des Vermieters,
• eine Hausordnung, die erst nachträglich eingeführt oder geändert wurde, ohne dass der Mieter zugestimmt hat,
• ein „so haben wir das hier immer gemacht” unter den Nachbarn.

Die Klausel sollte klar sagen, welche Flächen gemeint sind, und bei mehreren Parteien eine faire Verteilung vorsehen, etwa einen wöchentlichen Plan. In Einfamilienhäusern wird die Pflicht meist vollständig auf den Mieter übertragen, was üblich und zulässig ist.

Was bleibt beim Vermieter? Auch nach wirksamer Übertragung muss er kontrollieren, ob tatsächlich geräumt wird. Merkt er, dass ein Mieter seiner Pflicht regelmäßig nicht nachkommt, muss er einschreiten und notfalls selbst für einen Winterdienst sorgen. Gegenüber der Gemeinde bleibt ohnehin der Eigentümer verantwortlich, ein Bußgeld nach der Satzung trifft zunächst ihn.

Ältere und kranke Mieter: Die Übertragung wird nicht allein dadurch unwirksam, dass ein Mieter älter wird oder erkrankt. Er muss dann aber eine Vertretung organisieren und bezahlen. Kann er das dauerhaft nicht mehr, ist eine Änderung der Vereinbarung, etwa gegen Beteiligung an den Kosten eines Winterdienstes, für beide Seiten meist die bessere Lösung.

Eigentumswohnungen: Die Wohnungseigentümer können einzelne Eigentümer nicht per Mehrheitsbeschluss zum turnusmäßigen Schneeräumen verpflichten. Ein solcher Beschluss ist nichtig (BGH, Urteil vom 09.03.2012, Az. V ZR 161/11). Die Gemeinschaft beauftragt deshalb in der Regel einen Dienstleister.

Die wichtigsten Urteile

Wer haftet bei einem Glätteunfall?

Stürzt jemand, weil nicht geräumt oder gestreut wurde, kommen Schadensersatz und Schmerzensgeld in Betracht. Wer haftet, hängt davon ab, wer gestürzt ist und wer zuständig war:

• Der eigene Mieter stürzt auf dem Grundstück: Der Vermieter haftet aus dem Mietvertrag. Seit dem Urteil des BGH vom 06.08.2025 (Az. VIII ZR 250/23) ist klar: Das gilt auch, wenn die Eigentümergemeinschaft oder der Vermieter selbst einen Hausmeister- oder Winterdienst beauftragt hat. Versäumt der Dienst das Streuen, muss sich der Vermieter das zurechnen lassen wie eigenes Verschulden. Er kann sich dann nur beim Dienstleister schadlos halten.
• Ein Besucher, Postbote oder Passant stürzt: Es haftet, wer die Verkehrssicherungspflicht verletzt hat (§ 823 BGB). Das kann der Eigentümer sein oder der Mieter, der die Räumpflicht vertraglich übernommen und versäumt hat. Hat der Vermieter seine Kontrollpflicht verletzt, können beide nebeneinander haften.
• Mitverschulden: Wer erkennbar glatte Wege ohne Not und ohne Vorsicht betritt, etwa mit ungeeigneten Schuhen, muss sich ein Mitverschulden anrechnen lassen (§ 254 BGB). Der Anspruch wird dann gekürzt, in Extremfällen entfällt er.

Der Gestürzte muss beweisen, dass zur Unfallzeit eine Räumpflicht bestand, also allgemeine Glätte herrschte, und dass der Sturz auf die unterlassene Maßnahme zurückgeht. Fotos, Zeugen und Wetterdaten helfen beiden Seiten.

Streumittel: Was ist erlaubt?

Viele Gemeinden verbieten Streusalz auf Gehwegen oder erlauben es nur in Ausnahmefällen, etwa bei Eisregen oder auf Treppen und Gefällestrecken. Salz schädigt Bäume, Pflanzen, Pfoten von Hunden und Bausubstanz. Verstöße können mit einem Bußgeld geahndet werden.

Üblich und fast überall erlaubt sind abstumpfende Mittel wie Sand, Splitt, Granulat oder spezielle umweltfreundliche Streumittel. Asche ist in manchen Satzungen ausdrücklich ausgeschlossen. Was genau gilt, steht in der Straßenreinigungssatzung der Gemeinde, die meist auf deren Website abrufbar ist.

Wer Schaufel, Besen und Streumittel stellt, ist gesetzlich nicht geregelt. Das sollte deshalb im Mietvertrag oder in der Hausordnung festgehalten werden.

