Staffelmietvertrag: Wie funktioniert die Staffelmiete?
Beim Staffelmietvertrag steht die künftige Miete von Anfang an fest — statt jährlicher Verhandlungen oder Verweis auf einen Index vereinbaren Mieter und Vermieter feste Erhöhungsschritte direkt im Mietvertrag.
Was ist ein Staffelmietvertrag?
Ein Staffelmietvertrag legt gemäß § 557a BGB im Voraus fest, wie sich die Miete zu bestimmten Zeitpunkten während der Mietdauer erhöht. Jede einzelne Erhöhungsstufe — die sogenannte Staffel — muss dabei als konkreter Geldbetrag im Vertrag stehen, nicht als Prozentsatz oder Formel. Mieter wissen dadurch von Beginn an exakt, wie viel sie in welchem Jahr zahlen werden.
Beispiel einer Staffelvereinbarung
| Zeitraum | Nettokaltmiete |
|---|---|
| Ab Mietbeginn | 900 € |
| Ab dem 13. Monat | 950 € |
| Ab dem 25. Monat | 1.000 € |
| Ab dem 37. Monat | 1.050 € |
Jede Staffel muss dabei mindestens ein Jahr unverändert bleiben — häufigere Erhöhungen sind unzulässig.
Rechner: Eigene Staffelmiete berechnen
Berechnen Sie Ihre eigene Staffelmietvereinbarung — inklusive Prüfung gegen die Mietpreisbremse und die gesetzliche Mindestlaufzeit pro Staffel.
Gesetzliche Voraussetzungen
- Schriftform: Die Staffelvereinbarung muss schriftlich im Mietvertrag festgehalten werden.
- Eurobetrag statt Prozent: Jede Staffel muss als fester Geldbetrag ausgewiesen sein.
- Mindestlaufzeit pro Staffel: Zwischen zwei Erhöhungsstufen müssen mindestens 12 Monate liegen.
- Keine weiteren Mieterhöhungen während der Laufzeit: Sowohl Erhöhungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) als auch Modernisierungsmieterhöhungen nach § 559 BGB sind während einer laufenden Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen.
Gilt die Mietpreisbremse auch bei der Staffelmiete?
Ja — und zwar für jede einzelne Staffel, nicht nur für die Ausgangsmiete. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf keine der vereinbarten Erhöhungsstufen die zulässige Mietpreisbremse-Grenze überschreiten, die zum jeweiligen Fälligkeitszeitpunkt der Staffel gilt. Das unterscheidet die Staffelmiete von einem verbreiteten Missverständnis: Eine vorab vereinbarte Staffel hebelt die Mietpreisbremse nicht aus.
Kündigungsverzicht bei Staffelmietverträgen
Vermieter können im Staffelmietvertrag zusätzlich einen Kündigungsverzicht des Mieters vereinbaren — für maximal vier Jahre ab Abschluss der Staffelvereinbarung. Danach gilt wieder das reguläre gesetzliche Kündigungsrecht mit den üblichen Fristen.
Staffelmiete vs. Indexmiete
Die Staffelmiete wird oft mit der Indexmiete verwechselt — beide sind Alternativen zur regulären Mieterhöhung, funktionieren aber grundlegend unterschiedlich:
| Merkmal | Staffelmiete | Indexmiete |
|---|---|---|
| Berechnungsgrundlage | Feste, vorab vereinbarte Eurobeträge | Verbraucherpreisindex (VPI) |
| Planbarkeit für Mieter | Von Anfang an exakt bekannt | Abhängig von der Inflation |
| Modernisierungsumlage | Während der Laufzeit ausgeschlossen | Weitgehend ausgeschlossen |
| Häufigkeit der Anpassung | Wie im Vertrag festgelegt, mind. 1 Jahr Abstand | Mindestens 1 Jahr Abstand |
Mehr zur Alternative: Indexmietvertrag: Vorteile, Nachteile und worauf Mieter und Vermieter achten sollten sowie der Indexmietvertrag-Rechner für die automatische Berechnung.
Vor- und Nachteile
Für Mieter:
- Volle Planungssicherheit über die gesamte Vertragslaufzeit
- Schutz vor überraschenden Modernisierungsmieterhöhungen
- Mietpreisbremse greift weiterhin bei jeder Staffel
Für Vermieter:
- Verlässliche, automatische Mietsteigerung ohne wiederkehrenden Verwaltungsaufwand
- Keine Notwendigkeit, die ortsübliche Vergleichsmiete regelmäßig nachzuweisen
- Höhere Miete kann durch die anfängliche Bindung schwerer nachverhandelt werden, falls sich der Markt stärker entwickelt als die vereinbarten Staffeln
Häufige Fragen
Darf die Staffelmiete in Prozent statt in Euro vereinbart werden?
Nein. § 557a BGB schreibt vor, dass jede Staffel als konkreter Geldbetrag ausgewiesen werden muss — eine prozentuale Erhöhung reicht nicht aus und macht die Klausel unwirksam.
Gilt die Kappungsgrenze auch bei der Staffelmiete?
Nein, die Kappungsgrenze (20 % bzw. 15 % in drei Jahren) gilt nur für Mieterhöhungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Bei der Staffelmiete gelten stattdessen die vorab vereinbarten Beträge sowie die Mietpreisbremse in angespannten Wohnungsmärkten.
Kann ich als Mieter kündigen, wenn mir eine Staffel zu teuer wird?
Grundsätzlich ja, mit der regulären gesetzlichen Kündigungsfrist — es sei denn, im Vertrag wurde ein Kündigungsverzicht von bis zu vier Jahren vereinbart. Ist dieser Zeitraum abgelaufen, greift wieder das normale Kündigungsrecht.
Darf der Vermieter zusätzlich zur Staffelmiete modernisieren und die Miete erhöhen?
Während der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung sind Modernisierungsmieterhöhungen nach § 559 BGB ausgeschlossen — die vereinbarten Staffeln sind die einzige zulässige Erhöhung in diesem Zeitraum.
Was passiert nach der letzten vereinbarten Staffel?
Ist die letzte Staffel erreicht und im Vertrag keine neue Staffelvereinbarung getroffen, gelten ab diesem Zeitpunkt wieder die regulären gesetzlichen Regeln zur Mieterhöhung, etwa nach der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Quellen
- Primärquelle § 557a BGB – Staffelmiete — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 559 BGB – Mieterhöhung bei Modernisierung — Bundesministerium der Justiz