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Vermieter zahlt Kaution nicht zurück: Was können Mieter tun?

Veröffentlicht am Aktualisiert am 8 Min. Lesezeit
Vermieter zahlt Kaution nicht zurück: Was können Mieter tun?

Nach dem Auszug wartet die Mietkaution auf ihre Rückzahlung, doch was, wenn der Vermieter einfach nicht reagiert? Diese Seite erklärt Fristen, erlaubte Einbehalte und das richtige Vorgehen vom ersten Schreiben bis zum Mahnbescheid. Wer zusätzlich einen Zinsrechner und einen Musterbrief-Generator sucht, findet ihn auf mietkaution1.de: Mietkaution zurückfordern.

Wie lange darf der Vermieter prüfen?

Vermieter haben in der Regel 3 bis 6 Monate nach Auszug Zeit, die Wohnung zu prüfen und mögliche Forderungen festzustellen, bevor die Kaution zurückgezahlt werden muss. Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Prüffrist vom Einzelfall abhängt und in besonderen Fällen auch länger als sechs Monate dauern kann (BGH, Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05).

Je einfacher der Fall, desto kürzer ist die angemessene Frist. Eine Wohnung ohne erkennbare Mängel, bei der keine Nebenkostennachforderung droht, rechtfertigt keine halbjährige Wartezeit.

Berechtigte Gründe für einen Einbehalt

  • Tatsächliche Schäden an der Wohnung (zerstörte Türen, Fenster, große Löcher in der Wand)
  • Offene Miet- oder Nebenkostenzahlungen
  • Ausstehende Nebenkostenabrechnungen

Nebenkosten: Steht die Abrechnung für das letzte Jahr noch aus, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution als Sicherheit für eine zu erwartende Nachzahlung zurückhalten. Er darf nicht die gesamte Kaution blockieren, wenn die erwartete Nachzahlung deutlich niedriger ist. Spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums muss er abgerechnet haben (§ 556 Abs. 3 BGB).

Nicht abzugsfähig: Normale Abnutzung durch üblichen Gebrauch. Viele Renovierungsklauseln in Mietverträgen sind zudem rechtlich unwirksam, der Vermieter kann Schönheitsreparaturen dann nicht automatisch berechnen.

Die Kaution samt Zinsen

Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen und verzinslich anlegen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Kaution (§ 551 Abs. 3 BGB). Bei der Rückzahlung hat der Mieter daher Anspruch auf Kaution plus Zinsen. Mehr zum Ablauf der Auszahlung steht im Beitrag Rückzahlung der Mietkaution.

So gehen Sie als Mieter vor

  1. Prüfen Sie, ob die Frist abgelaufen ist. Hat der Vermieter noch kein halbes Jahr geprüft und die Nebenkostenabrechnung steht aus, ist Geduld meist angebracht.
  2. Fragen Sie schriftlich nach dem Stand, und nennen Sie Ihre neue Kontoverbindung. Viele Fälle lösen sich bereits hier.
  3. Verlangen Sie eine Abrechnung, wenn der Vermieter einbehält: Welche Forderungen, in welcher Höhe, mit welchen Belegen?
  4. Schriftliche Zahlungsaufforderung mit einer Frist von 10–14 Tagen versenden. Das ist zugleich die Mahnung, mit der Verzug beginnt (§ 286 BGB).
  5. Verzugszinsen geltend machen, falls der Vermieter nicht reagiert: 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB). Die genaue Zinssumme lässt sich mit dem Basiszinsrechner berechnen.
  6. Rechtliche Schritte einleiten: gerichtliches Mahnverfahren oder Beauftragung eines Fachanwalts für Mietrecht. Oft genügt bereits ein anwaltliches Schreiben, um Zahlung zu erwirken.

Hilfe bekommen Mitglieder eines Mietervereins, oft auch über eine Rechtsschutzversicherung. Prüfen Sie vorab, ob die Versicherung auch Streitigkeiten nach Ende des Mietverhältnisses abdeckt und ob eine Wartezeit läuft.

Musterschreiben: Zahlungsaufforderung

Eine Vorlage für die schriftliche Aufforderung, per Einschreiben oder mit Lesebestätigung versenden:

Sehr geehrte(r) [Name des Vermieters],

am [Datum] habe ich die Wohnung in [Adresse] vollständig und ordnungsgemäß an Sie übergeben. Die für die Mietkaution übliche Prüf- und Überlegungsfrist ist inzwischen abgelaufen, ohne dass Sie die Kaution in Höhe von [Betrag] € zuzüglich Zinsen zurückgezahlt oder eine nachvollziehbare Abrechnung vorgelegt haben.

Ich fordere Sie hiermit auf, den Betrag bis spätestens [Datum, +10–14 Tage] auf mein Konto [IBAN] zu überweisen. Sollte die Zahlung bis dahin nicht erfolgen, behalte ich mir weitere rechtliche Schritte und die Geltendmachung von Verzugszinsen vor.

Mit freundlichen Grüßen, [Name]

Wer die Abrechnung selbst nachvollziehbar aufbereiten möchte, findet dafür einen kostenlosen Anschreiben-Generator, direkt im Browser, ohne Registrierung. Einen weiteren Zinsrechner mit Musterbrief bietet mietkaution1.de.

Rechenbeispiel: Verzugszinsen

Der Vermieter schuldet 1.500 € Kaution und kommt mit Ablauf der Zahlungsfrist in Verzug. Angenommen, der Basiszinssatz beträgt 2,5 % (Annahme, der aktuelle Wert steht im Basiszinsrechner). Der Verzugszins beträgt dann 7,5 % pro Jahr:

  • Zins pro Jahr: 1.500 € × 7,5 % = 112,50 €
  • Nach drei Monaten Verzug: 112,50 € ÷ 4 ≈ 28,13 €

Die Summe ist überschaubar, doch die Zinsen erhöhen den Druck, und bei einem Gerichtsverfahren sind sie Teil der Forderung.

