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Eigenbedarfskündigung: Voraussetzungen, Fristen und Rechte

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Die Eigenbedarfskündigung gehört zu den emotional aufgeladensten Themen im Mietrecht — für Vermieter ist sie oft der einzige Weg, eine Wohnung für sich oder Angehörige zu nutzen, für Mieter bedeutet sie den erzwungenen Verlust des eigenen Zuhauses. Beide Seiten müssen dabei strenge gesetzliche Vorgaben beachten.

Was ist Eigenbedarf?

Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts benötigt. Die gesetzliche Grundlage bildet § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, das Eigenbedarf ausdrücklich als berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses anerkennt.

Für wen darf Eigenbedarf angemeldet werden?

  • Der Vermieter selbst
  • Familienangehörige: Ehe- oder Lebenspartner, Kinder, Eltern, Geschwister — je nach Einzelfall auch Nichten, Neffen oder Schwiegereltern, wenn ein besonders enges Verhältnis besteht
  • Angehörige des Haushalts: etwa eine Pflegekraft, die dauerhaft im Haushalt des Vermieters lebt

Je entfernter der Verwandtschaftsgrad, desto genauer prüfen Gerichte im Streitfall, ob tatsächlich eine enge persönliche Bindung besteht.

Formvorschriften: Was muss im Kündigungsschreiben stehen?

Eine Eigenbedarfskündigung muss nach § 573 Abs. 3 BGB schriftlich begründet werden. Dazu gehören:

  1. Name der Person, für die der Eigenbedarf geltend gemacht wird
  2. Verwandtschafts- oder Näheverhältnis zum Vermieter
  3. Nachvollziehbarer Grund, warum genau diese Wohnung benötigt wird

Fehlt die Begründung oder bleibt sie zu vage, ist die Kündigung bereits aus formalen Gründen unwirksam — unabhängig davon, ob der Eigenbedarf inhaltlich berechtigt wäre.

Welche Kündigungsfrist gilt bei Eigenbedarf?

Anders als bei der Kündigung durch den Mieter (immer drei Monate) verlängert sich die Kündigungsfrist für Vermieter mit der Wohndauer nach § 573c Abs. 1 BGB:

WohndauerKündigungsfrist für den Vermieter
bis 5 Jahre3 Monate
5 bis 8 Jahre6 Monate
mehr als 8 Jahre9 Monate

Mehr zu den allgemeinen Kündigungsfristen und Ausnahmen: Kündigungsfrist Wohnung: Gesetzliche Frist und Ausnahmen.

Sperrfrist bei umgewandelten Eigentumswohnungen

Wird eine vermietete Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend verkauft, gilt nach § 577a BGB eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren nach dem Verkauf, bevor der neue Eigentümer wegen Eigenbedarfs kündigen darf. In vielen Bundesländern mit angespanntem Wohnungsmarkt wurde diese Frist per Sperrfristverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert.

Widerspruchsrecht des Mieters: die Sozialklausel

Mieter können der Eigenbedarfskündigung nach § 574 BGB widersprechen, wenn sie eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Als Härtegründe gelten unter anderem:

  • Hohes Alter oder lange Wohndauer mit starker sozialer Verwurzelung
  • Schwere Krankheit oder Behinderung
  • Schwangerschaft
  • Fehlender angemessener Ersatzwohnraum trotz ernsthafter Suche

Im Streitfall wägt das Gericht die Interessen beider Seiten gegeneinander ab — es gibt keinen Automatismus zugunsten des Mieters, aber auch keinen zugunsten des Vermieters.

Vorgetäuschter Eigenbedarf

Meldet ein Vermieter Eigenbedarf nur vor, um einen unliebsamen Mieter loszuwerden, und zieht die genannte Person später gar nicht ein, drohen erhebliche Konsequenzen: Der Mieter kann Schadensersatz verlangen — etwa für Umzugskosten, Maklergebühren und die Differenz zur höheren Miete der Ersatzwohnung über einen angemessenen Zeitraum. Die Rechtsprechung des BGH behandelt vorgetäuschten Eigenbedarf konsequent zugunsten der Mieter.

Anbietpflicht für vergleichbaren Wohnraum

Verfügt der Vermieter während der Kündigungsfrist über eine vergleichbare freie Wohnung im selben Haus oder derselben Wohnanlage, muss er diese dem gekündigten Mieter anbieten. Seit einer Rechtsprechungsänderung des BGH (Urteil vom 14.12.2016, VIII ZR 232/15) macht eine verletzte Anbietpflicht die Kündigung aber nicht mehr automatisch unwirksam — sie begründet stattdessen einen Schadensersatzanspruch des Mieters nach § 280 Abs. 1 BGB, etwa für Umzugskosten oder die Mietdifferenz zu einer teureren Ersatzwohnung.

Was Mieter jetzt tun sollten

  1. Kündigung auf Formfehler prüfen — fehlt Name, Verhältnis oder Begründung, lohnt sich rechtlicher Widerspruch.
  2. Fristen im Blick behalten und rechtzeitig auf Wohnungssuche gehen.
  3. Härtefallgründe dokumentieren, falls ein Widerspruch nach § 574 BGB infrage kommt.
  4. Im Zweifel Mieterverein oder Rechtsberatung einschalten, insbesondere bei Verdacht auf vorgetäuschten Eigenbedarf.

Nach der Kündigung folgen Wohnungsübergabe und Kautionsabrechnung — dafür gibt es ein kostenloses Kündigungsschreiben sowie Informationen zur Rückzahlung der Mietkaution.

Häufige Fragen

Für welche Personen darf ein Vermieter Eigenbedarf anmelden?

Für sich selbst, Familienangehörige (Ehe- oder Lebenspartner, Kinder, Eltern, Geschwister, teils auch Nichten/Neffen laut Rechtsprechung) sowie Angehörige seines Haushalts, etwa eine Pflegekraft, die dauerhaft mit im Haushalt lebt.

Kann ich als Mieter gegen eine Eigenbedarfskündigung Widerspruch einlegen?

Ja, über die Sozialklausel nach § 574 BGB, wenn die Kündigung eine unzumutbare Härte bedeuten würde — etwa bei hohem Alter, schwerer Krankheit, Schwangerschaft oder wenn keine angemessene Ersatzwohnung zu finden ist. Ein Gericht wägt dann die Interessen beider Seiten gegeneinander ab.

Was passiert, wenn der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war?

Stellt sich heraus, dass der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat, um den Mieter loszuwerden, kann dieser Schadensersatz verlangen — etwa Umzugskosten und die Differenz zur höheren Miete der neuen Wohnung über einen angemessenen Zeitraum.

Gibt es eine Sperrfrist nach dem Kauf einer vermieteten Wohnung?

Ja, bei umgewandelten Eigentumswohnungen gilt nach § 577a BGB eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren nach dem Verkauf, in der eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen ist. Viele Bundesländer haben diese Frist per Verordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert.

Muss der Vermieter dem Mieter eine frei werdende, vergleichbare Wohnung anbieten?

Ja — verfügt der Vermieter während der Kündigungsfrist über eine vergleichbare freie Wohnung im selben Haus oder derselben Wohnanlage, muss er sie dem gekündigten Mieter anbieten. Unterlässt er das, macht das die Kündigung nach der seit 2016 geänderten BGH-Rechtsprechung (Urteil vom 14.12.2016, VIII ZR 232/15) nicht mehr automatisch unwirksam, begründet aber einen Schadensersatzanspruch des Mieters.

Quellen

Weiterführende Themen