AfA (Abschreibung) für vermietete Immobilien einfach erklärt
Die AfA ist der einzige große Werbungskostenposten, dem kein Geldabfluss gegenübersteht: Sie senkt die Steuerlast Jahr für Jahr, ohne dass etwas bezahlt wird. Wie hoch sie ausfällt, entscheidet sich an zwei Stellen — am Satz, der sich nach der Fertigstellung des Gebäudes richtet, und an der Bemessungsgrundlage, die regelmäßig zu niedrig angesetzt wird.
Was ist die AfA?
Die Absetzung für Abnutzung verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes steuerlich auf dessen Nutzungsdauer. Statt die Kaufsumme im Jahr des Erwerbs komplett abzusetzen, wird sie über viele Jahre verteilt geltend gemacht — als Teil der Werbungskosten in der Anlage V.
Welcher AfA-Satz gilt?
Der lineare Satz ergibt sich aus § 7 Abs. 4 EStG und hängt allein davon ab, wann das Gebäude fertiggestellt wurde — nicht davon, wann Sie es gekauft haben. Wer 2026 einen Altbau von 1960 erwirbt, schreibt mit 2 Prozent ab, nicht mit 3.
| Fertigstellung des Gebäudes | Linearer AfA-Satz | Abschreibungsdauer |
|---|---|---|
| ab 2023 (nach dem 31.12.2022) | 3 % pro Jahr | rund 33 Jahre |
| 1925 bis 2022 | 2 % pro Jahr | 50 Jahre |
| vor 1925 | 2,5 % pro Jahr | 40 Jahre |
Die Prozentsätze sind typisierend: Sie unterstellen eine Nutzungsdauer, die mit dem tatsächlichen Zustand des Gebäudes nichts zu tun haben muss. Der Satz läuft auch dann weiter, wenn das Gebäude längst älter ist als die unterstellte Nutzungsdauer — abgeschrieben wird, bis die Bemessungsgrundlage aufgebraucht ist.
Im Anschaffungsjahr wird monatsgenau gerechnet. Wer im September kauft, setzt für das erste Jahr vier Zwölftel der Jahres-AfA an. Der AfA-Rechner nimmt diese Zeitanteilsrechnung sowie die degressive Variante ab; die Rechenhilfe weiter unten auf dieser Seite zeigt nur den linearen Jahresbetrag.
Was zählt zur Bemessungsgrundlage?
Nur der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig — der Grundstücksanteil nicht, da Grund und Boden sich nicht abnutzen. Die Aufteilung erfolgt vorrangig nach dem Kaufvertrag, sofern sie wirtschaftlich nachvollziehbar ist; sonst nach Verkehrswerten. Das Bundesfinanzministerium stellt dafür eine Arbeitshilfe bereit, die das Finanzamt regelmäßig heranzieht — bindend ist sie nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs aber nicht. Wer sie für unpassend hält, kann ein Gutachten dagegensetzen.
Der Posten, der am häufigsten fehlt: Zur Bemessungsgrundlage gehört nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Anschaffungsnebenkosten — Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbucheintrag und Maklercourtage, jeweils mit ihrem auf das Gebäude entfallenden Anteil. Bei einem Kaufpreis von 350.000 € und rund 10 Prozent Nebenkosten sind das gut 28.000 € zusätzliche Bemessungsgrundlage, die über die Laufzeit rund 560 € AfA im Jahr ausmachen. Wer sie vergisst, verschenkt über 50 Jahre einen fünfstelligen Betrag.
Nicht dazu gehören dagegen die Finanzierungskosten. Bereitstellungszinsen, Damnum und Gebühren für die Grundschuldbestellung sind sofort abziehbare Werbungskosten — sie wandern nicht in die AfA. Welcher Teil der Nebenkosten in welche Kategorie fällt, weist der Kaufnebenkosten-Rechner getrennt aus.
Später hinzukommende Herstellungskosten — ein Anbau, ein Dachgeschossausbau, eine Standardhebung — erhöhen die Bemessungsgrundlage ab dem Jahr ihrer Fertigstellung. Reine Reparaturen tun das nicht: Sie sind sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand. Wo die Grenze verläuft, steht unter Anlage V ausfüllen.
AfA-Rechner
Unverbindliche Rechenhilfe — die genaue Kaufpreisaufteilung sollte im Zweifel mit dem Steuerberater abgestimmt werden.
Fertigstellung des Gebäudes
Dieser Betrag mindert jedes Jahr die zu versteuernden Mieteinnahmen — unabhängig davon, ob tatsächlich Geld ausgegeben wurde. Die Rechenhilfe zeigt bewusst nur den linearen Grundfall. Für das monatsgenaue Anschaffungsjahr, den Vergleich mit der degressiven AfA und die Wirkung auf den Cashflow ist der AfA-Rechner die vollständige Variante.
