Wenn es um die Mietkaution geht, so gibt es immer wieder Irrtümer oder falsche Handhabungen, welche vielen Mietern und Vermietern schlicht nicht bewusst sind, weil das Thema in der Regel nur alle paar Jahre zum Tragen kommt.
Trotzdem gibt es rechtliche Vorgaben und nicht umsonst gab es schon das ein- oder andere Urteil zur Mietkaution, um auch in schwierigen Fällen Klarheit zu schaffen. Schließlich geht es in der Regel um eine vierstellige Summe an Geld, die als Kaution dient.
Damit Mieter und Vermieter die häufigsten Fehler nicht noch einmal begehen müssen, hier nun die 7 häufigsten Fehler und wie man diese am Besten umgeht:
Inhalt
- Kein Treuhandkonto verwenden
- Keine Quittung bei einer Barkaution ausstellen
- Geld für die Kaution auf eigenes Konto überweisen lassen
- Bürgschaft zusätzlich zur regulären Kaution verlangen
- Keine Zinsen gutschreiben & auszahlen
- Keine Bestätigung über Anlage
- Mietkaution ohne Grund zurückhalten
- Wie man die häufigsten Fehler bei der Mietkaution vermeiden kann
Kein Treuhandkonto verwenden
Das Geld wird einfach auf ein separates Konto des Vermieters überwiesen, ohne dass es sich hierbei um ein Treuhandkonto handelt.
Ein offenes Treuhandkonto ist ein Konto, welches der Vermieter anlegt und aus welchem ersichtlich wird, dass das angelegte Geld dem Treugeber, also dem Mieter gehört. Dadurch kann sichergestellt werden, dass das Geld im Falle einer Insolvenz des Vermieters nicht in die Insolvenzmasse einfließt und somit gemäß §551 BGB vom Vermögen des Vermieters getrennt angelegt ist.
Keine Quittung bei einer Barkaution ausstellen
Sollte tatsächlich noch eine Barkaution genutzt werden und die Kaution in Bar dem Vermieter übergeben werden, so ist eine Quittung obligatorisch. Wird dies versäumt, so hat der Mieter keinen Nachweis darüber, dass die Kaution tatsächlich entrichtet wurde.
Eine einfache Vorlage für die Bestätigung der Kautionszahlung oder ein Quittungsblock tun es hierbei schon, also eine Durchschrift, die der Mieter erhält in welcher der Empfang der Kaution mit Unterschrift quittiert wird.
Geld für die Kaution auf eigenes Konto überweisen lassen
Eine häufige Handhabung von Vermietern besteht darin, das Geld für die Kaution zunächst auf das eigene Konto überweisen zu lassen, um es anschließend gesondert vom sonstigen Vermögen (gemäß §551) anzulegen.
Betrachtet man die Situation pragmatisch, so wird hier lediglich das Girokonto des Vermieters als einfache und schnelle Möglichkeit genutzt um die Kaution zu hinterlegen. Gleichzeitig macht sich der Vermieter jedoch auch der Veruntreuung schuldig (§ 266 StGB), auch wenn der Zeitraum für das „Zwischenparken“ recht kurz ist und die Guthabenzinsen aktuell im Keller.
Sofern die Mietkaution nicht auf einem Anderkonto bzw. Treuhandkonto angelegt wird, könnte dem Mieter dadurch ein Vermögensnachteil entstehen. Hierzu gab es auch eine Rechtssprechung am BGH, Beschluss v. 23.8.1995, 5 StR 371/95, NJW 1996, 65.
Bürgschaft zusätzlich zur regulären Kaution verlangen
Den Satz „Eltern haften für Ihre Kinder“ kennt man nicht nur von Baustellen, sondern ebenfalls bei der Bürgschaft für die erste Wohnung. Eine Elternbürgschaft oder schlicht Mietkautionsbürgschaft ist nicht unüblich, wenn es um die Mietkaution geht, eine gute Bonität des Bürgen vorausgesetzt. Eine kostenlose Mietbürgschaft Vorlage dafür gibt es dafür hier zum Download.
Bei dieser Bürgschaft muss es sich jedoch um eine freiwillige Bürgschaft handeln, sofern diese zusätzlich zu einer regulären Kaution übergeben wird.
Grundsätzlich spricht nichts dagegen mehrere unterschiedliche Bürgschaften als Mietsicherheit zu nutzen, sofern die Höchstsumme aller Bürgschaften nicht die 3 Monatskaltmieten gemäß §551 überschreitet. Das AG Lübeck hat im Urteil v. 17.08.11, Az. 23 C 1448/11 jedoch explizit darauf hingewiesen, dass eine zusätzliche Bürgschaft zur eigentlichen Kaution als Forderung durch den Vermieter unwirksam ist und nicht erfolgen muss.
Keine Zinsen gutschreiben & auszahlen
Die aktuellen Konditionen bei Mietkautionskonten im Verleich sind kein Anlass für Jubel. Im besten Fall erhält man als Mieter noch 0,01% Zinsen auf die hinterlegte Kaution, denn gemäß §551 stehen die Zinsen dem Mieter zu.
Legt der Mieter die Kaution selber auf einem Kautionskonto an, so kann für die Kapitalerträge auch ein Freistellungsauftrag gestellt werden, sofern der Vermieter die Kaution anleget ist das nicht möglich, allerdings ist der Vermieter verpflichtet bei Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution inkl. Zinsen zurück zu zahlen. Die Zinsen bzw. Rendite erhöht in einem Schadensfall auch die Kaution.
