Die meisten kennen Smartmiete als Anbieter eines digitalen Mietkautionskontos. Seit Oktober 2026 ist das auch der Kern: Der Anbieter richtet sich neu auf den Start des Mietverhältnisses aus — Kautionskonto, Mietvertrag, Übergabeprotokoll und Mieteingangscheck.
Wer steht hinter Smartmiete?
Anbieter und Betreiber ist die SmartMiete GmbH mit Sitz in Heidelberg, ein Unternehmen der norwegischen Rentelligent Group. Die Muttergesellschaft betreibt seit 2017 die Plattform Husleie.no in Norwegen; die deutsche Beta startete 2021. Das Mietkautionskonto kam im März 2025 als vollintegriertes Modul dazu.
Wichtig für die Einordnung: Beim Kautionskonto ist Instabank lediglich die Partnerbank im Hintergrund, die das Geld verwahrt und die Einlagensicherung stellt. Vertragspartner und Produktverantwortlicher gegenüber Vermieter und Mieter ist die SmartMiete GmbH.
Wie sich das Konto im Markt einordnet, zeigt der Mietkautionskonto-Anbietervergleich.
| Merkmal | Angabe |
|---|---|
| Anbieter | SmartMiete GmbH, Rudolf-Diesel-Straße 11, 69115 Heidelberg |
| Muttergesellschaft | Rentelligent Group (Norwegen), Schwesterprodukt Husleie.no |
| Deutscher Marktstart | 2021 (Beta), Kautionskonto seit März 2025 |
| Team | über 27 Mitarbeitende, Standorte u. a. Oslo und Heidelberg |
| Nutzerbasis (Eigenangabe) | über 105.000 private Vermieter, über 38.000 Mietverträge, über 4.000 Kautionskonten |
| Partnerbank Kaution | Instabank ASA (Norwegen), Aufsicht Finanstilsynet |
| Weitere Partner | Namirial (Identifizierung/Signatur), Tink (Open Banking) |
| Hosting | Rechenzentrum Frankfurt am Main |
Die Module bei Smartmiete
Smartmiete hat sich im Oktober 2026 neu ausgerichtet: Der Anbieter konzentriert sich auf den Start eines Mietverhältnisses. Aktuell gehören vier Bausteine zum Angebot:
| Baustein | Funktion | Kosten |
|---|---|---|
| Mietkautionskonto | Treuhandkonto nach § 551 BGB bei der Partnerbank Instabank | kostenlos |
| Mietvertrag | Generator für Wohnraummietverträge inklusive digitaler Signatur | kostenlos |
| Wohnungsübergabeprotokoll | mobile Dokumentation mit Fotos, Zählerständen und Unterschrift | kostenlos |
| Mieteingangscheck | Überwachung der Mietzahlungen je Mietverhältnis, Zahlungserinnerungen | kostenlos |
Die früheren Zusatzmodule wie Nebenkostenabrechnung, Mieterhöhung, Finanzkompass, Anlage V und Inkasso hat der Anbieter eingestellt oder stellt sie gerade ein. Wer sie braucht, findet Alternativen im Vergleich der Hausverwaltungssoftware.
1. Das Mietkautionskonto
Das Kautionskonto ist der Grund, warum Smartmiete auf dieser Seite überhaupt auftaucht — und gleichzeitig das einzige Modul, bei dem eine Bank im Hintergrund steht.
Wie es funktioniert
Registrierung
Der Vermieter legt ein kostenloses Konto auf smartmiete.de an.
Kaution anlegen
Im Dashboard wird eine Kaution eingerichtet — optional direkt aus einem dort erstellten Mietvertrag heraus.
Mieter einladen
Der Vermieter hinterlegt die E-Mail-Adresse des Mieters, die Identifizierung läuft über Namirial.
Einzahlung
Per Überweisung oder über die Open-Banking-Schnittstelle Tink — auch in bis zu drei Monatsraten.
Verwahrung
Das Geld liegt getrennt vom Vermögen des Vermieters bei der Instabank und wird verzinst.
Rückzahlung
Nach Mietende digitale Freigabe und Auszahlung, dokumentiert im Dashboard. Der Vermieter kann die Auszahlung nach Auskunft von Smartmiete auf ein Konto seiner Wahl vornehmen.
Bei der Kaution selbst wählt der Vermieter im Vertragsassistenten die Zahl der Monatsmieten (1, 2 oder 3 Kaltmieten) als Berechnungsgrundlage oder gibt den Betrag manuell ein. Smartmiete weist darauf hin, dass Änderungen mit den Vereinbarungen mit dem Mieter übereinstimmen sollen und keine Änderung des Originalvertrags darstellen. Gesetzlich zulässig sind höchstens drei Nettokaltmieten (§ 551 Abs. 1 BGB).
