Eigenbedarfskündigung: Voraussetzungen, Fristen und Rechte

Die Eigenbedarfskündigung ist der häufigste Weg, auf dem Mieter gegen ihren Willen ihre Wohnung verlieren, und für Vermieter oft der einzige, die eigene Immobilie selbst zu nutzen. Dieser Ratgeber erklärt, wann sie zulässig ist, worauf es bei Form und Frist ankommt und wie beide Seiten vorgehen sollten.

Kurz gesagt: Der Vermieter darf kündigen, wenn er die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige braucht (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Das Schreiben muss schriftlich sein und den Bedarf konkret begründen. Die Frist beträgt drei bis neun Monate. Mieter können Härtegründe geltend machen, und bei vorgetäuschtem Bedarf haftet der Vermieter auf Schadensersatz. Eine erste Einschätzung liefert der Eigenbedarf-Prüfer.

Was ist Eigenbedarf?

Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung als Wohnraum für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Das Gesetz zählt ihn in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu den berechtigten Interessen, die eine ordentliche Kündigung ohne Fehlverhalten des Mieters tragen. Gekündigt wird also nicht, weil der Mieter etwas falsch gemacht hätte, sondern weil der Vermieter einen nachvollziehbaren eigenen Bedarf hat.

Von den anderen Kündigungsgründen grenzt sich der Eigenbedarf so ab:

Ein bloßes Verkaufs- oder Renditeinteresse genügt für den Eigenbedarf nicht. Wer eine Wohnung kauft, um sie später teurer zu vermieten oder zu verkaufen, hat keinen Eigenbedarf.

Für wen darf Eigenbedarf angemeldet werden?

• Der Vermieter selbst.
• Familienangehörige: Ehe- oder Lebenspartner, Kinder, Eltern und Geschwister. Nach der Rechtsprechung können je nach Nähe auch Nichten, Neffen oder Schwiegereltern dazuzählen.
• Angehörige des Haushalts: etwa eine Pflegekraft, die dauerhaft im Haushalt des Vermieters lebt, oder Stiefkinder.

Je entfernter der Verwandtschaftsgrad, desto genauer prüfen Gerichte im Streitfall, ob eine enge persönliche Bindung besteht oder der Vermieter sich hier lediglich eine Begründung zurechtlegt. Für Freunde, Bekannte oder Geschäftspartner kommt Eigenbedarf grundsätzlich nicht in Betracht.

Welche Gründe tragen den Eigenbedarf?

Gerichte prüfen nicht, ob der Wunsch des Vermieters vernünftig ist, sondern ob er ernsthaft und nachvollziehbar ist. Anerkannt sind zum Beispiel:

• der Einzug der Familie, etwa wegen Nachwuchses oder eines wachsenden Platzbedarfs
• die Nähe zum Arbeitsplatz oder zur Pflege von Angehörigen
• der Wunsch, im Alter in der eigenen Immobilie zu wohnen
• die Trennung, nach der ein Partner eine eigene Wohnung braucht

Zur Rechtsmissbrauchskontrolle gehören die Fälle, in denen der Bedarf nur vorgeschoben ist, die Wohnung deutlich zu groß für den angegebenen Bedarf wäre oder der Vermieter längst eine andere, geeignete Wohnung frei hat. Auch wer beim Abschluss des Mietvertrags schon absehen konnte, dass er die Wohnung bald selbst brauchen wird, und den Mieter nicht darauf hinweist, handelt nach der Rechtsprechung häufig rechtsmissbräuchlich. Ist die Eigenbedarfskündigung im Mietvertrag ausdrücklich ausgeschlossen, bindet das den Vermieter. Deshalb lohnt sich für Mieter der Blick in den eigenen Vertrag.

Form: Was muss im Kündigungsschreiben stehen?

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und eigenhändig unterschrieben sein (§ 568 BGB). Gehört die Wohnung mehreren Vermietern, müssen alle unterschreiben. Eine E-Mail oder ein Fax genügt nicht. Zudem muss das berechtigte Interesse im Schreiben angegeben werden (§ 573 Abs. 3 BGB). Dazu gehören:

1. Name der Person, für die der Eigenbedarf geltend gemacht wird
2. Verwandtschafts- oder Näheverhältnis zum Vermieter
3. Nachvollziehbarer Grund, warum genau diese Wohnung benötigt wird

Es genügt also nicht, nur „wegen Eigenbedarfs“ zu schreiben. Gründe, die erst später nachgeschoben werden, bleiben in der Regel unberücksichtigt. Fehlt die Begründung oder bleibt sie zu pauschal, ist die Kündigung bereits aus formalen Gründen unwirksam, unabhängig davon, ob der Bedarf tatsächlich besteht.

