Mietkaution bei Untermiete: Höhe, Anlage und Rückzahlung

Bei einer Untervermietung wird der Hauptmieter gegenüber seinem Untermieter selbst zum Vermieter — mit allen Pflichten, die dazugehören. Für die Kaution heißt das: Höchstgrenze, getrennte Anlage und Verzinsung gelten unverändert. Wer das übersieht, haftet am Ende persönlich.

Zwei Mietverhältnisse, zwei getrennte Kautionen

Der häufigste Denkfehler bei der Untermiete ist die Vorstellung, es gebe ein einziges Mietverhältnis mit drei Beteiligten. Tatsächlich stehen zwei Verträge nebeneinander, die rechtlich nichts miteinander zu tun haben:

Daraus folgt die praktisch wichtigste Konsequenz: Zwischen Eigentümer und Untermieter besteht kein Vertragsverhältnis. Der Untermieter kann seine Kaution nie vom Eigentümer verlangen, und der Eigentümer kann sich für Schäden nicht an der Kaution des Untermieters bedienen.

Erlaubnis des Vermieters: § 540 und § 553 BGB

Vor der Kautionsfrage steht die Erlaubnis. Ohne Zustimmung des Eigentümers ist die Untervermietung nach § 540 Abs. 1 BGB unzulässig. Das Gesetz unterscheidet zwei Fälle:

Teil der Wohnung (§ 553 BGB). Entsteht nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse — etwa geringeres Einkommen, ein befristeter Auslandsaufenthalt oder der Einzug eines Partners —, hat der Mieter einen Anspruch auf die Erlaubnis. Ablehnen darf der Vermieter nur, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund liegt, die Wohnung überbelegt würde oder ihm die Überlassung sonst nicht zuzumuten ist. Er kann die Erlaubnis allerdings von einer angemessenen Mieterhöhung abhängig machen (§ 553 Abs. 2 BGB).

Ganze Wohnung. Hier gibt es keinen Anspruch; der Eigentümer entscheidet frei. Verweigert er die Erlaubnis, bleibt dem Mieter das Sonderkündigungsrecht nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Wer ohne Erlaubnis untervermietet, riskiert Abmahnung und Kündigung des Hauptmietvertrags. Und: Aus der Untervermietung darf kein Gewinn gezogen werden — dazu ausführlich BGH untersagt Mietern Gewinn durch Untervermietung.

Wie hoch darf die Untermietkaution sein?

Es gilt dieselbe Obergrenze wie überall im Wohnraummietrecht: maximal drei Nettokaltmieten (§ 551 Abs. 1 BGB). Maßgeblich ist ausschließlich die im Untermietvertrag vereinbarte Miete, und zwar ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten.

Nicht in die Berechnungsgrundlage fließen also ein:

• Grundsteuer und Versicherungen
• Wasser, Abwasser, Müllentsorgung
• Heiz- und Aufzugskosten
• Gebäudereinigung und Gartenpflege
• Hausmeister und Schädlingsbekämpfung

Beispiel: Der Untermieter zahlt 600 € im Monat, davon 90 € Nebenkostenvorauszahlung. Die Nettokaltmiete beträgt 510 €, die zulässige Höchstkaution damit 1.530 €. Eine darüber hinausgehende Vereinbarung ist nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam — der überschießende Teil kann jederzeit zurückgefordert werden. Nachrechnen lässt sich das mit dem Mietkautionsrechner.

Ein häufiges Missverständnis: Die Kaution des Hauptmieters ist kein Maßstab. Wer selbst 2.400 € beim Eigentümer hinterlegt hat, darf vom Untermieter eines einzelnen Zimmers trotzdem nur das Dreifache von dessen Zimmermiete verlangen.

Ratenzahlung ist auch hier zulässig

Der Untermieter darf die Kaution nach § 551 Abs. 2 BGB in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren mit den beiden folgenden Mieten. Eine Klausel, die die volle Summe vorab verlangt, ist unwirksam — dieses Recht lässt sich nicht wegverhandeln.