Konditionen
| Merkmal | Smartmiete |
|---|---|
| Kontoführung | 0 € für Vermieter und Mieter |
| Verzinsung | 0,1 % p. a. variabel (Stand September 2026) |
| Anlageform | Treuhandkonto nach § 551 Abs. 3 BGB, getrennt vom Vermögen des Vermieters |
| Ratenzahlung | bis zu drei gleiche Monatsraten nach § 551 Abs. 2 BGB |
| Einlagensicherung | norwegische Einlagensicherung (Bankenes sikringsfond), 100.000 € je Einleger |
| Eröffnung durch | Vermieter (Mieter wird eingeladen) |
2. Mietvertrag und Übergabeprotokoll
Mietvertrag. Ein Generator für Wohnraummietverträge, der durch Mieterdaten, Mietobjekt, individuelle Vereinbarungen und Hausordnung führt. Die Vorlagen werden nach Anbieterangabe regelmäßig anwaltlich geprüft und an Gesetzesänderungen angepasst. Auch Wohngemeinschaften mit mehreren Mietern sind abgedeckt.
Im Konto sieht der Ablauf so aus: Smartmiete veranschlagt 6 bis 12 Minuten und teilt den Weg in drei Schritte — Details und Vorschau, Unterschreiben (offline oder online über Namirial) und Mietkaution. Pausieren ist jederzeit möglich, den Vertrag kann man später wieder zum Bearbeiten öffnen.
Vorab verlangt der Assistent sieben Angaben: Mieter und Mitmieter, Details zum Mietobjekt, Mietdauer, Miete mit Neben- und Heizkosten, die Art des Mietvertrags, Angaben zur Mietpreisbremse (falls erforderlich) sowie Art und Höhe der Kaution. Bei der Art des Mietvertrags stehen Vergleichsmiete, Staffelmiete und Indexmiete zur Auswahl — wer eine Staffel- oder Indexklausel plant, findet dazu unseren Staffelmiete-Rechner und den Indexmietvertrag-Rechner.
Danach folgt ein mehrstufiges Formular (im Test acht Schritte, beginnend mit dem Mietverhältnis, dann dem Vermieter). Im ersten Schritt tragen Vermieter Mietbeginn, Kautionsbetrag und die Adresse des Mietobjekts ein.
Wohnungsübergabeprotokoll. Das mobil gedachte Modul: Räume einzeln dokumentieren, Fotos von Mängeln und Zählerständen hochladen, beide Seiten unterschreiben direkt auf dem Gerät, danach geht das PDF automatisch per E-Mail an Mieter und Vermieter. Liegt bereits ein Mietvertrag im Konto, sind die Objektdaten vorausgefüllt. Was im Protokoll inhaltlich stehen sollte, steht in unserem Leitfaden zum Wohnungsübergabeprotokoll.
3. Der Mieteingangscheck
Die Mietzahlungen werden je Mietverhältnis erfasst, sodass offene Posten sichtbar werden. Bleibt eine Zahlung aus, lassen sich zwei Vorlagen für Zahlungserinnerungen auswählen und versenden. Eine automatische Kontoabfrage per Open Banking wird auf der Produktseite nicht beschrieben — in der aktuellen Darstellung ist das eine manuelle Erfassung mit Erinnerungsfunktion. Was bei ausbleibender Miete rechtlich möglich ist, erklärt Was kann man bei Mietrückstand tun?.
Was Smartmiete nicht abdeckt
- Keine Mietkautionsbürgschaft. Wer die Kaution nicht binden will, braucht einen anderen Weg — siehe Mietkautionsbürgschaft.
- Keine Nebenkostenabrechnung, Mieterhöhung und Anlage V mehr. Diese Module sind laut Anbieter eingestellt oder laufen aus (Stand Oktober 2026). Alternativen: Hausverwaltungssoftware im Vergleich.
- Keine Rechts- oder Steuerberatung. Vorlagen ja, individuelle Beratung nein.
- Keine Verwaltung großer Bestände. Keine WEG-Verwaltung, keine Mandantenfähigkeit, keine Objektbuchhaltung im klassischen Sinn.
- Keine Eröffnung des Kautionskontos durch den Mieter. Der Vermieter muss den Prozess starten.
- Nur Wohnraum. Für Gewerbeobjekte gelten andere Regeln, siehe Gewerbe-Mietkaution.
Für wen sich die Plattform lohnt
| Profil | Einschätzung |
|---|---|
| Private Vermieter mit 1–5 Wohnungen | Passt für den Start: Kaution, Vertrag, Übergabe und Zahlungskontrolle in einem Konto |
| Vermieter mit erstem Mietverhältnis | Sinnvoll, weil Vertrag, Kaution und Übergabeprotokoll aufeinander aufbauen |
| Vermieter mit 10+ Einheiten | Grenzwertig — für laufende Verwaltung und Abrechnung eher Hausverwaltungs-Software prüfen |
| Hausverwaltungen, WEG | Nicht die Zielgruppe |
| Mieter | Nur passiv beteiligt: Sie werden eingeladen, zahlen ein und sehen den Kontostand |
Smartmiete im Vergleich zu anderen Anbietern
Beim Kautionskonto ist Smartmiete nicht allein. Der direkte Wettbewerber heykaution (plusForta) unterscheidet sich bei Zinsen, Einrichtung und Zielgruppe — der Vergleich steht in heykaution vs. Smartmiete. Details zur Partnerbank, ihrer Regulierung und der norwegischen Einlagensicherung liefert Mietkautionskonto bei der Instabank.