Außerdem soll der Vermieter auf das Widerspruchsrecht des Mieters, die Form und die Frist hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB). Unterbleibt der Hinweis, wird die Kündigung dadurch nicht unwirksam, der Mieter kann aber länger widersprechen.

Welche Kündigungsfrist gilt bei Eigenbedarf?

Anders als bei der Kündigung durch den Mieter, die immer drei Monate beträgt, verlängert sich die Frist für Vermieter mit der Wohndauer (§ 573c Abs. 1 BGB):

Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit die Frist in diesem Monat beginnt. Der Samstag zählt dabei als Werktag. Kommt das Schreiben später an, verschiebt sich das Ende um einen Monat. Maßgeblich ist der Zugang, nicht das Datum auf dem Brief. Den Termin auf den Tag berechnet der Kündigungsfristen-Rechner, Hintergründe und Ausnahmen stehen unter Kündigungsfrist Wohnung: Gesetzliche Frist und Ausnahmen.

Sperrfrist bei umgewandelten Eigentumswohnungen

Wird eine vermietete Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend verkauft, gilt nach § 577a BGB eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren nach dem Verkauf, bevor der Erwerber wegen Eigenbedarfs kündigen darf. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Landesregierungen die Frist per Verordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern, und viele haben davon Gebrauch gemacht.

Die Sperrfrist gilt auch dann, wenn die Wohnung an eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber verkauft wird und später Wohnungseigentum entsteht. Ob am Wohnort eine verlängerte Frist gilt, hängt von der jeweiligen Verordnung des Bundeslandes ab. Das sollten Käufer vor einer Kündigung und Mieter nach einem Eigentümerwechsel prüfen. Mehr zu den Folgen eines Verkaufs für die Kaution: Mietkaution bei Eigentümerwechsel.

Widerspruchsrecht des Mieters: die Sozialklausel

Mieter können der Kündigung nach § 574 BGB widersprechen, wenn sie für sie oder ihre Familie eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Als Härtegründe kommen in Betracht:

• hohes Alter oder lange Wohndauer mit starker sozialer Verwurzelung im Umfeld
• schwere Krankheit oder Behinderung
• Schwangerschaft oder kleine Kinder in der Schule oder Kita vor Ort
• fehlender angemessener Ersatzwohnraum trotz ernsthafter Suche

Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen und dem Vermieter spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses zugehen (§ 574b BGB). Hat der Vermieter nicht auf die Frist hingewiesen, ist der Widerspruch noch bis zum ersten Termin im Räumungsprozess möglich. Auf Verlangen des Vermieters sollte der Mieter die Gründe mitteilen.

Im Streitfall wägt das Gericht beide Seiten gegeneinander ab. Gesundheitliche Einwände müssen konkret belegt werden, etwa durch ein ärztliches Attest, das die Folgen eines Umzugs beschreibt. Der BGH hat mehrfach betont, dass Gerichte solchen Vorbringen sorgfältig nachgehen müssen. Ein Härtefall führt in der Regel nicht zur Aufhebung der Kündigung, sondern dazu, dass das Mietverhältnis auf bestimmte oder unbestimmte Zeit fortgesetzt wird (§ 574a BGB).

Was passiert, wenn der Mieter nicht auszieht?

Ein Mieter muss die Wohnung mit Ablauf der Kündigungsfrist nicht von selbst räumen, wenn er die Kündigung für unwirksam hält. Der Vermieter muss dann Räumungsklage erheben. Selbst räumen, Schlösser tauschen oder Möbel entfernen darf er nicht, das wäre verbotene Eigenmacht. Wird die Räumung angeordnet, kann das Gericht dem Mieter eine Räumungsfrist von bis zu einem Jahr einräumen (§ 721 ZPO).

Das Risiko liegt in den Kosten: Verliert der Mieter den Prozess, trägt er in der Regel die Verfahrens- und Anwaltskosten. Eine Rechtsschutzversicherung mit Mietrechts-Baustein oder die Beratung im Mieterverein verringert dieses Risiko.

