Vermieter zahlt Kaution nicht zurück: Was können Mieter tun?
Nach dem Auszug wartet die Mietkaution auf ihre Rückzahlung — doch was, wenn der Vermieter einfach nicht reagiert? Diese Seite erklärt Fristen, das richtige Vorgehen und wann rechtliche Schritte sinnvoll sind.
Wie lange darf der Vermieter prüfen?
Vermieter haben in der Regel 3 bis 6 Monate nach Auszug Zeit, um die Wohnung zu prüfen und mögliche Forderungen festzustellen, bevor die Kaution zurückgezahlt werden muss.
Berechtigte Gründe für einen Einbehalt
- Tatsächliche Schäden an der Wohnung (zerstörte Türen, Fenster, große Löcher in der Wand)
- Offene Miet- oder Nebenkostenzahlungen
- Ausstehende Nebenkostenabrechnungen
Nicht abzugsfähig: Normale Abnutzung durch üblichen Gebrauch. Viele Renovierungsklauseln in Mietverträgen sind zudem rechtlich unwirksam — der Vermieter kann Schönheitsreparaturen dann nicht automatisch berechnen.
So gehen Sie als Mieter vor
- Schriftliche Zahlungsaufforderung mit einer Frist von 10–14 Tagen versenden.
- Verzugszinsen geltend machen, falls der Vermieter nicht reagiert — 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 288 BGB). Die genaue Zinssumme lässt sich mit dem Basiszinsrechner direkt berechnen.
- Rechtliche Schritte einleiten: gerichtliches Mahnverfahren oder Beauftragung eines Fachanwalts für Mietrecht. Oft genügt bereits ein anwaltliches Schreiben, um Zahlung zu erwirken.
Musterschreiben: Zahlungsaufforderung
Eine Vorlage für die schriftliche Aufforderung — per Einschreiben oder mit Lesebestätigung versenden:
Sehr geehrte(r) [Name des Vermieters],
am [Datum] habe ich die Wohnung in [Adresse] vollständig und ordnungsgemäß an Sie übergeben. Die für die Mietkaution übliche Prüf- und Überlegungsfrist ist inzwischen abgelaufen, ohne dass Sie die Kaution in Höhe von [Betrag] € zurückgezahlt oder eine nachvollziehbare Abrechnung vorgelegt haben.
Ich fordere Sie hiermit auf, den Betrag bis spätestens [Datum, +10–14 Tage] auf mein Konto [IBAN] zu überweisen. Sollte die Zahlung bis dahin nicht erfolgen, behalte ich mir weitere rechtliche Schritte vor.
Mit freundlichen Grüßen, [Name]
Wer die Abrechnung selbst nachvollziehbar aufbereiten möchte, findet dafür einen kostenlosen Anschreiben-Generator — direkt im Browser, ohne Registrierung.
Das Mahnverfahren im Detail
Reagiert der Vermieter auch nach der Fristsetzung nicht, ist das gerichtliche Mahnverfahren meist der schnellste und günstigste nächste Schritt:
- Mahnbescheid beantragen — online über das Portal der deutschen Mahngerichte, ohne Anwaltszwang bei Streitwerten unter 5.000 €.
- Widerspruchsfrist abwarten — der Vermieter hat zwei Wochen Zeit, um zu widersprechen.
- Vollstreckungsbescheid beantragen, falls kein Widerspruch erfolgt — damit wird die Forderung vollstreckbar.
- Widerspricht der Vermieter, geht das Verfahren automatisch ins reguläre Klageverfahren vor dem Amtsgericht über.
Verjährung des Anspruchs
Der Anspruch verjährt nach drei Jahren, beginnend mit dem 31. Dezember des Jahres, in dem er entstanden ist. Mehr dazu: Verjährung des Kautionsanspruchs.
Der beste Schutz: Das Übergabeprotokoll
Ein sorgfältig geführtes Wohnungsübergabeprotokoll stärkt die Position des Mieters erheblich — es erschwert dem Vermieter, nachträglich unbelegte Schäden zu behaupten.
Häufige Fragen
Brauche ich zwingend einen Anwalt?
Nein, bei Streitwerten unter 5.000 € ist vor dem Amtsgericht kein Anwaltszwang — ein Mahnbescheid lässt sich sogar komplett ohne anwaltliche Hilfe online beantragen.
Kann ich die Kaution mit der letzten Miete verrechnen?
Nein, eigenmächtiges Verrechnen mit noch laufenden Mietzahlungen ist unzulässig und kann selbst als Vertragsverletzung gewertet werden — der korrekte Weg führt über Zahlungsaufforderung und ggf. Mahnverfahren.
Was, wenn der Vermieter ins Ausland verzogen oder nicht auffindbar ist?
Die Zustellung von Mahnbescheiden funktioniert grundsätzlich auch international, dauert aber länger — im Zweifel hilft ein Fachanwalt für Mietrecht bei der Ermittlung der Zustellungsadresse.