Treuhandkonto: Definition, Arten, Kosten und Einsatz bei der Mietkaution

Ein Treuhandkonto ist ein Konto, das jemand auf seinen Namen führt, während das Geld darauf wirtschaftlich einem anderen gehört. Notare wickeln darüber Immobilienkäufe ab, Hausverwaltungen die Rücklagen — und Vermieter die Mietkaution, die sie nach § 551 BGB getrennt von ihrem eigenen Vermögen anlegen müssen.

Was ist ein Treuhandkonto?

Bei einem Treuhandkonto fallen rechtliche Inhaberschaft und wirtschaftliches Eigentum auseinander. Der Treuhänder eröffnet das Konto und ist gegenüber der Bank allein verfügungsberechtigt. Das Guthaben gehört aber wirtschaftlich dem Treugeber, für den der Treuhänder es verwaltet.

Grundlage ist ein Treuhandvertrag zwischen Treugeber und Treuhänder. Er regelt, wofür das Geld verwendet werden darf, wann es herauszugeben ist und wem die Erträge zustehen. Rechtlich ist das in der Regel ein Auftrag oder eine Geschäftsbesorgung nach §§ 662 und 675 BGB. Bei der Mietkaution übernimmt der Mietvertrag mit der Kautionsvereinbarung diese Rolle, ergänzt durch die gesetzliche Anlagepflicht des § 551 BGB.

Wichtig für den späteren Schutz ist das sogenannte Unmittelbarkeitsprinzip: Das Geld sollte direkt vom Treugeber auf das Treuhandkonto fließen und dort ausschließlich fremdes Geld liegen. Zahlt der Treuhänder eigenes Geld ein oder nutzt das Konto für eigene Zwecke, verwischt die Trennung — und mit ihr der Schutz.

Die Arten von Treuhandkonten

Offenes und verdecktes Treuhandkonto

Beim offenen Treuhandkonto geht das Treuhandverhältnis aus der Kontobezeichnung hervor, zum Beispiel „Max Mustermann, Mietkaution Musterstraße 13, 2. OG links“. Die Bank weiß damit, dass das Guthaben nicht dem Kontoinhaber gehört. Das ist die Voraussetzung dafür, dass Gläubiger des Treuhänders nicht darauf zugreifen können.

Beim verdeckten Treuhandkonto ist das Treuhandverhältnis nach außen nicht sichtbar. Für Dritte sieht es aus wie ein gewöhnliches Konto des Inhabers. Den Nachweis, dass das Geld einem anderen gehört, muss der Treugeber im Ernstfall selbst führen — für die Mietkaution ist das ungeeignet.

Anderkonto

Das Anderkonto ist eine besonders streng geregelte Form des offenen Treuhandkontos. Die Banken führen es nur für Berufsträger mit Verschwiegenheitspflicht und nach eigenen Anderkontenbedingungen. Das bekannteste Beispiel ist das Notaranderkonto beim Immobilienkauf: Der Käufer zahlt den Kaufpreis dort ein, der Notar zahlt ihn erst an den Verkäufer aus, wenn die vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind.

Private Vermieter und Hausverwaltungen können kein Anderkonto eröffnen. Für sie ist das offene Treuhandkonto die passende Form.

Einzel- oder Sammeltreuhandkonto

Ein Einzeltreuhandkonto gehört zu genau einem Treugeber, bei der Mietkaution also zu einem Mietverhältnis. Ein Sammeltreuhandkonto bündelt die Gelder mehrerer Treugeber. Das spart Kontoführung, verlangt aber eine saubere Buchhaltung, damit Einzahlungen, Zinsen und Entnahmen jedem Mieter zugeordnet werden können. Worauf es dabei ankommt, steht unter Kautionssammelkonto.

Wofür Treuhandkonten genutzt werden

• Mietkaution: Vermieter legen die Kaution des Mieters getrennt von ihrem Vermögen an.
• Wohnungseigentümergemeinschaften: Hausverwaltungen führen Hausgeld und Erhaltungsrücklage treuhänderisch für die Eigentümer.
• Immobilienkauf: Der Kaufpreis wird über das Notaranderkonto abgewickelt, wenn eine direkte Zahlung nicht ausreicht.
• Nachlass und Erbe: Testamentsvollstrecker oder Nachlasspfleger verwalten Geld für die Erben.
• Bestattungsvorsorge: Bestatter oder Treuhandgesellschaften verwahren vorab gezahlte Beträge für die spätere Bestattung.
• Insolvenzverwaltung: Der Insolvenzverwalter führt Konten für die Masse.
• Zahlungsverkehr: Zahlungsdienste und Plattformen halten Kundengelder auf Treuhandkonten, bis die Leistung erbracht ist.