Vorgetäuschter Eigenbedarf

Meldet ein Vermieter Eigenbedarf nur vor, um einen Mieter loszuwerden, und zieht die genannte Person später nicht ein, haftet er auf Schadensersatz. Der BGH hat das mehrfach bestätigt (Urteil vom 10.06.2015, VIII ZR 99/14). Ersetzt werden können:

• Umzugs- und Maklerkosten
• die Mietdifferenz zur neuen Wohnung über einen angemessenen Zeitraum
• Renovierungs- und Doppelmietkosten
• Anwalts- und Prozesskosten des früheren Verfahrens

Beweisen muss der Mieter den Vorwand nicht vollständig. Weil er in die Pläne des Vermieters keinen Einblick hat, muss der Vermieter plausibel darlegen, warum der Bedarf später entfallen ist. Auffällig sind Fälle, in denen die Wohnung kurz nach dem Auszug neu vermietet, verkauft oder modernisiert wird.

Fällt der Eigenbedarf schon vor Ablauf der Kündigungsfrist weg, etwa weil sich die Pläne ändern, muss der Vermieter den Mieter darüber informieren und ihm das Mietverhältnis grundsätzlich weiter anbieten.

Anbietpflicht für vergleichbaren Wohnraum

Steht dem Vermieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare freie Wohnung im selben Haus oder derselben Wohnanlage zur Verfügung, muss er sie dem gekündigten Mieter anbieten. Seit der Rechtsprechungsänderung des BGH (Urteil vom 14.12.2016, VIII ZR 232/15) macht eine verletzte Anbietpflicht die Kündigung aber nicht mehr automatisch unwirksam. Sie begründet stattdessen einen Schadensersatzanspruch des Mieters nach § 280 Abs. 1 BGB, etwa für Umzugskosten oder die Mietdifferenz zu einer teureren Ersatzwohnung.

Checkliste für Mieter

1. Kündigung prüfen: Ist sie unterschrieben, schriftlich und konkret begründet? Stehen Person, Verhältnis und Grund im Schreiben? Gilt eine Sperrfrist?
2. Zugang und Frist notieren: Das Datum des Zugangs bestimmt das Ende des Mietverhältnisses. Den Termin rechnet der Kündigungsfristen-Rechner.
3. Härtegründe dokumentieren und gegebenenfalls ärztliche Atteste einholen. Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Mietende schriftlich beim Vermieter sein.
4. Nicht vorschnell unterschreiben: Vermieter bieten manchmal einen Aufhebungsvertrag an. Ein Anspruch auf eine Abfindung besteht nicht, sie lässt sich aber verhandeln, wenn die Kündigung angreifbar ist. Mehr dazu unter Mietaufhebungsvertrag.
5. Beratung einholen: Mieterverein oder Fachanwalt für Mietrecht, vor allem bei Verdacht auf vorgetäuschten Bedarf.
6. Auszug vorbereiten: Termin für die Übergabe vereinbaren und den Zustand im Wohnungsübergabeprotokoll festhalten. Wann die Kaution zurückkommt, steht unter Rückzahlung der Mietkaution.

Checkliste für Vermieter

1. Bedarf klären: Wer zieht ein, warum, und passt die Wohnung zum Bedarf? Der Grund muss bis zum Auszug des Mieters bestehen bleiben.
2. Sperrfristen prüfen: Wurde die Wohnung umgewandelt und verkauft? Gilt am Standort eine verlängerte Frist?
3. Mietvertrag lesen: Gibt es einen vereinbarten Ausschluss der Eigenbedarfskündigung oder eine Befristung?
4. Alternativwohnungen prüfen: Ist im Haus oder in der Anlage eine vergleichbare Wohnung frei? Dann anbieten.
5. Schreiben sauber aufsetzen: schriftlich, von allen Vermietern unterschrieben, mit Person, Verhältnis, Grund und Hinweis auf das Widerspruchsrecht.
6. Zugang und Frist planen: rechtzeitig vor dem dritten Werktag zustellen, damit die Frist nicht um einen Monat rutscht. Fristen je Wohnung lassen sich im Vermieter-Cockpit verwalten.
7. Nach dem Auszug wie angekündigt nutzen: Wer die Wohnung kurz danach neu vermietet oder verkauft, riskiert Schadensersatz.

Wer vorab einschätzen will, wie angreifbar die Kündigung ist, kann den Eigenbedarf-Prüfer nutzen. Er gewichtet Person, Sperrfrist, Alternativwohnung und Härtegründe und nennt die Kündigungsfrist. Für das Schreiben selbst und die Kündigung durch den Mieter gibt es den Kündigungsgenerator.

Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Gerade bei Eigenbedarfskündigungen entscheiden Details des Einzelfalls, etwa die genaue Formulierung des Schreibens, die Beweislage oder regionale Sperrfristverordnungen.

Häufige Fragen

Weiterführende Themen

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• Kündigungsfristen-Rechner
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• Kündigung Mietvertrag: Kostenloser Generator für das Kündigungsschreiben
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