Wie funktioniert die Mietkaution bei einem Untermietvertrag?
Bei einer Untervermietung übernimmt der Hauptmieter gleichzeitig die Rolle des Vermieters gegenüber dem Untermieter. Das wirft besondere Fragen zur Mietkaution auf.
Rechtliche Grundlage
Nach § 540 BGB darf eine Wohnung nur mit ausdrücklicher Erlaubnis des (Haupt-)Vermieters untervermietet werden.
Wer hinterlegt die Kaution bei Untermiete?
Üblicherweise hinterlegt der Hauptmieter die Kautionssumme und zieht sie vom Untermieter ein. Bei mehreren Bewohnern bietet sich an, gemeinsam ein Mietkautionskonto zu wählen oder ein Konto bzw. Depot gemeinsam zu eröffnen.
Rechtliche Anforderungen für den Hauptmieter als „Vermieter”
Wird der Hauptmieter zum Vermieter des Untermieters, muss er sämtliche mietrechtlichen Vorgaben einhalten. Entscheidend: Die Kaution darf nicht bar aufbewahrt werden, sondern muss insolvenzsicher angelegt werden und angemessen verzinst sein — genau wie bei einem regulären Mietverhältnis.
Wie wird die Kautionshöhe berechnet?
Die Kaution bemisst sich ausschließlich an der Nettokaltmiete, Nebenkosten bleiben außen vor. Nicht eingerechnet werden unter anderem:
- Grundsteuer und Versicherungen
- Wasser, Abwasser, Müllentsorgung
- Aufzugskosten
- Gebäudereinigung und -instandhaltung
- Schädlingsbekämpfung
- Gartenpflege
Befristete Mietverträge
Auch bei einem Zeitmietvertrag mit begrenzter Mietdauer ist eine Kaution weiterhin zulässig — selbst bei kurzfristigen Untermietverhältnissen.
Schriftliche Dokumentation
Wichtig ist die schriftliche Festhaltung der Vereinbarung — der Untermieter sollte eine schriftliche Bestätigung erhalten, die im Streitfall als Nachweis dient.
Was passiert, wenn das Hauptmietverhältnis endet?
Ein besonderes Risiko für Untermieter: Endet der Hauptmietvertrag — etwa durch Kündigung des Hauptmieters oder durch den (Haupt-)Vermieter —, endet in der Regel auch das Untermietverhältnis, unabhängig vom ursprünglich vereinbarten Zeitraum. Die vom Untermieter gezahlte Kaution muss der Hauptmieter in diesem Fall trotzdem vollständig zurückzahlen, sofern keine berechtigten Forderungen bestehen — die Rückzahlung ist rechtlich vollständig vom Fortbestand des Hauptmietverhältnisses getrennt.
Maximale Kautionshöhe wie im Hauptmietverhältnis
Auch für Untermietverhältnisse gilt die gesetzliche Obergrenze von drei Nettokaltmieten der Untermiete nach § 551 BGB — unabhängig davon, wie hoch die Kaution ist, die der Hauptmieter selbst an den (Haupt-)Vermieter gezahlt hat.
Häufige Fragen
Muss der Hauptmieter die Untermietkaution getrennt von seiner eigenen Kaution anlegen?
Ja — beide Kautionen sollten strikt getrennt verwaltet werden, idealerweise auf unterschiedlichen Konten, um Verwechslungen und Nachweisprobleme im Streitfall zu vermeiden.
Was, wenn der Hauptmieter die Untermietkaution nicht zurückzahlt?
Der Untermieter kann seinen Rückzahlungsanspruch wie in einem regulären Mietverhältnis gerichtlich gegen den Hauptmieter durchsetzen — der (Haupt-)Vermieter ist daran nicht beteiligt, da zwischen ihm und dem Untermieter kein eigenes Vertragsverhältnis besteht.
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