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Mietbescheinigung: Was sie ist, wofür man sie braucht

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Mietbescheinigung: Was sie ist, wofür man sie braucht

Die Mietbescheinigung ist der schriftliche Nachweis über ein bestehendes oder früheres Mietverhältnis — fast immer wird sie von einer Behörde verlangt. Wichtig dabei: Die Pflicht des Vermieters, sie auszufüllen, folgt nicht aus dem Mietvertrag, sondern aus dem Sozialrecht.

Was ist eine Mietbescheinigung?

Eine Mietbescheinigung ist die schriftliche Bestätigung des Vermieters oder der Hausverwaltung über die Wohnsituation eines Mieters: Anschrift, Wohnfläche, Zusammensetzung der Miete, Beginn und gegebenenfalls Ende des Mietverhältnisses. In aller Regel handelt es sich nicht um ein frei formuliertes Schreiben, sondern um ein Formular der anfordernden Behörde, das der Vermieter ausfüllt und unterschreibt.

Der Begriff ist nicht gesetzlich definiert und wird uneinheitlich verwendet — Jobcenter nennen das Dokument oft „Bescheinigung des Vermieters”, Wohngeldstellen „Mietbescheinigung”, manche Formulare heißen schlicht „Anlage Unterkunft”. Welche Bescheinigung im Einzelfall gemeint ist, sortiert der Beitrag Vermieterbescheinigung: Welches Dokument ist eigentlich gemeint?.

Die Rechtsgrundlage: drei Gesetze, drei Behörden

Der wichtigste und am häufigsten missverstandene Punkt: Es gibt keine mietvertragliche Pflicht zur Ausstellung einer Mietbescheinigung. Die Pflicht ergibt sich aus dem Sozialrecht und richtet sich an den Vermieter als Dritten — je nach Leistung aus einer anderen Norm.

Bürgergeld (Jobcenter) — § 60 Abs. 6 SGB II. Wer jemandem, der Leistungen nach dem SGB II beantragt oder bezieht, eine Unterkunft zur Verfügung stellt, hat dem Jobcenter auf Verlangen Auskunft zu erteilen — ausdrücklich „insbesondere über die Höhe etwaiger Entgelte, Dauer der Rechtsbeziehung, Anzahl der die Unterkunft Nutzenden und Abrechnungsmodalitäten”. Hintergrund ist § 22 SGB II: Das Jobcenter übernimmt die Kosten der Unterkunft nur in angemessener Höhe und muss die tatsächlichen Kosten deshalb kennen.

Sozialhilfe und Grundsicherung im Alter — § 117 SGB XII. Für Leistungen nach dem SGB XII bestehen vergleichbare Auskunftspflichten Dritter gegenüber dem Sozialhilfeträger.

Wohngeld — § 23 Abs. 3 WoGG. Hier ist die Formulierung am deutlichsten: Der Empfänger der Miete ist verpflichtet, auf Verlangen der Wohngeldbehörde „über die Höhe und Zusammensetzung der Miete sowie über andere das Miet- oder Nutzungsverhältnis betreffende Umstände Auskunft zu geben”.

Allen drei Normen gemeinsam ist die Einschränkung: Die Auskunft ist zu erteilen, soweit sie für die Durchführung des jeweiligen Gesetzes erforderlich ist. Das ist keine Formel, sondern eine Grenze — dazu unten mehr.

Wann wird sie benötigt?

Bürgergeld und Sozialhilfe. Der häufigste Fall. Das Jobcenter oder Sozialamt prüft anhand der Bescheinigung, wie hoch Kaltmiete, Nebenkosten und Heizkosten sind, ob die Heizkosten in der Miete enthalten sind, wie viele Personen die Wohnung nutzen und wie groß sie ist. Erst daraus ergibt sich, was als Bedarf für Unterkunft und Heizung anerkannt wird.

Wohngeld. Die Wohngeldbehörde benötigt die Bescheinigung insbesondere dann, wenn sich die Miete seit Vertragsschluss geändert hat oder der Mietvertrag die aktuelle Zusammensetzung nicht mehr abbildet.

Wohnungswechsel. Ein neuer Vermieter fragt gelegentlich nach einer Bestätigung des bisherigen Vermieters. Das ist etwas völlig anderes: eine freiwillige Auskunft ohne gesetzliche Grundlage — in der Sache meist eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung.

Sonstige Zwecke. Banken, Versicherungen oder Arbeitgeber verlangen im Einzelfall einen Nachweis über die Wohnkosten. Auch hier gibt es keine Ausstellungspflicht; der Vermieter entscheidet frei.

Wer stellt sie aus?

Ausstellen kann sie, wer Vermieter im Rechtssinne ist:

  • private Vermieter
  • Hausverwaltungen im Auftrag des Eigentümers
  • Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften
  • bei Untermiete: der Hauptmieter, denn er ist gegenüber dem Untermieter der Vermieter

Was hineingehört

Maßgeblich ist das Formular der Behörde. Abgefragt werden typischerweise:

Angaben zur Wohnung: Anschrift, Wohnfläche in Quadratmetern, Zahl der Zimmer, Art der Heizung und der Warmwasserbereitung. Wie die Wohnfläche korrekt ermittelt wird, erklärt Wohnflächenberechnung — die Angabe wird bei der Angemessenheitsprüfung direkt verwendet.