Treuhandkonto für die Mietkaution

§ 551 Abs. 3 BGB verpflichtet den Vermieter, eine Geldkaution getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist anzulegen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Kaution.

Das offene Treuhandkonto erfüllt diese Pflicht direkt: Der Vermieter eröffnet ein Konto mit einer Bezeichnung, die Mieter und Wohnung erkennen lässt, der Mieter überweist die Kaution — auch in den drei erlaubten Raten — und der Vermieter verwaltet das Guthaben bis zum Ende des Mietverhältnisses. Nach dem Auszug rechnet er ab und überweist den Rest samt Zinsen.

Digitale Anbieter haben diesen Ablauf stark vereinfacht: Das Konto wird online eröffnet, der Mieter bekommt eine eigene IBAN für die Einzahlung, und mehrere Kautionen lassen sich an einer Stelle verwalten. Einen Vergleich zweier solcher Modelle zeigt heykaution vs. Smartmiete; die Details eines Anbieters stehen unter Smartmiete im Detail.

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Treuhandkonto, Verpfändung oder Abtretung — die Unterschiede

Für eine Geldkaution auf einem Konto gibt es zwei Grundmodelle: Entweder der Vermieter führt ein Treuhandkonto, oder der Mieter eröffnet ein Konto auf eigenen Namen und sichert es dem Vermieter über eine Verpfändungs- oder Abtretungserklärung. Im Alltag fühlen sich beide ähnlich an, rechtlich und praktisch unterscheiden sie sich deutlich:

Was das praktisch bedeutet:

• Für Vermieter ist das Treuhandkonto bequemer. Sie brauchen keine Bankbestätigung über eine Verpfändung, müssen bei Mieterwechseln nicht auf Freigaben warten und haben alle Kautionen im Blick. Im Gegenzug tragen sie die Kontoführung und müssen die Kaution jederzeit sauber getrennt halten.
• Für Mieter ist die Verpfändung die Variante mit mehr Kontrolle. Das Geld bleibt auf ihrem Namen, sie sehen jede Buchung und können für die Zinsen einen Freistellungsauftrag erteilen. Dafür müssen sie selbst ein Konto eröffnen und darauf achten, dass die Bank die Verpfändung vermerkt — ohne diese Anzeige entsteht kein Pfandrecht.
• Die Abtretung spielt bei Wohnraum kaum eine Rolle. Sie überträgt die Forderung gegen die Bank ganz auf den Vermieter und geht damit weiter als nötig.

Wer sich zwischen den Modellen nicht entscheiden möchte oder kein Geld binden will, kann statt einer Geldkaution eine Mietkautionsbürgschaft stellen. Dann entfällt das Konto vollständig.

Schutz bei Insolvenz und Pfändung

Der wichtigste Grund für ein Treuhandkonto ist die Trennung vom Vermögen des Treuhänders. Sie wirkt in zwei Situationen:

• Insolvenz des Treuhänders: Gehört das Guthaben wirtschaftlich dem Treugeber, fällt es nicht in die Insolvenzmasse. Der Treugeber kann es nach § 47 InsO aussondern, also vom Insolvenzverwalter herausverlangen.
• Pfändung durch Gläubiger des Treuhänders: Pfändet ein Gläubiger des Kontoinhabers das Treuhandkonto, kann der Treugeber mit der Drittwiderspruchsklage nach § 771 ZPO dagegen vorgehen.

Dieser Schutz ist allerdings kein Automatismus. Er setzt voraus, dass das Konto als Treuhandkonto erkennbar ist, dass darauf nur fremdes Geld liegt und dass der Treugeber sein Recht geltend macht. Genau hier liegt das Risiko des verdeckten Treuhandkontos und vermischter Konten: Lässt sich nicht nachweisen, welches Geld wem gehört, bleibt der Treugeber im schlimmsten Fall einfacher Insolvenzgläubiger.

Vor der Insolvenz der Bank schützt das Treuhandkonto dagegen nicht — dafür ist die gesetzliche Einlagensicherung zuständig. Wie sie bei Treuhand- und Kautionskonten greift, erklärt Einlagensicherung bei der Mietkaution.