Winterdienst beauftragen: Kosten und Umlage

Vor allem in Mehrparteienhäusern beauftragen viele Vermieter einen professionellen Winterdienst oder lassen den Hausmeister räumen. Das vermeidet Streit über Räumpläne und Vertretungen und sorgt meist für verlässlichere Ergebnisse.

Umlage auf die Mieter: Die Kosten sind Betriebskosten nach § 2 Nr. 8 BetrKV (Straßenreinigung) und können über die Nebenkostenabrechnung umgelegt werden, wenn der Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten vorsieht. Der allgemeine Hinweis, dass der Mieter die Betriebskosten trägt, genügt (BGH, Az. VIII ZR 137/15). Macht der Hausmeister den Winterdienst, laufen die Kosten über die Hauswartposition. Welche Posten sonst noch umlagefähig sind, zeigt die Übersicht zu umlagefähigen Nebenkosten.

Keine doppelte Belastung: Muss ein Mieter laut Vertrag selbst räumen, darf er nicht zusätzlich für einen Winterdienst auf denselben Flächen zahlen.

Steuer: Mieter können ihren Anteil an den Winterdienstkosten als haushaltsnahe Dienstleistung nach § 35a EStG geltend machen. Das gilt auch für den Winterdienst auf dem öffentlichen Gehweg vor dem Haus. Der Anteil muss in der Nebenkostenabrechnung ausgewiesen sein oder vom Vermieter bescheinigt werden.

Was Mieter tun sollten

1. Mietvertrag und Hausordnung prüfen: Steht dort ausdrücklich, dass Sie räumen müssen? Wenn nicht, ist der Vermieter zuständig.
2. Räumplan klären: Bei mehreren Parteien sollte klar sein, wer wann dran ist. Tauschen ist erlaubt, solange jemand räumt.
3. Vertretung organisieren: Für Urlaub, Dienstreisen oder Krankheit rechtzeitig Nachbarn oder einen bezahlten Dienst einbinden. Die Pflicht entfällt nicht, nur weil Sie nicht da sind.
4. Versicherung prüfen: Eine private Haftpflichtversicherung deckt Schäden aus einer vertraglich übernommenen Räumpflicht in vielen Tarifen ab. Ein Blick in die Bedingungen lohnt sich.
5. Nicht geräumt? Melden: Ist der Vermieter zuständig und wird nicht geräumt, sollten Sie ihn schriftlich informieren. Kommt es zu einem Sturz, Fotos vom Weg machen und Zeugen notieren.

Was Vermieter wissen sollten

Zuständigkeit klar regeln. Die Räumpflicht gehört ausdrücklich in den Mietvertrag, mit genauen Flächen und einem Verteilungsschlüssel. Die Mietvertrags-Checkliste hilft, daran zu denken.

Kontrollieren und dokumentieren. Auch wenn Mieter oder ein Dienstleister räumen, sollten Vermieter stichprobenartig prüfen, ob das klappt, und Beschwerden sofort nachgehen. Ein Winterdienst-Protokoll mit Datum, Uhrzeit und Maßnahme ist im Streitfall viel wert.

Winterdienstvertrag genau lesen. Nach dem BGH-Urteil von 2025 haftet der Vermieter gegenüber seinen Mietern auch für Fehler des Dienstleisters. Der Vertrag sollte deshalb Leistungszeiten, Flächen, Häufigkeit und eine ausreichende Betriebshaftpflichtversicherung des Dienstes festlegen, damit Regress möglich ist.

Versichern. Eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht übernimmt berechtigte Ansprüche nach Glätteunfällen und wehrt unberechtigte ab. Bei Eigentumswohnungen besteht sie meist über die Gemeinschaft, für das Mietverhältnis selbst lohnt ein Blick in den eigenen Versicherungsschutz.

Dachlawinen und Eiszapfen nicht vergessen. Zur Verkehrssicherungspflicht im Winter gehört auch, vor herabfallendem Schnee und Eis zu warnen oder ihn zu entfernen, wenn eine konkrete Gefahr erkennbar ist. In schneereichen Regionen können Schneefanggitter vorgeschrieben oder ortsüblich sein.

Häufige Fragen

Weiterführende Themen

• Verkehrssicherungspflicht (Glossar)
• Vermieterhaftpflichtversicherung: Was sie abdeckt
• Hausordnung im Mehrfamilienhaus
• Umlagefähige Nebenkosten
• Mietvertrags-Checkliste für Vermieter