Angaben zum Mietverhältnis: Namen der Mieter, Beginn des Mietverhältnisses, gegebenenfalls Ende, Anzahl der Personen, die die Wohnung tatsächlich nutzen.

Kostenaufstellung: Nettokaltmiete, Betriebskostenvorauszahlung, Heizkostenvorauszahlung, Gesamtmiete — und vor allem die Frage, welche Kosten in welcher Position enthalten sind. Ob die Heizkosten in der Nebenkostenvorauszahlung stecken oder separat gezahlt werden, entscheidet darüber, wie die Behörde rechnet. Was Vermieter überhaupt umlegen dürfen, steht in Nebenkosten abrechnen als Vermieter.

Weitere Felder: Höhe und Art der Mietsicherheit, Angaben zu Mietrückständen, Kontoverbindung für eine etwaige Direktzahlung an den Vermieter.

Für Vermieter: Ausfüllen heißt bestätigen. Unrichtige Angaben sind beim Wohngeld ausdrücklich bußgeldbewehrt (§ 37 Abs. 1 WoGG) und können in allen anderen Fällen sozialrechtliche Folgen für den Mieter auslösen. Wer eine Position nicht sicher beziffern kann, sollte das im Formular kenntlich machen, statt zu schätzen.

Datenschutz: Was der Vermieter angeben muss — und was nicht

Die Auskunftspflicht reicht nur so weit, wie es zur Durchführung des jeweiligen Gesetzes erforderlich ist. Praktisch bedeutet das:

  • Gefragt wird nach dem Mietverhältnis — nicht nach dem Verhalten des Mieters, nicht nach Besuchern, nicht nach dem Zustand der Wohnung.
  • Der Vermieter füllt das Formular aus; er schuldet keine darüber hinausgehende Einschätzung.
  • Umgekehrt darf der Vermieter die Angaben nicht verweigern, weil er sie für privat hält — die Erforderlichkeit bestimmt die Behörde im Rahmen ihres Gesetzes.
  • Der Mieter kann bei der Behörde erfahren, welche Angaben zu ihm vorliegen. Die Verarbeitung der Sozialdaten selbst richtet sich nach dem Sozialdatenschutz des SGB X.

Kann der Vermieter die Ausstellung verweigern?

Hier lohnt die Unterscheidung, die viele Ratgeber unterschlagen:

Beim Wohngeld ist die Sache eindeutig. Wer die Auskunft nach § 23 WoGG nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig erteilt, begeht eine Ordnungswidrigkeit; die Geldbuße beträgt bis zu 2.000 € (§ 37 WoGG).

Beim Bürgergeld besteht die Auskunftspflicht nach § 60 Abs. 6 SGB II ebenso — sie ist aber nicht bußgeldbewehrt: Der Bußgeldkatalog des § 63 Abs. 1 SGB II erfasst die Absätze 1 bis 5 und 7 des § 60, nicht jedoch Absatz 6. Das Jobcenter kann die Auskunft verlangen, sie aber nicht mit einem Bußgeld erzwingen.

Für den Mieter heißt das in beiden Fällen: Er hat keinen eigenen mietvertraglichen Anspruch auf das ausgefüllte Formular. Bleibt der Vermieter untätig, ist der praktikable Weg nicht die Auseinandersetzung mit ihm, sondern der Gang zur Behörde — sie kann die Auskunft direkt beim Vermieter anfordern und die Wohnkosten übergangsweise anhand anderer Nachweise berücksichtigen: Mietvertrag, Kontoauszüge mit den Mietzahlungen, letzte Betriebskostenabrechnung.

Darf der Vermieter dafür Geld verlangen?

Nein. Eine Vergütung oder Aufwandsentschädigung für die Auskunft sehen weder das SGB II noch das SGB XII noch das WoGG vor. Der Aufwendungsersatz des § 65a SGB I betrifft andere Konstellationen und greift hier nicht. Ebenso wenig lässt sich die Bearbeitung dem Mieter in Rechnung stellen: Der Vermieter erfüllt eine eigene öffentlich-rechtliche Pflicht, keine Dienstleistung für den Mieter.

Abgrenzung: drei Bescheinigungen, die ständig verwechselt werden

DokumentRechtsgrundlagePflicht?Wofür
Mietbescheinigung§ 60 Abs. 6 SGB II, § 117 SGB XII, § 23 WoGGja, gegenüber der BehördeNachweis von Miethöhe, Wohnfläche und Mietverhältnis für Bürgergeld, Sozialhilfe, Wohngeld
Mietschuldenfreiheitsbescheinigungkeinenein, freiwilligNachweis gegenüber einem neuen Vermieter, dass keine Rückstände bestehen
Wohnungsgeberbestätigung§ 19 BMGja, gegenüber der meldepflichtigen PersonAnmeldung beim Einwohnermeldeamt, Bußgeld bis 1.000 €

Die Wohnungsgeberbestätigung ist dabei das einzige der drei Dokumente, das der Vermieter unaufgefordert und fristgebunden liefern muss — innerhalb von zwei Wochen nach Einzug. Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist umgekehrt vollständig freiwillig; ein Anspruch darauf besteht nach der Rechtsprechung nicht.