Treuhandkonto eröffnen

Die Eröffnung läuft ähnlich wie bei einem normalen Konto, mit einigen zusätzlichen Angaben:

1. Bank oder Anbieter wählen. Sparkassen, Volks- und Raiffeisenbanken führen Treuhandkonten meist in der Filiale, spezialisierte digitale Anbieter für Mietkautionen komplett online.
2. Treuhandverhältnis offenlegen. Die Bank muss nach dem Geldwäschegesetz wissen, für wen das Konto geführt wird, und stellt den wirtschaftlich Berechtigten fest. Bei der Mietkaution sind das Name und Anschrift des Mieters.
3. Unterlagen bereithalten. In der Regel Personalausweis oder Reisepass des Treuhänders, Angaben zum Treugeber und den Zweck des Kontos; bei der Mietkaution oft den Mietvertrag oder zumindest Adresse und Datum des Mietverhältnisses.
4. Kontobezeichnung festlegen. Das Konto sollte ausdrücklich als Treuhandkonto oder Mietkautionskonto mit Bezug zum Mieter bezeichnet werden.
5. Pfandrecht der Bank ausschließen lassen. Banken behalten sich nach ihren AGB ein Pfandrecht an Guthaben ihrer Kunden vor. Für ein Treuhandkonto sollte schriftlich bestätigt sein, dass es nicht für eigene Verbindlichkeiten des Kontoinhabers herangezogen wird.

Private Vermieter finden einen Leitfaden mit den typischen Stolpersteinen unter Mietkautionskonto eröffnen: Was private Vermieter wissen müssen.

Kosten: Gibt es kostenlose Treuhandkonten?

Einen einheitlichen Preis gibt es nicht, jede Bank legt ihre Gebühren selbst fest. Üblich sind:

• Kontoführungsgebühren pro Monat oder Jahr,
• Einrichtungsgebühren, vor allem bei Filialbanken und Anderkonten,
• Entgelte je Buchung oder für Kontoauszüge bei geschäftlichen Treuhandkonten.

Kostenlose Treuhandkonten gibt es vor allem bei digitalen Mietkautionsanbietern, etwa bei Smartmiete mit der Partnerbank Instabank. Einen laufend gepflegten Vergleich mit Zinssatz und Kontoführungsgebühr zeigt Mietkautionskonto: Anbieter im Vergleich.

Bei der Mietkaution trägt der Vermieter die Kosten, denn die getrennte Anlage ist seine Pflicht. Die Gebühren dürfen die Kaution des Mieters nicht schmälern. Wer mehrere Wohnungen vermietet, sollte außerdem die Kosten eines Vermieterkontos mit Unterkonten gegen einzelne Treuhandkonten rechnen.

Zinsen und Steuern

Zinsen auf einem Treuhandkonto werden steuerlich dem Treugeber zugerechnet, weil ihm das Guthaben wirtschaftlich gehört (§ 39 Abs. 2 Nr. 1 AO). Bei der Mietkaution ist das der Mieter.

In der Praxis führt die Bank die Kapitalertragsteuer ab und stellt die Bescheinigung auf den Kontoinhaber aus, also auf den Vermieter. Der Vermieter sollte dem Mieter die Erträge und die einbehaltene Steuer mitteilen, damit dieser sie in seiner Steuererklärung berücksichtigen kann. Einen Freistellungsauftrag kann der Mieter für ein Treuhandkonto des Vermieters in der Regel nicht erteilen. Bei den heutigen Zinsen und typischen Kautionssummen geht es meist um geringe Beträge; wie viel zusammenkommt, zeigt der Überblick zu Zinsen auf die Mietkaution.

Worauf bei der Einrichtung zu achten ist

• Konto als offenes Treuhandkonto führen, mit erkennbarem Bezug zu Treugeber und Zweck
• Treugeber mit Name und Anschrift benennen
• Kein eigenes Geld einzahlen und keine eigenen Zahlungen über das Konto abwickeln
• Kein Überziehungsrahmen
• Pfandrecht der Bank an dem Guthaben ausschließen lassen
• Erträge dem Treugeber zuordnen und ihm mitteilen
• Bei mehreren Treugebern jede Einzahlung, Zinsgutschrift und Entnahme einzeln dokumentieren

Vor- und Nachteile

Vorteile:

• Fremdes Geld ist nachweisbar vom eigenen Vermögen getrennt
• Schutz vor Insolvenz und Pfändung beim Treuhänder, wenn das Konto sauber geführt ist
• Klare Zuordnung bei mehreren Treugebern
• Bei der Mietkaution keine Verpfändungserklärung und keine Freigabe durch die Bank nötig

Nachteile:

• Der Schutz muss im Ernstfall aktiv geltend gemacht werden
• Der Treugeber hat gegenüber der Bank kein eigenes Auskunfts- oder Verfügungsrecht
• Stirbt der Treuhänder, kann der Zugriff bis zur Klärung der Erbfolge dauern
• Kontoführungsgebühren und zusätzlicher Aufwand bei der Eröffnung

Häufige Fragen

Verwandte Begriffe

• Treuhandkonto (Kurzdefinition)
• Verpfändungserklärung
• Abtretungserklärung

Weiterführende Themen

• Mietkaution anlegen: Schritt für Schritt
• Wer legt die Mietkaution an: Vermieter oder Mieter?
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