Anlage V ausfüllen: Mieteinnahmen richtig versteuern
Wer Wohnraum vermietet, muss die Einnahmen in der Steuererklärung angeben — dafür ist die Anlage V zuständig. Was hineingehört, welche Kosten sich absetzen lassen und worauf Vermieter achten sollten.
Wofür ist die Anlage V?
Die Anlage V („Vermietung und Verpachtung”) ist der Vordruck, mit dem Vermieter ihre Einkünfte aus vermieteten Immobilien in der Einkommensteuererklärung angeben. Sie wird für jedes vermietete Objekt separat ausgefüllt.
Was zählt zu den Einnahmen?
- Kaltmiete
- Umlagen für Nebenkosten (Betriebskosten, die der Mieter zahlt)
- Einnahmen aus Garagen- oder Stellplatzvermietung
- Vereinnahmte, aber nicht zurückgezahlte Kautionszinsen (soweit dem Vermieter zustehend — in der Regel selten, da Zinsen dem Mieter gehören)
Welche Kosten sind absetzbar?
Werbungskosten, die die Einkünfte mindern, umfassen unter anderem:
- Schuldzinsen für ein Immobiliendarlehen
- Abschreibung (AfA) auf das Gebäude
- Instandhaltungs- und Reparaturkosten
- Verwaltungskosten (z. B. Hausverwaltung, Steuerberatung)
- Versicherungsbeiträge (z. B. Gebäudeversicherung)
- Fahrtkosten zum Mietobjekt
- Maklerkosten bei der Neuvermietung
Nicht abzugsfähig sind reine Anschaffungskosten der Immobilie selbst — sie fließen stattdessen über die AfA verteilt über mehrere Jahre in die Steuererklärung ein.
Die häufigsten Fehler
- Herstellungskosten mit Erhaltungsaufwand verwechseln — größere Modernisierungen zählen oft zu den Herstellungskosten und müssen abgeschrieben statt sofort abgesetzt werden.
- Kautionszinsen falsch zugeordnet — sie gehören grundsätzlich dem Mieter, nicht dem Vermieter, und tauchen daher meist nicht als Einnahme auf.
- Fehlende Belege für Reparaturen und Nebenkosten, die im Streitfall mit dem Finanzamt nicht nachgewiesen werden können.
- AfA-Bemessungsgrundlage falsch berechnet — nur der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig, nicht der Grundstücksanteil.
Ein einfaches Rechenbeispiel
| Position | Betrag |
|---|---|
| Jahres-Kaltmiete | 9.600 € |
| Umlagen (Nebenkosten) | 2.400 € |
| Einnahmen gesamt | 12.000 € |
| Schuldzinsen | 4.000 € |
| AfA | 3.000 € |
| Instandhaltung | 1.500 € |
| Werbungskosten gesamt | 8.500 € |
| Zu versteuernde Einkünfte | 3.500 € |
Wann lohnt sich ein Steuerberater?
Bei einer einzelnen, unkomplizierten Vermietung lässt sich die Anlage V oft in Eigenregie ausfüllen — spätestens bei mehreren Objekten, größeren Modernisierungen oder Sonderfällen wie Erbengemeinschaften empfiehlt sich fachkundige Unterstützung, da Fehler hier schnell teuer werden.
Häufige Fragen
Muss ich die Anlage V auch bei Verlusten ausfüllen?
Ja — auch ein steuerlicher Verlust aus Vermietung muss angegeben werden. Er kann unter bestimmten Voraussetzungen mit anderen Einkünften verrechnet werden und die Steuerlast insgesamt senken.
Wie lange muss ich Belege für die Anlage V aufbewahren?
In der Regel mindestens vier Jahre, bei größeren Anschaffungen wie Modernisierungen empfiehlt sich eine Aufbewahrung über die gesamte AfA-Laufzeit.
Kann ich Kosten für die Mietkautionsverwaltung absetzen?
Ja, Kontoführungsgebühren für ein Mietkautionskonto zählen zu den Werbungskosten, sofern sie dem Vermieter tatsächlich entstehen.