10 Details, auf die man achten muss, um seine Mietkaution nicht zu verlieren

Die meisten Streitigkeiten um die Mietkaution entscheiden sich nicht bei der Wohnungsübergabe, sondern Jahre vorher: beim Einzugsprotokoll, bei einem nicht gemeldeten Wasserschaden oder bei der roten Wand im Kinderzimmer. Diese 10 Details sollten Mieter kennen — sortiert nach den Phasen des Mietverhältnisses.

Beim Einzug

1. Den Zustand der Wohnung lückenlos dokumentieren

Ein Übergabeprotokoll beim Einzug ist die wichtigste Grundlage, um die Kaution später vollständig zurückzubekommen. Vermerkt werden sollten alle vorhandenen Mängel — Kratzer im Parkett, Bohrlöcher, Flecken auf dem Teppich, gesprungene Fliesen —, außerdem Zählerstände und die Anzahl der ausgehändigten Schlüssel. Beide Seiten unterschreiben.

Ergänzend lohnen sich datierte Fotos jedes Raumes, auch von Details. Nicht vergessen werden sollte, in welchem Zustand die Wände übergeben wurden: Ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übernommen wurde, entscheidet später darüber, ob Sie überhaupt streichen müssen (siehe Punkt 7). Eine Vorlage und eine Checkliste gibt es unter Wohnungsübergabeprotokoll.

Taucht ein Mangel erst nach dem Einzug auf, etwa ein tropfender Wasserhahn, sollte er zeitnah schriftlich nachgemeldet werden.

2. Die Anlage der Kaution nachweisen lassen

Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen, bei einem Kreditinstitut zum üblichen Zinssatz (§ 551 Abs. 3 BGB). Das schützt die Kaution, falls der Vermieter insolvent wird oder die Wohnung verkauft. Mieter dürfen einen Nachweis verlangen, etwa eine Bestätigung der Bank über ein Mietkautionskonto.

Zahlen Sie die Kaution möglichst nicht in bar. Falls doch, gehört eine Quittung mit Betrag, Datum und Unterschrift dazu. Welche Fehler bei der Kaution selbst passieren können, steht unter Die 7 häufigsten Fehler bei der Mietkaution.

Während der Mietzeit

3. Schäden und Mängel sofort melden

Mieter sind verpflichtet, Mängel an der Wohnung unverzüglich anzuzeigen (§ 536c BGB). Wer zum Beispiel eine undichte Silikonfuge in der Dusche monatelang ignoriert, bis sich darunter Wasser gesammelt hat, muss für den Folgeschaden aufkommen — und der wird dann oft von der Kaution abgezogen. Melden Sie Mängel deshalb schriftlich, am besten per E-Mail mit Fotos, damit Sie die Meldung später belegen können.

Haben Sie selbst etwas beschädigt, lohnt ein Blick in die private Haftpflichtversicherung: Viele Policen decken Mietsachschäden ab, etwa ein gesprungenes Waschbecken oder einen Brandfleck im Boden. Normale Abnutzung ist dagegen nicht versichert — und muss vom Mieter auch nicht ersetzt werden.

4. Richtig lüften und heizen

Schimmel ist einer der häufigsten Streitpunkte bei der Kautionsabrechnung. Entscheidend ist die Ursache: Liegt ein baulicher Mangel vor, etwa eine Wärmebrücke oder eine undichte Außenwand, haftet der Vermieter. Entsteht der Schimmel durch falsches Lüften oder Heizen, haftet der Mieter.

Regelmäßiges Stoßlüften, besonders nach dem Duschen und Kochen, und keine großen Möbel direkt an kalten Außenwänden beugen dem vor. Taucht trotzdem Schimmel auf, gilt Punkt 3: sofort melden. Mehr dazu unter Schimmel in der Mietwohnung: Kann die Kaution genutzt werden?