Betrachtet man die historische Zinstabelle bei Spareinlagen, so ist jedoch schnell erkennbar dass es vor ein paar Jahren noch Zinsen gab und diese sich dann durch den Zinseszinseffekt auch über mehrere Jahre deutlich gemacht haben.
Tipp: Das DKB Kautionskonto, welches durch den Vermieter im Rahmen des Vermieterpaketes angelegt wird generiert automatisch jährlich eine Zinsbestätigung für den Mieter, selbst bei geringen Zinsen. Legt der Mieter das Kautionskonto an und verpfändet dieses, so spart man sich als Vermieter die Zinsbestätigung.
Keine Bestätigung über Anlage
Neben der Anlage des Geldes auf einem Treuhandkonto oder Anderkonto als Vermieter hat der Mieter ein Recht darüber zu erfahren wie die Kaution angelegt wurde. Hierfür reicht ein Kontoauszug oder aber auch eine Bestätigung der Bank.
Eine Bestätigung muss nicht ohne Aufforderung ausgehändigt werden, als Vermieter tut man jedoch gut daran diese Bestätigung ohne Nachfrage des Mieters auszuhändigen, schließlich geht es wiederum um das Vorbeugen eines Verstoßes gegen die Anlagepflicht als Untreue nach § 266 StGB. Fragt der Mieter aktiv nach, so ist der Vermieter zu der Auskunft und dem Nachweis der korrekten Anlage verpflichtet.
Mietkaution ohne Grund zurückhalten
Das Mietverhältnis wurde beendet, der Mieter ist ausgezogen und gemäß Wohnungsübergabeprotokoll wurde festgehalten ob und welche Mängel an der Wohnung bestehen. Daraus ergab sich, ob und in welcher Höhe noch Forderungen des Vermieters bestehen. Ggf. steht auch noch eine Nebenkostenabrechnung an die es rechtfertigt einen Teil der Kaution zurück zu halten.
Ist das Mietverhältnis jedoch ansonsten beendet und der Mieter ausgezogen, so hat dieser ein Recht auf die Rückzahlung der Mietkaution, auch eine Teilauszahlung ist denkbar. Alle Regeln dazu hier in der Übersicht:
Situation des Mieters | Kaution Rückzahlung Regelung |
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Ansprüche des Mieters sind verjährt | 6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses beginnt die Verjährungsfrist für Ansprüche aus einem Mietverhältnis - die Frist selber dauert 3 Jahre an. Innerhalb diesen Zeitraums ist eine Rückforderung der Mietkaution möglich, sollte dies durch den Mieter nicht innerhalb des Zeitraums geschehen, so hat dieser im Anschluss keinen Anspruch mehr auf die Rückzahlung. |
Ausstehende Nebenkostenabrechnung | Eine Nebenkostenabrechnung kann bis zu 12 Monate ab dem Zeitpunkt des Auszugs in Anspruch nehmen - innerhalb dieser Zeit kann die Mietkaution zurück gehalten werden. Eine Zurückhaltung ist jedoch nur sinnvoll, wenn tatsächlich mit einer Nachzahlung der Nebenkosten gerechnet wird. Sollte dies tatsächlich der Fall sein, so kann jedoch eine Teilauszahlung der Kaution erbeten werden, abzüglich der noch zu erwartenden Kosten. |
Ansprüche seitens des Vermieters werden geprüft | Eine Prüfung der Ansprüche seitens des Vermieters kann ab Auszug aus der Wohnung für 6 Monate andauern. Hierbei geht es darum zu prüfen, ob etwas Ansprüche bestehen könnten aufgrund nicht oder ungenügend ausgeführter Schönheitsreparaturen und daraus entstehender Kosten für den Vermieter, oder aber auch fehlenden Mietzahlungen. |
Ansprüche seitens des Vermieters sind noch wirksam und können geltend gemacht werden | Gibt es Ansprüche des Vermieters auf die Mietkaution, so besteht hierfür keine Frist bis wann die Mietkaution zurück gezahlt werden muss. Dies kann bspw. in einem Rechtsstreit der Fall sein, wenn der Vermieter die Kaution noch einbehält, bis Rechtssicherheit gegeben ist. |
Alles ist abgeschlossen | Wurden alle ausstehenden Kosten gedeckt und die Wohnung ohne Mängel übergeben, die Nebenkostenabrechnung ist abgeschlossen, so kann die Rückzahlung der Mietkaution unverzüglich, also innerhalb weniger Werktage (3-4) erfolgen. |
Wie man die häufigsten Fehler bei der Mietkaution vermeiden kann
Die richtige Anlage, Nutzung und Auszahlung einer Mietkaution ist relativ einfach, kann jedoch auch einige Fallstricke aufweisen. Diese kann man ohne große Mühe vermeiden, wenn man die Gesetze und Regeln als Mieter und Vermieter kennt.
Viele unterschiedliche Möglichkeiten die Kaution zu leisten können verwirrend sein, wie bspw. die private Mietbürgschaft, die Mietkautionsversicherung, die Bankbürgschaft, das Kautionsdepot und zuletzt ebenfalls das Kautionskonto welches sowohl durch Mieter als auch Vermieter angelegt werden kann.
Informieren Sie sich vor der Anlage der Kaution, bspw. auf mietkautionskonto.info – so vermeiden Sie kostspielige und teure Fehler.