AfA (Abschreibung) für vermietete Immobilien einfach erklärt
Eine vermietete Immobilie verliert steuerlich betrachtet über die Jahre an Wert — die AfA (Absetzung für Abnutzung) macht diesen Werteverzehr jedes Jahr steuerlich geltend. Wie sie berechnet wird und was dabei zu beachten ist.
Was ist die AfA?
Die Absetzung für Abnutzung verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes steuerlich auf dessen Nutzungsdauer. Statt die Kaufsumme im Jahr des Erwerbs komplett abzusetzen, wird sie über viele Jahre verteilt geltend gemacht — als Teil der Werbungskosten in der Anlage V.
Welcher AfA-Satz gilt?
Für nach 2023 fertiggestellte Wohngebäude gilt grundsätzlich ein linearer AfA-Satz von 3 % pro Jahr. Für Altbauten vor 1925 gelten teils abweichende Sätze, für denkmalgeschützte oder besonders energieeffiziente Gebäude existieren Sonderabschreibungen mit höheren Sätzen.
| Baujahr | Regulärer AfA-Satz |
|---|---|
| Fertigstellung nach 2023 | 3 % pro Jahr |
| Fertigstellung 1925–2023 | 2 % pro Jahr |
| Fertigstellung vor 1925 | 2,5 % pro Jahr |
Was zählt zur Bemessungsgrundlage?
Nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises ist abschreibungsfähig — der Grundstücksanteil nicht, da Grund und Boden sich nicht abnutzen. Die Aufteilung erfolgt entweder laut Kaufvertrag oder über eine Kaufpreisaufteilung nach amtlichen Arbeitshilfen des Bundesfinanzministeriums.
AfA-Rechner
Unverbindliche Rechenhilfe — die genaue Kaufpreisaufteilung sollte im Zweifel mit dem Steuerberater abgestimmt werden.
Fertigstellung des Gebäudes
Dieser Betrag mindert jedes Jahr die zu versteuernden Mieteinnahmen — unabhängig davon, ob tatsächlich Geld ausgegeben wurde.
Sonderabschreibungen
Für energieeffiziente Neubauten und bestimmte Modernisierungsmaßnahmen existieren zeitlich befristete Sonder-AfA-Programme mit höheren Sätzen in den ersten Jahren. Diese Programme ändern sich häufig — eine aktuelle Prüfung beim Steuerberater lohnt sich vor jeder größeren Investition.
Häufige Fragen
Kann ich die AfA auch bei einer selbstgenutzten Wohnung geltend machen?
Nein — die AfA gilt ausschließlich für vermietete oder gewerblich genutzte Immobilien, nicht für selbstgenutzten Wohnraum.
Was passiert mit der AfA beim Verkauf der Immobilie?
Die bisherige AfA-Historie geht in der Regel nicht auf den Käufer über — er beginnt eine neue Abschreibung auf Basis seines eigenen Kaufpreises.
Muss ich die Kaufpreisaufteilung selbst vornehmen?
Sie kann im Kaufvertrag festgelegt werden, wird vom Finanzamt aber auf Plausibilität geprüft — bei unrealistischen Aufteilungen (z. B. sehr niedriger Grundstücksanteil) kann das Finanzamt eine eigene Berechnung ansetzen.