5. Veränderungen abstimmen — und an die Wandfarbe denken

Was über den normalen Wohngebrauch hinausgeht, braucht die Zustimmung des Vermieters: Wände entfernen, Bodenbeläge austauschen, eine Einbauküche fest einbauen. Nicht genehmigte Veränderungen muss der Mieter beim Auszug auf eigene Kosten zurückbauen. Lassen Sie sich Zustimmungen deshalb schriftlich geben und klären Sie gleich mit, ob beim Auszug zurückgebaut werden muss. Was ohne Erlaubnis geht und was nicht, erklärt der Beitrag Renovieren während der Mietzeit.

Farben dürfen Mieter während der Mietzeit frei wählen. Beim Auszug sieht das anders aus: Wer eine in hellen Farben übernommene Wohnung mit kräftigen Farben — etwa Rot, Gelb oder Blau — zurückgibt, muss Schadensersatz leisten, weil die Wohnung für die meisten Nachmieter so nicht vermietbar ist. Das gilt nach dem BGH auch dann, wenn der Mietvertrag gar keine wirksame Renovierungsklausel enthält (BGH, Urteil vom 06.11.2013, VIII ZR 416/12). Dunkle oder bunte Wände sollten also vor der Rückgabe wieder neutral und hell gestrichen werden.

6. Die Miete bis zum letzten Monat zahlen

Die Idee, die letzten Mieten nicht mehr zu zahlen, weil der Vermieter ja die Kaution hat, ist verbreitet — und teuer. Das sogenannte Abwohnen der Kaution ist unzulässig: Die Miete ist bis zum Ende des Mietverhältnisses geschuldet, der Rückzahlungsanspruch wird erst danach fällig. Wer trotzdem nicht zahlt, riskiert Verzugszinsen und im schlimmsten Fall eine fristlose Kündigung kurz vor dem Umzug. Die Kaution ist danach verbraucht, und für Schäden oder eine Betriebskostennachzahlung muss der Mieter zusätzlich zahlen. Details unter Abwohnen der Mietkaution: Geht das?

Dasselbe gilt für laufende Betriebskosten-Vorauszahlungen und Nachzahlungen aus Abrechnungen, die bereits vorliegen: Offene Beträge werden sonst später mit der Kaution verrechnet.

Beim Auszug

7. Schönheitsreparaturen nur leisten, wenn die Klausel wirksam ist

Gesetzlich ist der Vermieter für Schönheitsreparaturen zuständig. Mieter müssen nur streichen, tapezieren oder Heizkörper lackieren, wenn der Mietvertrag das wirksam auf sie überträgt. Viele Klauseln halten einer Prüfung nicht stand:

Ist die Klausel unwirksam, darf der Vermieter keine Malerkosten von der Kaution abziehen. Ist sie wirksam, reicht eine fachgerechte Ausführung in Eigenleistung — ein Malerbetrieb muss nicht beauftragt werden. Welche Posten im Einzelnen verrechnet werden dürfen, erklärt Was darf als Schönheitsreparatur mit der Mietkaution verrechnet werden? Unabhängig von der Klausel sollte die Wohnung bei der Übergabe mindestens besenrein sein.

8. Bohrlöcher richtig einordnen

Dübellöcher für Regale, Bilder, Lampen oder einen Spiegelschrank gehören in üblichem Umfang zum normalen Wohngebrauch. Müssen Sie bei wirksamer Schönheitsreparaturklausel ohnehin streichen, schließen Sie die Löcher dabei mit Spachtelmasse, schleifen glatt und streichen darüber.

Anders sieht es bei Bohrlöchern in Fliesen aus: Die lassen sich nicht unsichtbar reparieren. Gerichte billigen zwar auch hier eine angemessene Zahl für Badausstattung wie Handtuchhalter oder Spiegel. Wer darüber hinaus bohrt, riskiert aber Abzüge. Wenn möglich, lieber in die Fugen bohren oder Klebelösungen verwenden.

