Kauf bricht nicht Miete — und die Kaution geht mit
Wird eine vermietete Wohnung verkauft, bleibt der Mietvertrag unverändert bestehen: Nach § 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete") tritt der Käufer automatisch anstelle des bisherigen Vermieters in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Für die Mietkaution gilt ergänzend eine eigene Vorschrift: § 566a BGB.
„Hat der Mieter des veräußerten Wohnraums dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet, so tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein. Kann bei Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter die Sicherheit von dem Erwerber nicht erlangen, so ist der Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet."
Zwei Dinge stecken darin: Erstens übernimmt der neue Eigentümer automatisch die Verpflichtung aus der Kaution — unabhängig davon, ob der Kautionsbetrag tatsächlich an ihn übergeben wurde. Zweitens bleibt der bisherige Vermieter in der Pflicht, falls der Mieter die Kaution vom neuen Eigentümer bei Vertragsende nicht erhält.
Muss die Kaution körperlich übertragen werden?
Gesetzlich zwingend ist die tatsächliche Übergabe des Geldbetrags an den Käufer nicht — der Anspruch geht ohnehin über. In der Praxis ist sie trotzdem unverzichtbar: Erhält der neue Eigentümer die Kaution nicht, verwaltet er eine Verpflichtung ohne die dazugehörigen Mittel und ist bei Vertragsende auf eigenes Kapital angewiesen. Üblicherweise wird die Übertragung im notariellen Kaufvertrag geregelt und erfolgt zum Zeitpunkt des Besitzübergangs — parallel zur Übergabe von Mietverträgen, Nebenkostenabrechnungen und Kautionsunterlagen.
Wie hoch ist der zu übertragende Betrag?
Da die Kaution nach § 551 Abs. 3 BGB verzinst angelegt werden muss und die Zinsen dem Mieter zustehen, gehört zum Übertragungsbetrag immer die ursprüngliche Kautionssumme plus die bis zum Übergabestichtag aufgelaufenen Zinsen — nicht nur der Einzahlungsbetrag. Der Rechner oben ermittelt diesen Gesamtbetrag auf Basis eines einzugebenden Zinssatzes.
Was, wenn der neue Eigentümer die Kaution nicht zurückzahlt?
Verweigert der neue Eigentümer bei Auszug die Rückzahlung oder ist er zahlungsunfähig, kann sich der Mieter direkt an den ursprünglichen Vermieter halten — § 566a BGB verpflichtet diesen ausdrücklich weiterhin zur Rückgewähr. Diese Haftung besteht unabhängig davon, ob der Kautionsbetrag beim Verkauf tatsächlich übertragen wurde. Für Verkäufer ist das ein gutes Argument, die Übertragung sorgfältig zu dokumentieren: Ein schriftlicher Nachweis über die erfolgte Zahlung an den Käufer erleichtert es im Streitfall, das eigene Rückgriffsrecht gegenüber dem Käufer zu belegen.
Muss der Mieter informiert werden?
Eine gesonderte gesetzliche Pflicht speziell zur Kaution gibt es nicht. Üblich und empfehlenswert ist ein gemeinsames Schreiben von Verkäufer und Käufer an den Mieter, das über den Eigentümerwechsel, die neue Vermieteradresse für künftige Zahlungen und Mitteilungen sowie die erfolgte Übertragung der Kaution informiert. Das schafft Klarheit für den Mieter und dokumentiert zugleich den Übergang für beide Vertragsparteien.
Gilt das auch bei Erbschaft oder Schenkung?
Ja — § 566a BGB knüpft an jeden rechtsgeschäftlichen Eigentümerwechsel an vermietetem Wohnraum an, nicht nur an den klassischen Verkauf. Wer eine vermietete Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, tritt damit ebenso in die Kautionsverpflichtung ein. Mehr zu den weiteren Besonderheiten in diesem Fall:Plötzlich Vermieter durch Erbe.