Im Kontext der Mietkaution wird auch häufig von Anderkonten oder Treuhandkonten gesprochen. Was ist das eigentlich und wie funktioniert es für Mieter und Vermieter? Hier sollen alle Aspekte bei der Nutzung von Treuhandkonten beschrieben werden, insbesondere was für die Immobilienverwaltung sowohl für den Vermieter also Eigentümer der Immobilie als auch für die Verwaltung relevant ist.

Was ist ein Treuhandkonto?

TreuhandkontoBei einem Treuhandkonto gibt es drei Parteien: Die Bank, den Treugeber sowie den Treuhänder. Der Eigentümer des Vermögens ist der Treugeber (auch Treuhandgeber), der Treuhänder verwaltet lediglich das Vermögen und ist Inhaber des Kontos. Die Bank bietet die notwendige Infrastruktur um dieses Konstrukt rechtlich sicher abzubilden.

In der Regel gehören dem Kontoinhaber ebenfalls die Einlagen auf dem Konto – also die Person welche das Konto führt hat alle Rechte, die damit einhergehen. Bei einem Treuhandkonto ist dies anders – hier wird das Konto durch einen Treuhänder eröffnet, das Konto lautet auf den Namen des Treuhänders läuft jedoch auf fremde Rechnung. Die Einlagen hingegen, also die Werte die auf dem Konto vorhanden sind gehören nicht dem Treuhänder sondern dem Treugeber. Dieser ist Eigentümer der Einlagen – kann jedoch nicht direkt darauf zugreifen, sondern lediglich über den Treuhänder. Wie der Name bereits andeutet, gibt der Eigentümer der Einlagen diese in „treue Hände“ – vertraut als darauf dass der Treuhänder diese Rechte nicht fälschlicherweise missbraucht.

Im Bereich der Mietkaution kommen häufig Treuhandkonten zum Einsatz, bei denen der Vermieter die Mietkaution für den Mieter anlegt, so wie es im Mietrecht vorgesehen ist.

Welche Arten von Treuhandkonten gibt es?

Grundsätzlich kann man zwei Arten von Treuhandkonten unterscheiden: Offene und verdeckte Treuhandkonten.

Offene Treuhandkonten

Bei einem offenen Treuhandkonto wird das Treuhandverhältnis bei der Eröffnung des Kontos kenntlich gemacht. So kann dies bspw. bei einem Mietkautionskonto wie folgt lauten: Max Mustermann, Mietkaution, Musterstraße 13, Musterstadt

Verdeckte Treuhandkonten

Bei einem verdeckten Treuhandkonto wird ebenfalls das Konto durch den Treuhänder eröffnet, allerdings ist bei dem Konto nicht ersichtlich, dass ein Treuhandverhältnis besteht. Diese Art von Treuhandkonten sind nicht für die Mietkaution zu empfehlen, da diese im Insolvenzfall dem Treuhänder zugeordnet werden.

Was ist ein Anderkonto?

Ein Anderkonto ist eine spezielle Form eines Treuhandkontos, welches nur von bestimmten Berufsgruppen eingerichtet werden kann, bspw. Notare (Notaranderkonto), Anwälte, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater. Auch wenn der Begriff Anderkonto häufig in Verbindung mit der Mietkaution und der Mietverwaltung oder Hausverwaltung gebracht wird, so handelt es sich für Verwalter um ein offenes Treuhandkonto.

Wer nutzt ein Treuhandkonto?

Treuhandkonten kommen in unterschiedlichsten Lebenssituationen zum Einsatz, es gibt jedoch eine Reihe von Berufsgruppen für die Treuhandkonten sinnvoll sind und zum Einsatz kommen. Diese Berufe arbeiten regelmäßig mit Treuhandkonten:

  • Notar
  • Rechtsanwalt
  • Steuerberater
  • Wirtschaftsprüfer
  • Pfarrer
  • Verwalter

So gibt das Berufsrecht hierfür häufig bereits strenge Richtlinien vor, wie mit Geld von Mandanten umgegangen werden muss, sodass bspw. ein Anwalt fremdes Geld relativ zeitnah auf einem Anderkonto hinterlegen muss, sobald klar wird dass dieses nicht direkt an den Berechtigten weitergeleitet werden kann.

Wie hoch sind die Kosten bei einem Treuhandkonto?

Grundsätzlich gibt es keinen festgelegten Wert für die Einrichtung und Führung von Treuhandkonten, jede Bank kann dies selber entscheiden wie hoch die Gebühren hierfür sind – es gibt auch Banken die dies kostenlos anbieten. Manche Banken nehmen einen Anteil von 1% oder 0,5% der Einlagen als Gebühr, sodass sich die Kosten anhand der Höhe der Einlagen orientieren – insbesondere wenn es nicht um die Mietkaution geht sondern bspw. um Anderkonten beim Hauskauf.

Einen Vergleich von Mietkautionskonten kann man hier einfach und schnell selber durchführen – hierzu wird lediglich die Kautionssumme eingetragen und dann für verschiedene Banken die Zinsen und Gebühren berechnet:

Was sind die Vorteile von einem Treuhandkonto?

  • Rechtssichere Verwahrung von Fremdgeldern
  • Treuhandkonten können nicht überzogen werden
  • Rechte und Pflichten sind klar durch einen Vertrag vorab definiert

Welche Nachteile können bei einem Treuhandkonto bestehen?

  •  Sofern es nicht als Anderkonto geführt wird, ist es nicht insolvenzsicher
  • Im Todesfalle des Verwalters ist es für den Eigentümer schwierig an das Geld zu kommen
  • Als Eigentümer hat man kein Auskunftsrecht bei der Bank

Wie kann man ein Treuhandkonto eröffnen und einrichten?

Die Eröffnung und Einrichtung eines Treuhandkontos wird nicht von jeder Bank ermöglicht, es gibt einige Banken die sich auf diese spezielle Rechtsform und die Führung solcher Konten spezialisiert haben.

Vermieter die die Mietkaution erhalten und Verwalter, die die Mieteingänge verwalten, sollten darauf achten dass als Konto ein offenes Treuhandkonto geführt wird, um die Nachweispflicht zu erfüllen, dass das Konto mit dem Fremdeinlagen nicht Ihnen persönlich zugeschrieben wird.

Wenn ein Treuhandkonto eröffnet wird, sollten folgende Dinge beachtet werden:

  • Der Eigentümer muss angegeben werden, also Name und Adresse des Treugebers
  • Es wird angegeben, wer der wirtschaftlich Berechtige des Kontos ist
  • Der Treugeber ist nicht dazu berechtigt ein Auskunftsrecht oder Verfügungsrecht über das Konto eingeräumt zu bekommen
  • Die steuerliche Zuschreibung (Zinserträge) der Einlagen erfolgt auf den Treugeber
  • Die Bank haftet nicht für unrechtmäßige Zugriffe durch den Treuhänder
  • Es sollte kein Pfandrecht bei dem Konto eingeräumt werden
  • Bei allen Treuhandkonten gilt: Das Konto kann nicht überzogen werden

Tipp: Die DKB Bank bietet mit der DKB-Treuhänderplattform eine Möglichkeit um die treuhändische Verwaltung von Fremdgeldern und Mandantengeldern über das Onlinebanking im Internet zu vereinfachen. Eine Sonderform davon ist die DKB Verwalterplattform für Vermieter und Verwalter, die es ebenfalls ermöglicht Treuhandkonten zur Verwaltung fremder Immobilien anzulegen.

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