9. Alle Schlüssel zurückgeben — und die Übergabe quittieren lassen

Fehlende Schlüssel sind ein häufiger Grund für Kautionsabzüge. Zurückgegeben werden müssen alle Schlüssel, die im Einzugsprotokoll stehen, sowie selbst angefertigte Kopien. Lassen Sie sich die Zahl der zurückgegebenen Schlüssel im Auszugsprotokoll bestätigen.

Ist ein Schlüssel verloren, hängt die Höhe der Kosten von einer einzigen Frage ab: Besteht ein echtes Missbrauchsrisiko? Ein Schlüssel ohne Adressanhänger, der irgendwo in der Stadt verloren ging, lässt sich kaum einer Wohnung zuordnen — dann sind meist nur die Kosten für einen Ersatzschlüssel gerechtfertigt. Bei einer Schließanlage kann ein kompletter Austausch dagegen schnell über 1.000 € kosten. Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter diese Kosten nur verlangen kann, wenn die Anlage tatsächlich ausgetauscht wurde — und nicht allein auf Grundlage eines Kostenvoranschlags (BGH, Urteil vom 05.03.2014, VIII ZR 205/13).

Nach dem Auszug

10. Auszugsprotokoll unterschreiben — und die Abrechnung prüfen

Bestehen Sie bei der Rückgabe auf ein gemeinsames Auszugsprotokoll mit Fotos, Zählerständen und der Zahl der zurückgegebenen Schlüssel. Unterschreiben Sie nichts, was Sie nicht für richtig halten — strittige Punkte können Sie im Protokoll als „vom Mieter bestritten” vermerken. Hat der Vermieter einen Schaden bei der Übergabe erkannt, aber nicht notiert, kann er ihn später nur noch schwer geltend machen.

Danach hat der Vermieter eine angemessene Frist, um seine Ansprüche zu prüfen; meist wird sie mit bis zu sechs Monaten angesetzt. Steht noch eine Betriebskostenabrechnung aus, darf er einen Teil der Kaution in Höhe der zu erwartenden Nachzahlung länger einbehalten (mehr dazu). Den Rest muss er abrechnen und auszahlen. Wie das im Einzelnen abläuft, steht unter Rückzahlung der Mietkaution.

Kommt die Abrechnung, lohnt eine genaue Prüfung:

• Abnutzung oder Schaden? Laufspuren im Boden, verblasste Tapeten, leichte Kalkränder — das ist normaler Gebrauch und nicht abziehbar (§ 538 BGB).
• Neu für alt: Ersetzt der Vermieter einen zehn Jahre alten Teppich, darf er nicht den vollen Neupreis ansetzen, sondern nur den Zeitwert.
• Belege: Sie können Rechnungen oder Kostenvoranschläge für jeden abgezogenen Posten verlangen.
• Verjährung: Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren sechs Monate nach der Rückgabe (§ 548 BGB). Hat er bis dahin weder verrechnet noch seinen Anspruch gerichtlich geltend gemacht, kann er Schäden nicht mehr durchsetzen.

Zahlt der Vermieter gar nicht oder zieht offensichtlich zu viel ab, hilft der Leitfaden Vermieter zahlt Kaution nicht zurück — mit den nächsten Schritten vom Mahnschreiben bis zum Mahnbescheid. Wie lange Sie selbst Zeit haben, Ihren Anspruch geltend zu machen, erklärt Verjährung des Kautionsanspruchs.

Fazit

Die Kaution geht selten wegen eines großen Schadens verloren, sondern meist wegen fehlender Nachweise: kein Einzugsprotokoll, ein nicht gemeldeter Mangel, eine Wandfarbe, an die beim Auszug niemand gedacht hat. Wer den Zustand der Wohnung am Anfang und am Ende dokumentiert, Mängel schriftlich meldet und die eigenen Pflichten aus dem Mietvertrag kennt, bekommt die Kaution in aller Regel vollständig zurück — und kann unberechtigte Abzüge mit Belegen zurückweisen.

Häufige Fragen

Weiterführende Themen

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