Die Alternativen zum linearen Satz
Neben der linearen AfA gibt es vier Wege zu einer höheren Abschreibung. Alle vier sind an enge Voraussetzungen geknüpft, und die Fristen der beiden Neubauprogramme verschieben sich mit fast jedem Steuergesetz — der Stand hier ist September 2026 und gehört vor jeder Investition geprüft.
| Variante | Kern | Voraussetzung |
|---|---|---|
| Degressive AfA (§ 7 Abs. 5a EStG) | 5 % vom jeweiligen Restwert statt vom Anschaffungswert — in den ersten Jahren deutlich mehr, später weniger | Wohngebäude mit Baubeginn im begünstigten Zeitfenster; Wechsel zur linearen AfA ist später einmal möglich |
| Sonder-AfA Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG) | zusätzlich 5 % in jedem der ersten vier Jahre, neben der regulären AfA | neu geschaffener Wohnraum, Einhaltung von Baukosten- und Effizienzgrenzen, Vermietung über zehn Jahre |
| Denkmal- und Sanierungs-AfA (§§ 7h, 7i EStG) | erhöhte Absetzung der begünstigten Baukosten über zwölf Jahre | Denkmal oder Sanierungsgebiet, Bescheinigung der zuständigen Behörde, Abstimmung vor Baubeginn |
| Kürzere tatsächliche Nutzungsdauer (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) | Abschreibung über die nachgewiesene Restnutzungsdauer statt über 50 Jahre — bei stark abgenutzten Bestandsobjekten der größte Hebel | Nachweis durch ein Gutachten; das Finanzamt prüft es kritisch |
Die degressive Variante ist die einzige, die sich ohne Gutachten und ohne Bescheinigung rechnen lässt — der AfA-Rechner stellt sie dem linearen Verlauf gegenüber. Der Vorteil ist ein reiner Zeitvorteil: Über die gesamte Laufzeit wird derselbe Betrag abgeschrieben, nur früher.
Häufige Fragen
Kann ich die AfA auch bei einer selbstgenutzten Wohnung geltend machen?
Nein — die AfA gilt ausschließlich für vermietete oder gewerblich genutzte Immobilien, nicht für selbstgenutzten Wohnraum.
Was passiert mit der AfA beim Verkauf der Immobilie?
Zwei Dinge, und das zweite wird oft übersehen. Der Käufer beginnt eine neue Abschreibung auf Basis seines eigenen Kaufpreises; Ihre AfA-Historie geht nicht auf ihn über. Für Sie selbst gilt: Verkaufen Sie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist des § 23 EStG, wird die in Anspruch genommene AfA dem Veräußerungsgewinn wieder hinzugerechnet. Die Steuerersparnis der Vorjahre ist dann nur gestundet, nicht endgültig. Nach Ablauf der zehn Jahre bleibt der Gewinn bei privaten Vermietern dagegen steuerfrei — und die AfA damit endgültig verdient.
Ich habe die AfA jahrelang vergessen. Kann ich sie nachholen?
Nur eingeschränkt. Für bereits bestandskräftig veranlagte Jahre lässt sich die vergessene AfA nicht einfach nachträglich geltend machen; sie ist für diese Jahre verloren, und die Abschreibung läuft trotzdem weiter. Offen gebliebene Jahre sollten deshalb zügig korrigiert werden, solange die Bescheide noch änderbar sind.
Wie wird abgeschrieben, wenn ich die Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen habe?
Sie treten in die Position des Vorgängers ein und führen dessen Bemessungsgrundlage und dessen AfA fort — es beginnt also keine neue Abschreibung. Anders liegt es, wenn im Zuge der Übertragung eine Gegenleistung erbracht wird; dann entsteht insoweit ein entgeltlicher Erwerb mit eigener Bemessungsgrundlage.
Muss ich mich zwischen AfA und Erhaltungsaufwand entscheiden?
Nein, beides läuft nebeneinander: Die AfA schreibt die Anschaffung ab, der Erhaltungsaufwand erfasst die laufenden Reparaturen. Entscheidend ist nur, dass eine Maßnahme richtig eingeordnet wird — Herstellungskosten gehören in die AfA, Reparaturen in den Sofortabzug.
Muss ich die Kaufpreisaufteilung selbst vornehmen?
Sie kann im Kaufvertrag festgelegt werden, wird vom Finanzamt aber auf Plausibilität geprüft — bei unrealistischen Aufteilungen (z. B. sehr niedriger Grundstücksanteil) kann das Finanzamt eine eigene Berechnung ansetzen.
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