So läuft es in der Praxis ab

  1. Formular besorgen. Es kommt von der Behörde — mit dem Antrag auf Bürgergeld, Wohngeld oder Sozialhilfe. Ein selbst formuliertes Schreiben wird häufig nicht akzeptiert.
  2. Vorausfüllen, was man selbst weiß. Anschrift, Namen, Mietbeginn und die Beträge aus dem Mietvertrag kann der Mieter eintragen. Das verkürzt die Bearbeitung erheblich.
  3. Vermieter kontaktieren — schriftlich, mit dem Hinweis auf die anfordernde Stelle und einer konkreten Frist von etwa zwei Wochen.
  4. Prüfen und unterschreiben lassen. Gültig ist die Bescheinigung erst mit Unterschrift des Vermieters oder der Hausverwaltung; digitale Signaturen akzeptieren viele Behörden inzwischen.
  5. Bei der Behörde einreichen — und eine Kopie behalten. Bei der nächsten Mieterhöhung oder Betriebskostenanpassung wird meist eine neue Bescheinigung fällig.

Läuft der Antrag wegen der fehlenden Bescheinigung in eine Frist, gilt: Die Behörde über die Verzögerung informieren, statt sie abzuwarten. Vorläufige Bewilligungen anhand des Mietvertrags sind üblich.

Häufige Fragen

Kostet die Ausstellung einer Mietbescheinigung etwas?

Nein. Weder das SGB II noch das SGB XII oder das WoGG sehen eine Vergütung für die Auskunft vor. Der Vermieter erfüllt eine eigene öffentlich-rechtliche Pflicht und kann dafür weder von der Behörde noch vom Mieter eine Gebühr verlangen.

Auf welcher Rechtsgrundlage muss der Vermieter die Bescheinigung ausfüllen?

Je nach Leistung auf einer anderen: § 60 Abs. 6 SGB II beim Bürgergeld, § 117 SGB XII bei Sozialhilfe und Grundsicherung, § 23 Abs. 3 WoGG beim Wohngeld. Aus dem Mietvertrag folgt die Pflicht nicht — sie besteht gegenüber der Behörde, nicht gegenüber dem Mieter.

Was kann ich tun, wenn der Vermieter nicht reagiert?

Zuerst schriftlich erinnern und eine Frist von etwa zwei Wochen setzen. Bleibt es dabei, ist die Behörde der richtige Adressat: Sie kann die Auskunft direkt beim Vermieter anfordern und die Wohnkosten übergangsweise anhand von Mietvertrag, Kontoauszügen und letzter Betriebskostenabrechnung berücksichtigen. Einen eigenen mietvertraglichen Anspruch auf das ausgefüllte Formular hat der Mieter nicht.

Droht dem Vermieter ein Bußgeld, wenn er die Auskunft verweigert?

Beim Wohngeld ja: Wer die Auskunft nach § 23 WoGG nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig erteilt, handelt ordnungswidrig — die Geldbuße beträgt bis zu 2.000 € (§ 37 WoGG). Beim Bürgergeld nicht: Der Bußgeldkatalog des § 63 Abs. 1 SGB II erfasst die Auskunftspflicht des § 60 Abs. 6 SGB II nicht.

Kann ich das Formular als Mieter selbst vorausfüllen?

Ja, und es beschleunigt die Sache meist deutlich. Anschrift, Namen, Mietbeginn und die Beträge aus dem Mietvertrag kann der Mieter eintragen. Der Vermieter muss die Angaben aber prüfen, bestätigen und unterschreiben — erst dann ist das Dokument verwendbar.

Muss ich das Formular der Behörde verwenden?

In der Praxis ja. Jobcenter und Wohngeldstellen arbeiten mit eigenen Vordrucken, die genau die Angaben abfragen, die sie für die Berechnung brauchen. Ein frei formuliertes Bestätigungsschreiben wird häufig zurückgewiesen, weil Felder fehlen.

Gilt die Mietbescheinigung auch bei einem Untermietverhältnis?

Ja. Auch Untermieter benötigen sie, wenn sie Leistungen beantragen. Ausgestellt wird sie dann vom Hauptmieter — er ist gegenüber dem Untermieter der Vermieter und damit derjenige, der die Unterkunft zur Verfügung stellt.

Muss der Vermieter auch nach dem Auszug noch eine Bescheinigung ausstellen?

Die Auskunftspflicht knüpft an die Leistungsgewährung an, nicht an ein laufendes Mietverhältnis. Fragt die Behörde rückwirkend nach den Wohnkosten eines abgelaufenen Zeitraums, besteht die Pflicht auch nach dem Auszug fort.

Quellen

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