Anlage V ausfüllen: Mieteinnahmen richtig versteuern

Wer Wohnraum vermietet, gibt die Einnahmen in der Anlage V an. Versteuert wird dabei nicht die Miete, sondern der Überschuss — und über dessen Höhe entscheiden zwei Zahlen, die im Formular nur als Ergebnis auftauchen: die Abschreibung und die Abgrenzung zwischen sofort abziehbarem Aufwand und Herstellungskosten. Diese Seite geht das Formular der Reihe nach durch und verlinkt an jeder Stelle den Rechner, der die jeweilige Zahl liefert.

Wofür ist die Anlage V?

Die Anlage V („Vermietung und Verpachtung”) ist der Vordruck, mit dem Vermieter ihre Einkünfte aus vermieteten Immobilien in der Einkommensteuererklärung angeben. Sie wird für jedes vermietete Objekt separat ausgefüllt.

Was zählt zu den Einnahmen?

• Kaltmiete
• Umlagen für Nebenkosten (Betriebskosten, die der Mieter zahlt)
• Einnahmen aus Garagen- oder Stellplatzvermietung
• Vereinnahmte, aber nicht zurückgezahlte Kautionszinsen (soweit dem Vermieter zustehend — in der Regel selten, da Zinsen dem Mieter gehören)

Die Umlagen gehören auf beide Seiten: Sie sind Einnahme in dem Jahr, in dem sie zufließen, und Werbungskosten in dem Jahr, in dem die Kosten abfließen. Wer die Vorauszahlungen des Mieters angibt, die tatsächlichen Betriebskosten aber vergisst, versteuert Geld, das ihm nie gehört hat. Die Summen dafür liefert die eigene Abrechnung — der Nebenkostenabrechnungs-Rechner rechnet sie auf und weist Umlagen und Kosten getrennt aus.

Zeitpunkt statt Zeitraum: Für die Anlage V gilt das Zufluss-Abfluss-Prinzip (§ 11 EStG). Maßgeblich ist, wann das Geld geflossen ist, nicht für welchen Zeitraum es gezahlt wurde. Die Ausnahme sind regelmäßig wiederkehrende Zahlungen rund um den Jahreswechsel: Die Dezembermiete, die am 3. Januar eingeht, zählt noch ins alte Jahr.

Welche Kosten sind absetzbar?

Werbungskosten, die die Einkünfte mindern, umfassen unter anderem:

• Schuldzinsen für ein Immobiliendarlehen
• Abschreibung (AfA) auf das Gebäude
• Instandhaltungs- und Reparaturkosten
• Verwaltungskosten (z. B. Hausverwaltung, Steuerberatung)
• Versicherungsbeiträge (z. B. Gebäudeversicherung)
• Fahrtkosten zum Mietobjekt
• Maklerkosten bei der Neuvermietung

Nicht abzugsfähig sind reine Anschaffungskosten der Immobilie selbst — sie fließen stattdessen über die AfA verteilt über mehrere Jahre in die Steuererklärung ein.

Die Abschreibung: der größte Posten ohne Geldabfluss

Die AfA ist der Werbungskostenposten, der die Steuerlast am stärksten senkt, ohne dass Geld das Konto verlässt. Der Satz beträgt für vermietete Wohngebäude regelmäßig 2 Prozent jährlich, bei Fertigstellung vor 1925 3 Prozent; für Neubauten kommen befristete Sonderabschreibungen hinzu.

Entscheidend ist die Bemessungsgrundlage, und die ist die häufigste Fehlerquelle des ganzen Vordrucks: Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nie der Grund und Boden. Der Kaufpreis muss also aufgeteilt werden — und die anteiligen Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Maklercourtage) erhöhen die Bemessungsgrundlage, soweit sie auf das Gebäude entfallen. Wer sie vergisst, verschenkt über die gesamte Laufzeit einen fünfstelligen Betrag.

• AfA-Rechner — Satz, Bemessungsgrundlage und Jahresbetrag
• Kaufnebenkosten-Rechner — weist aus, welcher Teil der Nebenkosten aktivierungspflichtig ist und damit in die AfA fällt, und welcher als Finanzierungskosten sofort abziehbar bleibt
• AfA für vermietete Immobilien erklärt — die Systematik dahinter

Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten?

Eine Reparatur wirkt sofort, eine Herstellungsmaßnahme über Jahrzehnte. Die Abgrenzung entscheidet damit über den Steuereffekt eines ganzen Jahres:

Zwei Regeln, die man kennen sollte: Größere Erhaltungsaufwendungen dürfen nach § 82b EStDV wahlweise auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden — sinnvoll, wenn der Sofortabzug in einem Jahr ins Leere liefe. Und innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf gilt die 15-Prozent-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: Übersteigen die Instandsetzungskosten 15 Prozent des Gebäudeanteils des Kaufpreises, werden sie insgesamt zu Herstellungskosten — auch wenn jede einzelne Maßnahme für sich eine Reparatur war.

Verbilligte Vermietung an Angehörige

Wer unter der ortsüblichen Miete vermietet, muss die 66-Prozent-Grenze des § 21 Abs. 2 EStG im Blick behalten: Liegt die vereinbarte Miete darunter, werden die Werbungskosten anteilig gekürzt. Wo die ortsübliche Miete liegt, lässt sich mit Wie viel Miete kann ich verlangen? eingrenzen.

Die häufigsten Fehler

1. Herstellungskosten mit Erhaltungsaufwand verwechseln — größere Modernisierungen zählen oft zu den Herstellungskosten und müssen abgeschrieben statt sofort abgesetzt werden.
2. Kautionszinsen falsch zugeordnet — sie gehören grundsätzlich dem Mieter, nicht dem Vermieter, und tauchen daher meist nicht als Einnahme auf.
3. Fehlende Belege für Reparaturen und Nebenkosten, die im Streitfall mit dem Finanzamt nicht nachgewiesen werden können.
4. AfA-Bemessungsgrundlage falsch berechnet — nur der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig, nicht der Grundstücksanteil.

Ein einfaches Rechenbeispiel

Die Rechnung zeigt den Kern: Von 12.000 € Einnahmen bleiben 3.500 € steuerpflichtig, obwohl nur 5.500 € tatsächlich abgeflossen sind. Die Differenz ist die AfA — Aufwand, der die Steuer senkt, ohne das Konto zu belasten. Wie sich das auf die Rendite auswirkt, rechnen der Mietrendite-Rechner und der Cashflow-Rechner durch; der Cashflow-Rechner stellt Steuerwirkung und tatsächlichen Geldfluss nebeneinander.

Welcher Rechner welche Zeile füllt

Wann lohnt sich ein Steuerberater?

Bei einer einzelnen, unkomplizierten Vermietung lässt sich die Anlage V oft in Eigenregie ausfüllen — spätestens bei mehreren Objekten, größeren Modernisierungen oder Sonderfällen wie Erbengemeinschaften empfiehlt sich fachkundige Unterstützung, da Fehler hier schnell teuer werden.

Häufige Fragen

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