Die 7 häufigsten Fehler bei der Mietkaution
Bei der Mietkaution passieren auf beiden Seiten immer wieder dieselben Fehler — mit teils erheblichen rechtlichen Konsequenzen. Diese sieben Punkte sollten Mieter und Vermieter kennen.
1. Kein Treuhandkonto genutzt
Wird das Geld auf das private Konto des Vermieters überwiesen statt auf ein separates Treuhandkonto, verstößt das gegen § 551 BGB und riskiert den Verlust der Kaution im Insolvenzfall des Vermieters — die Trennungspflicht existiert genau deshalb, damit die Kaution im Falle einer Privatinsolvenz des Vermieters nicht in die Insolvenzmasse fällt und für den Mieter verloren geht. Digitale Treuhandkonten wie Smartmiete lösen das Problem, ohne dass der Vermieter dafür ein zusätzliches Konto bei seiner Hausbank eröffnen muss.
2. Keine Quittung bei Barkaution
Wird tatsächlich noch eine Barkaution genutzt, ist eine Quittung obligatorisch — ohne sie fehlt der Nachweis der Zahlung. Im Streitfall trägt der Mieter die Beweislast dafür, dass er die Kaution überhaupt gezahlt hat; ohne Quittung oder Kontoauszug lässt sich das kaum belegen. Grundsätzlich empfiehlt sich eine Überweisung statt Barzahlung, da der Kontoauszug automatisch als Nachweis dient.
3. Einzahlung auf das Privatkonto des Vermieters
Vermieter dürfen Kautionen nicht — auch nicht vorübergehend — auf dem eigenen privaten Konto halten. Das kann strafrechtlich als Unterschlagung nach § 266 StGB gewertet werden.
4. Zusätzliche Sicherheiten fordern
Der Vermieter darf den Abschluss des Mietvertrags nicht davon abhängig machen, dass der Mieter neben der Barkaution zusätzlich eine Bürgschaft stellt: Nach § 551 Abs. 1 BGB sind mehrere Sicherheiten in der Summe auf drei Nettokaltmieten gedeckelt, diese Grenze ist nach § 551 Abs. 4 BGB unabdingbar. Eine zusätzlich geforderte Bürgschaft, die die Grenze überschreitet, ist unwirksam (AG Lübeck, Urteil vom 17.08.2011, Az. 23 C 1448/11). Bietet der Mieter oder ein Dritter (z. B. die Eltern) eine Bürgschaft dagegen freiwillig und unaufgefordert zusätzlich zur Kaution an, bleibt diese wirksam — die Deckelung gilt nur für vom Vermieter verlangte Sicherheiten.
5. Zinsen vorenthalten
Mieter haben nach § 551 BGB Anspruch auf die Zinsen der Kaution. Vermieter müssen die Kaution bei Mietende inklusive der aufgelaufenen Zinsen zurückzahlen.
6. Kein Nachweis über die Anlage
Mieter haben das Recht, nachzuprüfen, wie ihre Kaution angelegt wurde — Banken stellen dafür in der Regel automatisch eine Bestätigung aus. Verweigert der Vermieter diesen Nachweis dauerhaft, ist das ein starkes Indiz dafür, dass die Kaution möglicherweise gar nicht gesetzeskonform verwahrt wird — in diesem Fall sollte der Mieter schriftlich einen Nachweis anfordern und notfalls eine Frist dafür setzen.
7. Unbegründete Zurückhaltung der Kaution
Es gelten klare Fristen für die Rückzahlung: in der Regel 6 Monate für die reguläre Prüfung, bis zu 12 Monate bei ausstehender Nebenkostenabrechnung. Eine pauschale, unbegründete Einbehaltung „auf Verdacht” ist unzulässig — der Vermieter muss konkrete Gegenansprüche (Schäden, Mietrückstände, ausstehende Nebenkosten) beziffern können, sonst ist die gesamte Kaution fällig.
Fazit
Die meisten dieser Fehler lassen sich durch eine gesetzeskonforme, transparente Kontoführung von vornherein vermeiden — digitale Treuhandkonto-Lösungen wie Smartmiete erleichtern das erheblich.
Häufige Fragen
Was tun, wenn einer dieser Fehler bereits passiert ist?
Zunächst den Fehler schriftlich gegenüber der anderen Partei ansprechen und eine Frist zur Korrektur setzen — etwa zur Vorlage eines Nachweises über die getrennte Kontoführung oder zur Nachzahlung vorenthaltener Zinsen. Reagiert die Gegenseite nicht, hilft je nach Fehler entweder die Übersicht Vermieter zahlt Kaution nicht zurück oder im Fall einer vermuteten Unterschlagung die rechtliche Beratung durch einen Mieterverein oder Fachanwalt.
Verjähren diese Fehler irgendwann?
Ansprüche auf Rückzahlung der Kaution oder vorenthaltene Zinsen verjähren nach der regulären Frist von drei Jahren (§ 195 BGB), beginnend mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Eine strafrechtliche Unterschlagung nach § 266 StGB verjährt unabhängig davon nach eigenen, meist längeren Fristen.
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Quellen
- Primärquelle § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 266 StGB – Untreue — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 195 BGB – Regelmäßige Verjährungsfrist — Bundesministerium der Justiz
- Sekundärquelle Mietbürgschaft bei gleichzeitiger Zahlung einer Barkaution (AG Lübeck, 23 C 1448/11, Urteil vom 17.08.2011) — Fachartikel mit Fallbesprechung