Das Mahnverfahren im Detail

Reagiert der Vermieter auch nach der Fristsetzung nicht, ist das gerichtliche Mahnverfahren meist der schnellste und günstigste nächste Schritt:

  1. Mahnbescheid beantragen: online über das Portal der deutschen Mahngerichte, ohne Anwaltszwang. Bitte geben Sie Hauptforderung, Zinsen und den Zeitpunkt des Verzugs an.
  2. Widerspruchsfrist abwarten: Der Vermieter hat zwei Wochen Zeit, dem Mahnbescheid zu widersprechen.
  3. Vollstreckungsbescheid beantragen, falls kein Widerspruch erfolgt: Damit wird die Forderung vollstreckbar.
  4. Widerspricht der Vermieter, wird das Verfahren auf Antrag an das zuständige Amtsgericht abgegeben und dort als Klage fortgeführt. Dazu müssen die weiteren Gerichtskosten gezahlt werden.

Zuständig ist für Wohnraummiete das Amtsgericht am Ort der Wohnung. Ein Anwaltszwang besteht vor dem Amtsgericht nicht. Die Gerichtskosten richten sich nach der Höhe der Forderung und trägt am Ende in der Regel, wer verliert.

Zeitplan im Überblick

ZeitpunktWas passiert
Tag der WohnungsübergabeÜbergabeprotokoll, Schlüssel zurück, neue Kontoverbindung mitteilen
Nach 3 MonatenNachfragen, Abrechnung verlangen
Nach 6 MonatenZahlungsaufforderung mit Frist von 10–14 Tagen
Nach FristablaufVerzugszinsen, Mahnbescheid beantragen
Nach WiderspruchAbgabe ans Amtsgericht, Klage
Bis Ende des 3. JahresVerjährung beachten

Verjährung des Anspruchs

Der Anspruch verjährt nach drei Jahren, beginnend mit dem 31. Dezember des Jahres, in dem er entstanden ist (§§ 195, 199 BGB). Mehr dazu: Verjährung des Kautionsanspruchs. Ein laufender Mahnbescheid hemmt die Verjährung. Lassen Sie es deshalb nicht bis kurz vor Jahresende liegen.

Sonderfälle

Die Wohnung wurde verkauft. Der Käufer tritt in das Mietverhältnis ein und übernimmt die Pflichten zur Kaution (§ 566a BGB). Zahlt er nicht, bleibt der frühere Vermieter verpflichtet, wenn Sie die Kaution vom Käufer nicht erlangen können. Wer sich mit Eigentümerwechseln beschäftigt, findet Hintergründe in Mietkaution bei Eigentümerwechsel.

Der Vermieter ist ins Ausland verzogen oder nicht auffindbar. Die Zustellung von Mahnbescheiden funktioniert grundsätzlich auch international, dauert aber länger. Im Zweifel hilft ein Fachanwalt bei der Ermittlung der Zustellungsadresse.

Sie haben eine Mietkautionsbürgschaft statt einer Barkaution gestellt. Dann muss der Vermieter die Bürgschaftsurkunde zurückgeben. Erst danach endet die Bürgschaft und fallen keine weiteren Gebühren an. Verweigert er die Herausgabe, gilt dasselbe Vorgehen: Aufforderung mit Frist, dann Mahnverfahren.

Der beste Schutz: Das Übergabeprotokoll

Ein sorgfältig geführtes Wohnungsübergabeprotokoll stärkt die Position des Mieters erheblich: Es erschwert dem Vermieter, nachträglich unbelegte Schäden zu behaupten. Machen Sie zusätzlich datierte Fotos von Zustand und Zählerständen.

Häufige Fragen

Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?

Nach einer angemessenen Prüffrist, in der Praxis meist drei bis sechs Monate nach Auszug. In besonderen Fällen kann sie länger sein, etwa bei einer noch ausstehenden Nebenkostenabrechnung.

Kann ich Zinsen auf die Kaution verlangen?

Ja. Die Zinsen aus der Anlage stehen dem Mieter zu und werden mit der Kaution ausgezahlt (§ 551 Abs. 3 BGB).

Ab wann bekomme ich Verzugszinsen?

In der Regel ab Verzug, also nach einer Mahnung mit Fristsetzung, die der Vermieter verstreichen lässt. Der Verzugszins beträgt 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.

Brauche ich zwingend einen Anwalt?

Nein. Für Wohnraummiete ist das Amtsgericht zuständig, dort gibt es keinen Anwaltszwang. Ein Mahnbescheid lässt sich komplett ohne anwaltliche Hilfe online beantragen.

Kann ich die Kaution mit der letzten Miete verrechnen?

Davon ist abzuraten. Während des Mietverhältnisses dient die Kaution dem Vermieter als Sicherheit. Wer die letzte Miete nicht zahlt, riskiert Mahnungen und im Extremfall die Kündigung. Der korrekte Weg führt über Zahlungsaufforderung und gegebenenfalls Mahnverfahren.

Wer zahlt, wenn die Wohnung verkauft wurde?

Der Käufer tritt in die Pflichten ein. Zahlt er nicht, bleibt der frühere Vermieter verpflichtet, wenn Sie die Kaution vom Käufer nicht erlangen können (§ 566a BGB).

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei hohem Streitwert oder komplexen Streitpunkten wenden Sie sich an einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht.

Quellen

Weiterführende Themen