Der entscheidende Unterschied liegt neben dem Konto: Die Wettbewerber verkaufen ein reines Kautionsprodukt, Smartmiete verknüpft das Konto mit Mietvertrag, Übergabeprotokoll und Mieteingangscheck — also mit dem Start des Mietverhältnisses. Wer nur ein Kautionskonto sucht, nutzt einen kleinen Teil des Angebots. Für die laufende Verwaltung und die Nebenkostenabrechnung braucht es weiterhin eine andere Lösung.
Häufige Fragen
Ist Smartmiete wirklich komplett kostenlos?
Mietkautionskonto, Mietvertrag, Übergabeprotokoll und Mieteingangscheck sind laut Anbieter ohne Gebühr und ohne Abo nutzbar. Das Kautionskonto ist für Vermieter und Mieter kostenlos; die Verzinsung steht dem Mieter zu.
Muss ich alle Module nutzen?
Nein. Die Bausteine bauen zwar aufeinander auf — ein im Konto angelegter Mietvertrag füllt Übergabeprotokoll und Kautionskonto vor —, lassen sich aber einzeln verwenden. Ein Kautionskonto geht auch ohne Mietvertrag aus dem System.
Wie hoch ist die Verzinsung des Kautionskontos?
0,1 % p. a. variabel (Stand September 2026). Die Produktseite nennt nur „gesetzlich verzinst nach § 551 BGB" ohne Zahl; die konkrete Angabe steht im Hilfecenter des Anbieters. Die Zinsen stehen dem Mieter zu — siehe Verzinsungspflicht der Mietkaution.
Kann die Kaution in Raten gezahlt werden?
Ja. Die gesetzlich vorgesehene Ratenzahlung in bis zu drei gleichen Monatsraten nach § 551 Abs. 2 BGB ist im Zahlungsprozess vorgesehen, auch wenn die Produktseite sie aktuell nicht mehr ausdrücklich bewirbt. Mehr dazu: Ratenzahlung der Mietkaution.
Was passiert, wenn Smartmiete oder die Instabank insolvent wird?
Die Kaution ist Treuhandvermögen und damit vom Vermögen des Vermieters getrennt — das schützt vor dessen Insolvenz. Gegen eine Bankeninsolvenz greift die norwegische Einlagensicherung (Bankenes sikringsfond) mit 100.000 € je Einleger — dem Niveau, das auch in Deutschland gilt. Details: Mietkautionskonto bei der Instabank.
Ersetzt Smartmiete eine Hausverwaltungs-Software?
Nein. Smartmiete deckt den Start des Mietverhältnisses ab, nicht die laufende Verwaltung: Nebenkostenabrechnung, Mieterhöhung und Anlage V hat der Anbieter eingestellt oder stellt sie ein. Dafür bietet sich eine Hausverwaltungs-Software an.
Können Mieter Smartmiete selbst nutzen?
Nur eingeschränkt. Die Plattform ist auf Vermieter ausgelegt; Mieter werden zum Kautionskonto eingeladen, identifizieren sich, zahlen ein und sehen anschließend Kontostand und Transaktionen. Ein Mieter kann kein Kautionskonto eigenständig eröffnen.
Der Startschuss in die Vermietung: Mietkautionskonto kostenlos eröffnen
Online in wenigen Minuten, ohne Gang zur Bank. Direkt mit dem Mietvertrag verknüpft.
- Online in wenigen Minuten – ohne Gang zur Bank
- Nach § 551 BGB: getrennt vom Vermögen und verzinst
- Direkt mit dem Mietvertrag verknüpft
- Kostenlos – bei anderen Anbietern 40–90 €
- Verwahrt bei der Instabank, Einlagen bis 100.000 € pro Einleger abgesichert
Quellen
- Primärquelle § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten — Bundesministerium der Justiz
- Anbieterangabe Funktionsübersicht, Produkt- und Unternehmensseiten — SmartMiete GmbH, abgerufen am 22.09.2026
Weiterführende Themen
- heykaution vs. Smartmiete im Vergleich
- Mietkautionskonto bei der Instabank
- Software für Vermieter im Überblick
- Hausverwaltungssoftware im Vergleich
- Mietvertrags-Checkliste für Vermieter
- Wohnungsübergabeprotokoll
Erfahrungen mit Smartmiete
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