Wenn es um ein Mietverhältnis geht, sind viele Vermieter unsicher welche Gesetze und Regelungen es gibt, die eingehalten werden müssen. So verhält es sich auch häufig bei der Mietkaution, bspw. wenn es darum geht die Kaution durch den Mieter anlegen zu lassen. Viele Vermieter nutzen heute immer noch die Barkaution, oder lassen sich die Mietkaution zunächst auf Ihr privates oder gewerbliches Vermieterkonto überweisen – selbst obwohl es hierfür wesentlich bessere rechtssichere Lösungen gibt.
Ist das Hinterlegen der Kaution durch den Mieter zulässig?
Die Hinterlegung der Mietkaution ist im bürgerlichen Gesetzbuch §551 geregelt, hier heißt es:
Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.
Diese Vorgabe bedingt somit bereits 5 Regelungen, die im einzelnen wie folgt interpretiert werden können:
- Sofern der Vermieter die Mietkaution als Geldsumme vom Mieter erhält, so muss diese auf einem Sparkonto mit marktüblichen Zinssatz hinterlegt werden
- Mieter und Vermieter können eine alternative Kautionshinterlegung vereinbaren, bspw. eine Bürgschaft oder aber auch ein Mietkautionsdepot
- Die Geldanlage muss zwingend getrennt vom sonstigen Vermögen des Vermieters erfolgen – legt der Vermieter das geld an, so muss ersichtlich sein, dass dies nicht sein eigenes Vermögen ist, sondern das Geld des Mieters, bspw. durch ein offenes Treuhandkonto
- Sofern Zinsen anfallen, erhöhen diese die Mietsicherheit – im Schadensfall kann der Vermieter darauf also ebenfalls zugreifen
- Studenten- und Jugendwohnheime gelten als Ausnahme bzgl. der Verzinsung der Kaution
Das Gesetz §551 erlaubt also explizit durch eine alternative Kautionshinterlegung, dass ebenfalls der Mieter die Kaution hinterlegen kann – in vielen Fällen erleichtert es die Anforderung, dass das Geld getrennt vom sonstigen Vermögen des Vermieters hinterlegt werden muss.
Wenn der Mieter die Mietkaution anlegt, so muss zwingend eine Verpfändung erfolgen – ansonsten hat der Vermieter im Schadensfall keinen Zugriff auf die Kaution. Legt also der Mieter die Kaution selber an, so erhält der Vermieter im Gegenzug eine Verpfändungserklärung, im Falle einer Bürgschaft ist es eine Bürgschaftserklärung.
Welche Möglichkeiten hat man als Vermieter die Mietsicherheit zu hinterlegen?
Wie im Gesetzestext zuvor definiert, muss man als Vermieter die Mietkaution getrennt vom sonstigen Vermögen anlegen – hierfür gibt es gesonderte Treuhandkonten oder aber auch Mietkautionskonten genannt. Diese ermöglichen es einen Treugeber zu definieren, sodass eindeutig erkennbar ist, dass das angelegt Geld dem Treugeber, bzw. dem Mieter gehört und lediglich treuhändisch verwaltet wird.
Die DKB Bank bietet für Vermieter hierfür ein Vermieterpaket hat, über welches es möglich ist einzelne Mietkautionskonten rechtssicher im Onlinebanking anzulegen. Der Mieter überweist die Kaution direkt auf dieses durch den Vermieter neu angelegte Konto.
Kostenlos im Onlinebanking treuhänderische und rechtssichere Kautionskonten anlegen
Einfache Abrechnung der hinterlegten Mietkautionskonten für jeden Mieter separat
Jährliche Steuerbescheinigung für die Mietkautionskonten
Für jeden Mieter Umsatzübersichten und Einzelabrechnungen erstellen
Unterjährige Abrechnung der Kautionen
Mietkaution Teilauszahlungen möglich
Die niedrigen Zinsen und die Inflation erfordern ein Umdenken bei der Mietsicherheit
Auch wenn die Hinterlegung der Mietkaution mit Mietkautionsverwaltungen wie dem DKB Vermieterpaket spielend einfach und rechtssicher gemacht werden, erfolgt die Frage des Mieters zur Anlage der Kaution häufig aus einem simplen Grund:
Für viele Mieter ist die Kaution ein vierstelliger Betrag und kann während der Mietdauer von mehreren Jahren eine Rendite erzielen. Die Anlage auf einem Kautionskonto mit 0,01% oder 0% Zinsen ist für viele Mieter schlicht unattraktiv. Zudem verliert das Geld durch die Inflation jährlich an Kaufkraft – Mitte 2021 waren dies zuletzt zwischen 3% und 4%.
Viele Mieter suchen daher nach alternativen Kautionsmöglichkeiten und werden bei einem Kautionsdepot fündig. Ein Kautionsdepot bietet die Möglichkeit eine Mietkaution in Form von Fonds zu hinterlegen – es wird ein separates Depot eröffnet, mit der Kautionsgeldsumme Fondsanteile gekauft und anschließend das Depot an den Vermieter verpfändet.
Durch die Anlage in Sachwerte, verliert die Kaution nicht an Kaufkraft bei einer Inflation – gleichzeitig können die Fondsanteile im Wert steigen, sodass die Sicherheit der Mietkaution erhöht wird. Eines der einfachsten und günstigsten Kautionsdepots, welches aktuell verfügbar ist, wird von growney angeboten. Growney wurde mehrfach ausgezeichnet, zuletzt von der Stiftung Warentest mit der Note „sehr gut“ (1,3) als Testsieger für € 100.000 Geldanlage im Finanztest-Heft 07/21.
Höhere Renditen verglichen mit dem Kautionskonto
Vermieter kommt im Schadensfall genauso schnell an die Kaution
Für längerfristige Mietverhältnisse ideal
Einmalanlage ab 500 €
Innerhalb kurzer Zeit die Mietkaution eingerichtet
Nach dem Mietverhältnis einfach aufzulösen
Fazit zur Kautionshinterlegung
Mittlerweile hat das alte physische Sparbuch als Kaution ausgedient, moderne digitale Kautionsverwaltungen und Kautionslösungen können einfach und rechtssicher durch den Vermieter genutzt werden – hierfür reicht ein Onlinebanking-Zugang aus.
Vermieter haben dadurch die Möglichkeit die Kaution effizient für viele Mieter zu hinterlegen. Die aktuelle Geldpolitik bringt jedoch ebenso Mieter dazu Ihre Kaution selber anzulegen und diese zu verpfänden – private Vermieter sind zunehmend dafür offen, um ebenfalls von einer höhere Sicherheit durch steigende Aktienmärkte zu profitieren und einen Kaufkraftverlust durch die Inflation zu verhindern.