Pflichten des Hauptmieters als Untervermieter

Hier unterschätzen viele Untervermieter ihre Stellung. Wer Wohnraum untervermietet, ist Vermieter im Sinne des Gesetzes — mit den vollen Anlagepflichten aus § 551 Abs. 3 BGB:

1. Getrennt vom eigenen Vermögen anlegen. Die Kaution gehört nicht aufs private Girokonto und schon gar nicht in bar in die Schublade. Sie muss erkennbar getrennt geführt werden, damit sie in einer Privatinsolvenz des Hauptmieters nicht in die Insolvenzmasse fällt.
2. Verzinsen. Mindestens zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Die Erträge stehen dem Untermieter zu und erhöhen die Sicherheit.
3. Nicht zweckentfremden. Die Kaution ist während der Mietzeit tabu — auch dann, wenn der Hauptmieter selbst gerade knapp bei Kasse ist.

Praktisch heißt das: ein eigenes Mietkautionskonto oder ein Treuhandkonto für die Untermietkaution. Wer mehrere Zimmer untervermietet, kann die Kautionen über ein Kautionssammelkonto bündeln, solange die Zuordnung je Untermieter nachvollziehbar bleibt.

Legt der Hauptmieter die Kaution nicht ordnungsgemäß an, darf der Untermieter die Zahlung zurückhalten beziehungsweise die bereits gezahlte Kaution zurückfordern, bis die getrennte Anlage nachgewiesen ist. Verstöße sind für den Untervermieter also kein Kavaliersdelikt.

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Rückzahlung der Kaution an den Untermieter

Das ist in der Praxis der häufigste Streitpunkt — und die Rechtslage ist weniger eindeutig, als beide Seiten meist annehmen.

Wann wird die Kaution fällig?

Eine gesetzliche Frist gibt es nicht. Der Bundesgerichtshof gesteht dem Vermieter — hier also dem Hauptmieter — nach Ende des Mietverhältnisses eine angemessene Überlegungs- und Abrechnungsfrist zu. In der Praxis werden dafür meist drei bis sechs Monate angesetzt; eine starre Obergrenze existiert nicht, es kommt auf den Einzelfall an.

Steht noch eine Betriebskostenabrechnung aus, darf ein angemessener Teilbetrag darüber hinaus einbehalten werden. Der BGH hat entschieden, dass die Kaution auch noch nicht fällige Ansprüche aus der Abwicklung des Mietverhältnisses sichert, und im entschiedenen Fall einen Einbehalt von 450 € über rund neun Monate gebilligt (BGH, Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05). Einbehalten werden darf aber nur der strittige Teil — der unstrittige Rest ist auszuzahlen.

Welche Abzüge sind zulässig?

Der Hauptmieter darf mit eigenen Forderungen gegen die Kaution aufrechnen, etwa wegen Mietrückständen, Schäden über die normale Abnutzung hinaus oder einer Betriebskostennachzahlung. Wichtig dabei:

• Normale Abnutzung ist kein Schaden. Abgelaufene Teppiche oder Gebrauchsspuren an Möbeln gehen zulasten des Untervermieters. Zur Bewertung hilft der Zeitwert-Rechner für den Abnutzungs-Check.
• Ersatzansprüche verjähren schnell. Nach § 548 Abs. 1 BGB verjähren Ansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten ab Rückerhalt des Zimmers. Wer den Untermieter erst ein Jahr später mit einer Schadensrechnung konfrontiert, steht meist mit leeren Händen da.
• Abzüge müssen belegt werden. Eine nachvollziehbare Abrechnung mit Positionen und Nachweisen ist Pflicht; eine Vorlage dafür gibt es unter Anschreiben zur Mietkautionsabrechnung.

Ein sauber geführtes Wohnungsübergabeprotokoll beim Ein- und Auszug ist für beide Seiten das wirksamste Mittel, diesen Streit gar nicht erst entstehen zu lassen.

Verjährung des Rückzahlungsanspruchs

Der Anspruch des Untermieters auf Rückzahlung verjährt nach der regelmäßigen Frist in drei Jahren, gerechnet ab dem Schluss des Jahres, in dem er fällig geworden ist. Fällig wird er nicht mit dem Auszug, sondern erst mit Ablauf der Abrechnungsfrist — bei einem Auszug im Frühjahr 2026 läuft die Verjährung damit typischerweise Ende 2029 ab.

Wenn der Hauptmieter nicht zahlt

Zahlt der Hauptmieter nicht, bleibt nur der Weg gegen ihn persönlich: schriftliche Aufforderung mit Fristsetzung, danach Mahnbescheid oder Klage. Der Eigentümer ist kein Ansprechpartner — er schuldet dem Untermieter nichts. Genau deshalb ist die getrennte Anlage der Kaution für den Untermieter so wichtig: Sie ist seine einzige Absicherung, wenn der Hauptmieter zahlungsunfähig wird.

Sonderfall: Das Hauptmietverhältnis endet

Endet der Hauptmietvertrag — durch Kündigung des Hauptmieters, durch den Eigentümer oder durch Zeitablauf —, endet in aller Regel auch das Untermietverhältnis. Und zwar unabhängig davon, was Haupt- und Untermieter für eine Laufzeit vereinbart hatten.

Der Untermieter genießt dabei keinen eigenständigen Bestandsschutz gegenüber dem Eigentümer: Nach § 546 Abs. 2 BGB kann der Eigentümer die Wohnung nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses direkt vom Untermieter herausverlangen. Der Untermieter muss also ausziehen, obwohl er mit dem Eigentümer nie einen Vertrag geschlossen hat.

Für die Kaution ändert das nichts: Sie ist vom Fortbestand des Hauptmietvertrags völlig unabhängig. Der Hauptmieter muss vollständig zurückzahlen, soweit keine berechtigten Forderungen bestehen. Muss der Untermieter vorzeitig raus, können ihm zusätzlich Schadensersatzansprüche gegen den Hauptmieter zustehen — etwa wenn dieser eine Laufzeit zugesagt hat, die er wegen seines eigenen Vertrags nicht halten konnte.

Möbliertes Zimmer und Miete auf Zeit

Viele Untermietverhältnisse laufen als möbliertes Zimmer oder befristet auf wenige Monate. Ein verbreiteter Irrtum ist, dass die Kautionsregeln dann nicht gelten.

§ 549 Abs. 2 BGB nimmt Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch und möblierten Wohnraum innerhalb der Vermieterwohnung tatsächlich von einigen Schutzvorschriften aus — von den Regeln zur Mieterhöhung und vom Kündigungsschutz. § 551 BGB steht nicht auf dieser Liste. Höchstgrenze, Ratenzahlungsrecht, getrennte Anlage und Verzinsung gelten damit auch beim möblierten Zimmer auf Zeit unverändert.

Ebenso zulässig bleibt eine Kaution bei einem befristeten Untermietvertrag — auch bei einer Laufzeit von nur wenigen Monaten.

Checkliste für den Untervermieter

• Erlaubnis des Eigentümers schriftlich einholen, bevor der Untermietvertrag geschlossen wird
• Untermietvertrag schriftlich schließen, mit klarer Angabe von Nettokaltmiete und Nebenkosten
• Kautionshöhe an der Untermiete bemessen, nicht an der eigenen Kaution
• Ratenzahlung in drei Schritten zulassen
• Eigenes Kautionskonto eröffnen, getrennt vom Privatvermögen
• Den Nachweis der Anlage dem Untermieter unaufgefordert vorlegen
• Übergabeprotokoll bei Ein- und Auszug, mit Fotos
• Nach dem Auszug zügig abrechnen — die sechsmonatige Frist des § 548 BGB läuft
• Unstrittige Teilbeträge sofort auszahlen, nicht die gesamte Summe blockieren

Häufige Fehler

Die Kaution landet auf dem privaten Girokonto. Der mit Abstand häufigste Verstoß. Er kostet den Untervermieter im Streitfall die Glaubwürdigkeit und den Untermieter womöglich sein Geld.

Die Kaution wird an der falschen Miete bemessen. Maßstab ist die Untermiete, nicht die Hauptmiete und nicht die Warmmiete.

Die eigene Kaution wird weitergereicht. Die vom Untermieter erhaltene Summe darf nicht zur Finanzierung der eigenen Kaution beim Eigentümer verwendet werden — das ist genau die Zweckentfremdung, die § 551 Abs. 3 BGB verhindern soll.

Zu spät abgerechnet. Wer die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 BGB verstreichen lässt, verliert seine Schadensersatzansprüche, muss die Kaution aber trotzdem herausgeben.

Häufige Fragen

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